N. R.G. 1777/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
I SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica ex art. 50 ter c.p.c., nella persona del Giudice dott.
DE UT ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1777/2024 promossa da:
con l'avv. Ternullo Francesco del Foro di Verona Parte_1
RICORRENTE contro on l'avv. Di Franco Francesco CP_1
RESISTENTE
e contro on l'avv. Dalla Valle Enrico Angelo Maria CP_2
TE TA
OGGETTO: vendita/appalto, garanzia per i vizi;
transazione.
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:

1. In via preliminare: Acquisire e confermare ad ogni effetto la relazione peritale redatta del CTU nel procedimento di accertamento tecnico preventivo n. 58189/2021 RG e comunque
pagina 1 di 10 acquisire il fascicolo del procedimento stesso, da costituire parte probatoria ed integrante del presente giudizio.


2. Nel merito: accertare e dichiarare la responsabilità della convenuta, in qualità di venditrice e committente dei lavori di ultimazione del fabbricato, e ad ogni altri titolo ritenuto sussistente in base alla legge e al rapporto sussistito tra le parti, per i gravi difetti riscontrati sull'immobile acquistato all'attrice e di cui alla narrativa e per l'effetto condannare la società al pagamento in favore dell'attrice, per le causali di CP_1 cui in narrativa, della somma di € 18.012,86, o quella somma anche inferiore ritenuta di giustizia, oltre interessi fino alla data dell'effettivo soddisfo.


3. Spese legali e responsabilità aggravata. Condannarsi la convenuta alla corresponsione delle spese e competenze del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge. Ricorrendone in presupposti, condannare la convenuta al risarcimento del danno da determinarsi equitativamente per responsabilità aggravata avendo senza giustificazione rifiutato di aderire al procedimento di negoziazione assistita.”
Per parte convenuta:
“Qualora non venissero accolte le eccezioni sopra svolte in via preliminare ed assorbente di intervenuta prescrizione del diritto azionato e/o di difetto di legittimazione passiva in capo alla resistente, per quando indicato nella parte espositiva del presente atto, : CP_1


1. Chiede, in via principale, il rigetto delle domande formulate nei suoi confronti da parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto e, in ogni caso, di essere garantita e manlevata da per ogni e qualsivoglia somma dovesse corrispondere, a CP_2 qualsivoglia titolo, all'esito del presente giudizio.


2. Chiede, in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui fossero accolte, anche solo parzialmente, le domande avversarie, la riduzione della somma chiesta a titolo risarcitorio dalla ricorrente e ciò per le ragioni indicate nella parte narrativa del presente atto IN OGNI CASO Con rifusione delle spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre al rimborso forfettario delle spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.”
Per la terza chiamata:
“1) In via preliminare: dichiararsi l'intervenuta prescrizione del diritto fatto valere tanto dalla ricorrente quanto dalla resistente e ciò per le ragioni meglio espresse in atti, con conseguente rigetto delle domande tutte proposte contro la terza chiamata CP_2
2) In via preliminare subordinata: dichiararsi il difetto di legittimazione attiva di parte ricorrente in merito a tutte le richieste risarcitorie riferibili alle parti condominiali, così come meglio espresso in narrativa;

pagina 2 di 10 3) Nel merito: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento di quanto richiesto in via preliminare, si chiede: a) in via principale il rigetto delle domande promosse contro la società in quanto infondate in fatto ed in diritto e ciò per le CP_2 ragioni meglio espresse in atti;
b) in via subordinata: la riduzione degli importi eventualmente dovuti a titolo di danni per le ragioni espresse in narrativa, con esclusione di tutte le voci riferibili alle parti condominiali.
4) In ogni caso: con vittoria di spese e competenze di causa.”

