REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAOLA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di LA, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Maurizio Ruggiero, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 117/2024 R.G., avente ad oggetto: vendita di cose immobili
TRA
, (C.F. ) e , Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
(C.F. ), rappresentate e difese dall'avv. Walter Zucchi ed elettivamente CodiceFiscale_2 domiciliate presso lo studio del medesimo, sito in Roma, alla Via Marcello Prestinari n. 15, in virtù di procura alle liti posta in calce al ricorso ex art. 281 decies c.p.c.
RICORRENTI
E in p.l.r.p.t.; Controparte_1 RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI
Come in atti
MOTIVAZIONE IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso, ex art. 281 decies c.p.c., depositato in data 31.01.2024 e ritualmente notificato, in uno al pedissequo decreto di fissazione udienza, a mezzo pec in data 2.2.2024, come da ricevute pec di accettazione e consegna allegate, le sig.re e convenivano, Parte_1 Parte_2 innanzi il Tribunale di LA, la società deducendo che: in data 2.3.2023, Controparte_1 le ricorrenti, quali proprietarie per successione e parti promittenti venditrici, e Controparte_1
quale promissaria acquirente, sottoscrivevano scrittura privata preliminare di vendita di
[...] immobile sito in LA (CS), Via San Leonardo 14, al prezzo di € 43.000,00, da versare dapprima in rate mensili di € 600,00 da marzo a luglio 2023 (tot. € 3.000,00), poi mediante ulteriore rata di €
32.000,00 il 1° agosto 2023, e infine mediante saldo al rogito di € 8.000,00, rogito fissato in scrittura per il 1° settembre 2023; la scrittura prevedeva l'immediata immissione in possesso alla promissaria acquirente, nonché, nel caso di inadempimento da parte della promissaria acquirente dei pagamenti alle scadenze convenute, il diritto delle promittenti venditrici di chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione dell'immobile senza restituzione degli anticipi sul prezzo ad allora incassati;
la
[...] pagava le rate di marzo, aprile, maggio e giugno 2023, divenendo dopo Controparte_1 totalmente inadempiente e trattenendo peraltro ancora oggi il possesso dell'immobile, nonostante intimazione ex art. 1454 c.c., invito a negoziazione assistita, promessa di rilascio spontaneo entro il
22 ottobre 2023 e ulteriori solleciti e contatti non andati a buon fine.
Le ricorrenti, pertanto, domandavano, previa fissazione, ai sensi dell'art. 281 undecies, comma 2,
c.p.c., dell'udienza di comparizione, accertato il grave inadempimento nel pagamento delle rate come stabilite nel preliminare da parte della accertarsi l'avvenuta risoluzione Controparte_1 per violazione di clausola risolutiva;
in subordine, dichiararsi la risoluzione del preliminare medesimo e, per conseguenza, in ogni caso, condannarsi alla restituzione Controparte_1 immediata dell'immobile, nel possesso e detenzione delle ricorrenti. Chiedeva, inoltre, ordinarsi la pubblicazione su quotidiani locali della sentenza, a spese della convenuta, onde evitare il ripetersi di situazioni analoghe.
Con decreto del 31.1.2024, il Giudice fissava per la comparizione delle parti l'udienza del 21.6.24, assegnando al convenuto termine fino a 10 giorni prima della stessa per costituirsi e disponendo che il ricorso, unitamente al decreto, venissero notificati alla parte resistente, a cura del ricorrente, nel rispetto dei termini liberi di cui all'art. 281undecies c.p.c.
Instaurato il contraddittorio, il Giudice, all'esito della prima udienza di comparizione del 21.6.2024, rilevato che la società resistente, sebbene ritualmente evocata in giudizio, non si era costituita, ne dichiarava la contumacia, rinviando la causa per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.
