REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice unico, dott.ssa Manuela PELLERINO, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile al numero 4574/2021 R.G.,
TRA
Parte_1 elettivamente domiciliata in Lecce alla Via Taranto 185/C, presso e nello studio dell'Avv. Amleto
Massimo, che la rappresenta e difende, come da mandato in calce all'atto di citazione (PEC:
; Email_1
ATTRICE
E
Controparte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, e per essa in persona del legale CP_2 rappresentante pro tempore, nella qualità di mandataria, rappresentata e difesa, in forza di procura generale alle liti per Notaio di Velletri del 23.11.2017, rep. 70948 racc. Persona_1
24390 dall'Avv. Salvatore Giammaria, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Bari alla Via
Garruba n. 57 (PEC: , Email_2
CONVENUTA
NONCHE'
Controparte_3 in persona del legale rappresentante pro tempore, e per essa in persona del legale CP_2 rappresentante pro tempore, nella qualità di mandataria, rappresentata e difesa, in forza di procura generale alle liti per Notaio di Velletri del 23.11.2017, rep. 70948 racc. Persona_1
24390 dall'Avv. Salvatore Giammaria, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Bari alla Via
Garruba n. 57, (PEC: ; Email_2
TERZA INTERVENUTA CONCLUSIONI
Come da verbale d'udienza del 19/09/2025.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 17/5/2021, conveniva in giudizio Parte_1 deducendo: che in data 31/07/2008 aveva sottoscritto con la banca convenuta Controparte_1 un contratto di mutuo fondiario ai sensi dell'art. 38 e ss per un importo di € 350.000,00; Pt_2 che nel corso del mutuo, la mutuataria aveva versato ingenti somme a titolo di interessi pari a €
110.455,00, come da rendiconto al 31/12/2017 emesso dalla stessa che la somma Controparte_1 mutuata risultava di gran lunga superiore all'ottanta per cento del valore dell'immobile e che, inoltre, risultava iscritta, sullo stesso, un'ipoteca di ben € 525.000,00, nonostante un sicuro valore cauzionale non idoneo e/o comunque incapiente.
Pertanto, concludeva chiedendo di: accertare e dichiarare la nullità del mutuo fondiario per violazione dell'articolo 38, comma 2 TUB;
accertare e dichiarare il grave inadempimento di ex articolo 38, comma 2 TUB nel contratto di mutuo fondiario;
Controparte_4 conseguentemente, dichiarare la risoluzione del contratto di mutuo ipotecario fondiario stipulato per fatto e/o colpa di conseguentemente, condannare a Controparte_4 Controparte_4 restituire all'attrice quanto dalla stessa corrisposto in costanza del contratto di mutuo ipotecario fondiario.
Con comparsa di risposta depositata il 02/09/2021, si costituiva in giudizio in Controparte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, e per essa in persona del suo legale CP_2 rappresentante pro tempore, che sosteneva l'infondatezza della pretesa sotto il profilo giuridico e, comunque, la carenza di prova di quanto ex adverso dedotto.
Pertanto, concludeva chiedendo di: “nel merito, rigettare, respinta ogni avversa eccezione, deduzione e produzione, tutte le domande avanzate da parte attrice nelle conclusioni del proprio atto di citazione, in quanto del tutto infondate in fatto e diritto per carenza dei presupposti di legge
e per mancanza di prova, come diffusamente argomentato in premessa;
in via subordinata, laddove accertata la nullità parziale del mutuo fondiario per violazione dell'art.
38 del TUB, accertare e dichiarare la conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario, con salvezza delle condizioni economiche pattuite e mantenimento della garanzia ipotecaria;
in via ulteriormente subordinata, laddove non accertata la conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario, condannare l'odierna opponente, ex art. 2033 c.c., al pagamento della differenza tra l'importo erogato a titolo di mutuo ed il totale delle rate rimborsate, di cui l'attrice dovrà fornire prova, oltre interessi dalla domanda al soddisfo;
condannare, in ogni caso, controparte al pagamento delle spese e competenze di causa”.
Con comparsa di risposta del 22/06/2022, a seguito dell'udienza ex art. 184 c.p.c., si costituiva in giudizio in persona del legale rappresentante pro tempore, e per essa Controparte_5 CP_2
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, intervenuta volontariamente, quale
