REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice unico, dott. Antonino Ierimonti, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 8577/2023,

TRA
Parte_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Silvestro Lazzari, per procura in atti;

OPPONENTE

E
[...]

Controparte_1 rappresentati e difesi dall'Avv. Massimiliano Musio, per procura in atti;

OPPOSTI

CONCLUSIONI
All'udienza del giorno 8.4.2025 la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 12.12.2023 la proponeva Parte_1 opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1745/23, emesso il 21.9.2023 dal Tribunale di Lecce, con cui e avevano ottenuto nei suoi confronti CP_1 Controparte_1 ingiunzione per il pagamento della somma di € 22.500,00 (€ 11.250,00 ciascuno), oltre interessi e spese della procedura monitoria, a titolo di saldo del prezzo del complesso immobiliare sito in
Lecce, alla via Nazario Sauro n. 56, acquistato con contratto del 29.5.2020 per € 350.000,00. La società opponente, in particolare, deduceva come la pretesa degli ARESTA fosse infondata, in considerazione degli obblighi contrattuali che, nel caso di specie, avevano assunto le parti, con specifico riferimento al contenuto del contratto preliminare del 28.9.2019 –che aveva preceduto il contratto definitivo di compravendita del 29.5.2020– in cui era riportata la clausola dal seguente tenore: “[…] quanto posto sul lastrico solare potrebbe essere difforme dallo strumento urbanistico, pertanto resta convenuto che se il di Lecce dovesse emettere un provvedimento in CP_2 conseguenza del quale si determini una riduzione della superficie oggi promessa in vendita, il prezzo sarà ridotto di euro 22.500,00 o, se già tutto pagato, i sigg.ri dovranno restituire tale CP_1 somma alla parte acquirente […]”. Orbene, sulla scorta di tale pattuizione la società opponente sosteneva di non essere tenuta al pagamento della somma di € 22.500,00 –oggetto di ingiunzione– poiché riteneva essersi avverata la condizione afferente all'abusività dei due manufatti presenti sul piano attico del complesso immobiliare oggetto di compravendita tra le parti. Aggiungeva che, nelle more della conclusione del contratto definitivo, aveva presentato presso il Comune di Lecce due
SCIA n. 2019/1975 e n. 2020/1083, per l'esecuzione di lavori di restauro, risanamento conservativo e consolidamento dell'intero stabile, interessando anche la parte di immobile caratterizzata da irregolarità edilizie, nonché per l'effettuazione di lavori di ampliamento, di cui aveva informato anche uno dei venditori, , al quale era stato anche riferito che le difformità CP_1 edilizie erano tali da impedire di accedere alla c.d. “fiscalizzazione” dell'abuso ex art. 34 del D.P.R.
n. 380/2001 e che non via era altra soluzione se non demolire i vani abusivi. Pertanto, la
[...]
sostenendo che la somma richiesta a titolo di saldo non fosse dovuta in Parte_1 considerazione delle irregolarità edilizie riscontrate e a seguito dell'avveramento della condizione dedotta nella clausola contenuta nel contratto preliminare del 28.9.2019, richiamando i principi di interpretazione del contratto secondo buona fede ex art. 1366 c.c., concludeva chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo opposto e l'accertamento del suo diritto di trattenere l'importo di € 22.500,00, con vittoria di spese processuali.
E si costituivano in giudizio, contestano la CP_1 Controparte_1 fondatezza dell'opposizione, in ragione della circostanza che la clausola del contratto preliminare del 28.9.2019 su cui era fondato l'atto di opposizione fosse da ritenersi superata, alla luce della successiva stipulazione del contratto definitivo del 29.5.2020. e CP_1 [...]
, pertanto, deducevano di essere legittimi creditori della somma di € 22.500,00 CP_1
(€ 11.250,00 ciascuno) in considerazione del fatto che quest'ultima non era stata versata da controparte successivamente all'atto di vendita del complesso immobiliare sito in Lecce, alla Via
Nazario Sauro, n. 56. La aveva corrisposto solo la somma di Parte_1
€ 327.500,00, senza versare il saldo, facendo leva su una pattuizione che le parti non avevano
2 trasfuso nel contratto definitivo e che, pertanto, secondo gli opposti, non aveva ragione di essere presa in considerazione. Gli opposti, inoltre, aggiungevano che comunque la condizione dedotta nel contratto preliminare non si fosse mai verificata, in quanto, prima della stipula del contratto definitivo, non si era verificato che il Comune di Lecce avesse emesso un provvedimento in conseguenza del quale si fosse determinata una riduzione della superficie promessa in vendita, dato che la società opponente aveva autonomamente deciso di procedere alla demolizione, sulla base di una mera valutazione del suo tecnico di fiducia, successivamente alla stipulazione del contratto definitivo del 29.05.2020. Pertanto, gli opposti concludevano per il rigetto dell'opposizione, con vittoria delle spese di lite.
La causa, matura per la decisione, era rinviata all'udienza del giorno 8.4.2025 per la rimessione in decisione e quindi era trattenuta in decisione
