REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TORINO
OTTAVA SEZIONE CIVILE

Il giudice istruttore Antonio Carbone, in funzione di giudice unico, ha pronunciato nelle forme dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7558/23 di R.G. promossa da
Parte_1
con l'Avv. Andrea Ricardi
ricorrente contro
CP_1
con l'Avv. Giorgio Strambi
resistente

premesso
che
- con atto notificato il 24.6.22 proprietaria dell'immobile sito in Torino in via Parte_1
Barbera n. 4/D oggetto di locazione commerciale con contratto del 28.3.19, ha intimato alla conduttrice lo sfratto per morosità in considerazione del CP_1 mancato pagamento di canoni, spese e imposta di registro per complessivi euro
14.600,50;
- ha inoltre chiesto la condanna di al pagamento del predetto importo;
Pt_1 CP_1
- ha proposto opposizione contestando il credito attoreo e svolgendo alcune CP_1
domande riconvenzionali;

- con ordinanza del 10.4.23 il G.D. ha disposto la conversione del rito, ha prescritto la mediazione obbligatoria ed ha assegnato termine per il deposito di memorie integrative;

- le parti hanno provveduto al deposito delle memorie ex art. 426 c.p.c.;
- l'istruttoria è consistita nell'espletamento di una C.T.U.;
- la causa viene decisa con la presente sentenza alla scadenza dei termini assegnati per il deposito di memorie conclusive e dei successivi termini ex art. 127 ter c.p.c.
assegnati per il deposito di note di discussione scritte sostitutive della trattazione orale;

osservato
che
- preliminarmente, si deve dare atto che le domande ritualmente dedotte attraverso le memorie ex art. 426 c.p.c., ultimi atti nei quali le parti hanno facoltà di formularle dopo la conversione del rito, sono le seguenti:
A) per la ricorrente attrice , la richiesta di condanna di al pagamento di Pt_1 CP_1
euro 31.306,84 per canoni e spese insoluti - domanda poi ridotta ad euro 22.697,33
con la memoria conclusiva del 17.11.25 - mentre l'originaria richiesta di risoluzione del contratto, insita nella richiesta di convalida dello sfratto, è stata abbandonata e dai successivi atti emerge la comune volontà di dare comunque ulteriore corso al rapporto;

B) per la resistente CP_1 1) la richiesta di rigetto della domanda attorea;

2) la condanna, in via riconvenzionale, di all'eliminazione delle cause delle Pt_1
infiltrazioni e delle esalazioni di cattivi odori;

3) la condanna, in via riconvenzionale, di alla riduzione percentuale del canone Pt_1
per ridotto godimento dell'immobile a causa dei vizi di cui al punto precedente dalla data di instaurazione del rapporto sino alla loro eliminazione;

4) la condanna, in via riconvenzionale, di al rimborso di euro 44.703,92 spesi Pt_1
per rendere i locali idonei all'uso convenuto;

5) la condanna, in via riconvenzionale, di al rimborso dei canoni corrisposti Pt_1
durante i 5 mesi in cui sono stati eseguiti i lavori di cui al punto precedente;

6) la condanna, in via riconvenzionale, di al rimborso dei 17 pagamenti mensili Pt_1
di euro 120 ciascuno per spese di amministrazione contabile e pulizia periodica del tetto;

- le domande riconvenzionali da 2) a 5) sono rituali perché, essendo già state proposte nella comparsa in opposizione allo sfratto, non richiedevano l'istanza di differimento d'udienza ex art. 418 c.p.c.;
- la domanda riconvenzionale n. 6) è inammissibile perché, non essendo stata formulata nella prima fase del procedimento, avrebbe richiesto l'istanza ex art. 618
c.p.c. che, invece, non è stata avanzata;

- la domanda riconvenzionale di avente ad oggetto il risarcimento del lucro CP_1
cessante subito nel periodo in cui il locale è stato parzialmente occupato dal bancone del bar lasciato da dall'inizio della locazione al 30.11.22 è assente sia nella Pt_1
comparsa in opposizione allo sfratto, sia nella memoria integrativa dove si alludeva a tale pregiudizio nel capitolo di prova n. 34 a pag. 19 e, quindi, in una mera prospettiva istruttoria, senza poi dedurre una corrispondente domanda risarcitoria nelle conclusioni rassegnate alle pagg. 21 e 22; - per questo motivo la predetta domanda riconvenzionale esplicitata da per la CP_1
prima volta a pag. 2 della memoria conclusiva del 17.11.25 dev'essere dichiarata d'ufficio inammissibile;

