N. R.G. 2729/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINANRIO DI TIVOLI
SEZIONE CIVILE Il Tribunal e, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa
AR TE PI RI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2729/2024 (alla quale è stata riunita la causa r.g. n. 3324/2024) avente ad oggetto impugnazione di delibera condominiale, vertente
TRA
, (c.f. elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Tivoli, Via Antonio Del Re n°20 presso lo studio dell'avv. Corrado Testa che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

ATTORE
E
, via Nazionale Tiburtina n. 239 b/c (c.f. Controparte_1
in persona dell'Amministratore pro tempore P.IVA P.IVA_1 Controparte_2
elettivamente domiciliato in Roma alla Via dei Monti Tiburtini n. 518 P.IVA_2 presso lo Studio Legale dell'avv. Antonio Aquilino che lo rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all'Avv. Sonia Trimarchi, giusta procura in atti;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
All'udienza di discussione del 13 ottobre 2025, sostituita ex art. 127 ter c.p.c., dal deposito di note di trattazione scritta, le parti rassegnavano le conclusioni chiedendo entrambe che la causa venisse trattenuta in decisione con declaratoria della cessata materia del contendere.
In particolare,
Per l'attore:
pagina 1 di 8 “insiste affinché il Giudice, trattenuta la causa in decisione, Voglia dichiarare cessata la materia del contendere con condanna del convenuto alla rifusione delle CP_1 spese di lite”
Per il convenuto: CP_1
“Si chiede al Tribunale di Tivoli, previa reiezione di ogni contraria istanza:
Nel merito: di dichiarare cessata la materia del contendere in relazione alle cause iscritte ai numeri R.G. 2729/2024 e 3324/2024, divenute oggetto di riunione.
Per l'effetto, di disporre l'integrale compensazione delle spese e degli onorari di giudizio tra le parti.”
FATTO E DIRITTO
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, premesso di essere Parte_1 proprietario all'interno del convenuto di un appartamento e di un box, CP_1 impugnava la delibera assembleare del 27 giugno 2024 con particolare riguardo ai punti
1,2,3, e 6 all'ordine del giorno, deducendo un primo motivo di ordine formale, rappresentato dal fatto che la delibera era stata assunta nonostante la maggioranza dei condomini presenti all'assemblea (nello specifico 11 su 16) avesse espresso voto contrario, mentre il voto favorevole era stato espresso da soli 5 soggetti.
A fondamento della domanda, parte attrice deduceva altresì ulteriori motivi di invalidità della delibera sia di carattere formale, che di carattere sostanziale.
1.2. Si costituiva in giudizio il , rappresentando che Controparte_1 prima del primo incontro di mediazione, l'Amministratore convocava una nuova assemblea, per il 4.9.2024, e lì, revocando e annullando le approvazioni dei punti contestati li riapprovava con le giuste maggioranze come previsto dall'art. 1136 del c.c..
Parte convenuta evidenziava dunque che l'assemblea, riconoscendo di aver assunto delle decisioni con delle maggioranze che non rispettavano il quorum deliberativo (teste e non millesimi), riapprovava i punti contestati in maniera corretta;
contestava altresì gli ulteriori motivi di impugnazione e concludeva chiedendo in via preliminare dichiararsi cessata la materia del contendere e nel merito respingere la domanda ed in subordine in caso di accoglimento ancorché parziale della domanda attorea, riconosciuta la buona fede dell'Amministrazione e dei condomini, condannare il a pagare in favore CP_1 dell'attore le spese e gli onorari della mediazione ai minimi del D.M. n. 147 del
13/08/2022.
A seguito del deposito delle memorie ex art. 171 ter cpc è emerso che anche la seconda delibera condominiale del 4 settembre 2024 era stata parimenti impugnata in altro procedimento incardinato presso questo Tribunale rg. N. 3324/2024 e del quale veniva chiesta la riunione al presente fascicolo. pagina 2 di 8 Nelle memorie istruttorie, parte attrice evidenziava altresì che l'assemblea condominiale, dopo la delibera del 27.6.2024 (impugnata nel presente giudizio) e dopo quella successiva del 4 settembre 2024 con la quale si era provveduto a sanare le invalidità lamentate relative ai quorum deliberativi (con esplicita ammissione nell'avversa comparsa di costituzione della propria soccombenza almeno virtuale), si era nuovamente riunita in data 24 ottobre 2024 per sanare due ulteriori invalidità, stavolta di ordine sostanziale e non formale: la prima relativa al capitolo di spesa di cui all'allegato 7 della convocazione dell'assemblea ovvero il c.d. “rendiconto risarcimento Salvati” e, la seconda, relativa al capitolo di spesa di cui all'allegato 6 della convocazione d'assemblea, ovvero la spesa affrontata per la fornitura e posa in opera di un pozzetto di raccolta fognaria.
