Sentenza n. 1807/2026
Depositata il 06/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 26, riunita in udienza il 05/02/2026 alle ore 11:00 in composizione monocratica:
MICCIO FABIO, Giudice monocratico in data 05/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 13265/2025 depositato il 19/08/2025
proposto da
Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3
elettivamente domiciliato presso dp.3roma@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 221T010836000P001 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA IPOTECARIA 2022
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 221T010836000P001 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA CATASTALE 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza

MOTIVI DELLA DECISIONE

La vicenda può essere riassunta come segue.
- In data 18.11.1988, l'Ricorrente_1 ha venduto con patto di riservato dominio ex art. 1523 c.c. (d'ora in poi la «VENDITA», cfr. All. 2) al Sig. Nominativo_1 (di seguito anche l'«Assegnatario») un fondo con annessi fabbricati rustici.
- A seguito, tuttavia, della morosità dell'Assegnatario nel pagamento di oltre due rate consecutive del prezzo di acquisto, Ricorrente_1, come espressamente stabilito nella VENDITA, in data 23/10/2018 ha reso presso il Notaio l'attestazione di inadempimento con apposito Verbale (d'ora in poi il «VERBALE», cfr. All. 3) quale atto ricognitivo di un effetto giuridico avutosi ex lege (i.e. risoluzione), secondo quanto previsto dalla disposizione stabilita in modo specifico per l'Ricorrente_1 di cui all'art. 13, comma 4-bis del D.L. n. 193 del 2016.
- In data 26.05.2022, il Notaio Nominativo_2 ha redatto l'atto di rinuncia degli effetti del VERBALE, (d'ora in poi anche la “Rinuncia” o la “Revoca”, cfr. All. 4), con il quale si è dato atto dell'intervenuto pagamento dell'Assegnatario delle rate scadute con il conseguente mero ripristino della posizione giuridica di assegnatario del FONDO (i.e. ritorno in bonis) quale evento già contemplato e previsto nella VENDITA
- Il 23.05.2025, l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale I di Roma ha notificato al Ricorrente l'AVVISO mediante il quale è stata richiesta per la registrazione della REVOCA l'imposta catastale proporzionale dell'1% su base imponibile pari al prezzo della vendita «originaria» e l'imposta ipotecaria in misura fissa. In particolare L'Ufficio procedeva alla liquidazione dell'imposta ipotecaria nella misura fissa di Euro 200,00 e dell'imposta catastale nella misura proporzionale dell'1% sull'atto di rinuncia degli effetti del verbale di attestazione di inadempimento del negozio di compravendita di terreno agricolo ex art. 1523 c.c. attuato attraverso l'Ricorrente_1, per complessive euro 409,00. Con tempestivo ricorso è stato impugnato il predetto atto sulla base dei seguenti motivi:

1. illegittimità dell'assoggettamento all'imposta catastale proporzionale dell'1% sull'atto di REVOCA degli effetti del Verbale di inadempimento. Deduceva in particolare che con la revoca non si è verificato alcun effetto novativo bensì meramente ripristinatorio, limitandosi l'atto a revocare gli effetti dell'attestazione di inadempimento per il ritorno in bonis dell'assegnatario, quale evento la cui condizione è per di più già espressamente stabilita nelle procedure di vendita con riservato dominio attuate dall'Istituto, richiamate nella vendita e nel verbale.
Aggiungeva che l'UFFICIO aveva avviato una serie di azioni volte al recupero dell'imposta catastale all'1% sui Verbali di inadempimento (oggi oggetto di revoca) che, tuttavia, sono state successivamente riviste dalla stessa Amministrazione finanziaria (cfr. All. 6) la quale ha riconosciuto l'illegittimità dell'imposta catastale in misura proporzionale all'1% anche alla luce di copiosa giurisprudenza di merito di Codesta Corte che ha annullato i relativi avvisi di liquidazione.

