REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del giudice monocratico Dott.ssa Adele Ferraro ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile iscritta al n. 4525 del RGC dell'anno 2023 e vertente
TRA
in persona del rappresentante pro tempore ( P. VA ) Parte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa, dagli Avv.ti Rosa Lacava e Palma Spina elettivamente domiciliata presso il loro studio legale sito in Catanzaro, Via Niccoloso da Recco,6;
RICCORENTE
CONTRO
in persona del legale rappresentante pro tempore (P. VA ) con sede Controparte_1 P.IVA_2
legale in Catanzaro, Corso Progresso, 71,
RESISTENTE CONTUMACE

CONCLUSIONI: Come da atti e note in sostituzione dell'udienza del 23.1.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., ritualmente notificato, in persona del Parte_1 legale rappresentante pro tempore, ha agito in giudizio per accertare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita, con effetti anticipati, sottoscritto con la a Controparte_1 causa dell'inadempimento imputabile alla promittente acquirente, con conseguente diritto alla ritenzione di quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria e la condanna della resistente all'immediato rilascio dell'immobile in favore di essa ricorrente.
In particolare, deduceva: -di avere sottoscritto, in data 13 settembre 2019, con la resistente un contratto preliminare di compravendita, con consegna anticipata, avente ad oggetto un immobile
1 sito nel Comune di Borgia, loc. Vallo, identificato al catasto terreni al Foglio 44, particelle nn. 139-
142-152-178-180-183 sul quale insisteva un parco giochi con strutture ricreative e sportive;
- che il prezzo del trasferimento è stato convenuto nella complessiva somma di euro 270.000,00, di cui;
euro 10.00,00, da corrispondere contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, quale caparra confirmatoria e in conto prezzo;
euro 12.000,00, entro la data del 31 agosto 2020, da pagarsi in rate mensili di 1.000,00 a partire dal mese di settembre 2019; euro 18.000,00, entro il 31 agosto 2022, da pagarsi in rate mensili di 2.000,00 a partire dal mese di settembre 2021; euro 24.000,00 entro il
31 agosto 2022, da pagarsi in rate mensili di 2.000,00 a partire dal mese di settembre 2021; quanto al saldo di euro 206.000,00 entro il 30 settembre 2022, da versarsi in un' unica soluzione a mezzo bonifico bancario sul conto corrente intestato alla parte promittente venditrice;
- che l'immobile è stato consegnato alla promissaria acquirente sin dal giorno della sottoscrizione del contratto preliminare;
- che all'art. 4 del contratto preliminare, le parti fissavano, quale termine essenziale per la stipula dell'atto notarile di vendita, il 30 settembre 2022; - che stante l'approssimarsi della scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo, la resistente aveva chiesto ed ottenuto una proroga del termine, fissando la stipula del contratto definitivo entro e non oltre il 31 marzo 2023 per poi ottenere un ulteriore proroga sino al 31 luglio 2023; - che, in data 17 ottobre
2023, stante il mancato rispetto del termine essenziale per la sottoscrizione del contratto definitivo e il conseguente mancato versamento del saldo finale del prezzo, la società ricorrente comunicava la propria volontà di risolvere il contratto preliminare, chiedendo il rilascio immediato dell'immobile occupato sine titulo; - alla prima udienza dell'1 febbraio 2024, stante la regolarità della notifica nei confronti della ne veniva dichiarata la contumacia. Controparte_1
Istruita la causa con la documentazione versata in atti, il Giudice rinviava per la discussione all'udienza del 21 novembre 2024, concedendo termine fino a trenta giorni prima dell'udienza per il deposito di note conclusive;
all'udienza del 21 novembre 2024, stante il carico del ruolo, veniva disposto un nuovo rinvio al 23 gennaio 2025 per la trattazione scritta allorquando, lette le note conclusive, la causa veniva riservata in decisione e all'esito depositata la sentenza ex art. 281 sexies, u.c., c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
E' documentata la stipula del contratto preliminare di vendita con effetti anticipati tra
[...]
