RG. N. 1860/ 2022
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Viterbo, sezione civile, in persona del G.U. dott. Eugenio Maria Turco, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al R.G.N. 1860/ 2022 avente ad oggetto: retratto agrario ai sensi dell'art. 8 L. 590/1965 e pendente TRA

( ) rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. MICHELE MANCINI come da procura in atti ATTORE E
( ) rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dall'Avv. MARCO GRISPO come da procura in atti CONVENUTA
NONCHE' CONTRO C.F. ) rappresentata e difesa dagli Avv.ti Controparte_2 P.IVA_1
ROBERTO GORIO e FEDERICA GORIO CONVENUTA
CONCLUSIONI: all'udienza del 16.09.2024 tenutasi in modalità telematica le parti hanno trasmesso note scritte contenenti le seguenti rispettive conclusioni: Parte attrice: “All'udienza odierna è presente per il sig. l'avv. Parte_1
Michele Mancini, il quale reitera le proprie conclusioni rassegnate negli atti depositati nelle intercorse udienze, che in tale sede si intendono integralmente riportate e trascritte, delle quali chiede l'integrale accoglimento stante la piena prova delle condizioni richieste per l'esercizio del retratto agrario. In ogni caso contesta e impugna tutto quanto ex adverso chiesto, dedotto ed eccepito, chiede siano concessi termini per note e repliche e reitera la richiesta di accoglimento dei mezzi di prova rassegnati e in particolare per l'ammissione delle prove per testi articolate”. Parte convenuta : “Con le presenti note per la trattazione scritta Controparte_1 dell'udienza, lo scrivente si riporta integralmente alla propria comparsa di costituzione, insistendo nell'integrale rigetto della domanda attorea. Tenuto conto, peraltro, che dalle osservazioni e della documentazione prodotta in giudizio da
[...]
emerge la comprovata conferma della insussistenza di qualsivoglia CP_3 contratto di affitto opponibile da parte attrice alla vendita intercorsa tra la terza chiamata e la convenuta, e la conseguente palese infondatezza delle avverse prospettazioni attoree, si ritiene superflua la concessione dei termini ex art. 183 comma 6 c.p.c., e si chiede la fissazione dell'udienza per la precisazione delle conclusioni. Qualora su richiesta di parte attrice la S.V. dovesse concedere i termini ex art.183 comma 6 c.p.c., gli stessi termini dovranno valere anche per la IG.ra
, che ne formula richiesta in via subordinata”; Controparte_1
Parte convenuta “ , ribadita la propria Controparte_3 Controparte_2 opposizione alla ammissione delle istanze istruttorie di parte attrice per le ragioni espresse nella memoria n. 3, precisa le conclusioni richiamando le conclusioni della comparsa di risposta 6.04.2023 che di seguito integralmente si trascrivono: dichiararsi l'inammissibilità ovvero respingersi ogni domanda di parte attrice e comunque ogni domanda formulata nei confronti di ora Controparte_4 [...]
; spese e compenso professionale di causa rifusi ivi comprese le spese CP_2 generali forfettarie”.

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il IG. ha convenuto in giudizio la IG.ra Parte_1 Controparte_1 per ottenere il riconoscimento del proprio diritto di prelazione agraria ai sensi dell'art. 8 della Legge 26 maggio 1965 n. 590 sui terreni distinti al NCT del Comune di Soriano nel Cimino (VT), Foglio 24, P.lle 27, 28, 30, 505, 506 e 507 deducendo, al riguardo, quanto segue: a) di aver condotto gli indicati terreni in virtù di contratto di affitto del 30.04.2010 stipulato con il sig. Pt_2
, contratto con il quale l'affittuario veniva autorizzato ad eseguire
[...]