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto depositato in data 24.04.2024, ricorreva all'intestato Tribunale Parte_1
la quale, riferendo di aver acquistato in data 18.09.2020 un appartamento sito nel
[...]
Comune di Montecchio Maggiore dalla venditrice chiedeva la condanna di CP_1
quest'ultima al risarcimento per gravi vizi e difetti dell'immobile, in particolare rappresentati dall'errata impermeabilizzazione del plateatico – terrazza, cui erano conseguiti danni da infiltrazioni di acqua piovana e da ristagno. Detti vizi, rientranti secondo la ricorrente nell'ambito dell'art. 1669 c.c., erano stati verificati a seguito del procedimento per accertamento tecnico preventivo già conclusosi, nell'ambito del quale il consulente nominato aveva riconosciuto le cause dell'infiltrazione lamentata nell'errata posa della guaina, individuando, a seguito del mancato perfezionamento dell'accordo transattivo pur sottoscritto dalle parti, un danno pari ad € 18.012,86, cui dovevano aggiungersi gli ulteriori oneri della fase di A.T.P. pari ad € 5.819,40 per compensi di
C.T.U. ed € 3.409,96 per spese legali. Riferendo di aver avanzato inutilmente l'invito a controparte alla negoziazione assistita mediante pec dell'11.03.2024 per mancato riscontro di circostanza della quale si chiedeva di tenere conto ai fini della CP_1
decisione sulle spese di giustizia e sull'eventuale responsabilità aggravata processuale, chiedeva quindi preliminarmente l'acquisizione del fascicolo di R.G. n. 5818/2021 CP_3
a fini probatori e, nel merito, accertata e dichiarata la responsabilità della convenuta quale venditrice e committente dei lavori di ultimazione del fabbricato per i gravi difetti riscontrati sull'immobile acquistato, di condannare la società al pagamento CP_1
in favore dell'attrice della somma di € 18.012,86, o quella somma anche inferiore ritenuta pagina 3 di 10 di giustizia, oltre interessi fino alla data dell'effettivo soddisfo. In ogni caso, con vittoria di spese e condanna della convenuta al risarcimento del danno equitativamente determinato per l'ingiustificato rifiuto di aderire al procedimento di negoziazione assistita.
2. Fissata dal giudice l'udienza di prima comparizione delle parti, si costituiva tempestivamente eccependo il decorso del termine prescrizionale previsto CP_1
ex art. 1669 co. 2, c.c., essendo trascorso oltre un anno dal deposito della consulenza in sede di A.T.P. e l'invito alla negoziazione assistita, nonché il proprio difetto di legittimazione attiva, risultando la società mera venditrice dell'appartamento, il quale era stato rifinito invece dall'appaltatrice incaricata dalla convenuta, cui andavano CP_2
addossate eventuali responsabilità per vizi. Rilevava inoltre come l'immobile fosse stato accettato dalla ricorrente nelle condizioni in cui lo stesso si trovava, che le cause delle infiltrazioni lamentate non era stata in realtà accertata dal C.T.U. in sede di A.T.P., la quale non aveva escluso l'imputabilità delle stesse ad una carente pulizia o manutenzione della terrazza, e che gli interventi ed i costi prospettati dal tecnico nominato non apparivano giustificati. Concludeva chiedendo preliminarmente il riconoscimento dell'avvenuta prescrizione del diritto della ricorrente, la dichiarazione del difetto di legittimazione passiva della resistente, e la chiamata in causa della società appaltatrice
Chiedeva, poi, il rigetto delle domande formulate da e, CP_2 Parte_1
comunque, di essere manlevata dalla terza chiamata per qualsiasi somma che si fosse trovata a pagare;
in via subordinata e in caso di accoglimento delle avverse ragioni, chiedeva la riduzione della somma chiesta in via risarcitoria, il tutto in ogni caso con rifusione di onorari e spese di causa.
3. Autorizzata la chiamata in causa di questa, costituendosi, eccepiva CP_2
anch'essa l'avvenuta prescrizione del diritto della ricorrente, la mancata individuazione delle cause dell'asserita infiltrazione, la quale avrebbe rappresentato un episodio unico e isolato, che i luoghi erano stati modificati prima dell'esecuzione della C.T.U., e che l'immobile non presentava infiltrazioni, in ogni caso non attribuibili alle guaine del pagina 4 di 10 plateatico. Rilevava altresì che la ricorrente e la resistente avevano sottoscritto un accordo transattivo in sede di A.T.P., a suo tempo comunicata dalla alla terza CP_1