e la (cfr. all. fascicolo di parte) con il quale la prima si è Parte_1 Controparte_1 impegnata a trasferire l'immobile sito nel Comune di Borgia, loc. Vallo, sul quale insisteva un parco giochi con strutture ricreative e sportive, a fronte della promessa, da parte della seconda, di corrispondere la complessiva somma di euro 270.000,00, di cui € 10.000,00 da versare al momento
2 della stipula del contratto preliminare a titolo di acconto e caparra confirmatoria e la restante somma di € 260.000,00 divisa in più trance, individuando, quale termine essenziale per la stipula del contratto definitivo il 30 settembre 2022, poi successivamente proroga per la stipula del definitivo entro e non oltre il 31 marzo 2023 ed infine al 31 luglio 2023; - che, in data 17 ottobre
2023, stante il mancato rispetto del termine essenziale per la sottoscrizione del contratto definitivo e il conseguente mancato versamento del saldo finale del prezzo, la società ricorrente comunicava la propria volontà di risolvere il contratto preliminare, chiedendo il rilascio immediato dell'immobile occupato sine titulo, senza riuscire a conseguire la disponibilità del bene.
La società ricorrente ha dato prova del titolo fondante la pretesa azionata ed i vincoli negoziali assunti col contratto preliminare ed effetti anticipati (cfr. in all. art. 5 contratto preliminare), oltre ad aver compiutamente e specificamente allegato l'inadempimento della società promissaria acquirente, non avendo la stessa sottoscritto il contratto definitivo di vendita né provveduto a saldare il relativo prezzo nel termine essenziale convenuto tra le parti, così come consensualmente prorogato (cfr all. fascicolo di parte ricorrente); la parte resistente, d'altro canto, disertando la lite, non ha fornito tempestiva dimostrazione di avere correttamente adempiuto agli obblighi contrattualmente assunti, né del titolo che la autorizzerebbe a conservare la detenzione dell'immobile di cui preteso il rilascio.
Orbene, nell'ipotesi in disamina, la risoluzione del preliminare si è già verificata di diritto con l'inutile decorso del tempo fissato nel contratto preliminare, siccome successivamente prorogato consensualmente, sempre prevedendo il termine fissato come essenziale;
invero, all'art. 4 del citato contratto era previsto che “la stipula dell'atto di vendita avverrà, entro e non oltre il 30 settembre
2020…il termine pattuito ha natura di termine essenziale, ai sensi dell'Art. 1457 del Codice
Civile”, successivamente prorogato con scrittura privata che all'art. 1 che cosi stabiliva “la stipula dell'atto notarile di vendita avverrà, entro e non oltre il 31 marzo 2023; il termine pattuito per la stipula del contratto definitivo ha natura di termine essenziale, ai sensi dell'art. 1457 del Codice civile”, ancora prorogato al 31 luglio 2023.
Il tenore letterale della pattuizione evidenzia la chiara volontà delle parti di collegare l'utilità economica del contratto al termine fissato, facendo espresso richiamo all'art. 1457 c.c. e ribadendo, sempre, la natura essenziale del termine fissato per la conclusione del contratto definitivo;
il promittente alienante, poi, nella missiva del 17 ottobre 2023 ha dichiarato “di volersi avvalere della risoluzione automatica di diritto, ai sensi degli artt. 1456 e 1457 c.c., in virtù della scadenza del termine essenziale” e non avendo avuto riscontro alcuno, come risulta in atti, dovendosi considerare anche il contegno della parte resistente che ha mancato persino di costituirsi, deve ritenersi il
3 contratto preliminare di compravendita risolto di diritto ai sensi dell'art 1457 c.c. e 1456 c.c., in ragione della natura essenziale del termine concordato nell'accordo.
Venendo al vaglio della domanda di restituzione del bene immobile, va premesso che le parti hanno stipulato un contratto preliminare ad effetti anticipati, con l'immissione in possesso del bene immobile in capo alla promissaria acquirente, al momento della stipula del contratto, dunque, ancor prima della realizzazione dell'effetto traslativo della vendita.
Nel contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati sorge sempre l'obbligo di concludere il contratto definitivo, sebbene l'immissione nella disponibilità del bene a favore del promissario acquirente si attui in via anticipata rispetto alla stipula del definitivo, fermo restando che l'effetto traslativo avverrà solo al momento della conclusione del contratto definitivo.
Dunque, nella promessa di vendita, sebbene sia stata convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si è verificata un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori ( Così Cass. SSUU n. 7930/2008).
Pertanto, accertata l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare, la legittimità originaria del promissario acquirente a godere dell'immobile viene meno, determinandosi una occupazione
“sine titulo” dell'immobile; ne consegue che il promissario acquirente, al quale sia stato anticipatamente consegnato l'immobile promesso in vendita, ha l'obbligo di restituirlo, essendo venuto meno il titolo di legittima detenzione.
