REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina
Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 36321 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA

(c.f. ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Roma, via degli Scipioni, n. 110, presso lo studio dell'Avv. Salvatore Cordua, che la rappresenta e difende;

- intimante -
E
(c.f. ), elettivamente domiciliata in Controparte_1 C.F._2
Roma, piazza Albania, n. 6, presso l'avv. Massimo Tralicci, che la rappresenta e difende;

- intimata-
E per mezzo del genitore (c.f. CP_2 Parte_1
); C.F._1
- interveniente -
FATTO E DIRITTO
1 1. Con atto d'intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, – dedotto di essere subentrata al marito, Parte_1 [...]
deceduto in data 20.07.2023, nel contratto di locazione ad Persona_1 uso abitativo da lui stipulato, in qualità di locatore, in data 1°.11.2014, con
, in qualità di conduttrice, avente ad oggetto l'immobile ad uso Controparte_1 abitativo sito in Roma alla Via Gregorio Ricci Curbastro 34/B edificio B3, piano 9, interno 27, e che la conduttrice si è resa inadempiente al puntuale pagamento dei canoni di locazione per n. 20 mensilità da 360 euro cadauna e dunque per un importo di euro 7.200 – ha convenuto in giudizio CP_1
, chiedendo convalidarsi lo sfratto per morosità ed emettere un decreto
[...] ingiuntivo immediatamente esecutivo per il sopradetto importo, nonché per i canoni a scadere fino alla data di esecuzione dello sfratto e interessi di mora, oltre oneri condominiali, con vittoria di spese di lite.

2. Si è costituita in giudizio , opponendosi alla convalida Controparte_1 dello sfratto ed eccependo la nullità dell'atto di intimazione per violazione dell'art. 5 della legge n. 392/1978 e per indeterminatezza e genericità dell'atto di citazione in violazione dell'art. 164 c.p.c. e la carenza di legittimazione attiva da parte dell'intimante, mancando la qualità e qualifica di erede del de cuius
anche in nome e per conto del proprio figlio minore Persona_1
; ha eccepito la nullità ed infondatezza dell'azione per intervenuta CP_2 cessazione del contratto di locazione del 1°.11.2014 e l'esistenza di un nuovo contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 1°.

1.23. Ha quindi concluso chiedendo in via preliminare e nel merito di dichiarare, in via principale, la nullità e l'indeterminatezza della domanda di sfratto per morosità per mancanza dei requisiti di legge, stante l'interruzione di ogni effetto giuridico e l'inesistenza del titolo negoziale sotteso (il contratto del 1°.11.2014), con conseguente declaratoria di improponibilità e/o inammissibilità dell'azione.
Ha chiesto, in via preliminare e principale, di verificare la qualifica di erede legittima della parte intimante e di ordinare a quest'ultima la produzione di documenti relativi all'accettazione dell'eredità in proprio e personalmente, nonché l'elenco di tutti gli eredi legittimi del defunto locatore. Ha chiesto il
2 rigetto della richiesta di ordinanza di rilascio dell'immobile e di quella di ingiunzione dei canoni scaduti per assenza dei presupposti fattuali e della titolarità del diritto di agire e della qualità di erede legittima in capo alla ricorrente. Ha chiesto la condanna della controparte alle spese di lite, da distrarsi in favore del proprio difensore (ex art. 93 c.p.c.).

3. All'udienza di convalida il giudice, per ragioni prudenziali e ritenendo che la complessità della vicenda richiedesse un approfondimento in sede di merito, ha denegato l'ordine di rilascio, disponendo il mutamento del rito e concedendo alle parti termine per integrare i propri atti difensivi.
3.1. È intervenuto in giudizio il minore per mezzo della madre CP_2
, aderendo alle domande di parte intimante, senza svolgere Parte_1 deduzioni.

3.2. Depositate ritualmente le memorie integrative, all'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e, rigettata la richiesta di prova per testi formulata dalla parte intimata in quanto irrilevante e superflua e la richiesta di consulenza tecnica d'ufficio di parte intimante siccome superflua, la causa è stata discussa e decisa ex art. 429 c.p.c..

