N. R.G. 47/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5892/2024 tra
Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1
RESISTENTE

Oggi 3 novembre 2025 ad ore 10:45 innanzi al dott. Carlo Albanese, sono comparsi:
Per 'avv. FABIO SBRAVATI. Parte_1
Per l'avv. GIOVANNI ANDREA RICCIO. Controparte_1
Su invito del giudice a discutere oralmente la causa le parti si riportano a tutto quanto chiesto, dedotto ed eccepito nei rispetti atti costitutivi e nelle note conclusive. Le parti chiedono di essere autorizzate a non presenziare alla lettura della sentenza autorizzandone il deposito immediatamente dopo la
Camera di Consiglio.
Esaurita la discussione orale, il Giudice si ritira in Camera di Consiglio.
Verbale chiuso alle ore 10:50.
All'esito, pronuncia la seguente sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura integrale alle parti presenti.
Verbale chiuso alle ore 12:50.
Il Giudice
dott. Carlo Albanese N. R.G. 47/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, nella persona del Giudice monocratico, dott. Carlo
Albanese, ai sensi dell'art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 47/2025 promossa
DA
C.F. , residente in [...] C.F._1
Piacenza n. 22, elettivamente domiciliato presso l'indirizzo PEC Email_1 dell'Avv. Fabio Sbravati che lo rappresenta e difende come da procura posta in calce al ricorso introduttivo;

RICORRENTE
NEI CONFRONTI DI
, C.F. residente in [...] C.F._2
n. 13, elettivamente domiciliata in Monza, via Enrico da Monza n. 44 presso lo studio dell'Avv.
OV EA RI che la rappresenta e difende come da procura posta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

RESISTENTE
Oggetto: Accertamento illegittimità del recesso esercitato e condanna al risarcimento del danno subito.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Il ricorrente in epigrafe ha convenuto in giudizio, con le forme del rito locatizio, e, Controparte_1 previo accertamento dell'inadempimento di quest'ultima all'impegno, assunto con la scrittura privata stipulata in data 29/9/2017, a non trasferire altrove, fino al termine ivi concordato, l'attività commerciale svolta all'interno della propria unità immobiliare ed oggetto del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 25/9/2015, ne ha chiesto la condanna a corrispondergli la complessiva somma di € 46.081,92, quale importo predeterminato dalla clausola penale pattuita alla lettera D), pari a quattro annualità dell'ultimo canone di locazione, oltre interessi al tasso maggiorato di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. maturati sino all'effettivo soddisfo.
Al fine di supportare la fondatezza della domanda risarcitoria proposta ha dedotto: - che in data 29/06/2015 aveva acquistato l'unità immobiliare - ad uso commerciale - posta al piano terreno dell'immobile sito in Vimercate, via Bice Cremagnani n. 3/A, al N.C.E.U. del medesimo Comune individuata al foglio 54, particella 133, subalterno 503, categoria C/1, classe 7, all'epoca locato, al canone annuo di € 14.138,16 e sulla scorta del contratto registrato in data 1/10/2009, al n. 4339 /3, a tale a cui era subentrato , Persona_1 Controparte_1 cessionaria della relativa azienda commerciale;

- che in prossimità della prima scadenza contrattuale, fissata per la data del 30/09/2015, le parti avevano sottoscritto un nuovo contratto di locazione con decorrenza dal 1/10/2015 e sino al al 30/09/2021, con riduzione ad € 10.000,00 annui a decorrere dal 1/10/2017 del canone precedentemente pattuito sul presupposto che la conduttrice, anche nell'ipotesi di cessione e/o di affitto dalla propria azienda commerciale, non trasferisse altrove l'attività svolta all'interno dell'unità immobiliare locatale sino al completamento di almeno due rinnovi contrattuali, ovverosia dodici anni a decorrere dal 30.09.2021, o, comunque, facesse in modo che il cessionario dell'azienda subentrasse nel contratto di locazione in essere e non trasferisse per il medesimo periodo l'attività dalla medesima unità immobiliare, riconoscendosi in caso contrario debitrice di una somma pari a quattro annualità di canone di locazione, calcolate sulla base all'ultimo importo precedente il rilascio;