Tanto premesso, può proseguirsi con l'esame delle ulteriori domande proposte dalla ricorrente.
Per quanto attiene alla domanda di accertamento del diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria, in sintonia con la giurisprudenza di legittimità, essendosi l'effetto risolutorio già verificato, è stata proposta unitamente alla domanda di accertamento dell'effetto risolutorio per trattenere a titolo risarcitorio la caparra ricevuta.
Risolto di diritto il contratto per l'inutile decorso del termine essenziale ad adempiere, ed essendo pacifico che la società ricorrente, quale parte non inadempiente, ha ricevuto dal promissario acquirente una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, ne discende che deve riconoscersi il diritto della prima di ritenere, ai sensi dell'art. 1385 c. 2 c.c., la caparra ricevuta, così come previsto nel preliminare di vendita (Cass., sez. un., 08 giugno 2022, n. 18392).
Peraltro, nel contratto preliminare siglato tra le parti, oltre a prevedere gli effetti anticipati, con l'immissione in possesso del bene immobile in capo alla promissaria acquirente, esse ebbero a convenire all'art.7 che:” Nel caso di risoluzione di diritto del presente contratto, tutte le somme
4 versate dalla parte promittente acquirente saranno trattenute dalla parte promittente venditrice a titolo d'indennità, anche per l'utilizzo del bene, e risarcimento del danno, rinunciando sin d'ora la promissaria acquirente alla restituzione di qualsivoglia importo ed obbligandosi a versare gli importi di cui all'art.2 sino alla totale liberazione dell'immobile.” (cfr. all. art. 7 contratto preliminare).
La previsione relativa al diritto di ritenzione delle somme versate ed incassate secondo il piano di rateizzazione ( art. 3 contratto preliminare) è posta – secondo il dato letterale della clausola citata- quale indennità per l'utilizzo del bene conseguente al possesso anticipato e alla mancata tempestiva restituzione dell'immobile.
Ed, infatti, le parti ebbero a prevedere il versamento della somma di euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, dunque, fissando preventivamente il quantum dell'importo dovuto a titolo di risarcimento per l'inadempimento e convenendo, altresì, il pagamento rateale del prezzo con previsione di ritenzione delle somme versate via via, anche a titolo di indennità per l'utilizzo del bene.
Dunque, le ulteriori somme versate furono determinate e corrisposte proprio in ragione dell'immediata detenzione del bene riconosciuta alla promittente acquirente e con pagamento di importi scadenzati mensilmente e per somme via via superiori, proprio in ragione dell'avvio dell'attività che sul bene si sarebbe dovuta svolgere.
Appare evidente la causa della previsione di ritenzione delle somme versate sino alla stipula del definitivo, da computare a prezzo nella fase fisiologica del rapporto e a corrispettivo del godimento anticipato nel caso di risoluzione del contratto;
non sussistendo contestazione in ordine al possesso anticipato del bene, come evidenzia anche la successiva integrazione al contratto preliminare che ebbe a prorogare il termine per la stipula del definitivo, le somme versate potranno essere ritenute dal promittente acquirente a titolo di corrispettivo del possesso anticipato del bene.
La domanda proposta da parte ricorrente va, pertanto, accolta integramente.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate, come in dispositivo, in applicazione del
D.M. n. 55/2014, come da ultimo aggiornato dal D.M. 13 agosto 2022, n. 147, con riferimento al valore minimo, attesa la scarsa complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate (art. 4 comma 1), dello scaglione tariffario relativo al valore effettivo della controversia,


P.Q.M.


Il Tribunale di Catanzaro – Seconda Sezione Civile – definitivamente pronunciando sulla causa in oggetto, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:

5 - Accerta e dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento imputabile alla società che condanna al rilascio immediato dell'immobile di cui è Controparte_1
causa;
- Accoglie la domanda della di ritenzione di quanto ricevuto dalla resistente Parte_1
a titolo di caparra e delle ulteriori somme versate;
CP_1 CP_1
- Condanna la al pagamento delle spese di lite in favore della Controparte_1 Parte_1
in persona del rappresentante p.t che quantifica in euro 3.800,00, oltre accessori di legge e
[...]
spese forfettarie al 15%.
Catanzaro, 10.2.2025
Il Giudice
Dott.ssa Adele Ferraro
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