N. R.G. 4596/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. R.G. 4596/2024 tra
Parte_1
RICORRENTE e
Controparte_1
[...]
RESISTENTI

Oggi 29 ottobre 2025 ad ore 13.30 innanzi al dott. UR Martoro, sono comparsi:
Per 'avv. CHIEREGATO STEFANO Parte_1
Per 'avv. FORLIN GIOVANNI Controparte_1 Per 'avv. FORLIN GIOVANNI. CP_1
Il Giudice dichiara aperta la discussione orale ed invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettivi atti.
Il Giudice dichiara chiusa la discussione orale e rinvia alle ore 14.00 per la lettura del dispositivo;
dopo la camera di consiglio deposita la sentenza a norma dell'art. 281 sexies c.p.c.. Il verbale viene chiuso alle ore 14.05.
Il Giudice
dott. UR Martoro
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Verona nella persona del Giudice Unico dott. UR AR, pronuncia la seguente
SENTENZA
nella causa promossa da:
, residente a [...], Parte_1
c.f. , rappresentato e difeso dall'avv. Stefano Chieregato del foro di Verona;
CodiceFiscale_1
ricorrente

contro

:
residente. a Sona in via Manzoni n. 19/b, c.f. , residente a CP_1 CodiceFiscale_2
Sona in via Manzoni n. 19/b, rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni Forlin del Foro di Verona;

resistente
residente a [...], c.f. Controparte_1 C.F._3
, rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni Forlin del Foro di Verona;
resistente
[...]
iscritta al n. 4596/2024 R.G.

pagina 2 di 9 osservato, in via preliminare, che non si procede all'esposizione della parte narrativa della lite, atteso che l'art. 281 sexies cod. proc. civ. dispone espressamente che il giudice pronunci sentenza al termine della discussione, dando lettura del dispositivo e solo “della concisa esposizione delle
ragioni di fatto e di diritto della decisione”.
Richiamato, in fatto, il contenuto narrativo del ricorso ex 447 bis cod. proc. civ. notificato ritualmente;

richiamato il contenuto della comparsa di costituzione e risposta, depositata in atti.
Il ricorrente richiedeva, di accertare la responsabilità precontrattuale delle resistenti, in relazione alla conclusione del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito a Sona in via Beccarie n. 153,
chiedeva di accertare il rapporto di rappresentanza intercorrente fra (mandante) e Controparte_1 CP_1
(mandataria), avente ad oggetto la conclusione del contratto di locazione dell'immobile sito a
[...]
Sona, chiedeva, inoltre, la condanna delle resistenti, in solido fra loro, ognuno per il proprio titolo, alla restituzione dell'importo di € 1.200,00 versato dal ricorrente a titolo di deposito cauzionale, nonché al rimborso dei costi da quest'ultimo sostenuti per i lavori di sistemazione dell'immobile oggetto della suddetta locazione, pari a € 1.800,00, nonché il costo, di € 610,00 per l'autocarro per traslochi non usufruito a causa del mancato accesso all'immobile, nonché infine un risarcimento danni quantificato forfettariamente in € 1.500,00, con vittoria di spese e competenze.
Le resistenti, chiedevano nel merito, di respingere ogni domanda ex adverso proposta in quanto inammissibile ed infondata, in via riconvenzionale, chiedevano di condannare il sig. a Parte_1
corrispondere alla sig.ra la somma di € 4.800,00 o la somma minore che risulterà di Controparte_1
giustizia a titolo di indennità, per l'occupazione dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione monetaria al saldo, in via subordinata, chiedevano di compensarsi il credito di €. 4.800,00 vantato dalla sig.ra pagina 3 di 9 con l'eventuale importo che sarà riconosciuto a favore del ricorrente fino alla Controparte_1
concorrenza di quest'ultimo importo, spese e compensi di causa rifusi o quanto meno compensati.
All'udienza del 3 giugno 2025 veniva assunta la prova orale, con l'interpello del ricorrente e con l'escussione dei seguenti testi:
- , si dichiarava disponibile a rendere l'interpello, rispondeva sui capitoli di cui Parte_1
alla comparsa datata 28.11.2024.
Cap.1) confermo, ma i contatti ci sono stati a dicembre 2022;
cap.2) confermo, ciò è avvenuto nel marzo 2023;
cap.3) non è vero, io sono entrato in casa il 6 maggio 2023, in quanto dovevano essere effettuati dei lavori nell'appartamento, gli accordi prevedevano che un canone non sarebbe stato corrisposto per compensare le spese da me sostenute;

cap.4) confermo;

cap.5) per quel che ricordo le utenze sono state attivate circa a maggio 2023;
cap.6) confermo, fino ad agosto 2023 i lavori di ripristino dell'impianto idraulico non erano stati eseguiti;

cap.7) confermo;

cap.8) non è vero;

cap.9) non è vero;

cap.10) confermo, ma preciso che la porta era chiusa;

cap.11) confermo;