- che, ciò nonostante, con lettera raccomandata inviatale data 26 aprile 2023 la conduttrice gli aveva comunicato la propria volontà “di recedere dal contratto di locazione siglato in data
25.9.2015 e registrato il 1.10.2015 […] avvalendosi della facoltà di recesso per gravi motivi, secondo quanto previsto dall'art. 27, ultimo comma, Legge n. 392/78”, esplicitandogli, quali gravi motivi a suo dire idonei a giustificare il recesso, l'interruzione dell'esercizio dell'attività
d'impresa (la tabaccheria svolta all'interno del locale e contestuale Controparte_2 cessione di azienda per giustificato motivo oggettivo conseguente alla diminuzione del fatturato, alle dimissioni dell'unico dipendente e ai debiti maturati nei confronti di quest'ultimo;
- che, di contro, come era dato evincersi dalla visura camerale storica dell'impresa CP_3 di il trasferimento della sede legale dall'indirizzo di Vimercate,
[...] Controparte_1 via Bice Cremagnani n. 3/A a quello sito al n. 15/D nella medesima via era stato iscritto in data 14/7/2023, senza tenere conto dell'impegno contrattuale assunto, anzi disattendendolo, così esponendo la conduttrice, che pure gli aveva riconsegnato l'immobile in data 27.10.2023, alla liquidazione convenzionale ed anticipata del danno procuratogli, fermo restando che l'impegno a non trasferire l'azienda in un'altra sede, così perpetrando la locazione all'interno del proprio immobile per altri dodici anni, era stata controbilanciata dalla notevole riduzione per l'intero periodo del canone di locazione corrispostogli in precedenza.
Nel costituirsi in giudizio ha fermamente contrastato la domanda risarcitoria Controparte_1 proposta nei propri confronti, eccependo, nell'ordine:
- la nullità della clausola n. 4 del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 25.9.2015, secondo cui le parti si erano obbligate a rinnovare il contratto almeno due volte e, quindi, sino al 2033, espressamente rinunciando “all'esercizio della facoltà di disdetta prevista dall'art.
29 primo comma L. 392/78, sia per il primo che per il secondo rinnovo”, in quanto “contraria alle norme inderogabili previste ex L. 392/78 in favore della parte contraente debole, nel caso specifico il conduttore” e, in particolare, all'art. 79, secondo cui “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto”;
- la mancata specifica sottoscrizione della clausola ai sensi dell'art. 1341 c.c., il richiamo cumulativo effettuato non soddisfacendo il requisito della specificità della doppia sottoscrizione, “essendo necessaria non solo la sottoscrizione separata, ma anche la scelta di una tecnica redazionale idonea a suscitare l'attenzione del sottoscrittore sul significato delle clausole specificamente approvate”;
- la piena legittimità del recesso esercitato per gravi motivi in data 26.4.2023 ai sensi dell'art. 27 della legge n. 392/1978 il quale, non essendo stato contestato e non essendo più impugnabile, stante il venir meno del contratto di locazione aveva reso inapplicabili ed inefficaci le ulteriori clausole ad esso collegate e azionate dal locatore.
Per tali ragioni ha chiesto rigettarsi le domande attoree, il tutto previo accertamento che il recesso per gravi motivi esercitato in data 26.4.2023 non era stato oggetto di alcuna impugnazione e, come tale, avrebbe dovuto considerarsi valido ed efficace, ovvero, in via subordinata, dell'illegittimità, nullità
e/o annullabilità della clausola contrattuale di cui al punto 4 del contratto di locazione nonché di quelle di cui alle lettere B), C), D) e E) nonché, in via ulteriormente subordinata, del vizio della volontà con cui era stata costretta a sottoscrivere la scrittura privata del 29.9.2017.
Tentata senza esito la conciliazione delle parti e rigettate le istanze di prova orale articolata dalla resistente, oltremodo generiche e scarsamente conducenti ai fini del decidere, nonché la richiesta di produzione ex art. 420, comma 5, c.p.c. avanzata dal ricorrente in quanto del pari irrilevante ai, all'odierna udienza, previa discussione orale ed all'esito della Camera di Consiglio, la causa può essere decisa come segue, in conformità alla richiesta principale avanzata da Parte_1 dovendosi ritenere infondate tutte le variegate eccezioni, sollevate dalla resistente, di nullità, inefficacia e/o annullabilità delle due scritture, come sopra richiamate, stipulate tra le parti.
Quest'ultima ha anzitutto eccepito la nullità della scrittura privata sottoscritta tra le parti in data
25.9.2015, e, per le medesime ragioni, di quella analoga contenuta nella scrittura integrativa sottoscritta il successivo 29.9.2017, in quanto, a suo dire, in contrasto con una norma imperativa di legge: nella specie, l'art. 79 della legge n. 392/1978, che sanziona con la nullità “ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto e ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.