Innanzitutto, appare opportuno disquisire in ordine alla titolarità del diritto dominicale delle istanti sull'immobile oggetto del preliminare di compravendita, ripercorrendo le vicende successorie che legittimano la sig.ra e la sig.ra a proporre l'odierna azione. Parte_2 Pt_1
In data 25.11.1983, con atto di compravendita a rogito Notar rep. n. 29383/3271, Persona_1 il sig. acquistava dalla sig.ra l'immobile sito nel Comune di LA, in Persona_2 Persona_3 via San Leonardo, censito al catasto di detto Comune al foglio 16, p.lla 225/9, piano 2 – cat. A/3, classe 4, vani 6,5 – r.c., giusto quanto evincibile dalla nota di trascrizione allegata in atti dalle ricorrenti (cfr. all. A fascicolo di parte ricorrente).
Detto cespite veniva devoluto in successione, stante il decesso del de cuius, sig. , in Persona_2 favore delle di lui figlie, e (quest'ultima odierna ricorrente), ciascuna Controparte_2 Parte_1 per la proprietà di ½, per come risulta dalla dichiarazione di successione del 1989 (cfr. all. B fascicolo di parte ricorrente).
Alla sig.ra , nel suo diritto pro quota sul precitato immobile, è poi succeduta, ex lege, Controparte_2 la sig.ra stante il decesso della medesima il 27.12.2017, giusto quanto Parte_2 evincibile dalla dichiarazione di successione presentata in data 5.4.2018 dalla ricorrente Parte_2
(cfr. all. C fascicolo di parte ricorrente).
Indi, è lapalissiano come le ricorrenti siano titolari del bene oggetto del preliminare, di cui chiedono, per effetto della risoluzione, la restituzione.
Tanto premesso, la domanda delle ricorrenti di risoluzione del contratto, ex art. 1454 c.c., domanda di risoluzione di diritto per decorso del termine indicato in diffida, risulta fondata e, come tale, meritevole di accoglimento per le ragioni che seguono.
Tenuto conto dell'oggetto del contendere, è opportuno ricordare che, secondo pacifica ed unanime giurisprudenza, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento della prestazione della controparte deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'avverso inadempimento, mentre il debitore evocato in giudizio è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Analogamente, anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento (cfr., in questo senso, ex plurimis, Cass. civ. sez. II del 20.1.2015 sez. III n. 826).
Ciò posto, esaminato il compendio probatorio in atti, è lapalissiano il pieno assolvimento da parte delle ricorrenti degli oneri probatori sulle medesime gravanti, risultando, per contro, la mancata allegazione ad opera della controparte, rimasta contumace, di fatti estintivi, modificativi e/o impeditivi delle avverse richieste.
E', infatti, documentalmente provata l'avvenuta stipula tra le parti in causa di una “scrittura privata valevole quale contratto preliminare di compravendita d'immobile ad uso abitativo” (cfr. all. 1 parte ricorrente), avente ad oggetto immobile sito in LA (CS), Via San Leonardo n. 14, identificato al catasto di detto Comune al foglio 16, p.lla 225, sub 9, categoria A/3, classe 4, consistenza 6,5 vani, rendita catastale € 537,12 di proprietà delle ricorrenti.