- , vicina di casa del sig. quando abitava con la ex moglie in via Carducci 1 a Testimone_1 Pt_1
Lugagnano di Sona. Rispondeva sui capitoli di cui al ricorso.
pagina 4 di 9 Cap.1) io avevo contattato il sig. a metà novembre 2022 ed a dicembre 2022, io il Testimone_2
sig. e sua figlia siamo andati a visionare l'immobile; Pt_1 Per_1
cap.2) lo stato dell'immobile era in pessime condizioni, in quanto sporco, il soffitto della cucina si scrostava, i muri non erano tinteggiati, il lucernario aveva una infiltrazione, vi erano delle crepe sui muri, erano presenti i mobili della cucina, ma non vi era il tavolo, solamente due fuochi erano funzionanti e non funzionava il pizo, il lavello in marmo era lesionato e perdeva acqua, nella camera vi era il solo armadio vecchio ed anche nella cameretta;

cap.3) i lavori dovevano essere eseguiti dal sig. a sue spese, nulla so della scontistica Tes_2
accordata;
cap.4) confermo, la circostanza mi è stata riferita dal sig. Pt_1
cap.5) confermo, la circostanza mi è stata riferita dal sig. Pt_1
cap.6) confermo, ciò è stato comunicato al momento della visita dell'immobile;
cap.7) confermo, il 31.08.2023 ho chiamato il fornitore che mi ha confermato che l'utenza elettrica era stata interrotta, mentre il gas sarebbe stato chiuso qualche giorno dopo, su richiesta della titolare del contratto, mi è stato riferito dalla sig.ra che il fratello dormiva Controparte_2
qualche volta a casa sua e qualche volta sul camion;

cap.8) confermo, la circostanza mi è stata riferita dal sig. Pt_1
cap.10) confermo, la circostanza mi è stata riferita dal sig. Pt_1
cap.11) confermo, la circostanza mi è stata riferita dal sig. Pt_1
- amica della sig.ra dal 1995 circa. Rispondeva sui capitoli di cui alla Per_2 CP_1
comparsa.
Cap.1) confermo, ciò avveniva nel febbraio 2023, la circostanza mi è stata riferita dalla sig.ra
CP_1
cap.2) confermo, la circostanza mi è stata riferita dalla sig.ra e da sua mamma CP_1 CP_1
pagina 5 di 9 cap.3) confermo, la circostanza mi è stata riferita dalla sig.ra ed ho visto dei messaggi con CP_1
la quale chiedeva al sig. spiegazioni sulla occupazione dell'immobile; Pt_1
cap.4) confermo, la circostanza l'ho sentita dalla ex moglie del sig. Pt_1
cap.5) ero a casa della quando ho visto le bollette dell'appartamento; CP_1
cap.6) confermo, ho visto il messaggio con la quale il sig. confermava l'occupazione Pt_1
dell'immobile, preciso che le utenze sono state riattivate dalla sig.ra perché, non voleva CP_1
che quando le figlie andavano a trovare il sig. stessero senza acqua e gas;
Pt_1
cap.7) confermo, conosco la sig. e so che è stata pagata dal sig. i lavori di pulizia Tes_3 Pt_1
sono stati effettuati a febbraio/marzo 2023;
cap.8) ero presente alla telefonata ed ho visto i messaggi;

cap.9) confermo che la porta era aperta ed all'interno dell'appartamento non vi era nessuno ed abbiamo chiamato al telefono il sig. che non ha risposto, vista l'emergenza la sig.ra Pt_1 CP_1
ha chiamato il fabbro per far sostituire la serratura della porta principale, ma la serratura della porta laterale era rimasta quella originale;

cap.10) ho già risposto;

cap.11) confermo;

- , figlio non convivente del sig. . Rispondeva sui capitoli di Testimone_4 Parte_1
cui al ricorso.
Cap.1) a dicembre 2022 mio padre ha visonato l'immobile, la circostanza mi è stata riferita da mio padre;

cap.2) a marzo 2023 quando mio padre ha ricevuto le chiavi mi sono recato presso l'appartamento ed ho verificato lo stato dell'immobile, era in pessime condizioni, in quanto sporco, il soffitto della cucina si scrostava, i muri non erano tinteggiati, il lucernario aveva una infiltrazione, vi erano delle crepe sui muri, erano presenti i mobili della cucina, ma non vi era il pagina 6 di 9 tavolo, solamente due fuochi erano funzionanti e non funzionava il pizo elettrico, il sifone del lavello perdeva acqua, nella camera vi era il solo armadio vecchio ed anche nella cameretta;

cap.3) i lavori dovevano essere eseguiti dai proprietari, ma nell'inerzia di questi, mio padre si era impegnato ad effettuarli portando in compensazione un canone;