L'eccezione (la cui decisione analizza nello specifico la scrittura privata del 29.9.2017 con argomentazioni estendibili, però, anche a quella precedente del 25.9.2015) è infondata nella misura in cui non considera che la clausola n. 4, secondo cui, a far tempo dall'1/10/2017, le parti avevano pattuito una modifica delle disposizioni di cui al contratto di locazione sottoscritto in data 25/09/2015, prevedendo un'ulteriore riduzione del canone di locazione, passato da € 12.500,00 annui alla minor somma di € 10.000,00 annui, a condizione però che il conduttore non esercitasse la propria facoltà di disdetta, legislativamente prevista, prima dei successivi dodici anni, non limita affatto la durata minima del contratto di locazione, tendendo semmai a dilatarla, e, in ogni caso, è controbilanciata dalla previsione di una notevole riduzione del canone di locazione, passato ad 10.000,00 dalla maggior misura di 12.500,00, così come concordata nel contratto di locazione stipulato in data
25.9.2015 (cfr. in tal senso la clausola n. 5 del documento n. 3 prodotto dal ricorrente), quest'ultimo a propria volta già inferiore alla maggior somma di € 13.000,00 pattuita nel contratto di locazione stipulato in data 1.10.2009 in cui entrambe le parti erano subentrate (cfr. in tal senso la clausola n. 5 del documento n. 2 prodotto dal ricorrete).
Si aggiunga che, per effetto della rivalutazione del canone prevista in entrambi i contratti, la riduzione avvenuta, rispettivamente, nell'anno 2015 e nell'anno 2017 è certamente maggiore, rispettivamente, delle somme di € 500,00 e di € 2.500,00 sicché è ancor meno apprezzabile il favor del locatore rispetto al conseguente sacrificio del diritto di recesso previsto dall'art. 29, comma 1, della legge n. 392/1978 in favore del conduttore.
Nell'ottica, quindi, di agevolare la conduttrice (e non pare esservi alcun dubbio in proposito) nell'obbligazione di pagamento del canone di locazione, il cui importo è stato per ben due volte ridotto (la seconda di gran lunga superiore rispetto alla prima), le parti hanno evidentemente ritenuto equo “riequilibrare” il sinallagma contrattuale aggiungendovi l'impegno, posto a carico della conduttrice, di non trasferire in un diverso locale, fino al completamento di due rinnovi contrattuali, ovverosia per almeno dodici anni a decorrere dal 30.09.2021, l'attività commerciale svolta all'interno dell'unità immobiliare locatale prevedendo, altresì, per l'ipotesi, ivi pure contemplata, di cessione e/o di affitto d'azienda da parte della conduttrice, l'assunzione da parte di quest'ultima, ai sensi dell'art. 1381 c.c., dell'impegno a far subentrare il cessionario nel medesimo contratto di locazione con conseguente assunzione, ad opera di quest'ultimo, del medesimo vincolo di “stabilità” del rapporto contrattuale in essere con la precedente affittuaria.
Nulla di illegittimo, quindi, è ravvisabile in tali pattuizioni, avendo le parti controbilanciato in maniera equa e tutt'altro arbitraria i reciproci vantaggi/svantaggi patrimoniali e, per di più, avendo la stessa parte resistente usufruito per ben 6 anni (ovverosia dal 2017 al 2023) di una riduzione del canone di locazione che, rispetto all'importo pregresso, è pari ad oltre € 15.000,00 se si considera che solo in data 14/7/2023, dunque nella piena vigenza del contratto di locazione ad uso commerciale con
è venuta meno a tale impegno, trasferendo la propria azienda Parte_1 Controparte_1 commerciale dall'immobile, oggetto del contratto locazione, sito in Vimercate, via Bice Cremagnani
n. 3/A, ad un altro immobile posto nelle immediate vicinanze in quanto sito al civico n. 15/D della medesima via.
Trasferimento dell'attività che è stato solo prodromico alla successiva cessione dell'azienda, avvenuta previa autorizzazione rilasciata dall'ufficio Monopoli per la Lombardia con nota n.
0021884.05-04-2023-U del 5/4/2023, su richiesta inoltrata dalla stessa ben prima Controparte_1 di comunicare al locatore il proprio recesso dal contratto di locazione (cfr. in tal senso il documento n. 14 prodotto dalla ricorrente).
La resistente, a dire il vero, ha anche negato di avere ceduto l'attività prima della disdetta sostenendo di essersi semplicemente “adeguata alla prassi applicata dal Monopolio di Stato in caso di cessione dell'azienda tabacchi: difatti il Monopolio, in caso di trasferimento dei tabacchi in altra sede, deve concedere il nulla osta alla nuova ubicazione valutando preventivamente l'idoneità del nuovo locale
e le distanze da altri locali tabacchi;
di conseguenza il cessionario d'azienda della signora CP_1
(il sig. ) aveva giustamente condizionato l'acquisto dell'azienda tabacchi al nulla osta CP_4 del monopolio (doc. 11, art.

