REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TARANTO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Taranto, nella persona del Giudice dott. Claudio Casarano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio civile di I grado iscritto al n. 2415/2023 Reg. Cont. promosso da
(C.F. ) nato il [...] a [...] ed ivi residente a[...] C.F._1
Verga snc e (C.F. ) nata il [...] a [...] e Parte_2 C.F._2
residente in [...] alla Via Verga snc – rappresentati e difesi dall'avv. Anna Maria Assunta
Lagioia;
Contro
(C.F. , nato a [...] il [...], Parte_3 CodiceFiscale_3
residente in [...], in proprio e quale erede pro quota della signora nata a [...] il [...] (C.F.: ) – Persona_1 C.F._4
rappresentato e difeso dall'avv. Maria Denora e avv. Claudio Caputo;

LA CAUSA
IL FONDAMENTO DELLA DOMANDA MONITORIA
Il signor , con ricorso monitorio del 7-02-2023, affermava che in data Parte_3
20/04/2018 vendeva unitamente al proprio coniuge - con rogito del notaio Persona_1
in Castellaneta (TA), rep. 2542, racc. 1808, ai signori e Persona_2 Parte_1 Parte_2
un locale garage sito in Castellaneta (TA) alla via Verga snc, posto al piano seminterrato, distinto nel
Catasto Fabbricati del Comune di Castellaneta al foglio 59, particella 105, subalterno 10, categoria C/6,
pagina 1 di 9 classe 2, per il corrispettivo di € 30.000,00, di cui € 15.000,00 già corrisposti prima del rogito notarile;
per la somma residua le parti pattuivano che sarebbe stata versata mediante n. 10 (dieci) rate semestrali dell'importo ciascuna di € 1.500,00 (euro millecinquecento/00), con scadenza 30 giugno e 31 dicembre di ogni anno e, quindi, a decorrere dal 30/06/2019 fino al 31/12/2023.
Senonchè gli acquirenti effettuavano il pagamento della sola rata avente scadenza 30/06/2019 e un acconto di € 1.000,00 (euro mille/00) sulla seconda rata avente scadenza 31/12/2019, restando così ancora debitori di € 9.500,00.
Riusciva vano il sollecito di pagamento formulato con raccomandata A/R del 15/09/2022.
Il ricorrente ricordava che in data 12.03.2021 decedeva sua moglie lasciando quali eredi, in parti uguali, sé ed i suoi figli, i signori (nato a [...] l'[...]) e (nata a Controparte_1 Per_3
Castellaneta il 10.10.1990. Di conseguenza risultava creditore della quota pari al 50% del credito residuo dovutogli in proprio (€ 4.750,00) e della quota ulteriore di 1/3 per successione legittima della moglie (€ 1.583,00) e quindi di complessivi € 6.333,00.
Di qui la domanda di ingiunzione del suo pagamento con decreto provvisoriamente esecutivo.
Seguiva l'emissione del decreto ingiuntivo n. 240/2023 del 09.02.2023 – R.G. 752/2023 – Rep. N.
519/2023.
I MOTIVI DI OPPOSIZIONE