Nella specie, infatti, le sig.re e quali promittenti venditrici, Parte_1 Controparte_3
e la quale promissaria acquirente, convenivano che quest'ultima si Controparte_1 impegnava ad acquistare a corpo e non a misura, al prezzo accettato anche dalle promittenti venditrici, di euro 43.000,00, l'appartamento suindicato, integralmente da ristrutturare e mettere a norma a esclusive cura e spese della medesima promissaria acquirente che si onerava, altresì, per quanto occorreva, anche della pratica legale di agibilità. Le parti, in particolare, concordavano che il pagamento del prezzo da parte della promissaria acquirente sarebbe avvenuto secondo le seguenti modalità: euro 600,00 al mese (da corrispondere in parti uguali alle ricorrenti), entro e non oltre il giorno dieci del mese, da marzo 2023 a luglio 2023, per un totale di euro 3.000,00; euro 32.000,00, pari all'80% del prezzo rimanente da versare entro il 1° agosto 2023 (sempre corrisposta in parti uguali alle promittenti venditrici); euro 8.000,00, a saldo del prezzo, da versare alla stipula del rogito, fissata per il 1° settembre 2023; rogito che si conveniva sarebbe stato stipulato presso il notaio scelto dall'acquirente. Nel medesimo preliminare, inoltre, le parti convenivano che alla data di sottoscrizione della scrittura, ossia il 2.3.2023, la società promissaria acquirente sarebbe entrata in possesso anticipato dell'immobile in compromesso, dichiarandosi custode dell'immobile e responsabile per lo stesso, unica obbligata anche al pagamento degli oneri ordinari e straordinari condominiali che sarebbero maturati e deliberati successivamente alla sottoscrizione della scrittura, nonché per le spese di utenze che avrebbe dovuto provvedere a volturare a suo nome. In ultimo, si prevedeva espressamente che “nel caso di mancato adempimento al pagamento di rate e oneri alle scadenze il contratto potrà essere risolto dalle promittenti venditrici e la Controparte_1 dovrà restituire l'immobile senza avere diritto alla restituzione di quanto allora corrisposto”.
Nonostante gli obblighi assunti, tuttavia, la si è resa inadempiente. Infatti, Controparte_1 stante alle deduzioni in fatto di parte ricorrente, la promissaria acquirente, corrisposte le prime quattro rate, da marzo 2023 a giugno 2023, per l'importo di euro 2.400,00, ha omesso di corrispondere, rendendosi così inadempiente, le ulteriori somme, secondo le modalità ed entro le scadenze pattuite con il contratto preliminare di cui si chiede la risoluzione.
In conseguenza di tanto, le promittenti venditrici, con apposita missiva, hanno intimato l'adempimento del contratto.
E', infatti, documentalmente provato che, con pec del 23.08.2023, avente ad oggetto “19.47 Design
Italiano s.r.l. intimazione esecuzione preliminare (cfr. all. 2 parte ricorrente), le Parte_3 ricorrenti, per il tramite di proprio procuratore, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1545 c.c., intimavano alla predetta società di adempiere il contratto preliminare del 2 marzo 2023, compresi anticipo sul prezzo scadente a luglio 2023, per euro 600,00, e anticipo scadente ad agosto, per euro 32.000,00, assegnandogli un termine perentorio di quindici giorni, a decorrere dalla data di inoltro della medesima pec e rappresentando che, in mancanza, il contratto si sarebbe inteso risolto, con salvezza di azione giudiziaria ulteriore, anche per avere specifica pubblicità del decisum. Detta missiva risulta, ictu oculi, essere pervenuta nella sfera di conoscenza e conoscibilità della destinataria, la quale, in riscontro, con pec del 6.9.2023, rappresentava la difficoltà di mettersi in contatto col procuratore delle ricorrenti il quale, con ulteriore pec, in pari data, provvedeva a comunicare anche il recapito del cellulare, suggerendo di munirsi, per trasparenza, comunque, di un proprio legale (cfr. all. 3 e 4 parte ricorrente).
Tenuto conto, pertanto, del chiaro ed esplicito tenore della diffida ad adempiere inoltrata con la predetta missiva del 23.8.2023, non dubitarsi dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita intercorso tra le odierne parti in causa secondo quanto previsto dal richiamato art. 1454 c.c.
A tenore di detta citata disposizione normativa, “alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto. Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore. Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto”.
La domanda in questione richiede l'accertamento di due fatti costituivi: l'inadempimento e la regolare intimazione di una diffida ad adempiere rimasta senza seguito. La diffida ad adempiere, infatti, mira a realizzare - pur in mancanza di una clausola risolutiva espressa - gli effetti che a questa clausola si ricollegano, vale a dire la rapida risoluzione del rapporto mediante la fissazione di un termine entro il quale, se la controparte non adempie, il contratto si intende risolto di diritto, ferma restando la necessità dell'accertamento della gravità dell'inadempimento (cfr. Cass. 17.11.2010 n. 23207; Cass.