5.1 lettera i), e quindi, era mera simulazione – oltre che propedeutica, come ammette anche controparte - la momentanea ubicazione dell'azienda presso la sede CP_1 del cessionario, tant'è vero che poi la ha chiuso la propria attività, mentre il signor CP_1 CP_4 la continua ancora oggi” (cfr. in tal senso a pagina 9 della memoria di costituzione).
Una simulazione allegata tutt'altro che dimostrata in giudizio, essendo stato articolato a tal fine un unico capitolo di prova orale¹ talmente generico che, per tale ragione, con ordinanza emessa in data
12.5.2025 non è stato possibile ammettere.
Se ne deduce che il trasferimento di sede è avvenuto allorquando era ancora vigente il contratto di locazione con conseguente sottoposizione della conduttrice a tutte le clausole negoziali liberamente assunte, ivi compresa quella di cui alla lettera D) della scrittura sottoscritta in data 29.9.2017. L'ex conduttrice ha però anche dedotto di avere legittimamente esercitato il proprio diritto di recesso
“per gravi motivi” che, di fatto, sarebbero stati persino accolti dal locatore, il quale neppure in sede giudiziale li avrebbe formalmente contestati, sicché il venir meno del contratto di locazione al momento della cessione dell'azienda avrebbe comportato l'inapplicabilità della clausola penale di cui alla lettera D).
I gravi motivi, idonei a giustificarne il recesso ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, della legge n.
392/1978 sarebbero a suo dire consistiti nell'interruzione dell'esercizio dell'attività d'impesa “svolta all'interno del locale locato e contestuale cessione di azienda per giustificato motivo oggettivo, dovuto alla diminuzione del fatturato, alle dimissioni dell'unico dipendente ed ai debiti nei confronti di quest'ultimo” (cfr. in tal senso il documento n. 7 prodotto dalla resistente).
Anche in tal caso, tuttavia, quelli allegati sono ben lungi dall'integrare quei “gravi motivi” previsti dalla norma al fine di giustificare l'anticipata cessazione del rapporto negoziale, dovendo essi consistere, secondo quanto ripetutamente affermato dalla stragrande maggioranza della giurisprudenza pronunciatasi in materia, in fatti estranei alla volontà del conduttore, “imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto”, tali da rendergli oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto.
E' stato, ad esempio, ritenuto integrato il “grave motivo” idoneo a legittimare l'esercizio del recesso legale “un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'attività di impresa), sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo, tenendo conto, quanto al requisito della imprevedibilità della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto ed in relazione ai fattori che ne hanno determinato l'andamento” (cfr. in tal senso Cass. Civ. n. 10980/1996, Cass. Civ n. 260/91, Cass. Civ.
n. 11466/92 e Cass. Civ. n. 1098/94).
Nel caso di specie nulla è stato prodotto a supporto di un'asserita “diminuzione del fatturato”, neppure un bilancio della società alla data del recesso al fine di poterlo comparare con quelli emesso in precedenza, ovvero “alle dimissioni dell'unico dipendente ed ai debiti nei confronti di quest'ultimo”, sempreché tutti i predetti motivi siano realmente idonei – e non v'è alcuna valida ragione in tal senso
- ad integrare quell'imprevedibilità, quella gravità e, soprattutto, quella non imputabilità al conduttore volte a giustificare il recesso esercitato.
E neppure vale sostenere la mancata contestazione del recesso ad opera del locatore, ovvero una sorta di implicita accettazione della cessazione del rapporto contrattuale, avendo quest'ultimo inviato a già in data 22.5.2023 una raccomandata volta ad ottenere copia di tutta la Controparte_1 documentazione societaria idonea a consentirgli di valutare positivamente la legittimità del recesso esercitato sub specie di effettiva sussistenza dei gravi motivi allegati e, in particolar modo, “relazioni atti o documenti in ordine all'entità della diminuzione del fatturato delle ultime annualità d'impresa, all'andamento dei risultati economici ed all'ammontare dei debiti nei confronti del personale cessato” (cfr. in tal senso il documento n. 6 prodotto dal ricorrente).