I signori e proponendo opposizione al predetto decreto affermavano Parte_1 Parte_2
che in data 27.01.2016 acquistavano sempre dai coniugi al prezzo di euro 150.000,00 Pt_3
l'appartamento sito nel Comune di Castellaneta alla 1^ traversa via G. Verga snc, con ingresso indipendente, posto al piano rialzato, composto di sette vani catastali ivi compreso adiacente giardino di pertinenza, distinto nel Catasto Fabbricati del Comune di Castellaneta al foglio 59, particella 105 sub. 4.
In data 20.04.2018 acquistavano, come ricordato dalla controparte, anche il garage di pertinenza di questo appartamento.
Aggiungevano che sospendevano il pagamento delle rate perché venivano a conoscenza del fatto che l'intero stabile, l'appartamento ed il garage presentano diversi abusi edilizi e gravi difformità progettuali che ne riducevano il valore e che l'intero edificio fosse sprovvisto del certificato di agibilità
e del collaudo, di cui davano comunicazione alle controparti come si desume dalla conversazione whatsapp intercorsa in data 23.11.2020, tra i sig.ri e : “ Parte_1 Parte_3 Per_4
pagina 2 di 9 buongiorno. Ho scoperto da poco che al palazzo manca l'agibilità e ci sono anche delle irregolarità costruttive da regolarizzare. Non credo sia un importo alto anche perché va diviso tra tutti i condomini. Dato che non ho nessuna intenzione di rimetterci questi soldi, vorresti trovare un accordo?”.
-Ci devo pensare!! Ora non sono nelle condizioni di pensare a queste cose!!! Ho altro da risolvere”.
. “Ok Fammi sapere”.
Proprio per queste irregolarità, con note del 22.11.2021 e del 02.11.2022 veniva giustificato il mancato pagamento delle rate relative al prezzo residuo della vendita dedotta nel ricorso monitorio.
Anzi, aggiungevano gli opponenti, incaricavano un tecnico di redigere un progetto per tentare di sanare le irregolarità riscontrate, il quale redigendo una relazione accertava che “dal confronto con gli elaborati tecnici riferiti alla variante alla C.E. n. 174 del 07.02.1994, con lo stato dei luoghi sono emerse le seguenti situazioni:
A) Difformità a livello privato, direttamente connesse alla proprietà privata dei coniugi e Parte_1
: Parte_2
Diversa distribuzione interna del locale al piano seminterrato dovuta a incorporamento della corrispondente fascia adibita ad intercapedine, come individuato nella relativa planimetria depositata in catasto, per una superficie di circa mq. 10,00 (mt. 6,90x1,4) come si evince dai grafici allegati alla variante alla concessione edilizia n. 174 del 07/02/1994 approvata dalla commissione edilizia nella seduta del 26/10/1996, nonché dalla realizzazione di partizioni divisorie.


