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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 24/11/2025, tenuta con trattazione scritta, lette le note conclusive e le precisazioni delle conclusioni ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429
e dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 22711 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra
nata a [...] il [...], C.F. Pt_1
, rappresentata e difesa, giusta delega in calce al presente C.F._1 atto, dall'avv. Antonio Serafini (C.F - Pec: C.F._2
, e dall'Avv. Valerio Bartocci (C.F. Email_1
- pec: C.F._3 Email_2 elettivamente domiciliata presso lo studio dei suddetti avvocati, in Roma, Via Panama, 86 ATTRICE
E nata a [...], il [...], c. f.: Controparte_1
, residente in [...], rappresentata e C.F._4 difesa dall'Avvocato Walter Petrucci (C.F.: , PEC: C.F._5
,) e presso il suo studio elettivamente Email_3 domiciliata in Roma, Viale Regina Margherita 42, giusta delega in calce al presente atto
CONVENUTA

OGGETTO: Azione di risoluzione e di condanna.
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE ARTT. 132 E 127 TER – 429 C.P.C. I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato in data 27/05/2025, la signora ha convenuto in giudizio la Sig.ra innanzi al Pt_1 Controparte_1
Tribunale di Roma per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni:
<<…1. dichiarare cessato in data 30.04.2024 il contratto di locazione, per avvenuto diniego di rinnovo alla prima scadenza, dell'immobile sito in Roma, Viale Carmelo Bene, 70 - piano 10°;


2. per l'effetto, condannare la signora al rilascio immediato Controparte_1 dell'immobile sito in Roma, Viale Carmelo Bene, 70 - piano 10°;


3. condannare la signora a partire dal 01.05.2024, al Controparte_1 pagamento dell'indennità di occupazione nella misura mensile dell'ultimo rateo di canone, oltre aggiornamenti ISTAT e oneri accessori, sino al rilascio dell'immobile anzidetto;
con vittoria delle spese di lite.
Con espressa riserva di richiedere il maggior danno…>>
A tal fine ha esposto e dedotto che:
-la signora , con contratto del 08.06.2021, stipulato ai sensi della Legge Pt_1 nr. 431/98, ha concesso in locazione ad uso abitativo alla signora CP_1 l'appartamento sito in Roma, Viale Carmelo Bene, 70 - piano 10° -
[...] int. 35 e due posti auto coperti al piano 1°, nr. 37 e 38, a decorrere dal 1° maggio 2021 per tre anni, con prima scadenza al 30.04.2024, al canone annuale di € 9.000,00, (doc. n. 1); contratto registrato in data 14.06.2021 - Agenzia Entrate Roma 3 Settebagni, cod. Uff. TJQ- al nr. 009226 - serie 3T;
-il suddetto contratto prevede il rinnovo automatico per altri due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi di cui all'art. 3 della Legge nr. 431/98; disdetta da inviare all'altra parte con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza;

-l'art. 3, lett. a) della Legge nr. 431/98 prevede, tra i motivi di legittima disdetta del contratto da parte del locatore, la destinazione da parte del locatore dell'immobile ad uso abitativo proprio o dei figli;

-la sig.ra ha trasmesso nei termini di legge, con lettera raccomandata Pt_1 (doc. nr. 2), consegnata in data 07.09.2023 (doc. nr. 3) la formale disdetta del
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contratto, motivata dall'esigenza di adibire l'immobile a propria residenza, non disponendo di altro immobile nel territorio nazionale;

-la sig.ra ha preso atto della disdetta di cui sopra: in un primo momento, CP_1 attraverso un messaggio telefonico (doc. nr. 4), manifestando alla locatrice la propria disponibilità ad un eventuale acquisto dell'appartamento; in un secondo momento – attraverso una lettera inviata da un legale incaricato (doc. nr. 5) – ha richiesto di prolungare il contratto stesso, evidenziando la necessità di “trovare in zona … un altro immobile consono”; argomento piuttosto singolare, dal momento che la sig.ra svolge l'attività di agente immobiliare proprio nella stessa CP_1 zona;

-la sig.ra ha la necessità di rientrare in possesso dell'immobile, tra Pt_1
l'altro, in relazione ad una procedura di richiesta di residenza elettiva, già asseverata dall'ambasciata d'Italia a Pechino, per la locatrice stessa e per il figlio minorenne (doc. n. 6);
- in data 2.5.2024, ha richiesto alla signora di liberare e restituire CP_1 l'immobile in questione, ricevendone risposta negativa, circostanza che dimostra il rifiuto di adempiere (doc. 7).
-la ricorrente intende riavere il suo immobile ed all'avvenuta scadenza del contratto, a seguito dell'avvenuta disdetta nei termini, consegue l'effetto restitutorio consistente nell'obbligo di rilasciare l'immobile in questione;