*
- ciò premesso, occorre analizzare le sole domande ritualmente dedotte in conformità
al rito che disciplina il presente giudizio, ancorché per completezza istruttoria la
C.T.U. sia stata estesa anche ad altri profili;

- la locatrice ha coltivato le pretese creditorie per canoni, spese e rimborso tasse Pt_1
di registro;

- la conduttrice ha replicato sostenendo, anche sulla scorta della C.T.U., che CP_1
il debito per canoni sarebbe venuto meno;

- l'assunto trova conferma nella concorde dichiarazione dei C.T.P. riportata a pag. 12
della relazione peritale, ove si legge che “entrambe le parti concordano che fino al
2025 i canoni sono stati regolarmente versati (cfr. all. E e F) e pertanto il conteggio che precede è superato”;
- l'affermazione concorde, che inerisce al rapporto sostanziale, rende ininfluente il fatto che nel corso delle operazioni peritali siano stati esaminati documenti in realtà
inutilizzabili perché prodotti solo in quella sede anziché, al più tardi, con le memorie ex art. 426 c.p.c. oppure previa rimessione in termini da parte del G.I.;
- va, inoltre, considerato che nella memoria conclusiva del 17.11.25 la locatrice Pt_1
ha lamentato la violazione della preclusione istruttoria ed ha richiamato in termini generali i principi sull'onere della prova, ma senza negare espressamente che nella fattispecie in esame il credito per canoni fosse venuto meno, cioè senza contestare,
sul piano sostanziale, la conclusione peritale raggiunta con l'assenso del suo stesso consulente;
- per questo motivo la richiesta a saldo dei canoni va respinta con effetti assorbenti rispetto ad ogni correlata questione, compresa quella della sorte dell'assegno circolare originariamente consegnato e le modalità con le quali sono avvenuti i successivi pagamenti sino ad estinzione del debito;

- per quanto riguarda le spese, si ritiene che:
1) spettino ad i contributi alle “spese di amministrazione contabile”, spese per Pt_1
loro natura connaturate all'esistenza del contratto e pertanto dovute, per un totale di euro 3.900 (euro 60 x 65) per le 65 mensilità di cui al conteggio prodotto come doc. 44 con la memoria integrativa del 17.4.24, ultimo atto con il quale la ricorrente avrebbero potuto quantificarle;

2) non competa, invece, ad l'importo di euro 60 mensili per “pulizia periodica Pt_1
del tetto” perché, a fronte dell'eccezione di inadempimento sollevata da CP_1
non ha offerto di provare, come sarebbe stato suo onere, di avervi provveduto Pt_1
deducendo appositi capitoli;

3) spettino ad euro 861 (420,50 + 440,50) per le tasse di registro indicate nel Pt_1
doc. 44 sostenute entro il termine di deposito della memoria integrativa attorea ex
art. 426 c.p.c. e non esplicitamente contestate dalla resistente, mentre le spese successive esulano dall'ambito della domanda cristallizzata con tale memoria;

4) spettino ad euro 1.111,41 (98,51 + 1.012,90) per consumi di acqua avvenuti Pt_1
entro il termine di deposito della memoria integrativa attorea ex art. 426 c.p.c.,
mentre le successive esulano dall'ambito della domanda;

- il credito di per spese di amministrazione, tasse di registro e spese per acqua Pt_1
ammonta così ad euro 5.872,41 (3.900 + 861 + 1.111,41);
- trattandosi di un rapporto commerciale, sono inoltre dovuti gli interessi di cui al D.
Lgs. 231/01 dalle singole scadenze al saldo;

* - con la prima domanda riconvenzionale ha chiesto la condanna di CP_1 Pt_1
all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni e delle esalazioni di cattivi odori;

- in sede peritale è stato accertato che, nonostante l'installazione di lastre in PVC sui lucernari, le infiltrazioni derivano dalle pessime condizioni della copertura piana dell'edificio e che le esalazioni sono provocate dell'erronea ubicazione della presa d'aria, che dovrebbe essere posizionata a cielo libero;

- poiché il rifacimento della copertura è intervento di straordinaria manutenzione e poiché l'erronea conformazione delle prese d'aria è ascrivile alla locatrice che le ha fatte realizzare, entrambe le domande vanno accolte;

