N. R.G. 886/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAMPOBASSO
Unica CIVILE
Il Tribunale di Campobasso, in composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario CH DE, ha pronunziato la seguente SENTENZA nella controversia iscritta al numero 1886 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto LOCAZIONE DI IMMOBILI TRA
, in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 rappresentata e difesa, in virtù di procura alle liti in calce al ricorso introduttivo, dall'Avvocato Annunziata Iannetta presso il cui studio professionale, in Campobasso via Genova n. 19, è elettivamente domiciliata;
ATTRICE E
nato a [...] il [...], rappresentato e difeso, in virtù di procura alle liti Controparte_1 in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'Avvocato Veronica Judith Orsini presso il cui studio professionale, in Campobasso via G. Mazzini n. 65, è elettivamente domiciliato;
CONVENUTO

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La società ha intimato al sig. sfratto per morosità relativo all'immobile Parte_1 Controparte_1 sito in Campobasso via Mazini n. 118, riportato in Catasto al foglio 121, p.lla 66 sub 14, concesso e detenuto in locazione ad uso diverso come da contratto registrato il 27.3.2015. Parte attrice ha dedotto che il conduttore si era reso moroso nel pagamento di diversi canoni di locazione per l'importo complessivo di euro 16.424,00.
Si è costituito l'intimato chiedendo il rigetto della domanda di convalida e, in via subordinata, che gli fossero riconosciute le spese straordinarie sostenute e quelle per le migliorie apportate, da compensare con la somma dovuta a titolo di canoni di locazione impagati, nonché la condanna della società attrice alla restituzione del deposito cauzionale versato all'atto della sottoscrizione del contratto.
In data 17.6.2025 questo Giudice, a conclusione della fase sommaria, emetteva la seguente ordinanza ex art. 665 c.p.c. “ Il Giudice Onorario dott. CH DE, a scioglimento della riserva assunta pagina 1 di 5 all'udienza dell' 11/06/2025, letti gli atti e la documentazione del processo;
letto l'art.1587 c.c.; letti gli artt. 1453 e seguenti c.c.; letti gli artt. 665 e 667 c.p.c.; letto il contratto di locazione stipulato dalle parti in data 4.3.2015 e registrato il successivo 27.3.2015;

ritenuto che

la sospensione integrale del canone da parte del conduttore sia stata illegittima in quanto, anche a voler ritenere che lo stesso si era fatto càrico delle spese per ottenere le prescritte autorizzazioni, risultano dimostrati in atti pagamenti per il complessivo importo di circa 3.000,00 euro, pari a meno di cinque mensilità, mentre invece è stata allegata una morosità corrente da maggio 2023 a tutt'oggi, e quindi pari a ventisei mensilità; che dinanzi a tale allegazione, competeva al conduttore dimostrare i propri pagamenti, cosa che non è per nulla avvenuta;

ritenuto che

tale reiterato e persistente inadempimento debba considerarsi grave ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1453 e seguenti c.c.; ritenuta pertanto la necessità di emettere ordinanza non impugnabile di rilascio con ovvia preclusione di emettere decreto ingiuntivo, pure richiesto dalla ricorrente;
letto l'art.56 della legge n. 392-1978 e valutate tutte le circostanze del caso: ORDINA al sig. con riserva in sede di merito delle eccezioni da Controparte_1 lui proposte, di rilasciare, entro la data del 31 luglio 2025 ed in favore della società Eurocoffe, libera da persone o da cose, l'unità immobiliare sita in Campobasso alla Via Mazzini n. 118, identificata in
Catasto al Fgl. 121, p.lla 66, sub 14, Cat. C/1, oggetto del contratto di locazione stipulato in data
4.3.2015; letto l'art.