[...] cessionaria del credito, che concludeva chiedendo di: “in via preliminare, accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva della con riferimento alle eventuali Controparte_6 avversarie pretese di restituzione e/o domande di risarcimento danni, atteso che la stessa si è resa meramente cessionaria del rapporto di credito per cui è causa, con esclusione di qualsivoglia pretesa restitutoria e/o risarcitoria connessa a detto rapporto;
nel merito, rigettare, respinta ogni avversa eccezione, deduzione e produzione, tutte le domande avanzate da parte attrice nelle conclusioni del proprio atto di citazione, in quanto del tutto infondate in fatto e diritto per carenza dei presupposti di legge e per mancanza di prova, come diffusamente argomentato in premessa;
in via subordinata, laddove accertata la nullità parziale del mutuo fondiario per violazione dell'art.
38 del TUB, accertare e dichiarare la conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario, con salvezza delle condizioni economiche pattuite e mantenimento della garanzia ipotecaria;
in via ulteriormente subordinata, laddove non accertata la conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario, condannare l'odierna opponente, ex art. 2033 c.c., al pagamento della differenza tra l'importo erogato a titolo di mutuo ed il totale delle rate rimborsate, di cui l'attrice dovrà fornire prova, oltre interessi dalla domanda al soddisfo;
condannare, in ogni caso, controparte al pagamento delle spese e competenze di causa”.
La causa, istruita con l'espletamento di CTU avente ad oggetto la stima del valore dell'immobile al tempo della stipula del contratto di mutuo, era rinviata per la precisazione delle conclusioni al
19/09/2025 e quindi era trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
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La domanda è infondata e va rigettata, per i motivi di seguito esposti.
Occorre premettere che l'art. 38, comma 2 TUB prevede che “La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”. Sulla base di tale disposizione il CICR, con delibera del 22 aprile 1995, ha stabilito come limite di finanziabilità l'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi aumentabile al 100% se sono previste garanzie integrative.
E' sorto un contrasto giurisprudenziale in relazione alle conseguenze da attribuire alla violazione del predetto limite nei mutui fondiari. La Corte di legittimità ha, in più occasioni, sostenuto che la norma che impone il rispetto del limite di finanziabilità ha natura imperativa, di ordine pubblico, la cui violazione determina la nullità integrale del contratto in quanto norma posta a presidio di diritti indisponibili sottesi a superiori interessi pubblici, finalizzati a stimolare la mobilizzazione della proprietà immobiliare e ad agevolare le attività imprenditoriali.
Pertanto, prudentemente, con ordinanza del 18/01/2022, nel presente giudizio, si è disposta CTU.
Tuttavia, più recentemente, sulla questione sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di legittimità accogliendo l'interpretazione opposta, che si ritiene maggiormente condivisibile, secondo cui “In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n.
385 del 1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto contrattuale, fissato dall'Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell'ambito della c.d. "vigilanza prudenziale", in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell'interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere” (Cass. SS.UU. 16/11/2022, n.
33719). Successivamente la Corte di Cassazione ha ribadito quest'ultima argomentazione con ordinanza n. 34760 del 28.12.2024.
Conseguentemente, aderendo a tale orientamento interpretativo, non può essere accolta la domanda di accertamento della nullità del mutuo, come neppure quella di inadempimento della banca, non ravvisandosene i presupposti.
Dato l'esito della CTU, favorevole all'attrice, e il precedente contrasto giurisprudenziale sulla questione oggetto di causa, si ritiene che le spese di lite possano essere interamente compensate tra le parti e che le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, possano essere definitivamente poste a carico delle parti in solido.

P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede: 1) rigetta le domande attoree;

2) compensa interamente le spese di lite tra le parti;

3) pone, definitivamente, in capo alle parti in solido le spese di C.T.U., già liquidate con separato decreto.
Lecce, 10 dicembre 2025 IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Pellerino