2- Realizzazione di piccolo vano (volume fuori sagoma) a ridosso della facciata prospiciente la piazzetta, della dimensione di circa mq 1, non previsto nella variante ma risultante dalla planimetria depositata in catasto;

3- variazione dell'altezza interna dell'appartamento, rispetto a quella progettuale;

4- variazione dell'altezza del locale seminterrato, rispetto a quella progettuale, 5- modifica prospetto.
B) Difformità a livello generale condominiale:


1- assenza del certificato di abitabilità;


2- variazioni volumetriche dell'edificio in dipendenza della variazione delle altezze dei vari piani;



3- modifiche prospettiche a livello generale per quanto attiene ad irregolarità geometriche, finiture, ecc: aperture private, modifiche finestre;



4- ampliamento sagoma del torrino scala alla sommità del vano per alloggiamento vano tecnico ascensore;

pagina 3 di 9 5- assenza della rampa nella parte comune del camminamento d'ingresso al portone condominiale, previsto progettualmente ai fini del superamento delle barriere architettoniche negli spazi comuni”.
Il costo complessivo per regolarizzare le suddette difformità veniva quantificato in € 15.000,00.
Come dire, argomentava la difesa opponente, che quanto dichiarato e garantito negli atti di compravendita dai coniugi sulla conformità dei dati catastali e della relativa planimetria allo Pt_3 stato di fatto dell'immobile non era rispondente al vero.
Tanto sia nell'atto di vendita dell'appartamento sia in quello del garage, nel quale ultimo così era detto:“tale planimetria corrisponde a quella depositata in catasto”.
Tanto premesso gli opponenti chiedevano la riduzione del prezzo pattuito nelle due vendite, ai sensi dell'art. 1489 c.c.: “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480 c.c.”
Di qui gli opponenti spiegavano domanda riconvenzionale nei confronti della controparte e dei figli nella precisata qualità di coeredi della madre deceduta.
LA DIFESA OPPOSTA
Escluso in primo luogo che fosse applicabile la garanzia previsa dall'art. 1489 c.c., dal momento che si verteva in tema di asserita difformità dello stato dei luoghi rispetto alle risultanze catastali, e non quindi in tema di oneri o diritti reali o personali non apparenti;
situazione di fatto peraltro conosciuta nel lungo corso delle trattative o conoscibile dalla parte acquirente.
Senza contre che questa supposta difformità non solo non diminuiva il libero godimento del bene, ma, al contrario, determinava un maggiore, più intenso e più agevole suo godimento.
Per altro verso l'opposto sottolineava che la controparte anziché sollevare i presunti vizi al momento della stipula del rogito, lo faceva a distanza di svariati anni e unicamente al mero fine di paralizzare l'azione esecutiva promossa per il mancato pagamento del saldo del prezzo.
L'opposto poi ricordava che per i vizi riferibili alle parti comuni, non si era considerato che avrebbero dovuto essere ripartiti fra tutte le unità immobiliari insistenti nel condominio stesso secondo i valori millesimali attribuiti e/o comunque secondo i valori di proprietà e le quote detenute da ciascun proprietario.
Concludeva per il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 4 di 9 Veniva sospesa l'esecutorietà del decreto ingiuntivo ma all'udienza del 13.09.2023 il giudice si riservava sia sulla sua revoca sia sulla pronunzia di inammissibilità della riconvenzionale per non essere stata richiesta l'autorizzazione al giudice di disporla;
con ordinanza così si statuiva:
Come è noto, l'opponente assume la veste sostanziale di convenuto, con la conseguenza che qualora intenda chiamare in causa un terzo deve farne tempestiva istanza ex art. 269, II co. c.p.c..
La circostanza che l'ingresso nel processo di soggetti diversi dalle parti già coinvolte sia in frutto di una riconvenzionale, come opinava la difesa opponente, non muta la regola delineata.
Né sembra ricorrere un caso di litisconsorzio necessario.
Sul punto utile la seguente massima del S.C. ( Cassazione civile sez. VI - 30/07/2020, n. 16336): “Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, l'opponente che intenda chiamare in causa un terzo non può direttamente citarlo per la prima udienza, ma deve chiedere al giudice, nell'atto di opposizione, di essere a ciò autorizzato, perché in tale giudizio non si verifica alcuna inversione della posizione sostanziale delle parti e l'opponente conserva la veste di convenuto anche per quanto riguarda i poteri