chiamata, non firmataria dell'accordo. Concludeva, pertanto, chiedendo l'accertamento dell'avvenuta prescrizione del diritto della ricorrente, del difetto di legittimazione attiva della stessa in relazione alle richieste risarcitorie afferenti le parti condominiali e, nel merito, il rigetto delle domande avanzate avverso la terza chiamata e in via subordinata la riduzione degli importi eventualmente dovuti a titolo di danni ed esclusione delle parti condominiali. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di causa.
4. All'esito della prima udienza di comparizione, ove parte resistente produceva l'originale della transazione sottoscritta in sede di A.T.P., il Giudice assegnava alle parti termini per il deposito di memorie ex art. 281 duocecies, comma 4, c.p.c., rinviando la causa per la discussione sull'ammissione di mezzi di prova richiesti al 25.02.2025. Ivi, disposta l'acquisizione del fascicolo di A.T.P. R.G. n. 5818/2021 e rigettate le istanze di prova orale richieste da parte ricorrente, la causa veniva rinviata ex art. 281 sexies c.p.c. al 27.11.2025, con assegnazione del termine di dieci giorni alle parti per il deposito di note conclusionali.
5. Così riassunti i fatti di causa e le avverse pretese, occorre preliminarmente interpretare l'accordo transattivo sottoscritto da e il rappresentante della Parte_1 CP_1
nell'ambito del procedimento di il cui eventuale carattere novativo – dedotto
[...] CP_3
dalla terza chiamata all'udienza del 25.02.2025 e rilevabile anche d'ufficio dal giudice
(Cass. Civ. Sez. 3, Sent. n. 421 del 12.01.2006) - imporrebbe di valutare la fondatezza delle relative pretese ed eccezioni avanzate dalle parti.
5.1. Come noto, l'art. 1230 c.c. stabilisce che l'obbligazione si estingue quando le parti sostituiscano all'obbligazione originaria una nuova obbligazione con oggetto e titolo diverso, fermo restando che la “volontà di estinguere l'obbligazione precedente deve risultare in modo non equivoco”. A tale riguardo, la giurisprudenza è del tutto ferma nel ritenere che “poiché la novazione oggettiva si configura come un contratto estintivo e costitutivo di obbligazioni, caratterizzato dalla volontà di far sorgere un nuovo rapporto
pagina 5 di 10 obbligatorio in sostituzione di quello precedente con nuove ed autonome situazioni giuridiche, di tale contratto sono elementi essenziali, oltre ai soggetti e alla causa,
l'"animus novandi", consistente nella inequivoca, comune intenzione di entrambe le parti di estinguere l'originaria obbligazione, sostituendola con una nuova, e l'"aliquid novi", inteso come mutamento sostanziale dell'oggetto della prestazione o del titolo del rapporto
(Cass. Civ. n. 17328 del 11.10.2012).
È altrettanto pacifico che la novazione, quale contratto al contempo estintivo e costitutivo di obbligazioni, può assumere la veste della transazione.
Tanto riconosce la giurisprudenza, che conosce e distingue le figure della transazione novativa e della transazione non novativa. Ciò che differenzia l'una fattispecie dall'altra
è, come ovvio, la sussistenza o meno degli elementi essenziali della novazione, delineati dall'art. 1230 c.c.. Rappresenta, infatti, insegnamento consolidato della giurisprudenza quello per il quale si ha transazione novativa qualora sussistano contestualmente due elementi, uno di natura oggettiva e uno di natura soggettiva: sul piano oggettivo è necessario che le parti, onde risolvere o prevenire una lite, siano addivenute ad una rinunzia reciproca, anche parziale, alle proprie pretese, volta a modificare, estinguendola, la situazione negoziale precedente e ad instaurarne una nuova in quanto tra i due rapporti, il vecchio e il nuovo, vi sia una situazione di obiettiva incompatibilità; sul piano soggettivo, è necessario che sussista una inequivoca manifestazione di volontà delle parti in tal senso, ovvero che esse abbiano palesato il loro intento di instaurare tra loro un nuovo rapporto e di estinguere quello originario, dando a tale volontà forma e contenuto adeguati (Cass. Civ. Sez. 3, Sent. n. 15444 del 14.07.2011).