La resistente, a questo punto, ha anche provato a mettere in discussione la scrittura del 29/09/2017 sotto il profilo di un asserito vizio della volontà, o del consenso, sostenendo di non aver potuto fare altro, al fine di vedersi ridurre il canone di locazione ed evitare di essere travolta dai debiti contratti, che acconsentire a limitare il proprio diritto di recesso.
Vizio del consenso anche in tal caso solo genericamente allegato², essendosi fatto riferimento ad una sorta di approfittamento del proprio stato di bisogno idoneo a giustificarne l'annullamento del contratto di locazione.
Di tale apparente approfittamento (di cui non sono state neppure specificamente allegate le modalità di estrinsecazione), oltremodo generico, rimane solo una flebile e sterile allegazione, non essendo stato fornito alcun valido argomento, tanto meno un'articolata prova documentale o per testi, idonei a consentirne una positiva valutazione.
La clausola negoziale di cui alla lettera D), che costituisce una chiara penale contenente la liquidazione anticipata e convenzionale del danno patito dal locatore nell'ipotesi di inadempimento della conduttrice all'impegno ivi assunto, come detto valido e vincolante, prevede(va) che quest'ultima dovesse corrispondergli una somma corrispondente “a 4 (quattro) annualità, calcolata in base all'ultimo canone annuo precedente il rilascio dell'immobile, a titolo di risarcimento del danno”.
Pur non essendone formalmente tenuto, il locatore ha anche rappresentato e documentato che dopo il rilascio ad opera della conduttrice l'immobile è rimasto sfitto sino al mese di giugno 2024, essendone per ciò solo derivato al proprietario un ulteriore mancato introito a titolo di canoni di locazione pari ad € 7.680,32 (cfr. in tal senso il documento n. 16 prodotto dal ricorrente) e, per di più, che il nuovo canone di locazione pattuito è inferiore di € 4.300,00 annui rispetto a quello precedentemente concordato con la essendogli per ciò solo derivato un ulteriore minor introito (cfr. in tal CP_1 senso il documento n. 17).
Ad ogni buon conto, avendo le parti autonomamente predeterminato l'ammontare della penale e considerato che, come risulta dai documenti n. 15a e 15b, il canone di locazione dell'ultimo anno (il
2023) ammontava ad € 11.520,48 annui (ovverosia € 960,04 mensili), la somma gravante a tale titolo su ammonta a complessivi € 46.081,92, che dovrà essere corrisposta in favore di Controparte_1 maggiorata degli interessi nella misura prevista dall'art. 1284, comma 4, c.c. maturati Parte_1
a decorrere (stante la mancata dimostrazione della data di avvio del procedimento di mediazione) dalla data di deposito del ricorso sino a quella del saldo effettivo.
La fondatezza della domanda principale proposta da assorbe quella subordinata e Parte_1 supporta il rigetto di tutte le eccezioni sollevate da , ivi compresa la richiesta di Controparte_1 condanna della controparte ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
Le spese di lite, ivi comprese quelle del procedimento di mediazione limitatamente però alla fase di attivazione della essendosi la procedura esaurita in un solo incontro (cfr. in tal senso il documento n.
13 prodotto dal ricorrente), seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo sulla scorta dei compensi medi previsti dal D.M. n. 55/2014, come integrato dal D.M. n. 147/2022, per le sole fasi concretamente espletate di esame e studio, introduttiva e decisoria.