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L'opposizione è infondata e va rigettata, per i motivi di seguito esposti.
Dall'analisi delle reciproche contestazioni e della documentazione versata in atti emerge chiaramente come il thema decidendum ruoti attorno al rapporto che sussiste tra il contratto preliminare sottoscritto il 28.9.2019 tra le parti -contenente una clausola che rimanda ad una specifica condizione- e il contratto definitivo concluso tra le stesse il 29.5.2020 che, invece, a quella condizione non fa più alcun riferimento. La sostiene che la clausola Parte_1 contenuta nel contratto preliminare del 28.9.2019, dal seguente tenore “[…] quanto posto sul lastrico solare potrebbe essere difforme dallo strumento urbanistico, pertanto resta convenuto che se il Comune di Lecce dovesse emettere un provvedimento in conseguenza del quale si determini una riduzione della superficie oggi promessa in vendita, il prezzo sarà ridotto di euro 22.500,00 o, se già tutto pagato, i sigg.ri dovranno restituire tale somma alla parte acquirente […]” CP_1 abbia vigenza anche dopo la stipulazione del contratto definitivo del 29.5.2020. Tuttavia, le argomentazioni addotte dalla società opponente non appaiono condivisibili, avendo riguardo al rapporto che sussiste tra contratto preliminare e contratto definitivo, alla luce della libera manifestazione dell'autonomia privata ai sensi e per gli effetti dell'art. 1322, co 1 c.c.
Secondo la consolidata interpretazione della giurisprudenza di legittimità, da cui, nella specie, non vi è ragione di discostarsi, difatti, […] ove alla stipula di un contratto preliminare segua, ad opera delle stesse parti, la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia
3 l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta;
tale presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo […] (Cass. Civ. Sez. II, ordinanza 6 maggio 2024, n. 12090; Cass. Civ. Sez. II, ordinanza
21 dicembre 2017, n. 30735).
Orbene, nel caso di specie è possibile osservare una formazione progressiva del consenso mediante la sottoscrizione tra le parti di un contratto preliminare in data 28.9.2019 e, successivamente, di un contratto definitivo di compravendita, in data 29.5.2020, il cui contenuto è diverso, proprio in punto di mancata trasposizione della clausola cui fa leva la , al fine di opporsi Parte_1 al pagamento di € 22.500,00 a titolo di saldo del prezzo di compravendita del complesso immobiliare trasferito nella sua sfera giuridica da e , CP_1 Controparte_3 della cui vigenza non è dato discorrere, in ragione del fatto che la regolamentazione dei rapporti giuridici tra le parti è solo ed esclusivamente il contratto definitivo da ultimo sottoscritto, che di quella clausola non fa menzione alcuna. Ciò è in linea con quanto espresso dalla Suprema Corte, dovendosi dare atto della sussistenza di una presunzione di conformità tra l'accordo concluso dalle parti in data 29.5.2020 in sede definitiva e la loro volontà all'interno della globalità dell'operazione negoziale posta in essere. In sostanza il contratto definitivo è l'unica fonte dei diritti e degli obblighi sicché alla luce di tale regolamentazione la è tenuta al pagamento in Parte_1 favore di e della somma di € 22.500,00 (€ 11.250,00 CP_1 Controparte_1 ciascuno), non essendo emerso ex actis alcuna prova scritta della diversa volontà di far salve clausole del contratto preliminare non riprodotte, poi, nella pattuizione definitiva.
D'altronde, per completezza di analisi occorre osservare che, proprio la circostanza che nel contratto preliminare le parti avessero introdotto una specifica pattuizione con riferimento alla eventuale necessità di demolire alcuni manufatti presenti al piano attico e, poi, nel contratto definitivo, o anche a latere dello stesso, invece abbiano ritenuto di non prevedere alcunché al riguardo, consente di ritenere che l'eventuale rischio di dover demolire i manufatti in questione sia stato ritenuto superato nell'ambito dei complessivi liberi accordi economici tra le parti, così da precludere anche un'autonoma domanda di riduzione del prezzo.
Alla luce di queste considerazioni, dunque, va rigettata l'opposizione, con la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
4 In ragione del rigetto dell'opposizione, si ritiene che le spese di lite debbano seguire il criterio della soccombenza e pertanto vadano poste a carico della società opponente, nell'importo liquidato in dispositivo.


P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) rigetta l'opposizione e dichiara la definitiva esecutorietà del decreto ingiuntivo n. 1745/2023, emesso il 21.9.2023 dal Tribunale di Lecce;

2) condanna la al pagamento in favore di e Parte_1 CP_1 [...]
, in solido, delle spese di lite che si liquidano in € 2.100,00 per compenso di CP_1 avvocato, oltre rimborso di spese forfettarie nella misura del 15,00%, CPA ed IVA come per legge.
Lecce, 30 luglio 2025
IL GIUDICE
Dott. Antonino Ierimonti

Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del
Dott. Pierandrea Fulgenzi Magistrato ordinario in tirocinio presso il Tribunale di Lecce
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