REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dott. Sergio Salvatore Manca, giudice onorario in funzione di giudice unico, ha pronunciato, all'esito della camera di consiglio assunta all'udienza del 3 novembre 2025, la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al numero 20024 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
, rappresentato e difeso dall'avvocato Michela Tonelli ed Parte_1
elettivamente domiciliato presso il di lei studio sito in Roma, Via degli Scipioni, 237
PARTE RICORRENTE
E
rappresentata e difesa dall'avvocato Salvatore Rollo ed CP_1
elettivamente domiciliata presso il di lui studio, sito in Salice Salentino, Via Umberto
I, 46
PARTE RESISTENTE E ATTRICE IN RICONVENZIONALE
OGGETTO: risoluzione per inadempimento.

1 FATTO E DIRITTO

1. Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida Parte_1
conveniva in giudizio affinché venisse convalidato la sfratto
[...] CP_1
per morosità nel pagamento dei canoni inerenti il rapporto locatizio ad uso abitativo intercorrente tra queste stesse parti con riferimento all'immobile ubicato in “Roma,
Via Menofilo n. 4, composto da una porzione di villa bifamiliare con giardino di pertinenza e doppio box, distinto al Catasto Urbano del Comune di Roma al foglio 967, particella 2221, subalterni 3 e 503 (già 3 e 4), graffati fra loro, piano S1-S2-T-1, zona censuaria 5, categoria
A/7, classe 6, consistenza vani 9, superficie catastale totale mq. 227, escluse aree scoperte mq.
227, rendita Euro 2.068,41”.
Circa la propria legittimazione attiva parte intimante aveva cura di precisare di essere subentrato, con atto notarile di compravendita del 2 maggio 2022, nella proprietà dell'immobile a , originaria titolare dello stesso e che in tale CP_2
qualità lo aveva concesso in locazione alla conduttrice odierna intimata con contratto di locazione di natura ordinaria (quadriennale rinnovabile) avente decorrenza 1 settembre 2020, debitamente registrato e versato in atti.
Segnatamente, i canoni oggetto della morosità posta a fondamento dell'intimazione venivano nel relativo atto ad essere indicati in quelli relativi alle mensilità di dicembre 2024 e gennaio e febbraio 2025 per complessivi € 6.600,00 posto che l'ammontare di ciascuno dei canoni di essi è stato precisato essere quello di € 2.200,00 in base alla già richiamata pattuizione contrattuale.
In ogni caso parte intimante chiedeva anche l'emissione dell'ingiunzione di pagamento pure per i canoni a scadere sino alla “riconsegna dell'immobile”.

2. Si è costituita nella fase sommaria opponendosi alla CP_1
convalida dell'intimato sfratto sull'assunto che “previo accordo con il locatore ha (n.d.r.: avrebbe) dovuto, improvvisamente affrontare delle spese di straordinaria manutenzione per rendere agibile l'immobile locato”, resosi “necessario l'intervento di un elettricista qualificato per poterlo mettere in sicurezza” come da “amplia documentazione fotografica” che, si osserva sin da ora
2 alcuna certezza consente in ordine alla sua riconducibilità all'immobile di cui trattasi e, altresì, circa le concrete conseguenze dell'asserito vizio.
Spese di un importo complessivo di € 6.000,00 per la cui restituzione spiegava, altresì, domanda riconvenzionale allegando fatture, tuttavia, relative a una somma complessiva di € 3.700,00 relativa per € 1.200,00 alla manutenzione della caldaia e per € 2.500 alla sostituzione di uno scaldabagno e, quindi, prive di ogni correlazione al precedentemente (nella comparsa di costituzione e risposta) dedotto vizio dell'immobile.

3. La fase sommaria è stata definita senza l'adozione dell'invocata ordinanza di rilascio, avendo l'ufficio ritenuto necessario un approfondimento di cognizione ed eventualmente pure istruttorio.

4. E' stato, pertanto, disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nelle forme del processo – ordinario – locatizio, assegnando al riguardo alle parti termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.
5. Solo la parte divenuta, a seguito del mutamento del rito, ricorrente ha depositato tali memorie in cui ha insistito nelle relative domande, dando atto, altresì, dell'aggravarsi della morosità, posto che alcun pagamento sarebbe stato effettuato dalla conduttrice intimata anche con riguardo alle successive mensilità nelle more giunte a scadenza.
Quanto, invece, alla domanda dispiegata da in riconvenzione CP_1
osservava come alcuna preventiva richiesta di effettuazione di Parte_1
spese straordinarie, peraltro, osservava ancora, documentate in altro e minore importo, asseritamente resesi necessarie fosse mai pervenuta al medesimo ricorrente che, pertanto, neanche le aveva mai autorizzate, non avendo nemmeno mai ricevute doglianze per tali asseriti vizi.
Chiedeva, altresì, parte ricorrente nella sua memoria integrativa la condanna di quella convenuta per responsabilità aggravata ex art. 96, terzo comma, c.p.c. e, quindi, per lite temeraria.
3 6. Esperito con esito negativo il procedimento di mediazione obbligatoria, la causa, ritenuta matura per la decisione è stata rinviata al riguardo all'udienza del 10 novembre 2025, poi, anticipata a quella odierna in cui viene decisa alla luce della seguente motivazione.