4. Giova in primo luogo rigettare l'eccezione di difetto di legittimazione attiva della parte intimante.
, invero, è chiamata all'eredità del defunto marito in Parte_1 quanto sua coniuge.
Orbene, , in qualità di coniuge superstite del defunto Parte_1 marito, è senz'altro chiamata all'eredità e rientra, ai sensi del codice civile, nella categoria degli eredi legittimi e vieppiù legittimari.
L'attrice, chiamata all'eredità, con l'accettazione espressa, avvenuta in data
1° ottobre 2024, ha acquisito lo status di erede ed è, pertanto, successore universale del de cuius.
In ogni caso, l'agire nel presente giudizio rappresenta comportamento incompatibile con una rinuncia all'eredità.
3 L'acquisto della qualità di erede comporta la successione dell'erede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi non strettamente personali del defunto, ivi inclusi i rapporti contrattuali.
Pertanto, parte attrice è subentrata ope legis nella posizione di locatrice del contratto di locazione stipulato dal marito. Tale subentro è stato poi formalizzato anche presso l' in data 28 ottobre 2024. Controparte_3
Quale locatrice dell'immobile de quo (come attestato altresì dalla visura catastale), è pienamente legittimata ad esercitare i diritti e le Parte_1 azioni inerenti il bene, inclusa la richiesta di risoluzione del contratto di locazione.
La circostanza, che vi siano altri coeredi (nello specifico il figlio) non pregiudica la possibilità per l'attrice di agire autonomamente in giudizio.
Invero, l'azione di sfratto (sia per morosità che per finita locazione) è pacificamente qualificata dalla giurisprudenza come un atto conservativo del patrimonio ereditario o, comunque, un atto di ordinaria amministrazione della cosa comune, per cui il singolo coerede è legittimato ad agire in giudizio per il rilascio dell'immobile, presumendosi che detta azione rientri negli atti di ordinaria gestione e che sia nell'interesse comune o che sussista, quantomeno, il consenso tacito degli altri coeredi colocatori (cfr. Cass. civ. n. 17933/2019).
Di conseguenza, non sussiste la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri coeredi, e la piena legittimazione attiva spetta anche a uno solo di essi per la tutela del bene e l'integrità della consistenza patrimoniale.
Nella fattispecie è comunque intervenuto in giudizio, ad adiuvandum,
per mezzo di , nella qualità di genitore esercente CP_2 Parte_1 la patria potestà sul minore, associandosi alla richiesta di risoluzione del contratto di locazione e pagamento dei canoni formulata dall'attrice.

5. Nel merito la domanda dell'attrice deve essere accolta.
A prescindere da quale contratto sia effettivamente in vigore tra le parti, quello del 1°.11.2014 ovvero quello del 5.1.2023 e a prescindere dalla circostanza che il contratto di locazione asseritamente stipulato in data 5.1.2023 risalga a un periodo in cui il locatore non si trovava in Persona_1
4 Italia, siccome espulso (con ogni conseguenza sulla verosimiglianza di tale accordo, la cui sottoscrizione da parte del locatore è stata peraltro contestata nella sua paternità dall'intimante), è fatto pacifico in atti che la convenuta detenga l'immobile senza corrispondere alcunché a titolo di canoni. Si precisa che tanto il primo quanto il secondo accordo prevedono, in perfetta continuità, il medesimo importo del canone, pari a 360 euro mensili.
Invero, a fronte dell'allegazione dell'attrice dell'inadempimento della convenuta di 27 mensilità del canone di locazione, la convenuta non ha dimostrato il pagamento di quanto richiesto, limitandosi a sostenere l'insussistenza della morosità, senza tuttavia allegare alcun documento a sostegno della propria affermazione.
Nella fattispecie in esame, vertendosi in tema di adempimento contrattuale, parte locatrice è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando, ai sensi dell'art. 1218 c.c., a carico del conduttore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. civ., sezioni unite, n. 13533/2001 e
Cass. civ. n. 341/2002).
Ciò posto, in assenza della prova da parte della convenuta del fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (pagamento dei canoni di locazione), il contratto di locazione intercorrente tra le parti (RI RO subentrata, insieme a al CP_2 locatore e , quale conduttrice) ed avente ad oggetto l'immobile Controparte_1 sito in Roma, Via Gregorio Ricci Curbastro 34/B edificio B3, piano 9, interno
27 stipulato in data 1.11.2014 (anche qualora eventualmente rinnovato in data
5.1.2023) deve essere risolto per inadempimento della parte conduttrice, da qualificarsi necessariamente grave, in quanto, ai sensi dell'art. 5 della legge n.
392/1978, per le locazioni ad uso abitativo anche il mancato pagamento di una mensilità dà luogo a risoluzione. Ad ogni modo, il mancato pagamento di 27 mensilità (da agosto 2023 a ottobre 2025) costituisce certamente un inadempimento di non scarsa importanza idoneo a determinare la risoluzione del contratto di locazione, anche alla luce dell'art. 1455 del codice civile.
5 Non è neanche fondatamente sostenibile che la conduttrice sia giustificata nel mancato pagamento dall'incertezza sulla persona del creditore, in quanto la locatrice ha documentato la propria posizione legittimante, atteso che – come già evidenziato – anche in presenza di più locatori ognuno di essi può agire per il tutto, e siccome comunque è intervenuto in giudizio ad adiuvandum l'altro successore. In ogni caso e in via assorbente ogni ulteriore considerazione sul punto, non è stato dedotto, né, tanto meno, dimostrato, che la conduttrice abbia ricevuto richieste di pagamento dei canoni da altra moglie e da altra figlia minore dell'iniziale locatore, residenti in [...], pur avendo fatto riferimento all'esistenza di tali soggetti, mentre è stata dedotta, in modo generico e parzialmente documentato, la possibile pendenza di altro procedimento di sfratto, di cui non si conoscono eventuali estremi ed esito, rinvenendosi in atti la notificazione di citazione di sfratto per morosità risalente al 29.10.2021 effettuato dall'Istituto vendite giudiziarie di Roma, in relazione peraltro ad un diverso contratto di locazione del 30.6.2011 inerente al medesimo immobile CP_ (peraltro antecedente al secondo contratto stipulato dal de cuius , fermo restando che, nell'ipotesi di conflitto tra pretendenti creditori, la conduttrice avrebbe comunque potuto esperire un ricorso per sequestro liberatorio ai sensi dell'art. 687 c.p.c..
Dal non giustificato mancato pagamento dei canoni deriva altresì la superfluità di ogni approfondimento istruttorio sulla genuinità del secondo contratto.
Ciò posto, la domanda svolta in via principale dalla parte intimante di risoluzione del contratto, cui si è associata la parte intervenuta, , CP_2 deve essere accolta, con conseguente dichiarazione della risoluzione contrattuale ai sensi dell'art. 1453 c.c. per grave inadempimento della conduttrice.