e le preclusioni processuali, fermo restando che, qualora quest'ultimo, pur avendo citato direttamente il terzo, abbia in via gradata tempestivamente richiesto l'autorizzazione di cui all'art. 269 c.p.c., rimane impedita la decadenza dalla chiamata, la quale deve, anzi, ritenersi implicitamente autorizzata, ove il giudice pronunci nel merito anche nei confronti del terzo”.
Gli eredi dell'altra venditrice, peraltro, titolare del 50% dei beni compravenduti, si deve supporre che non abbiano ancora chiesto la loro quota di prezzo residuo;
così come l'opposto agiva per il pagamento del saldo prezzo del solo garage, nei limiti della sua quota inter vivos e mortis causa.
Nel merito occorre approfondire la ricorrenza dei prospettati vizi;
quindi non è opportuno adottare provvedimenti anticipatori.
P.T.M.
Dichiara la nullità della chiamata in causa da parte dell'opponente dei sigg. e Controparte_1
; che quindi devono intendersi esclusi ab origine dal giudizio. Parte_4
Conferma la sospensione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto…”.
Con altra ordinanza si decideva sulle richieste di prova testimoniale e Ctu avanzate dalla parte opponente ed il giudice così provvedeva:
“I vizi ex art. 1495 o oneri ex art. 1489 c.c. che concernono l'appartamento o le parti condominiali del fabbricato non sembra che possano farsi valere in questa sede, posto che con il ricorso monitorio
pagina 5 di 9 veniva richiesto il pagamento del residuo prezzo relativo alla ben distinta vendita del garage – tavernetta, sottostante l'appartamento acquistato in precedenza.
I vizi od oneri concernenti invece quest'ultimo bene possono in astratto essere fatti valere in questa sede: e cioè l'accorpamento della intercapedine e la destinazione a tavernetta anziché a garage;
ma la prova articolata non appare dirimente.
La causa insomma appare matura per la decisione…”.
All'udienza del 10-10-2024 le parti precisavano le conclusioni ed il giudice si riservava per la decisione, concedendo i termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'ESCLUSIONE DELLA AMMISSIBILITA' DELLA RICONVENZIONALE NELLA
PARTE IN CUI SONO EVOCATE IRREGOLARITA' URBANISTICHE CONCERNENTI
LA PRIMA VENDITA DELL'APPARTAMENTO
Le due vendite sono sul piano giuridico del tutto autonome, posto che a tacer d'altro venivano poste in essere a distanza di più di due anni di distanza e la determinazione dei loro ben distinti regolamenti contrattuali, ed in modo particolare il prezzo, sottostavano a due diverse vicende negoziali;
ma tanto finisce con l'essere presupposto dalla difesa opponente, posto che finisce con il mettere in discussione il prezzo di entrambe le vendite.
Solo che con il ricorso monitorio uno dei venditori agiva per l'adempimento del residuo prezzo relativo alla sola vendita del garage.
Come dire che la riconvenzionale può trovare ingresso nel processo solo per le irregolarità ex art. 1489 c.c. concernenti quest'ultimo immobile oggetto della domanda monitoria, in quanto suscettibili di incidere sul prezzo di vendita per essa pattuito, ma non anche le irregolarità che concernendo i beni condominiali o l'appartamento avrebbe dovuto fondare un'azione autonoma proposta in un distinto processo tesa ad ottenere la riduzione del prezzo della correlativa vendita.
Si consideri infatti che l'opponente evoca per un verso irregolarità urbanistiche condominiali che ex art. 1489-1480, già suscettibili di incidere sul libero godimento dell'appartamento, al pari di quelle proprie di questo;
per altro verso evoca irregolarità che per essere proprie del garage cantina incidono sul ben diverso prezzo pattuito per la predetta pertinenza.
Del resto, il ricordato messaggio dalla stessa difesa opponente, estrapolato dalla conversazione whatsapp intercorsa in data 23.11.2020, tra i sig.ri e è eloquente: Parte_1 Parte_3
“ buongiorno. Ho scoperto da poco che al palazzo manca l'agibilità e ci sono anche delle Per_4
pagina 6 di 9 irregolarità costruttive da regolarizzare. Non credo sia un importo alto anche perché va diviso tra tutti
i condomini. Dato che non ho nessuna intenzione di rimetterci questi soldi, vorresti trovare un accordo?”.
-Ci devo pensare!! Ora non sono nelle condizioni di pensare a queste cose!!! Ho altro da risolvere”.
“Ok Fammi sapere”.