“tutti i lavori dalla piantagione e manutenzione dei terreni concessi tra cui fresature, potature, compreso la raccolta, dividendo il raccolto al 50% del terreno sito a Soriano nel Cimino (VT) contrada Madonna di Loreto con la Società SA A. Telecomunicazione srl.; b) che la coltivazione del fondo in questione era stata sempre svolta nel pieno rispetto sia delle disposizioni contrattuali che di legge, essendo stati sempre regolarmente corrisposti i canoni di affitto, le attività agricole erano state svolte seguendo le direttive impartite dal locatore senza turbativa alcuna da parte di terzi, considerando, altresì, che il IG. Pt_2 era detentore legittimo dei terreni in oggetto per averli a sua volta ottenuti in uso e godimento in forza di un precedente contratto stipulato l'1.9.2009 con la Società SA A. Telecomunicazione srl;
c) che nell'estate del 2021 era stato estromesso dall'immobile per essere stato il fondo agricolo acquistato dalla IG.ra al prezzo di euro 71.000,00, operazione avvenuta Controparte_1 in violazione dell'art. 8 della L. 590/1965 non essendovi mai stata la comunicazione di legge nei suoi confronti. Alla luce di tali fatti l' ha agito in giudizio per ottenere il Pt_1 riconoscimento della prelazione agraria e del conseguente diritto al riscatto ai sensi dell'art. 8 della legge 590/1965, oltre che alla condanna al risarcimento dei danni patrimoniali nella misura di euro 15.000,00 per la mancata coltivazione agricola nelle annualità relativa agli anni 2021 e 2022. Costituendosi in giudizio la IG.ra ha chiesto il rigetto della CP_1 domanda eccependo l'insussistenza del prospettato diritto di prelazione agraria per essere stato il fondo oggetto di causa occupato e coltivato in assenza di un valido titolo giuridico;
in particolare su tale aspetto faceva rilevare come l'indicato terreno fosse stato concesso in affitto a parte attrice dal IG. Pt_2 il quale, tuttavia, non ne era proprietario, ma mero detentore. Infatti, al momento della stipulazione del contratto di affitto agrario il terreno in oggetto era di proprietà della Ubi Leasing s.p.a. società che lo aveva concesso in locazione finanziaria alla SA A. Telecomunicazioni s.r.l. che, poi, lo aveva poi concesso in affitto al . Specificava, inoltre, che il contratto di Pt_2 leasing tra la proprietaria e la SA A. Telecomunicazioni s.r.l. CP_4 era stato oltretutto risolto in data 22.11.2010 a seguito del fallimento di quest'ultima società in data 15.04.2010. In ragione di tale evento, aggiungeva, lo stesso , in data 16.11.2010, era stato formalmente diffidato Parte_2 dalla curatela fallimentare al rilascio del citato terreno. Deduceva, infine, che la , al momento della stipula dell'atto di vendita con la IG.ra CP_4
, aveva formalmente dichiarato che sugli immobili oggetto del CP_1 contratto di compravendita non sussistevano “persone aventi attuale diritto a prelazione”. Per tali ragioni, anche in considerazione delle garanzie fornite dalla alla parte acquirente , concludeva CP_4 Controparte_1 chiedendo il rigetto della domanda di parte attrice e di essere autorizzata alla chiamata in giudizio ex 269 cpc della società venditrice , nei cui CP_4 confronti spiegava domanda sia di manleva che di condanna al risarcimento di tutti i danni subendi.
Autorizzata la chiamata del terzo, si costituiva in giudizio la , quale Controparte_2 società incorporante della per atto di fusione del 19.4.2022, Controparte_4 concludendo per il rigetto della domanda e facendo rilevare, in particolare: a) l'insussistenza del diritto di prelazione in capo al IG. difettando nel caso in Parte_1 esame la presenza di un contratto di affitto stipulato da quest'ultimo con il legittimo proprietario del fondo (la ); b) la carenza degli ulteriori requisiti richiesti CP_4 dall'art. 8 1° co. L. 590/1965, la qualifica di coltivatore diretto, la capacità lavorativa adeguata, la mancata vendita nel biennio precedente di fondi rustici;
c) la non conformità all'originale, la non autenticità e la mancanza di data certa opponibile a terzi della scrittura del 30.4.2010 intercorsa tra e . Parte_1 Parte_2
In merito a tale atto faceva, inoltre, rilevare come dallo stesso potesse soltanto ricavarsi una generica autorizzazione per l'Assetati al compimento di lavori di manutenzione sul fondo in parola;
d) l'inammissibilità della azione di riscatto per mancanza di offerta del prezzo da parte dell'attore retraente;
e) in via subordinata, l'inefficacia del riscatto per mancato pagamento del prezzo di acquisto da parte del retraente;
f) in via ulteriormente subordinata, l'infondatezza dell'azione di risarcimento di euro 15.000,00 per la mancata coltivazione del terreno nelle annualità 2021 e 2022 atteso che i frutti del bene oggetto di retratto agrario competevano al retraente soltanto a partire dal momento del pagamento del prezzo di acquisto. Nel corso del processo, alla luce della documentazione già depositata dalle parti, la causa veniva posta in decisione in data 16.092024