8.11.2007 n. 23315).
Come noto, infatti, affinché il mancato adempimento a quanto indicato in una diffida ad adempiere
(intesa come negozio unilaterale irrevocabile recettizio) comporti la risoluzione di diritto di un contratto è necessario che la stessa contenga tre elementi, vale a dire: l'intimazione all'adempimento, la fissazione di un termine congruo per l'adempimento dell'avversa prestazione contrattuale (di regola non inferiore a quindici giorni), nonché l'avvertimento che alla persistenza dell'inadempimento oltre il suddetto termine consegue la risoluzione contrattuale. Ebbene, tali elementi sono tutti chiaramente ricorrenti nel caso di specie (ivi compreso il rispetto del termine minimo di quindici giorni, stante l'avvenuta ricezione della predetta missiva il 23.8.2023, cui ha fatto seguito quella di riscontro del 6.9.2023, della destinataria che riporta in calce la diffida ricevuta); cosicché, considerato il perdurante grave inadempimento della resistente, non può non rilevarsi l'avvenuta risoluzione di diritto del richiamato preliminare di vendita del 2.3.2023. E' opportuno ricordare che “in tema di contratti a prestazioni corrispettive la diffida ad adempiere ha lo scopo di realizzare, pure in mancanza di una clausola risolutiva espressa, gli effetti che a detta clausola si ricollegano e, cioè, l'immediata risoluzione del rapporto che opera di diritto al momento della scadenza del termine essenziale nell'interesse della parte adempiente” (cfr., in questi termini, ex plurimis, Cass. civ. sez. II del 27.5.2010 n. 13000; nonché, in ordine all'essenzialità del termine contenuto nella diffida ad adempiere, da ultimo, Cass. civ. sez. II del 9.5.2016 n. 9317, secondo cui
“il termine contenuto nella diffida ha carattere essenziale in relazione agli effetti che la legge riconnette alla sua inosservanza e soltanto al creditore, nel cui esclusivo interesse l'essenzialità è posta, è rimessa la valutazione della convenienza di far valere l'inutile decorso di quel termine: sicché l'effetto risolutorio rimane nella libera disponibilità di detto soggetto”).
Tale diffida si pone difatti in linea anche con l'insegnamento costante della Corte di Cassazione secondo cui l'unico onere che, ai sensi dell'art. 1454 c.c., grava sulla parte intimante è quello di fissare un termine entro il quale l'altra parte dovrà adempiere alla propria prestazione, pena la risoluzione ope legis del contratto, poiché la ratio della disposizione citata è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all'esecuzione del negozio, mercé un formale avvertimento alla parte diffidata che l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell'inadempimento (cfr. Cass.
10.09.2019 n. 22542; Cass. 3477/2012; Cass. 8844/2001).
In ordine al termine assegnato nella diffida, dunque, la giurisprudenza ha più volte chiarito che esso assume carattere essenziale nell'interesse della parte adempiente, cui è rimessa la valutazione di farne valere la decorrenza (cfr. Cass. 6 marzo 2012 n. 3477; Cass. 8 novembre 2007 n. 23315), essendo teso alla rapida risoluzione del rapporto contrattuale. In altri termini, la diffida stragiudiziale ad adempiere è stabilita nell'interesse della parte adempiente ed è volta a fissare con chiarezza e immediatezza la posizione delle parti e ad accertare la persistenza dell'inadempimento del debitore, non più tollerata dal creditore. La risoluzione consegue di diritto ove il debitore persista nell'inadempimento, malgrado il decorso del termine concessogli.