5.4 del d.lgs n. 28/2010, ASSEGNA alla ricorrente termine di quindici giorni decorrenti dalla comunicazione del presente provvedimento per la presentazione della domanda di mediazione;
FISSA l'udienza ex art.420 c.p.c. per il giorno 28 novembre 2025 ore 9:30, con termine perentorio fino al 30 ottobre 2025 entro il quale le parti dovranno provvedere all'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in Cancelleria”.
Nessun elemento di novità e poi emerso nel presente procedimento di merito instauratosi ai sensi dell'art. 667 c.p.c. in seguito all'opposizione del sig. il quale non ha proposto Controparte_1 ulteriori eccezioni né indicato mezzi di prova ed ha rilasciato il locale per cui è causa (si vedano in proposito le non contestate affermazioni di parte convenuta all'udienza del 28 novembre 2025).
Va detto, preliminarmente, che, pur avendo la intimante recuperato la disponibilità dell'immobile in questione, non può essere dichiarata la cessazione della materia del contendere sulla domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento insita nell'intimazione di sfratto per morosità. Infatti, tale domanda: "ha effetti diversi e autonomi, rispetto alla domanda di rilascio, tra cui quello di attribuire alla parte adempiente il diritto al risarcimento dei danni e al pagamento delle eventuali penali" (cfr. Cass. n. 18510/2007).
Ad ogni modo parte intimante, nel proprio atto introduttivo, ha espressamente chiesto nelle conclusioni che sia dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore e la pagina 2 di 5 sua condanna al pagamento dei canoni di locazione, domanda che è senz'altro fondata e che deve essere accolta.
Iniziando dai principi generali in tema di onere della prova: “ il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento" (cfr. ex multis Cass. Sez. U, n. 577/2008).
E' altrettanto noto che, a norma dell'art. 1455 c.c., l'inadempimento che comporta la risoluzione del contratto deve essere di non scarsa importanza, che deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quali sono, ovviamente, quelle di pagamento dei canoni di affitto o di locazione, (cfr. Cass. n. 15553/2002).
Ciò detto, considerata l'intera vicenda come rappresentata dalle parti, ritiene il Tribunale che il mancato pagamento del canone di affitto da parte del sig. integra senza dubbio Controparte_1 un inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c.. che giustifica la risoluzione del contratto stipulato tra le parti.
E' fatto pacifico, perchè non contestato, che il sig. ha omesso di pagare il canone di affitto a far CP_1 data dal mese di maggio 2023 fino al rilascio dell'immobile che deve farsi coincidere con la data del rilascio (31 luglio 2025) di cui all'ordinanza del 17.6.2025.
A fronte di tale precisa allegazione era onere dell'affittuario, per le ragioni di diritto sopra esposte, fornire la prova documentale dell'avvenuto regolare pagamento dei plurimi debiti allegati dalla controparte. La gravità dell'inadempimento è desumibile dal fatto che parte convenuta ha continuato a godere dell'immobile ma nello stesso tempo ometteva il pagamento dei canoni di locazione per un arco temporale notevolmente lungo (circa 27 mensilità) da alterare apprezzabilmente l'equilibrio delle reciproche prestazioni.
Peraltro, nel contratto stipulato tra le parti in data 4.3.2015 si precisa che: “il mancato o ritardato pagamento anche parziale della pigione entro 15 gg. dalla scadenza, come pure la sublocazione abusiva e la mutata destinazione d'uso dei locali, produrranno ipso iure la risoluzione dl contratto per fatto e colpa del conduttore, ed il conseguente risarcimento dei danni oltre alla corresponsione di quanto dovuto, ai sensi dell'art. 1456 c.c.” (cfr. art. 6 del contratto).
Dunque le parti, nella loro autonomia contrattuale, hanno pattuito una clausola risolutiva espressa, specifica e non di mero stile, derogatoria rispetto al principio generale fissato dall'art.1455 c.c. e tale da impedire al giudice ogni indagine circa l'importanza e la gravità dell'inadempimento (cfr. Cass. civ. pagina 3 di 5 sent. n. 10815 del 17.10.1995, Cass. civ. sent. n. 470 del 23.1.1982). Alla luce del richiamato disposto dell'art. 6 del contratto stipulato dalle parti nonché dell'oggettiva ed assoluta gravità del mancato e totale pagamento del canone locatizio per quasi ventisette mesi, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto.