La domanda è inammissibile difettando i presupposti di legge. Va premesso che i requisiti necessari per l'esercizio del retratto agrario sono previsti dal combinato disposto di cui agli art. 8 della Legge n. 590/1965 e 7 della Legge n. 817/1971 e consistono: a) nella sussistenza, in capo dell'esercente il diritto, della qualità di affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono, compartecipante ovvero proprietario coltivatore diretto di un terreno confinante;
b) nel non aver venduto terreni nel biennio precedente altri fondi rustici;
c) nel non superamento del fondo, per il quale si intende esercitare la prelazione, del triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa del coltivatore o della propria famiglia;
d) nel fatto che sui fondi oggetto di riscatto non si siano insediati mezzadri, coloni o affittuari;
e) nell'aver coltivato da almeno due anni il terreno per il quale si intende esercitare la prelazione;

Alla presenza di tali requisiti, il coltivatore diretto può validamente esercitare la prelazione mediante dichiarazione unilaterale da effettuare entro 30 giorni dalla notifica effettuata dal proprietario alienante della proposta di alienazione contenente il preliminare di compravendita, il prezzo di vendita e la clausola per l'eventuale prelazione. Qualora, tuttavia, il proprietario non abbia provveduto in tal senso, l'avente titolo può comunque ottenere il riscatto del fondo dal terzo acquirente, ma affinché possa prodursi l'effetto sostitutivo della posizione del primo in quella del secondo, il retraente è in ogni caso tenuto: a) ad effettuare la dichiarazione di riscatto, munita dell'offerta completa e determinata del prezzo, entro un anno dalla trascrizione del preliminare (art. 8, co 6, Legge n. 590/1965; b) ad effettuare il pagamento del prezzo ovvero, nel caso di rifiuto del venditore, l' offerta reale ed il deposito liberatorio della relativa somma, entro tre mesi decorrenti dalla dichiarazione di riscatto o dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto (Cass. 7287/2003), costituendo tali eventi accadimenti che condizionano sospensivamente l'efficacia traslativa della dichiarazione (Cfr. Cass. n. 8789/1994)¹. Passando al caso in esame si rileva che tali requisiti - che per orientamento consolidato costituiscono condizione dell'azione rilevabili anche d'ufficio dal Giudice (Cass. 28415 del 2023) - non possono dirsi sussistenti. In primo luogo occorre rilevare che l'attore, dopo aver appreso che il fondo in esame era stato venduto a terzi, ha mancato di esercitare il riscatto dall'acquirente nelle forme e nei termini indicati dall'art. 8 della legge 590/1965, non risultando in atti alcuna tempestiva dichiarazione in tal senso. Inoltre non risulta documentazione attestate l'effettivo pagamento del prezzo ovvero la formulazione dell'offerta reale, circostanze queste che, come visto, condizionano sospensivamente l'efficacia traslativa della proprietà del bene oggetto di riscatto. In secondo luogo deve, inoltre, osservarsi che l'attore, che ha dedotto di essere affittuario del fondo di cui è causa, non ha né dimostrato, né quantomeno allegato, di possedere la specifica qualità indicata dalla legge, quella di coltivatore diretto secondo specifici caratteri (coltivare il fondo in maniera stabile e continuativa, ancorché non professionale, prevalentemente con il proprio lavoro o della propria famiglia traendo da tale attività un reddito, Cass. 2011/2019), essendosi egli limitato a produrre copia dei pagamenti di alcune fatture che non consentono di accertare, in concreto, che l'attività di coltivazione fosse stata svolta alla stregua dei requisiti indicati. Non risultano, inoltre, provati gli ulteriori requisiti di legge: la capacità lavorativa - o della famiglia - superiore ad un terzo di quella necessaria per la coltivazione del fondo oggetto di riscatto, quello di non aver venduto nel biennio precedente alcun altro fondo agricolo, né, ancora, l'ulteriore requisito concernente il mancato insediamento di mezzadri, coloni o altri affittuari nel fondo in questione. Sugli indicati elementi merita, oltretutto, osservare che parte attrice ha mancato persino di articolare le relative richieste istruttorie, avendo queste ultime investito altre circostanze che sono risultate del tutto inconferenti, non contestate ed in parte anche già documentate. Tali richieste istruttorie, riproposte in sede di conclusioni, proprio in ragione delle indicate valutazioni, non potevano, quindi trovare accoglimento. Per tutte le indicate ragioni, la domanda di riscatto agrario in atti, difettando i presupposti di legge deve considerarsi inammissibile, avendo lo stesso mancato di integrare gli elementi indefettibili per l'utile esercizio della relativa azione.