Orbene, nel caso di specie, l'inutile decorrenza del termine di quindici giorni assegnato, a decorrere dal 23.08.2023, e il persistere dell'inadempimento della resistente, oltre che la non tolleranza delle promittenti venditrici, si desume dall'ulteriore missiva, inoltrata a mezzo pec il 19.09.2023 dal procuratore di parte ricorrente alla (cfr. all. 5 parte ricorrente). Controparte_1
In particolare, con detta pec, avente ad oggetto “Intimazione riconsegna immobile a – Pt_1
Procenzano / Invito a negoziazione assistita ex art. 2 e ss. del D.L. n. 132/2014, convertito in L. n.
162/2014”, le parti ricorrenti, per il tramite del proprio procuratore, nel rappresentare che era ampiamente decorso dal 23 agosto 2023 (ben 27 giorni) il termine perentorio di quindici giorni previsto dall'art. 1454 c.c., chiedevano la consegna delle chiavi dell'immobile oggetto del contratto preliminare atteso che, con la sottoscrizione del medesimo, la promissaria acquirente era stata immessa nel possesso del bene. Al contempo, con la medesima missiva, si formulava invito alla stipula di convenzione di negoziazione assistita, nel termine di giorni trenta, pena l'introduzione del giudizio di accertamento di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 281 decies c.p.c.
Ancora una volta, a seguito di detta missiva, la resistente con pec di risposta del 24.9.2023 (cfr. all. 6 parte ricorrente), non contestava affatto il proprio inadempimento, evidenziando, invece, come lo stesso fosse dipeso da problematiche oggettive che riconosceva non essere state dalla medesima ben valutate (le condizioni in cui versava l'immobile e di cui la società ha dichiarato essere consapevole non consentivano l'accensione del mutuo). Al contempo la medesima società, promissaria acquirente, formulava, in detta missiva, una diversa proposta (corresponsione di euro 400,00 mensili come acconto sull'importo totale), evidenziando che nell'ipotesi di mancata sua accettazione si sarebbe proseguito nell'opera di trasloco, ritenendo quanto versato sino ad allora un costo affrontato per l'uso momentaneo di un deposito dei loro beni. A tale comunicazione, poi, le ricorrenti facevano seguire un'ulteriore pec in pari data con la quale, sostenuta l'infondatezza di quanto ex adverso dedotto, evidenziavano il mancato rispetto dei termini contrattuali e che era inaccettabile la controproposta formulata.
Il 25 settembre 2023, la società resistente, con ulteriore comunicazione inoltrata mezzo pec, evidenziava di aver contattato una ditta per il trasloco in altra sede;
trasloco che sarebbe dovuto avvenire, a suo dire, entro e non oltre il 22.10.2023.
In realtà, dall'esame complessivo del materiale probatorio in atti, emerge quanto segue.
A seguito della stipula del preliminare de quo, il promissario acquirente, immesso nel possesso del bene, inizialmente, provvedeva a corrispondere gli importi di euro 600,00 al mese da marzo 2023 a giugno 2023 (per come, peraltro, riconosciuto dalla stessa parte ricorrente), rimanendo, invece, inadempiente, nonostante l'obbligazione assunta, per i pagamenti di luglio 2023, di euro 600,00 e dell'1 agosto 2023, di euro 32.000,00, tant'è che il 23.8.2023 le promittenti venditrici inoltravano la succitata diffida ad adempiere, nel termine di giorni 15 dalla ricezione, missiva alla quale faceva seguito solo la manifestazione, da parte della promissaria acquirente, di una difficoltà nel contattare il procuratore di parte ricorrente, senza null'altro precisare o eccepire con riguardo al contestato inadempimento. Infatti, solo una volta decorso ampiamente il termine di quindici giorni assegnato per adempiere, indi solo dopo l'ulteriore comunicazione con cui veniva intimata la restituzione dell'immobile (con pec del 19.09.2023), stante la risoluzione di diritto, solo a quel punto (dopo 30 giorni dalla diffida del 23.08.23), la con pec del 24.09.23, tentava di Controparte_1 giustificare i propri ritardi, adducendo problematiche di carattere oggettivo, avanzando i termini di un nuovo accordo (che non è stato accettato dalle ricorrenti) e, in ultimo, rappresentando che stava provvedendo al trasloco, per il quale veniva richiesto l'ulteriore termine sino al 22.10.2023, ma che, giusta quanto evincibile dalla successiva scrittura privata allegata (cfr. all. note scritte in sostituzione udienza depositate il 19.6.2024) appare, a detta data, non essere ancora avvenuto, atteso che si subordina la stipula dell'atto definitivo con il nuovo contraente alla liberazione immobile.