7. Le domande di di risoluzione contrattuale e condanna di Parte_1
al pagamento dei canoni di locazione e al rilascio dell'immobile si CP_1
ritiene debbano essere accolte a differenza di quella di condanna della resistente per lite temeraria;
così come, al pari di quest'ultima, non può trovare accoglimento quella dispiegata in riconvenzione da parte conduttrice.
Ciò per le seguenti ragioni.
Invero, incontestato è rimasto – anche nel processo ordinario locatizio fondato sugli atti e scritti defensionali integrati ex art. 426 c.p.c. – il mancato pagamento di alcun canone per le mensilità di cui al lasso temporale al quale il ricorrente ha effettuato riferimento nell'atto di intimazione introduttivo del procedimento speciale di sfratto per morosità e in quello successivo pure rispetto al quale, come già osservato, aveva avanzato, al momento Parte_1
dell'incardinazione del presente giudizio, domanda di condanna dell'intimata al pagamento dei canoni a scadere.
Venendo in rilievo nella presente vicenda una locazione ad uso abitativo, occorre osservare come la valutazione della gravità dell'adempimento (idoneo a comportare, quale sua conseguenza, la risoluzione contrattuale) risulti essere stata già compiuta dal legislatore – peraltro con normativa avente carattere imperativo di ordine pubblico e ritenuta non irragionevole dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 79 del 2020 – nei termini di cui all'art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392
e, per quanto concerne, l'effetto sanante delle sue conseguenze dall'art. 55 dello stesso dettato legislativo.
Sicché, proprio alla luce di tale quadro normativo disciplinante le locazioni del tipo – abitativo – per cui è causa, non è necessario – appunto perché tale valutazione
è già compiuta e desumibile dai suddetti articoli della legge n. 392 del 1978 -
4 compiere una valutazione complessiva, in siffatti termini, dei comportamenti inerenti le obbligazioni contrattuali assunte dalle parti per valutare, qualora vi sia stato da parte di una di esse inadempimento, se questo, qualora ravvisabile, sia qualificabile come grave perché possa giustificare una pronuncia di risoluzione contrattuale.
Il mancato tempestivo pagamento anche di un solo canone di locazione integra, appunto, la fattispecie di cui all'art. 5 legge 27 luglio 1978, n. 392.
Né su tale valutazione pare possano incidere le argomentazioni adottate dal conduttore resistente nelle difese spiegate nella fase sommaria.
Invero, ha contestato la debenza dei canoni di locazione CP_1
oggetto della morosità intimata – e peraltro proseguita, aggravandosi, durante lo svolgimento del presente giudizio - sull'assunto di affermati vizi che tali, meramente asseriti, sono rimasti.
Questo non solo perché, tra l'altro, tale immobile ha continuato ad essere detenuto dal conduttore che tale impossibilità pur deduceva con un comportamento del tutto contrastante con il suo asserito stato che ne avrebbe impedito o limitato il godimento ma, altresì, alla luce del rilievo che alcuna prova (se si eccettuano alcune foto prive di certezza in ordine alla data a al luogo di loro effettuazione) necessariamente documentale, benché meno di provenienza tecnica come pure l'accertamento dei vizi dedotti avrebbe imposto (anche al fine di suffragarne la connessa domanda dispiegata in riconvenzione e comunque consentire al giudice di verificarne l'attendibilità con una consulenza tecnica d'ufficio), parte conduttrice ha al riguardo fornito, limitandosi a chiedere l'assunzione di prove orali, notoriamente in presenza di evenienze comprovabili documentalmente, aventi un carattere residuale connesso alla non acquisibilità in concreto delle prime.
Difatti, “in tema di locazione immobiliare, in caso di domanda di risoluzione ex art.
1578 c.c. grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito” (Cassazione Civile, Sezione Terza, sentenza 10 febbraio 2017, n.
5 3548).
Circostanza, questa, che peraltro, oltre a rilevare nella motivazione dell'accoglimento delle domande della ricorrente, implicitamente rileva, quanto all'an, anche in ordine alla motivazione della reiezione della domanda dispiegata in riconvenzione da CP_1
A quanto sin qui esposto aggiungasi come, in ogni caso, per giurisprudenza, anche di legittimità, costante “al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, essendo, nell'ambito dei rapporti di locazione, la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore” (così, tra le altre, Cassazione civile,
Terza Sezione, 10 gennaio 2008 n. 261 e Cassazione civile, Terza Sezione, 1 giugno
2006 n. 13133), mentre nella fattispecie oggetto della presente vicenda, anche alla luce di quanto esposto nella comparsa di costituzione e risposta di parte intimata e soprattutto della sua opposizione al rilascio, le dedotte condizioni dell'immobile non paiono aver comportato l'impossibilità totale del godimento dell'immobile locato
(Cassazione, Terza Sezione, 3 maggio 2016, n. 8637) come pare dimostrare la circostanza – non contestata tra le parti - che l'intimata, anche nel periodo oggetto dell'intimazione di pagamento, ha mantenuto la disponibilità e conduzione dell'immobile, peraltro opponendosi al suo rilascio.
Deve ancora osservarsi che “non è consentita al conduttore l'autotutela sotto forma di sospensione totale o parziale dell'obbligazione conduttore di corrispondere il canone di locazione”
(cfr., ancora, nell'ambito della giurisprudenza di legittimità, Cassazione civile,
Sezione Terza, 27 settembre 2016, n.18987) e come, peraltro, anche la giurisprudenza di merito, compresa quella riconducibile ad altri uffici, ha, ancor più di recente, avuto modo di osservare in proposito che la mancata corresponsione e/o la c.d. autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio e
6 ciò anche nella ipotesi in cui detta omissione e/o riduzione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dal ritenuto inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata.
L'art. 1578 c.c. (rubricato "vizi della cosa locata") non dà al conduttore la facoltà di operare detta riduzione (e, a fortiori, il mancato versamento del dovuto) ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (così Tribunale Cagliari 31 maggio 2018, n. 1601 nonché, in termini, Corte di Appello di Bari, Sezione Terza, 15 febbraio 2018, n. 300 oltre che, ex multis, Tribunale Roma, Sezione Sesta, 13 febbraio 2018, n.3349).
La Suprema Corte ha, poi, anche di recente, ribadito che, poiché “in tema di inadempimento contrattuale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'articolo
1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, in applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Cassazione Civile,
Sezione Sesta, Ordinanza, 26 maggio 2022, n. 17020).
Sono, dunque, queste le ragioni per cui deve essere dichiarata risolta per grave inadempimento della conduttrice convenuta la pattuizione contrattuale locatizia di cui trattasi.