-stante la mancata ottemperanza all'obbligo di restituzione, la sig.ra CP_1 dovrà essere condannata al rilascio dell'immobile stesso, nonché al pagamento dell'indennità di occupazione ai sensi dell'art. 1591 c.c., a partire dal 01.05.2024, sino al rilascio dell'immobile, oltre agli aggiornamenti ISTAT medio tempore maturati e agli oneri accessori;

- si riserva espressamente di agire in separato giudizio per il risarcimento del maggior danno per protrazione dell'indebita occupazione e qualora, nel tempo occorrente per giungere al provvedimento di rilascio, ovvero alla sentenza definitiva, dovesse verificarsi un pregiudizio ulteriore.
Il Giudice Unico rilevata la nullità per mancato rispetto dei termini a comparire nonché per incompletezza dell'atto, ha disposto la rinnovazione della notifica nonché l'integrazione.
Instauratosi il contraddittorio si è costituita in giudizio la Sig.ra CP_1
impugnando e contestando quanto esposto ex adverso, punto per punto,
[...] parola per parola, perché totalmente infondato sia in fatto che in diritto e chiedendo il rigetto della domanda attrice e rassegnando le seguenti conclusioni:
“Voglia l'On.le Tribunale Civile di Roma, contrariis reiectis, rigettare la domanda attrice per l'indeterminatezza della domanda attrice. Con vittoria di spese competenze ed onorari del giudizio.
In subordine, si chiede che sia disposto il rinnovo della notifica dell'atto introduttivo, con concessione alla resistente di congruo termine per il deposito di memoria integrativa, articolazione di richieste istruttorie”.
In ogni caso ha eccepito la irritualità e la illegittimità delle nuove domande esposte da controparte nelle note per l'udienza del 07.07.2025. Non ha accettato
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pertanto il contraddittorio sulla richiesta di pagamento di canoni e/o indennità d'occupazione, nonché il pagamento degli oneri accessori. Ha impugnato e contestato la documentazione inviata perchè non conforme a quanto previsto dall'art.9 legge 392/78.
In via preliminare e pregiudiziale ha eccepito l'improcedibilità della domanda attrice per la mancata attivazione del procedimento di mediazione. Ha rilevato la irritualità ed illegittimità delle nuove domande esposte da controparte nelle note per l'udienza del 07.07.2025 e non ha accettato il contraddittorio sulla richiesta di pagamento di canoni e/o indennità d'occupazione, nonché il pagamento degli oneri accessori.
Ha rassegnato le seguenti conclusioni:
“Voglia l'On.le Tribunale Civile di Roma, contrariis reiectis, invia preliminare e pregiudiziale invitare le parti ad attivare il procedimento di mediazione pregiudiziale a qualsiasi decisione giudiziaria.
Nel caso di mancata attivazione del procedimento di mediazione si chiede che la domanda attrice sia dichiarata inammissibile.
Nel merito siano disattese le altre domande attrici e che sia concesso un congruo termine nella fissazione della data di rilascio.
Con vittoria di spese competenze ed onorari del giudizio”.
Nelle note propedeutiche all'udienza del 17.9.2025, il ricorrente ha dedotto ed eccepito che:
<<..E' infondata, tardiva e defatigante l'eccezione di mancato esperimento della mediazione, in quanto, non proposta nella prima udienza dopo la costituzione.
La ricorrente, come evidenziato e documentato nel ricorso introduttivo, ha tempestivamente notificato la formale disdetta del contratto, motivata dall'esigenza di adibire l'immobile a propria residenza, non disponendo di altro immobile nel territorio nazionale.
La sig.ra , ha infatti la necessità di rientrare con urgenza in possesso Pt_1 dell'immobile, tra l'altro, come rappresentato in ricorso, in relazione ad una procedura di richiesta di residenza elettiva, già asseverata dall'ambasciata d'Italia a Pechino, per la locatrice stessa e per il figlio minorenne. Inoltre il figlio minorenne è iscritto presso una scuola di Roma.
non ha versato alla ricorrente alcuna somma riferita alle Controparte_1 mensilità di marzo, maggio, giugno, luglio, agosto e settembre 2025 nè ha mai versato gli oneri condominiali, continuando ad aggravare ulteriormente il notevole danno arrecato alla stessa.
Il debito innanzi indicato si è verificato e/o è emerso soltanto dopo la proposizione dell'atto introduttivo.
Per quanto concerne gli oneri accessori non pagati, sono del tutto infondate e pretestuose le eccezioni di controparte in quanto si evince dallo stesso prospetto, allegato alle precedenti note, che si tratta di spese ordinarie interamente dovute dalla perché il prospetto è intestato alla stessa. CP_1
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La ricorrente ha dovuto saldare anche tali costi per evitare azioni esecutive nei propri confronti (All. 1).
Si insiste, anche per tali ragioni, oltre a quelle prospettate nei precedenti scritti difensivi, l'adozione di un provvedimento urgente di rilascio…>>.
Pertanto, riportandosi al ricorso introduttivo ed a tutte le istanze e conclusioni in esso contenute, ed a tutte le proprie difese, e per le ragioni rappresentate in ricorso e nelle proprie note difensive, ed impugnando e contestando tutto l'ex adverso, ha formulato le seguenti conclusioni:
“Preliminarmente, emettersi provvedimento urgente e provvisoriamente esecutivo di rilascio fissando contestualmente e a breve la data di esecuzione del rilascio;