Nella specie, si rileva, infatti, che in data 25.2.2024 le ricorrenti, e nelle loro Parte_2 Pt_1 qualità di comproprietarie dell'immobile per cui è causa, stipulavano con il dr. , Controparte_4 quale Presidente p.t. del C.d.A. della , Controparte_5 apposita scrittura privata nella quale si evidenziava l'interesse della all'acquisto CP_5 dell'immobile da concedere in uso all'Ordine dei dottori commercialisti e degli esperti contabili di
LA e la disponibilità delle proprietarie a cedere detto immobile una volta che lo stesso fosse stato liberato da terzi in virtù di causa civile pendente presso il Tribunale di LA. Pattuito, dunque, il prezzo e la data entro cui stipulare il rogito (art. 1 della scrittura), all'art. 3 le parti convenivano che
“la presente scrittura, vincolante tra le parti per quanto riguardo il prezzo di vendita, dovrà essere seguita da scrittura preliminare (per regolare il resto), da stipulare entro 30 giorni dal verificarsi della liberazione dell'immobile di cui sopra ovvero entro il 31.10.2024”.
È lapalissiano, dunque, che alla data di stipula di detta nuova scrittura le ricorrenti non avevano ancora riacquisito la disponibilità dell'immobile de quo, tant'è che specificano di essere in attesa della definizione dell'odierno giudizio introdotto per ottenerne la definitiva liberazione.
Ribadita l'inutile scadenza del termine essenziale fissato dalle ricorrenti con la diffida ad adempiere del 23.8.2023, deve, peraltro, darsi atto della gravità dell'inadempimento della società convenuta rispetto al sinallagma contrattuale, dal momento che, in ogni caso, anche per la fattispecie risolutoria di cui al richiamato art. 1454 c.c., occorre che l'inadempienza imputata alla parte diffidata “non sia di scarsa importanza” avuto riguardo all'interesse della controparte, stante, ai sensi di quanto richiesto dall'art. 1455 c.c., la sua apprezzabile incidenza nell'economia complessiva del rapporto negoziale, tale da comportare uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale.
Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte, l'intimazione della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 c.c., e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento (Cass. 19.03.2020, n. 7463). La “non scarsa importanza dell'inadempimento” ai sensi dell'art. 1455 c.c. deve, pertanto, essere vagliata anche ai sensi dell'art. 1454 c.c. atteso anche l'interesse della parte non inadempiente (in questo caso promittente venditore).
Tale situazione deve ritenersi implicita e comunque integrata ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto (Cass. n. 20957/2017; Cass. n. 2075/2013; Cass. n. 22521/2011; n. 17328/2011; Cass. n. 1227/2006), quali il mancato integrale pagamento del prezzo.