Ferma l'assorbenza di quanto indicato, si osserva, inoltre, che il contratto di affitto agrario intercorso tra l'attore e il IG. risulta in ogni caso inefficace perché Pt_2 stipulato a non domino (Cass. 18322/2022; 25911/2013). Dalla documentazione in atti e dalle allegazioni delle parti è, infatti, emerso che il terreno di cui è causa era stato concesso al IG. dalla società SA Pt_2
Telecomunicazioni s.r.l. in forza di una scrittura privata del 1.9.2009 per consentirgli di eseguire dei lavori di manutenzione sul fondo (all.2 parte attrice). Tale società, tuttavia, nonostante si fosse qualificata nella scrittura indicata come “proprietaria
che riconosce il diritto, salvo che il rifiuto pretestuoso non sia avvenuto nella imminenza del predetto termine di scadenza ed il ritardo del deposito, con la fictio iuris del pagamento che esso produce, non possa essere, pertanto, addebitato al retraente”; venditrice”, era invero mera detentrice del bene in virtù di un contratto di leasing stipulato con la proprietaria (odierna ). In tale contratto CP_4 Controparte_3 era previsto l'espresso divieto, per l'impresa utilizzatrice, a cedere l'immobile a terzi in mancanza di assenso scritto della concedente (“L'utilizzatore non può cedere a terzi il presente Contratto né l'uso o il godimento anche parziale dell'immobile senza il preventivo assenso scritto della Concedente nemmeno in caso di cessione dell'azienda in esso esercitata;
art. 15, contratto di Leasing, all. 6, Intesa S. Paolo). Il , pertanto, aveva concesso in affitto agrario all'odierno attore un bene in Pt_2 relazione al quale non aveva alcuna disponibilità giuridica e tale evenienza, integrando un caso di difetto di legittimazione a stipulare, rende il negozio, ancorché valido, del tutto inefficace e, pertanto, improduttivo di ogni effetto, compreso dell'effetto costitutivo del diritto di prelazione vantato dall'attore nel presente giudizio. Alla luce di tali fatti la domanda deve essere quindi rigettata. Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno poste a carico di parte attrice nei confronti della convenuta e liquidate nella misura indicata in Controparte_1 dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. n. 147/2022 (scaglione da 52.001 a 260.000, tre fasi di legge, esame, introduttiva e decisionale, valori prossimi ai medi). Quanto alle spese processuali relative alla chiamata in causa del terzo, anche queste dovranno gravare su parte attrice, non potendosi ritenere come “arbitraria” la chiamata in giudizio del terzo, avendo la stessa trovato legittimo fondamento ai sensi dell'art. 1485 c.c.e dovendo seguire, sul punto, il consolidato principio espresso dalla Suprema Corte (“le spese di giudizio sostenute dal terzo chiamato in garanzia una volta che sia stata rigettata la domanda principale, vanno poste a carico della parte che, rimasta soccombente, abbia provocato
e giustificato la chiamata in garanzia, trovando tale statuizione adeguata giustificazione nel principio di causalità, che governa la regolamentazione delle spese di lite, anche se l'attore soccombente non abbia formulato alcuna domanda nei confronti del terzo e salvo che l'iniziativa del chiamante si riveli palesemente arbitraria” (Cass. n. 23123/2019).



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede: 1. Dichiara inammissibile la domanda proposta da Parte_1
2. Rigetta ogni altra domanda;

3. Condanna parte attrice al pagamento delle spese processuali in favore dei convenuti, spese che si liquidano in favore di ogni parte costituita in euro 7.000,00 oltre IVA, CPA e 15% spese forfettarie come per legge;

Così deciso in Viterbo, 28.01.2025
Il Giudice
Dott. Eugenio Maria Turco 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cfr. Cass. n. 8789/1994 “ L'avente diritto alla prelazione nella stessa posizione del terzo acquirente del fondo e, conseguentemente, l'acquisto diretto, da parte del retraente, dell'immobile dal proprietario venditore, prescindendo dal consenso del compratore retrattato, il quale subisce, così, passivamente la situazione determinatasi con la dichiarazione del retrattante, che si pone come atto unilaterale recettizio e realizza i suoi effetti ipso iure, indipendentemente dalla pronuncia del giudice, il cui eventuale intervento ha solo funzione di accertamento. Ma, perché tale effetto si produca, occorre, anzitutto, che la dichiarazione di riscatto, tempestivamente formulata ai sensi dell'art. 8 comma 5 della legge n. 590 del 1965, contenga l'offerta del prezzo con i requisiti di determinatezza, completezza e determinabilità e faccia, quindi, riferimento al prezzo della contestata compravendita
o, nel caso in cui sia dedotta la simulazione del prezzo, a quello che il retrattante deduca di dovere pagare in luogo del prezzo indicato nell'atto, ed, in secondo luogo, che si avveri la condizione sospensiva dell'effettivo pagamento del prezzo o, nel caso di rifiuto, anche pretestuoso, del venditore, della offerta reale e del deposito liberatorio della relativa somma nei termini stabiliti dall'art. 8 della legge n. 590/65, decorrenti dalla dichiarazione di riscatto o dal passaggio in giudicato della sentenza