1.3 Alla prima udienza di comparizione delle parti del 9.1.2025, entrambi i difensori chiedevano rinvio per valutare la riunione con il giudizio avente ad oggetto l'impugnazione della delibera assembleare del 4 settembre 2024 e il giudice rinviava per all'udienza del 13 febbraio 2025.
A tale udienza su richiesta di entrambi i difensori delle parti, che ravvisavano ragioni di connessione oggettiva e soggettiva tra le cause, il procedimento rg. N. 3324/2024 veniva riunito al presente giudizio.
Alla medesima udienza, la causa veniva rinviata per la decisione con assegnazione dei termini ex art. 189 cpc all'udienza in trattazione scritta del 9.10.2025, poi differita d'ufficio al 13.10.2025, all'esito della quale, lo scrivente magistrato subentrato sul ruolo quale nuovo assegnatario del fascicolo tratteneva la causa in decisione con ordinanza dell'8.11.2025.
2. Venendo al merito del giudizio, va fin da subito evidenziato che, alla luce di quanto emerso in corso di causa circa l'intervenuta ratifica da parte della compagine condominiale della delibera impugnata con altra che ha rispettato il quorum deliberativo e sanato i vizi sostanziali dedotti, il Tribunale ritiene di dover accogliere la domanda avanzata da entrambe le parti volta alla dichiarazione della cessata materia del contendere, essendo venuto meno l'interesse ad ottenere una pronuncia da parte dello scrivente giudicante sul punto, con le precisazioni che di seguito si impongono.
3.1. Deve, a tal fine, rammentarsi che la cessazione della materia del contendere rappresenta un'ipotesi di estinzione del giudizio di creazione giurisprudenziale che viene dichiarata dal Giudice, su istanza di parte o d'ufficio, allorquando si verifica nel corso del processo un mutamento della situazione di fatto, tale da impedire la definizione del giudizio.
pagina 3 di 8 Come ribadito a tal proposito dalla Suprema Corte: “La materia del contendere può ritenersi cessata soltanto quando nel corso del processo sopraggiungano determinate circostanze riferibili a fatti obiettivi, ammessi da entrambi le parti, che, avendo incidenza sulla situazione sostanziale prospettata, facciano venire meno la necessità della pronuncia del giudice” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13217 del 28/05/2013).
In tale evenienza, dunque, il Giudice dà atto della cessata materia del contendere con sentenza dichiarativa, con la quale deve comunque provvedere sulle spese di lite sulla base del criterio della “soccombenza virtuale” o, in alternativa, disponendo la compensazione integrale delle stesse, anche qualora le parti non abbiano espresso una richiesta in tal senso, giacché il loro silenzio sul punto deve essere inteso come invito al
Giudice “ad astenersi dall'individuare chi sarebbe stato soccombente" (Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 30728 del 26/11/2019).
Considerato che nel presente giudizio residua quale oggetto del contendere tra le parti, esclusivamente il regime delle spese processuali, il Giudicante ritiene utile a tal fine procedere all'esame di fondatezza della domanda attorea proposta in entrambi i giudizi, onde formulare compiutamente il giudizio di cd. soccombenza virtuale.
Nel caso di specie, è emerso quale dato pacifico tra le parti che la delibera impugnata nel presente giudizio è stata adottata dall'assemblea condominiale in data 27.6.2024 senza la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c.. La stessa parte convenuta, a pag. 2 della comparsa di risposta, rappresenta che: “il odierno comparente, per CP_1
“correggere” le piccole inesattezze che viziavano il verbale e le decisioni assembleari ha cercato di porvi rimedio. Per far ciò, prima del primo incontro di mediazione,
l'Amministratore convocava una nuova assemblea, per il 4.9.2024, e lì, revocando e annullando le approvazioni dei punti contestati li riapprovava con le giuste maggioranze come previsto dall'art. 1136 del c.c. (All.8) Ovviamente ci troviamo in un classico caso di soccombenza virtuale perché l'assemblea, riconoscendo di aver assunto delle decisioni con delle maggioranze che non rispettavano il quorum deliberativo (teste e non millesimi), riapprovava i punti contestati in maniera corretta (si veda il verbale dell'assemblea del 4.9.2024).”