Nella fattispecie, dagli atti di causa emerge come la società resistente abbia contravvenuto all'obbligo dalla medesima assunto in ordine alla corresponsione del prezzo, limitandosi a versare, sull'importo totale del prezzo pattuito, la sola somma di euro 2.400,00, indi le rate di euro 600,00 mensili, da marzo a giugno 2023 (come ammesso dalle ricorrenti) e omettendo, invece, di corrispondere la rata di euro 600,00 per luglio 2023, quella di euro 32.000,00, per il 1° agosto 2023 e il saldo del prezzo di euro 8.000,00 alla stipula del rogito (giammai avvenuto stante il perdurare dell'inadempimento), alla data del 1° settembre 2023. Tale condotta, invero, oltre che non rispettosa dei canoni di buona fede e correttezza contrattuale, ha inciso, in modo rilevante, sul sinallagma dell'intercorso rapporto contrattuale e ha determinato il mancato interesse delle ricorrenti all'esecuzione dello stesso, atteso che dalle missive intercorse tra le parti, la anziché contestare detto Controparte_1 inadempimento, ha, invece, ammesso, con pec del 24.09.2023 (quindi, dopo circa un mese dalla missiva di intimazione ad adempiere) di non aver potuto provvedere al pagamento per cause riconducibili al mancato conseguimento del mutuo (circostanza, comunque, non provata, stante la contumacia della società), limitandosi, poi, ad avanzare una nuova proposta con riguardo ai termini di pagamento, in ogni caso, contestata e non accettata dalla ricorrente, stante l'intervenuta risoluzione di diritto della scrittura.
Giova, all'uopo, evidenziare che, anche in assenza dell'intimazione ad adempiere, il contratto si sarebbe comunque risolto in forza della clausola risolutiva espressa prevista all'ultimo capoverso della scrittura privata oggetto di causa.
In particolare, le parti contraenti, sig.re e da un lato, e Pt_1 Parte_2 Controparte_1 dall'altro, convenivano espressamente che “nel caso di mancato adempimento al pagamento di rate e oneri alle scadenze il contratto potrà essere risolto dalle promittenti venditrici e la
[...] dovrà restituire l'immobile senza avere diritto alla restituzione di quanto ad allora Controparte_1 corrisposto”.
Non vi è dubbio come l'esplicita ed inequivoca previsione della risoluzione ipso iure del preliminare, nel caso di inadempimento del promittente acquirente rispetto all'obbligo di pagamento del prezzo residuo entro le date indicate, imponga di qualificarla come clausola risolutiva espressa ex art. 1456
c.c.
Conseguentemente l'effetto risolutivo si è prodotto, in ogni caso, anche ai sensi del secondo comma dell'art. 1456 c.c., con la ricezione da parte della società della missiva contenente la manifestazione della volontà delle ricorrenti di avvalersi della predetta clausola risolutiva espressa. Si ricorda, infatti, che, quale modalità tipica di risoluzione del contratto per inadempimento, la clausola risolutiva espressa, disciplinata dall'art. 1456 c.c., prevede la possibilità per le parti di pattuire la risoluzione del contratto nel caso in cui una o più delle obbligazioni che formano oggetto del regolamento contrattuale non siano esattamente adempiute. Come ribadito dalla Suprema Corte
(sent. n. 6634/2012), la risoluzione del contratto non consegue automaticamente all'inadempimento dell'obbligazione oggetto della clausola risolutiva espressa, in quanto è necessario che la parte fedele manifesti la volontà di avvalersi di tale clausola esercitando il diritto potestativo di risolvere il contratto con dichiarazione negoziale recettizia;
quando ciò avviene, per l'operatività della clausola si deve verificare l'imputabilità dell'inadempimento, in quanto la valutazione in ordine all'essenzialità dello stesso è stata già compiuta in sede di stipulazione del contratto. Occorre, poi, che la clausola contenuta nel contratto si riferisca ad una specifica obbligazione contrattuale e non, genericamente, a tutte le obbligazioni derivanti dal regolamento contrattuale (cfr. Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 32681 del 12/12/2019: “per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto;
in tale ultimo caso, pertanto, l'inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicché di esso deve essere valutata
l'importanza in relazione alla economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l'accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa”).
Secondo un recente orientamento giurisprudenziale, infatti, “la clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandola dall'onere di provarne l'importanza.
Essa non ha carattere vessatorio, atteso che non è riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dall'art. 1341, co. 2, c.c., neanche in relazione all'eventuale aggravamento delle condizioni di uno dei contraenti derivante dalla limitazione della facoltà di proporre eccezioni, in quanto la possibilità di chiedere la risoluzione è connessa alla stessa posizione di parte del contratto e la clausola risolutiva si limita soltanto a rafforzarla” (cfr. Cass. civ. Sez. 3, Ordinanza n. 17603 del 05/07/2018).