P.Q.M.


Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- in accoglimento della domanda principale proposta dal ricorrente, previo accertamento dell'inadempimento di all'impegno assunto alla clausola di cui alla lettera Controparte_1
D) della scrittura privata sottoscritta tra le parti in data 29.9.2017, la condanna a corrispondere in favore di a titolo di risarcimento del danno subito ivi preventivamente e Parte_1 forfettariamente determinato, la complessiva somma di € 46.081,92, oltre interessi nella misura prevista dall'art. 1284, comma 4, c.c. maturati a decorrere dalla data del 7.1.2025 sino a quella del saldo effettivo;

- dichiara assorbita la domanda subordinata proposta dal ricorrente;

- rigetta tutte le eccezioni riconvenzionali proposte dalla resistente;

- condanna a rifondere a le spese di lite sostenute in fase di Controparte_1 Parte_1 mediazione e nell'ambito del presente giudizio di merito che si liquidano, quanto alla prima, in complessivi € 652,00, di cui 96,00 per spese imponibili e 556,00 per compensi, e, quanto alla presente fase, in complessivi € 6.369,80, di cui 559,80 per spese esenti e 5.810,00 per compensi, in entrambi i casi oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A., come per legge.
Sentenza pubblicata, su autorizzazione delle parti, mediante deposito effettuato tramite l'applicativo
Consolle del Magistrato immediatamente all'esito della Camera di Consiglio.
Così deciso in Monza in data 3 novembre 2025
Il Giudice
dott. Carlo Albanese 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ “Vero è che il trasferimento dell'azienda della signora presso il Suo punto vendita di Vimercate Via Bice CP_1 Cremagnani 15/D è stato temporaneo, simulato e finalizzato ad ottenere l'autorizzazione del Monopolio per l'esercizio dell'attività presso il Suo locale a Suo nome?” ² Tal è l'unico riferimento evincibile alle pagine 18 e 19 della memoria di costituzione: “

7. La scrittura privata sottoscritta due anni dopo rispetto al contratto di locazione, che prevedeva la riduzione del canone a condizione che la signora acconsentisse agli impegni eccessivamente gravosi e contra legem di cui si è detto, risulta essere stata CP_1 sottoscritta con vizio del consenso da parte della conduttrice, parte debole, che non poteva fare altro, al momento, per vedersi ridurre il canone di locazione onde evitare di essere travolta dai debiti contratti”.