La norma violata in esame è dunque l'art. 1136 c.c. il quale prevede che l'assemblea, in seconda convocazione, assume una valida deliberazione se essa risulta approvata dalla maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Nella delibera assembleare qui impugnata non sussisteva il primo requisito, atteso che, come risulta dal verbale dell'assemblea, a fronte di n°16 soggetti intervenuti all'assemblea, il voto favorevole è stato espresso da soli 5 soggetti.
pagina 4 di 8 Ne consegue che la delibera impugnata, ove non fosse stata oggetto di riapprovazione con le maggioranze previste dalla legge in una successiva assemblea, avrebbe dovuto essere annullata quantomeno in accoglimento del primo motivo dedotto nell'atto introduttivo, che assume rilevo assorbente rispetto agli altri dedotti.
Pertanto, sotto tale profilo e alla luce della normativa e giurisprudenza sopra richiamata, la domanda di parte attrice sul punto avrebbe trovato accoglimento con annullamento della delibera assembleare impugnata.
3.2 Ciò detto, la delibera condominiale per cui è causa è stata sostituita dapprima con delibera assembleare del 27 giugno 2024 (la quale a sua volta è oggetto di autonoma impugnazione nel giudizio qui riunito rg. N. 3324/2024) e poi di nuovo con quella datata
24.10.2024 riuscendo a sanare le invalidità denunciate come pacificamente dedotto dalla stessa parte attrice nella comparsa conclusionale.
Si legge infatti nella comparsa conclusionale che: “Entrambe le delibere impugnate presentavano evidenti e grossolani vizi, tanto che il si riuniva nuovamente, CP_1 per la terza volta, in data 24.10.2024 riuscendo –finalmente- a sanare le invalidità.
A quel punto, su concorde volontà processuale delle parti la materia del contendere veniva dichiarata cessata, sicché l'unico elemento che il Tribunale è chiamato a valutare
è la soccombenza virtuale, per una pronuncia sulle spese.
Così, ove il Tribunale dovesse ritenere che le sollevate invalidità fossero davvero sussistenti, il dovrà essere tenuto al pagamento delle spese di lite in favore CP_1 dell'attore OR ”. Parte_1
Occorre osservare che la delibera da ultimo indicata è successiva anche all'esito della procedura di mediazione che si è svolta il 2.9.2024. Pertanto, è priva di pregio la deduzione di parte convenuta circa la sovrapposizione tra la notifica dell'atto di citazione e la convocazione alla mediazione, in quanto i fatti che hanno determinato il venir meno dell'interesse di parte attrice e la conseguente declaratoria di cessata materia del contendere sono certamente successivi all'istaurazione del presente giudizio iscritto a ruolo il 2.8.2024 e a quello qui riunito iscritto in data 14.10.2024, mentre la delibera che ha definitivamente sanato i vizi lamentati risale al 24.10.2024.
Tale circostanza fa venir meno qualsiasi interesse delle parti ad ottenere una pronuncia di merito, comportando la dichiarazione della cessata materia del contendere.
In tali termini si è espressa la giurisprudenza costante della Suprema Corte di Cassazione affermando il seguente principio di diritto, al quale questo Tribunale aderisce non riscontrando nel caso di specie alcuna ragione per discostarsi: “In tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di pagina 5 di 8 contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377, comma 8, c.c. dettato in tema di società di capitali, a condizione che la nuova deliberazione abbia un identico contenuto, e che cioè provveda sui medesimi argomenti, della deliberazione impugnata, ferma soltanto
l'avvenuta rimozione dell'iniziale causa di invalidità”(cfr. Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n.
10847 del 08/06/2020; Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20071 del 11/08/2017).
3.3 Ciononostante, sempre nell'ambito del giudizio di soccombenza virtuale ai fini del regime delle spese di lite, occorre ulteriormente valutare la fondatezza dell'impugnazione della delibera del 4 settembre 2024 il cui giudizio è stato riunito al presente.