8. Di conseguenza deve essere ordinato alla stessa conduttrice il rilascio dell'unità immobiliare oggetto della pattuizione contrattuale per cui è causa;
rilascio in ordine alla cui esecuzione si ritiene debba fissarsi la data del 20 novembre 2025, valutate, ex art. 56, comma primo, della legge 27 luglio 1978, n. 392, le condizioni e l'attività svolta dalla conduttrice, oltre che le condizioni della parte locatrice e le ragioni per cui viene disposto il rilascio.

9. Ne consegue, inoltre, che deve essere condannata al CP_1
7 pagamento a titolo di canoni di locazione relativi alle mensilità sino a febbraio 2025 dell'importo di € 6.600,00 maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo, nonché al pagamento dei canoni successivamente giunti a scadenza anch'essi maggiorati anch'essi degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli ratei sino all'effettivo rilascio dell'immobile.
10. Non si ritiene, invece, sussistano i presupposti per la condanna della parte convenuta per lite temeraria.
11. Le spese legali seguono la soccombenza e si ritiene debbano essere liquidate, tenuto conto anche di quelle del procedimento di mediazione obbligatoria, nella misura di € 3.797,00, di cui € 397,00 per esborsi, oltre spese generali, I.V.A. e
C.P.A. come per legge.


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, per le ragioni di cui in motivazione, ogni altra eccezione ed azione rigettata:
▪ dichiara risolto, per grave inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra il locatore e la conduttrice avente ad Parte_1 CP_1
oggetto l'immobile ubicato in “Roma, Via Menofilo n. 4, composto da una porzione di villa bifamiliare con giardino di pertinenza e doppio box, distinto al Catasto Urbano del Comune di Roma al foglio 967, particella
2221, subalterni 3 e 503 (già 3 e 4), graffati fra loro, piano S1-S2-T-1, zona censuaria 5, categoria A/7, classe 6, consistenza vani 9, superficie catastale totale mq. 227, escluse aree scoperte mq. 227, rendita Euro
2.068”;
▪ condanna parte convenuta al rilascio dell'unità immobiliare,
8 fissando per l'esecuzione la data iniziale del 20 novembre 2025;
▪ condanna al pagamento a titolo di canoni di CP_1
locazione relativi alle mensilità sino a febbraio 2025 dell'importo di € 6.600,00 maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo nonché pagamento dei canoni successivamente giunti a scadenza anch'essi maggiorati degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli ratei sino all'effettivo rilascio;

▪ rigetta tutte le altre domande;

▪ condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite, liquidandole nella misura di € 3.797,00, di cui € 397,00 per esborsi, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Roma il giorno 3 novembre 2025.
IL GIUDICE
dott. Sergio Salvatore Manca

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