La risoluzione si verifica di diritto, sicché la successiva sentenza ha natura dichiarativa della risoluzione già avvenuta e non costitutiva.
Ordunque, alla luce di tutto quanto argomentato, vanno accolte la domanda proposta dalle sig.re e intesa ad ottenere la declaratoria di avvenuta risoluzione della “scrittura privata Pt_1 Parte_2 valevole quale contratto preliminare di compravendita d'immobile ad uso abitativo” del 2.03.2023 nonché la richiesta di condanna della alla restituzione immediata Controparte_1 dell'immobile. Si ritiene, invece, non meritevole di accoglimento l'ulteriore istanza di parte ricorrente di ordinare la pubblicazione su quotidiani locali della sentenza, a spese della convenuta.
Ai sensi dell'art. 120 c.p.c. “nei casi in cui la pubblicità della decisione di merito può contribuire a riparare il danno, compreso quello derivante per effetto di quanto previsto all'articolo 96, il giudice, su istanza di parte, può ordinarla a cura e spese del soccombente, mediante inserzione per estratto, ovvero mediante comunicazione, nelle forme specificamente indicate, in una o più testate giornalistiche, radiofoniche e in siti internet da lui designati”.
Nel caso di specie, le ricorrenti non hanno formulato alcuna domanda di risarcimento dei danni conseguenti all'occupazione dell'immobile protrattasi oltre la risoluzione ipso iure del contratto né, comunque, si ritiene che la pubblicità della decisione di merito possa contribuire a riparare il danno.
Le spese di lite, liquidate secondo i valori medi di riferimento di cui al nuovo D.M. n. 147 del
13/08/2022, pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022, entrato in vigore il 23 ottobre 2022,
(scaglione da € 26.001 a € 52.000), seguono la soccombenza di parte resistente, con conseguente condanna della medesima alla loro rifusione in favore delle ricorrenti, e Parte_1 Parte_2
, in solido tra loro.
[...]
Va evidenziato, infine, che “la disposizione di cui al D.M. n. 55 del 2014 e s.m.i. prevede un compenso unitario per la fase istruttoria e per quella di trattazione, che pertanto con detta voce le ricomprende entrambe. Detto compenso, di conseguenza, come già affermato da questa Corte (cfr
Cass. 27 marzo 2023 n. 8561), spetta al procuratore della parte vittoriosa anche a prescindere dall'effettivo svolgimento, nel corso del grado del singolo giudizio di merito, di attività a contenuto istruttorio, essendo sufficiente la semplice trattazione della causa” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 30219 del 2023).


P.Q.M.


Il Tribunale di LA, Prima Sezione Civile, nella persona del Giudice, dott. Maurizio Ruggiero, definitivamente pronunziando sul ricorso ex art. 281 decies c.p.c., iscritto al n. 117/2024 R.G., ogni contraria e diversa domanda ed eccezione rigettata e/o disattesa, così provvede:
1) dichiara l'avvenuta risoluzione di diritto della “scrittura privata valevole quale contratto preliminare di compravendita di immobile ad uso abitativo”, stipulata il 2.3.2023;
2) condanna la società in p.l.r.p.t., alla restituzione immediata, in Controparte_1 favore delle ricorrenti, dell'appartamento di loro proprietà sito in LA (CS), in Via San
Leonardo n. 14, identificato presso il NCEU al foglio 16, particella 225, subalterno 9;
3) condanna la società in p.l.r.p.t., alla rifusione, in favore delle Controparte_1 sig.re e , in solido tra loro, delle spese processuali Parte_1 Parte_2 Parte_2 liquidate in € 545,00 per esborsi ed € 7.616,00 per onorari di difesa, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, Cap ed Iva, come per legge.
LA (CS) lì, 19.11.24
Giudice
Dott. Maurizio Ruggiero