In ordine a tale delibera, il primo motivo di impugnazione era rappresentato dalla violazione della previsione regolamentare di cui all'articolo 32 2° capoverso del regolamento condominiale, che prevede che: “Ogni condomino ha diritto di farsi rappresentare nell'assemblea d'altra persona anche estranea al condominio, che non sia l'amministratore, con delega scritta anche in calce all'avviso di convocazione. Non è ammessa la rappresentanza di più di un condomino.” (cfr. regolamento di condominio allegato in atti).
Nel caso in esame, è stato documentato che sono intervenute all'assemblea per delega concessa al medesimo soggetto, signor due condomini, ovvero CP_3 Pt_2
e la società Galileo Immobiliare Srl ed il voto espresso dal delegato è stato peraltro
[...] determinante per il raggiungimento del quorum deliberativo necessario ai sensi dell'articolo 1136 c.c..
Tale violazione del regolamento condominiale sul limite posto alla rappresentanza in assemblea dei condomini avrebbe omportato l'annullabilità della delibera condominiale.
Tanto trova conferma nel consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità a cui questo Tribunale intende dare seguito, laddove si è affermato che: “la clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all'assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un'ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per
l'approvazione della deliberazione” (Cassazione, sezione VI -2, 28 marzo 2017 n°8015).
pagina 6 di 8 Ebbene anche la fondatezza di tale motivo di impugnazione della seconda delibera condominiale è stata sostanzialmente riconosciuta dal convenuto che nella CP_1 comparsa di risposta depositata nel giudizio qui riunito ha esposto che “il CP_1 odierno comparente, per “correggere” le inesattezze che viziavano il verbale e le decisioni assembleari ha cercato di porvi rimedio e, per il 24 ottobre 2024 veniva di nuovo convocata l'assemblea dei condomini che, annullando le delibere prese ai punti
1,2,3 dell'assemblea del 4.9.2024, le riapprovava accogliendo, di fatto, per mero spirito conciliativo, le lagnanze del condomino ”. Pt_1
Al di là di una specifica ammissione di parte convenuta, è sufficiente osservare che alla luce della giurisprudenza richiamata anche il primo motivo di impugnazione della delibera del 4 settembre 2024 avrebbe trovato accoglimento con annullamento della stessa, ove non sostituita da quella successiva del 24.10.2024 che ha determinato la cessazione della materia del contendere.
In conclusione, entrambe le domande di impugnazione delle delibere assembleari rispettivamente del 27 giugno 2024 e del 4 settembre 2024 avrebbero trovato accoglimento in relazione ai suddetti motivi di impugnazione.
4. Chiarito ciò e venendo al regime delle spese di lite, deve concludersi che, in virtù del già richiamato principio di soccombenza virtuale, la domanda di parte attrice avrebbe trovato accoglimento in entrambi i giudizi qui riuniti. Infatti, il carattere assorbente dell'accoglimento del primo motivo di impugnazione di entrambe le delibere assembleari avrebbe comunque precluso l'esame delle ulteriori doglianze.
Ne consegue che alla luce del principio di soccombenza virtuale, parte convenuta deve essere condannata al pagamento delle spese di lite dei due giudizi da liquidarsi secondo i parametri di cui al d.m. 147/2022 avuto riguardo allo scaglione delle cause indeterminabili di complessità bassa, applicando i valori minimi, con la precisazione che per le fasi di studio ed introduttiva deve essere deve essere liquidato un distinto onorario per ciascuna di esse (pari ad euro 1.453,00), con riguardo alle attività compiute prima della riunione dei giudizi (cfr. Cass. 10 novembre 2015, n. 22883).


P.Q.M.


Il Tribunale di Tivoli, in persona del giudice monocratico, dott.ssa AR TE PI
RI, definitivamente pronunciando sulla causa in oggetto e su quella qui riunita r.g.n.
3324/2024, disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
1) dichiara cessata la materia del contendere;

2) condanna il convenuto al pagamento in favore CP_1 Controparte_1 di parte attrice delle spese lite, che liquida complessivamente per Parte_1 pagina 7 di 8 entrambi i giudizi qui riuniti in euro 5.262,00 per compensi del presente giudizio, oltre rimborso spese al 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Tivoli, 28 novembre 2025.
IL GIUDICE
Dott.ssa AR TE PI RI
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