cap.4) confermo, la circostanza mi è stata riferita da mio padre, ciò avveniva a marzo del 2023;
cap.5) confermo a maggio 2023 mio padre si è trasferito presso l'immobile;
cap.6) confermo, mio padre li aveva informati che era disponibile, visto il suo lavoro solamente nel fine settimana;

cap.7) confermo, il 30.08.2023 ho verificato che l'utenza elettrica era stata interrotta, mentre il gas e l'acqua erano ancora fruibili, mi è stato riferito da mio padre che qualche volta dormiva dalla sorella e qualche volta sul camion;

cap.8) confermo, ero presente;

cap.10) confermo;

cap.11) confermo, il pannello presente in taverna dove vi erano diversi attrezzi da meccanico non era presente e quando abbiamo chiesto spiegazioni, la sig.ra ha risposto di non CP_1
saperne nulla e che forse erano entrati i ladri, per quel che mi risulta il valore di tutta l'attrezzatura ammontava ad € 3.000,00;
- Di aveva effettuato le pulizie dell'appartamento sito in corte Beccarie. Rispondeva Pt_2
sui capitoli di cui alla comparsa.
Cap.1) confermo, ciò avveniva nel febbraio 2023, sono a conoscenza di ciò, perché, il sig. Pt_1
era interessato ad affittare il mio appartamento, e dopo mi ha comunicato di aver affittato la casa della sig.ra CP_1
cap.2) confermo, la circostanza mi è stata riferita dalla sig.ra CP_1
pagina 7 di 9 cap.3) confermo, la circostanza mi è stata riferita dalla sig.ra ed io gli ho prestato i divani CP_1
la tv il mobile tv i letti e tutti gli accessori utili per utilizzare l'immobile, nel marzo 2023;
cap.4) confermo, la circostanza l'ho sentita dalla ex moglie del sig. Pt_1
cap.5) ho visto i messaggi che la sig.ra inviava al sig. CP_1 Pt_1
cap.6) nulla;

cap.7) confermo, i lavori di pulizia sono stati effettuati a marzo 2023, ma il sig. si è Pt_1
trasferito nel marzo/aprile 2023;
cap.8) nulla so;

cap.9) nulla so;

cap.10) nulla;

cap.11) confermo, ero presente.
Il ricorrente, ha dimostrato che l'immobile all'atto della restituzione era in condizioni migliori, rispetto al momento dell'inizio della locazione, quindi, il deposito cauzionale pari ad € 1.200,00 oltre gli interessi maturati, va restituito.
Le altre domande sono da rigettare, in quanto, le migliorie eventualmente apportate possono essere liquidate solamente quando vi sia una autorizzazione preventiva del locatore, ma tale autorizzazione non è stata dimostrata, l'accordo sulla compensazione dei costi dei lavori con un canone di locazione non è stato dimostrato, la richiesta di rimborso delle spese sostenute per il noleggio dell'autocarro ai fini del prelievo dei beni di proprietà del sig. non sono imputabili alla locatrice, in quanto la Pt_1
fattura riporta un indirizzo diverso rispetto all'immobile oggetto di causa, i danni lamentati non sono
in re ipsa e non sono stati dimostrati ed infine i danni per l'asportazione degli strumenti di lavoro lamentati dal ricorrente non sono liquidabili, in quanto come si evince dalla testimonianza resa dalla sig.ra , la porta dell'immobile era stata lasciata aperta dal possessore sig. e, quindi, Per_2 Pt_1
l'eventuale asportazione è imputabile solamente alla sua condotta negligente.
pagina 8 di 9 Le resistenti hanno dimostrato la fondatezza della loro domanda riconvenzionale, in quanto hanno dimostrato che il resistente ha occupato l'immobile di Lugagnano di Sona per otto mesi e non ha corrisposto alcuna indennità, conseguentemente hanno diritto a percepire la somma di € 4.800,00 a titolo di indennità di occupazione, maturata fino al momento del rilascio.
Alla luce di quanto sopra, il sig. deve corrispondere alle resistenti la somma pari ad € Parte_1
4.800,00, dalla quale vanno decurtati € 1.300,00 (deposito cauzionale comprensivo degli interessi maturati), per un'importo pari ad € 3.500,00.
Tenuto conto che il ricorso è stato parzialmente accolto, ma che anche la domanda riconvenzionale è
stata accolta, si ritiene equo compensare interamente le spese tra le parti;



P.Q.M.


definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa respinta, accoglie parzialmente il ricorso ed accoglie la domanda riconvenzionale delle resistenti, per l'effetto,
condanna il sig. al pagamento di € 3.500,00, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo Parte_1
effettivo, in favore delle resistenti;

spese di lite interamente compensate tra le parti, per i motivi su esposti.
Così deciso, in Verona, il 29 ottobre 2025
Il Giudice
dott.
UR AR
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