Anzi a ben vedere il messaggio del 23-11-2020 fa riferimento solo ai vizi relativi ai beni condominiali, posto che si aggiunge da parte dello stesso acquirente che si sarebbero risolti in una somma poco significativa se divisa tra tutti i condomini dell'edificio. Nulla quindi si diceva allora della tavernetta pertinenziale.
La riconvenzionale riferibile alla vendita della pertinenza può insomma entrare invece in questo processo, posto che le irregolarità urbanistiche ad essa riferibili vi avrebbe fatto ingresso come eccezione appunto idonee a sospendere il pagamento del suo prezzo. Non solo ma limitatamente alla posizione del venditore che vanta la maggior quota rispetto ai figli subentrati nella posizione dell'altra venditrice deceduta, dal momento che l'opponente non chiedeva previamente, come ricordato già con ordinanza, l'autorizzazione ad estendere il contraddittorio anche nei loro confronti ma procedeva alla citazione diretta in sede di opposizione.
IL CORRETTO INQUADRAMENTO DELLE IRREGOLARITA' URBANISTICHE
DENUNZIATE: NON SI TRATTA DI VIZI STRUTTURALI MA DI IRREGOLARITA'
FORIERE DI POTERE REPRESSIVO DELLA P.A.: EX ART. 1489 E NON 1490 c.c.
A ben vedere la giurisprudenza della S.C. esclude che si configurino dei vizi ex art. 1490 c.c. quando le irregolarità amministrative del genere di quelle denunziate dall'acquirente non si traducano in vizi strutturali.
Si applica quindi l'art. 1489 con la conseguenza che, fra l'altro, deve sussistere un pericolo attuale di rivendica tale da incidere sul libero godimento o disposizione, se fossero in gioco diritti di terzi;
invece nel caso in esame, trattandosi, per il garage, di un contrasto tra situazione catastale e situazione di fatto, per la presenza di accorpamento di superficie, ossia di una intercapedine, quindi di un suo ampliamento, l'irregolarità deve comportare un pericolo attuale di esercizio di potere repressivo della p.A.
Senonchè trattandosi pacificamente di irregolarità suscettibile di sanatoria, come affermato dallo stesso opponente che faceva redigere la perizia anche a questo scopo, difetta l'attualità del pericolo di repressione della p.A.
pagina 7 di 9 Ora è vero che questa difesa non veniva sviluppata nella comparsa di costituzione e risposta dell'opposto, ma puntualmente solo nella II memoria ex art. 183 VI co., c.p.c.; tuttavia trattandosi di un presupposto dell'eccezione ex art. 1489-1480, o meglio del fatto costituivo della riconvenzionale da ritenere in questa sede ammissibile, si ritiene che debba essere qualificata come mera difesa e non eccezione in senso stretto.
Sulla necessaria ricorrenza del presupposto della attualità del pericolo in parola ha avuto occasione di pronunziarsi la S.C. (ad esempio Cassazione civile sez. II - 28/02/2007, n. 4786):
“In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della pubblica amministrazione (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo".
La norma in parola incidendo sul regolamento contrattuale voluto dalle parti deve giocoforza essere di stretta interpretazione.
LA DESTINAZIONE DEL GARAGE A TAVERNETTA
Della destinazione dell'immobile pertinenziale da garage a tavernetta invece l'opponente ne fa parola per la prima volta solo con la seconda memoria ex art. 183 VI comma, riportando lo stralcio della relazione tecnica di parte.
Si tratta quindi di un fatto costitutivo nuovo della domanda di riduzione, tardivamente dedotto;
senza contare che, come sosteneva la difesa opposta, la diversa destinazione era suscettibile di essere conosciuto de visu immediatamente, posto che nell'atto di vendita, comunque si dava atto che l'immobile veniva accettato anche nello stato di fatto in cui versava.
L'opposizione va quindi rigettata e confermato il decreto ingiuntivo opposto.
Le spese di lite della fase di cognizione è giusto che siano compensate, in considerazione della problematicità delle questioni giuridiche dirimenti affrontate.

P.Q.M.

Il Tribunale di Taranto, definitivamente pronunciando sulla opposizione al decreto ingiuntivo n.
240/2023 del 09.02.2023 – R.G. 752/2023 – Rep. N. 519/2023, proposta con citazione regolarmente pagina 8 di 9 notificata dai signori e nei confronti del signor Parte_1 Parte_2 Parte_3
, così provvede:
[...]
Rigetta l'opposizione e conferma il decreto ingiuntivo opposto;

Dichiara esecutivo il predetto decreto ex art. 653, I co., c.p.c.;
Spese del giudizio di opposizione compensate.
Taranto, 29-01-2025
il Giudice dott. Claudio Casarano
pagina 9 di 9