Al fine di stabilire se una transazione sia o meno novativa è pertanto necessario accertare se le parti, nel comporre l'originario rapporto litigioso, abbiano inteso, o meno, addivenire alla conclusione di un nuovo rapporto, diretto a costituire, in sostituzione di quello precedente, nuove autonome situazioni. A tale accertamento deve procedere il giudice, sulla scorta del contenuto dell'accordo transattivo e di quanto emergente in atti.
pagina 6 di 10 5.2. La transazione conclusa dalle parti non può dirsi novativa, per difetto sia dell'elemento oggettivo, sia del presupposto soggettivo della novazione.
Quanto all'elemento oggettivo, va rilevato che nell'accordo transattivo le parti hanno pattuito l'esecuzione degli interventi tecnici necessari all'eliminazione dei difetti della terrazza lamentati dalla ricorrente, a cura e spese integralmente a carico della società
entro una data stabilita, con divisione delle spese di CTU al 50% e spese CP_1
legali e dei tecnici di parte compensate.
Invero, tra la prestazione concordata in sede transattiva dalle parti e quella originariamente fatta valere dalla ricorrente non v'è oggettiva incompatibilità, tale da far desumere che, concordando una nuova prestazione, le parti abbiano oggettivamente estinto quella originaria. Ed infatti, appare evidente che l'individuazione della prestazione concordata in sede transattiva è avvenuta avuto riguardo al titolo di quella originaria di risarcimento del danno richiesta da e senza elidere il rapporto con Parte_1
essa, posto che la diversa prestazione posta a carico di rappresentava di fatto CP_1
la soddisfazione integrale della pretesa originaria di risarcimento tramite l'esecuzione diretta da parte della resistente degli interventi di ripristino dei vizi lamentati.
Al contempo, deve ritenersi certamente non integrato anche il presupposto soggettivo della transazione novativa, cioè a dire l'inequivoca e comune intenzione delle parti, manifestata con forme e modalità adeguate, di estinguere l'originario rapporto di responsabilità tra esse intercorrente. Di tale inequivoca e comune volontà estintiva non v'è traccia alcuna né, comunque, v'è prova in atti. Al contrario, prevede la scrittura che in caso di mancato adempimento da parte della resistente, avrebbe Parte_1
avuto facoltà di chiedere il risarcimento dei danni e che, fino al completamento dei lavori, la procedura sarebbe rimasta pendente, e che solo in caso di esecuzione le parti non avrebbero più avuto nulla da pretendere l'un l'altra. Ne deriva l'evidente conseguenza che nell'intenzione delle parti la transazione avesse carattere meramente deflattivo del contenzioso ai sensi dell'art. 1965 c.c., con previsione della reviviscenza del diritto alla richiesta di risarcimento dei danni e della semplice sospensione della procedura pagina 7 di 10 finalizzata all'accertamento dell'entità dei danni stessi. A maggior ragione del carattere non novativo della transazione come stipulata dalle parti, giova richiamare il principio affermato anche recentemente dalla giurisprudenza di legittimità, secondo il quale
“L'effetto novativo della transazione può essere ritenuto sussistente solo allorquando esso discenda direttamente dal negozio transattivo che tale effetto contempla, mentre non può ritenersi immediatamente novativa la transazione che colleghi l'effetto novativo eventualmente contemplato, non alla conclusione in sé della transazione medesima, ma alla sua regolare esecuzione, ponendo quest'ultima come condizione dello stesso effetto novativo che, quindi, deve ritenersi precluso in caso di mancato avverarsi della suindicata condizione.” (Cass. Civ. Sez. 2, Ord. n. 6821 del 07.03.2023).
Oggetto dell'accordo risulta dunque non già il rapporto o la situazione giuridica in sé, cui si riferisce la discorde valutazione delle parti, ma la lite cui questa ha dato luogo (Cass.