*
- con la seconda domanda riconvenzionale a chiesto la riduzione percentuale CP_1
del canone per il ridotto godimento causato dai vizi di cui al paragrafo precedente dalla data di instaurazione del rapporto sino alla loro eliminazione;

- l'istanza sarebbe riferibile all'ipotesi contemplata dall'att. 1578 c.c., qualora i vizi sussistessero all'inizio del contratto, o quella disciplinata dall'art. 1581 c.c. qualora i vizi siano sopravvenuti;

- l'alternativa è, tuttavia, irrilevante ai fini del decidere perché l'azione di riduzione del canone ha natura costitutiva (Cass. 14737/05) e, in assenza di espressa previsione normativa, le sentenze costitutive non hanno carattere retroattivo, ma producono effetto solamente dalla data della loro pronuncia;

- l'art. 1578 c.c. non contiene deroghe a questo principio;

- pertanto la riduzione del canone può essere disposta solo dalla data della presente sentenza all'esecuzione degli interventi e con autonoma determinazione giudiziale appare quantificabile, tenuto conto dell'incidenza dei vizi sulla fruibilità dell'immobile,
nella misura del 20%; - il canone va, quindi, ridotto ad euro 3.137,60 (3.922 pari all'ultimo canone del quale sia documentata la rivalutazione – 20%), mentre non è operabile alcuna riduzione per i canoni sinora versati;

*
- con la terza domanda riconvenzionale ha chiesto il rimborso di complessivi CP_1
euro 44.703,92 spesi per rendere i locali idonei all'uso convenuto;

- la domanda contrasta con l'art. 4 del contratto con il quale la conduttrice aveva dichiarato di trovare l'immobile idoneo all'uso convenuto ed aveva esonerato la locatrice da ogni obbligo derivante dalla natura dell'attività che avrebbe volto nei locali e con l'art. 5 del contratto con il quale è stata pattuita la consegna degli impianti come esistenti, prevedendo che ogni modifica successiva insorta per esigenze della conduttrice sarebbe stata realizzata e certificata a sue spese;

- va inoltre considerato che, come ribadito da Cass. Ord., 14067/23 “nei contratti di
locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore
l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto
tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi,
nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza
che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna
responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia
dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare
dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e
che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante - quale condizione di
efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore
nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto -
solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e
l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore”;
- nella fattispecie in esame la locatrice non aveva garantito l'idoneità Pt_1
dell'immobile, per cui la domanda in esame va respinta;

*
- per la medesima ragione va respinta la quarta domanda riconvenzionale con la quale ha chiesto il rimborso dei canoni corrisposti durante i cinque mesi necessari CP_1
per eseguire i lavori di messa a norma, trattandosi di un differimento non attribuibile ad una violazione contrattuale della locatrice;

- le restanti domande riconvenzionali sono inammissibili per le ragioni sovra esposte;

*
- le motivazioni che precedono hanno carattere assorbente e rendono superflue le ulteriori attività istruttorie chieste dalle parti;

- in conclusione, la locatrice risulta creditrice di euro 5.872 e la conduttrice Pt_1 CP_1
a propria volta, ha diritto all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni e dei cattivi
[...]
odori e alla riduzione del canone, segnalando che dalla data in cui la locatrice completerà tali interventi il canone, su accordo tra le parti, potrà tornare al suo originario importo;

*
- la reciproca soccombenza comporta l'integrale compensazione delle spese di lite e la paritaria ripartizione delle spese di C.T.U. nei rapporti tra le parti;



P. Q. M.


il giudice istruttore in funzione di giudice unico,
definitivamente pronunciando,
disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, - condanna al pagamento a favore di di euro 5.872,41 oltre CP_1 Parte_1
ad interessi di cui al D. Lgs. 231/01 dalle singole scadenze al saldo;

- condanna all'immediata esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione Parte_1
della copertura dell'immobile e di riposizionamento all'aperto della presa d'aria;
- riduce il canone ad euro 3.137,60 a decorrere dal gennaio 2026;
- compensa integralmente le spese di lite;

- pone definitivamente le spese di C.T.U. per metà a carico di e per metà Parte_1
a carico di CP_1
Così deciso in Torino il 10 dicembre 2025.
Il giudice unico
(A. Carbone)