2. vizio di motivazione dell'avviso in quanto l'ufficio assume quale base imponibile ai fini della pretesa impositiva il prezzo di acquisto della «vendita originaria» omettendo di considerare i pagamenti medio tempore effettuati dall'assegnatario. Si costituiva l'ufficio deducendo che l'imposizione fiscale operata dall'Ufficio non ha riguardato alcun presunto trasferimento, bensì ha trovato il proprio fondamento normativo nella specifica disciplina prevista per le operazioni fondiarie operate attraverso l'Ricorrente_1, contenuta nell'art. 2, comma 4-bis del D.L. 30 dicembre 2009, n. 194, che testualmente dispone: "Al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarie operate attraverso l'Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (Ricorrente_1), sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all'imposta catastale nella misura dell'1 per cento."
Richiamava alcune sentenze della Cassazione in materia di contratto con riserva di proprietà ed effetti del mutuo dissenso;
richiamava alcuna pronunce di questa Corte favorevoli all'ufficio.
In ordine al secondo motivo deduceva che l'atto impugnato aveva una motivazione esaustiva.
Con memoria parte ricorrente osservava:
- che la giurisprudenza di Cassazione citata da controparte non era conferente;

- che la Corte di Cassazione si è pronunciata in modo specifico proprio sugli effetti dell'atto di rinuncia all'inadempimento (caso in esame) ribadendo in termini esattamente contrari e opposti alle tesi di parte resistente che: “Del resto costituisce orientamento consolidato di questa corte che il contraente non inadempiente, così come può rinunziare ad eccepire l'inadempimento, può allo stesso modo, rinunciare ad avvalersi della risoluzione già avveratasi per effetto o della clausola risolutiva espressa o dello spirare del termine essenziale o della diffida ad adempiere, come può anche rinunciare ad avvalersi della risoluzione già dichiarata giudizialmente, ripristinando contestualmente l'obbligazione contrattuale, accettandone l'adempimento” (cfr. Cass. Sent. n. 5734/2011; Cass. 11967/2004; Cass. Sent. 16993/2007; Cass. Sent. n. 23824/2010);
- che seguendo l'errata ricostruzione di parte resistente si arriverebbe all'assurdo giuridico di tassare la revoca di un atto soggetto a tassazione in misura fissa con l'imposta catastale in misura proporzionale e, per di più, su un atto che non ha comportato alcuna “novazione” del rapporto giuridico. Così riassunti i fatti il ricorso è fondato. Nel caso in esame, si è verificato che, in data 26.5.2022, il Notaio Nominativo_2 ha redatto l'atto di rinuncia agli effetti del VERBALE di accertamento dell'inadempimento e della precedente sentenza che aveva dichiarato la risoluzione, con il quale non si è verificato alcun effetto novativo bensì si è dato atto dell'intervenuto pagamento dell'Assegnatario delle rate scadute con il conseguente mero ripristino della posizione giuridica di assegnatario del FONDO (i.e. ritorno in bonis) quale evento già contemplato e previsto nella VENDITA, a fronte della cessazione dell'inadempimento.
La successione cronologica degli atti sopra detti ha comportato, all'esito dell'ultimo, il ripristino della situazione quale esistente al momento in cui è stato stipulato l'originario atto di compravendita del 1988, già tassato, i cui effetti reali peraltro si produrranno soltanto al pagamento dell'ultima rata di prezzo. La rinuncia di che trattasi ha quindi prodotto un effetto risolutorio degli effetti del verbale di constatazione di inadempimento, a loro volta, risolutori, e ha determinato una vicenda ripristinatoria dello status quo ante, ammessa dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 11967/2004 e n. 5734/2011, alle cui motivazioni è sufficiente fare rinvio). L'atto di rinuncia non ha quindi prodotto (nè ri-prodotto) alcun effetto reale e quindi va tassato con l'imposta di registro in misura fissa, così come applicata correttamente dal notaio. In particolare, non ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'imposta catastale, quest'ultima in misura proporzionale, ai sensi dell'art. 2, comma 4 bis, del d.l. n. 194/2009, conv. dalla legge n. 25/2010, applicabile solo agli “atti di trasferimento a titolo oneroso”.
In buona sostanza e con concludendo nel caso di specie non si stipula, con il negozio di rinuncia, un nuovo contratto dal contenuto identico di quello originario, ma (come del resto espressamente affermato nel negozio di revoca) si risolvono gli effetti del verbale a loro volta risolutori dell'originario contratto del 2004, che viene in tal modo espressamente (cfr. art. 1 del negozio) ripristinato.
Le spese, per la natura della lite, vengono compensate.

p.q.m.

annulla l'atto impugnato e compensa le spese.
Roma, 5.2.2026
Il giudice monocratico
BI CC