5.1. Dalla risoluzione del contratto deriva che la convenuta deve essere altresì condannata al rilascio dell'immobile, in quanto ormai occupato senza titolo, ritenendosi congruo, alla luce delle posizioni delle parti e di tutte le circostanze del caso concreto, fissare per il rilascio la data del 14.1.2026.
6 5.2. Parte intimata deve inoltre essere condannata a corrispondere alla parte intimante le mensilità non corrisposte, per l'importo complessivo ad oggi ammontante a euro 9.720 (360 euro al mese per 27 mesi).

5.3. Va accolta anche la domanda di condanna al pagamento del dovuto sino al rilascio, trattasi invero di danni futuri, destinati inevitabilmente a prodursi e la cui causa efficiente è già in atto: ne consegue la condanna della convenuta al pagamento, sino al rilascio, di un importo mensile parametrato, ex art. 1591, cod. civ., al canone convenuto fino all'effettivo rilascio dell'immobile.

6. La domanda riconvenzionale svolta da in sede di memoria CP_1 integrativa e attinente al rimborso di spese di riparazione è inammissibile e, pertanto, non può essere vagliata in questa sede.
Al riguardo, si evidenzia che non è ammissibile la proposizione di domande nuove dopo l'ordinanza di mutamento del rito, che non siano state enucleate neppure in nuce nella fase sommaria.
Invero, l'opposizione dell'intimato non comporta l'instaurazione di un nuovo ed autonomo giudizio di cognizione, ma produce soltanto un mutamento nella struttura del procedimento, che continua a svolgersi, necessariamente davanti al medesimo giudice.
Pertanto, a partire dall'emissione dell'ordinanza di mutamento del rito, scattano le preclusioni tipiche del processo del lavoro, come il divieto di proporre nuove domande nel corso del giudizio di primo grado, essendo funzionale ad esigenze di accelerazione del procedimento, essendo consentita soltanto la modificazione della domanda - emendatio libelli -, previa autorizzazione del giudice, giustificata da gravi motivi ai sensi dell'art. 420, comma 1, c.p.c..
Le memorie integrative previste dall'art. 426 c.p.c. non possono quindi contenere domande nuove, in ossequio al divieto di mutatio libelli, sicché è inammissibile la proposizione per la prima volta di una domanda riconvenzionale da parte dell'intimata.

7. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate a carico dell'intimata e a favore dell'intimante come da dispositivo. La natura dell'intervento ad
7 adiuvandum effettuato da minore rappresentato processualmente dalla madre intimante costituisce eccezionale motivo per compensare le spese tra l'interveniente e l'intimata.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara la risoluzione dei contratti di locazione del 1°.11.2014 e del

5.1.2023 stipulati dal de cuius e da e Persona_1 Controparte_1 in corso tra le parti, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, via Gregorio
Ricci Curbastro, n. 34/B, edificio B3, piano 9, interno 27, per inadempimento della conduttrice;
Controparte_1
2) condanna a rilasciare nei confronti di Controparte_1 [...]
(e del suo figlio minore il su descritto immobile sito, Parte_1 CP_2 fissandosi per il rilascio la data del 14.1.2026;
3) condanna a corrispondere in favore di Controparte_1 [...]
e di l'importo di euro 9.720 euro, a titolo di canoni non Parte_1 CP_2 pagati fino ad ottobre 2025, e alle successive mensilità parametrate al canone di locazione convenuto ex art. 1591 c.c. fino al rilascio, oltre agli interessi legali dalle singole mensilità al saldo;

4) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale di;
Controparte_1
5) condanna a rifondere le spese del presente giudizio in Controparte_1 favore di , che liquida in euro 2.000, oltre al 15% per spese Parte_1 generali, iva e cpa come per legge;

6) compensa le spese di lite tra e Controparte_1 CP_2
Roma, 22.10.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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