Civ. n. 7999/2010). L'inadempimento della transazione non novativa per mancata esecuzione delle opere da parte di ne comporta inevitabilmente la CP_1
risoluzione e restituisce il rapporto transatto nella situazione giuridica preesistente, facendo risorgere tutte le ragioni, azioni ed eccezioni di cui potevano disporre originariamente le parti (Cass. Civ. Sez. 3, Sent. n. 1238 del 22.04.1968), così come del resto indicato nella scrittura stessa (“il mancato rispetto di tali termini costituisce inadempimento alla presente transazione e darà facoltà alla sig.ra Parte_1
di chiedere il risarcimento dei danni.”).
5.3. Rivivendo dunque la situazione giuridica preesistente, rileva questo giudice come correttamente la ricorrente abbia inquadrato la fattispecie nell'ambito della responsabilità extracontrattuale di cui all'art. 1669 c.c., (applicabile non solo all'appaltatore, ma estensibile per pacifica giurisprudenza anche al venditore che abbia personalmente o tramite terzi controllato la direzione dei lavori – ex pluribus: Cass. Civ. Sez. 2, Sent. n.
2238 del 16.02.2012; Cass. Civ. Sez. 2, Ord. n. 777 del 16.01.2020), rientrando nella definizione di gravi difetti anche vizi del tetto o del terrazzo di copertura di un edificio, tali da comportare infiltrazioni d'acqua all'interno degli appartamenti sottostanti (Cass.
pagina 8 di 10 Civ. Sez. 2, Sent. n. 13112 del 11.12.1992; Cass. Civ. Sez. 2, Sent. n. 2431 del
08.04.1986) anche se determinati da carenze della impermeabilizzazione (Cass. Civ. Sez.
2, Sent. n. 117 del 08.01.2000).
5.4. Appare così fondata l'eccezione svolta in via preliminare dalla resistente e dalla società terza chiamata, secondo la quale sarebbe decaduta dal diritto Parte_1
di far valere la garanzia dell'acquirente in ordine ai difetti dell'immobile acquistato.
A fronte del deposito della consulenza tecnica disposta in sede di accertamento tecnico preventivo avvenuto in data 12.01.2023, momento in cui si può considerare assunta la piena consapevolezza dei vizi e delle loro cause, solo in data 11.03.2024, la ricorrente ha agito per vedersi riconosciuto il proprio diritto al risarcimento dei danni e chiedere la condanna di al loro ristoro. Non risultando agli atti né del resto essendo stato CP_1
dedotto l'intervento di alcun atto interruttivo, l'azione proposta risulta così tardiva e prescritta.
Infondata è l'eccezione avanzata dalla ricorrente in sede di udienza del 25.02.2025, secondo la quale il ricorso si fonderebbe sull'art. 125 del codice del consumo, norma applicabile, per espressa previsione normativa, solo ai beni mobili (art. 115 cod. consumo).
6. L'accoglimento dell'eccezione preliminare avanzata da assume carattere CP_1
assorbente rispetto alle ulteriori domande formulate in giudizio da parte ricorrente, sulle quali non occorre pertanto pronunciarsi.
7. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate, ai sensi del D.M.
55/2014 come aggiornato dal D.M. 147/2022, in base allo scaglione di valore di riferimento applicabile alla causa, con applicazione dei valori minimi per la fase istruttoria e decisionale, attesa l'applicazione del sommario di cognizione e la decisione e il carattere documentale della causa. La liquidazione delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia va posta a carico della parte rimasta soccombente che ha, con la propria pretesa, dato causa alla chiamata e segue i medesimi criteri di quantificazione.

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P.Q.M.


Il Tribunale di Vicenza, nella suindicata composizione monocratica, definitivamente pronunciando ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 1777/2024 R.G., ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta il ricorso;

- condanna alla rifusione in favore di delle spese di lite, Parte_1 CP_1
liquidate in Euro 3.387,00 per compenso ed Euro 237,00 per anticipazioni, oltre a rimborso spese generali, CPA e IVA ex lege;
- condanna alla rifusione in favore di delle spese di lite, Parte_1 CP_2
liquidate in Euro 3.387,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali, CPA e IVA ex lege;
Vicenza, 15 dicembre 2025
Il Giudice
DE UT
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