In tema di locazioni di immobili, la sospensione o la riduzione unilaterale della corresponsione del canone viene considerata dalla giurisprudenza come un inadempimento di per sè stesso idoneo a produrre gli effetti risolutori del contratto. La mancata corresponsione, anche parziale, così come pure il ritardo nella corresponsione stessa, danno luogo ad un vero e proprio inadempimento colpevole, in relazione al dovere di eseguire in modo esatto e puntuale le obbligazioni assunte con la stipulazione del contratto (Cass. 13.07.2005 n. 13739). Così la giurisprudenza: "in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c , della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone " (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
Non può essere accolta, invece, la domanda del convenuto diretta ad ottenere la ripetizione delle somme sostenute a titolo di spese straordinarie nonché a titolo di migliorie per le seguenti ragioni: il preteso controcredito vantato dal ammonterebbe a 3.244,05 euro, ampiamente inferiore CP_1 all'importo della morosità di cui sopra;
che al di là delle fatture prodotte dal convenuto, l'esistenza dei pretesi lavori straordinari e delle migliorie non è stata dimostrata dal sul quale incombeva in CP_1 proposito l'onere della prova;
la documentazione fiscale prodotta non è accompagnata da alcuna fotografia e da alcun documento e, comunque, non attesta necessariamente che i lavori siano stati effettivamente svolti nell'immobile oggetto di locazione;
il non ha prodotto altri documenti e CP_1 non ha articolato prova orale;
in ogni modo, anche se tali lavori fossero stati effettivamente svolti dal convenuto, essi non lo avrebbero legittimato alla sospensione del canone ed alla rivendicazione del credito, visto che, ai sensi dell'art. 1592 c.c., il conduttore non ha diritto ad indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, a meno che non provi che, per tali miglioramenti, vi sia stato il consenso del locatore;
l'art. 8 del contratto sottoscritto tra le parti detta una disciplina ancor più rigorosa in quanto prevede che il consenso del locatore debba essere reso in forma scritta;
la locatrice ha negato di aver reso il proprio consenso all'esecuzione delle pretese migliorie di cui riferisce il
(cfr. udienza dell'11 giugno 2025), il quale non ha dimostrato, né chiesto di dimostrare, il CP_1 contrario.
Quanto alla richiesta di restituzione del deposito cauzionale pari ad euro 1.300,00 versato al momento della stipula del contratto, la domanda va accolta non avendo la società locatrice avanzato alcuna pagina 4 di 5 domanda di risarcimento del danno né chiesto l'attribuzione dello stesso per gli importi rimasti impagati. La giurisprudenza di legittima ha precisato che il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito, che sorge con la conclusione della locazione, a condizione di "proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati" (cfr. Cass. n. 19/2023).
La somma consegnata a deposito, non essendovi richiesta di risarcimento danni, va quindi restituita.
Tuttavia, avendone fatta espressa richiesta all'udienza del'11 giugno 2025, può operarsi la compensazione ex art. 1243 c.c., tra quanto dovuto al conduttore a titolo di deposito cauzionale e quanto dovuto al locatore per i canoni di locazione rimasti impagati.
Sulla base delle risultanze di causa e per quanto detto sopra, operata la compensazione della somma di euro 1.300,00 a titolo di restituzione del deposito cauzionale, il convenuto va condannato alla corresponsione del restante importo di euro 17.224,00, pari alla somma dei canoni concernenti il periodo circoscritto tra il mese di maggio dell'anno 2023 fino al rilascio effettivo dell'immobile (luglio
2025).
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico del conduttore.


P.Q.M.


Il Tribunale di Campobasso, in persona del Giudice Onorario CH DE, definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata dalla locatrice Parte_1 nei riguardi di , ogni diversa istanza, eccezione disattesa, così provvede: Controparte_1
1. accoglie, per le causali di cui in motivazione, la domanda di risoluzione spiegata dalla società
e, per l'effetto, dichiara risolto per grave inadempimento del conduttore Parte_1 il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Campobasso alla via Mazzini n. 118, meglio individuato a pag. 1 dell'atto introduttivo del giudizio;

2. condanna parte convenuta al pagamento, in favore della società attrice, della somma di euro
17.224,00, quale importo dovuto a titolo di canoni di locazione per il periodo ricompreso tra il mese di maggio dell'anno 2023 e quello di luglio 2025, operata la compensazione di cui in parte motiva, oltre interessi dalle rispettive scadenze al soddisfo;

3. condanna parte convenuta alla rifusione in favore di parte attrice delle spese di lite, che liquida in euro 3.530,00 a titolo di compenso, oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, Cnap ed Iva come per legge nonché euro 145,50 per esborsi sostenuti.
Così deciso in Campobasso, il 23 dicembre 2025. Il Giudice Onorario
CH DE
pagina 5 di 5