Nel merito, si reiterano le conclusioni già rassegnate con il ricorso introduttivo:


1. dichiarare cessato in data 30.04.2024 il contratto di locazione, per avvenuto diniego di rinnovo alla prima scadenza, dell'immobile sito in Roma, Viale Carmelo
Bene, 70 - piano 10°;


2. per l'effetto, condannare la signora al rilascio immediato Controparte_1 dell'immobile sito in Roma, Viale Carmelo Bene, 70 - piano 10°;


3. condannare la signora per i mesi di marzo, maggio, Controparte_1 giugno, luglio, agosto e settembre 2025 al pagamento dell'indennità di occupazione nella misura mensile dell'ultimo rateo di canone, oltre aggiornamenti ISTAT e oneri accessori, (ammontanti, fino a luglio 2025, ad € 10.989,32) sino al rilascio dell'immobile anzidetto.
Con vittoria delle spese di lite.
Con espressa riserva di richiedere il maggior danno”.
Assegnati i termini ex art. 5 dlgs n.28 del 2010 e succ. modifiche, nessuno è comparso per la parte ricorrente;
la parte resistente è comparsa richiamandosi a tutte le eccezioni ed argomentazioni difensive esposte nella memoria di costituzione e nella successiva memoria difensiva del 04.09.2025. Ha, inoltre, aggiunto che in data 10.11.2025 la Sig.ra ha provveduto alla Controparte_1 riconsegna dell'immobile alla proprietaria, come da verbale che si deposita (doc.2 del nostro facicolo), con conseguente cessazione della materia del contendere del presente procedimento. Ha evidenziato che la ulteriore domanda avanzata nel ricorso è del tutto indifferente visto che dalla scadenza contrattuale la Sig.ra ha continuato a versare la stessa somma che versava come canone di CP_1 locazione. Infine, ha contestato fermamente l'ammissibilità delle ulteriori domande esposte nelle note d'udienza del 07.07.2025.
All'esito dell'udienza del 24.11.2025 tenuta con trattazione scritta, la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi degli artt.429 e 127 ter c.p.c.,
III. La domanda di accertamento in materia locatizia è stata proposta in data pari e/o successiva al 20.3.2011 (epoca di entrata in vigore del D.lgs. 28/2001 pubblicato sulla Gazz. Uff. 5 marzo 2010 n. 53, come successivamente modificato dal D.L. 29 dicembre 2010, n. 225, convertito con modificazioni dalla L. 26 febbraio 2011, n. 10, nella materia del condominio e della r.c.a.) e, comunque, al
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21.9.2013 in cui è entrata in vigore la riforma operata dal cd. decreto del fare 2013, con d.l. n. 69 del 2013 conv. in legge n.98 del 2013.
Ora chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa ad una controversia in materia di □ condominio (dal 20.3.2012), □ diritti reali, □ divisione, □ successioni ereditarie, □ patti di famiglia, □ locazione (ricorso depositato in data 20.3.2011), □ comodato, □ affitto di aziende, □ risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti (dal 20.3.2012) □ responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, □ contratti assicurativi, □ contratti bancari e □ contratti finanziari è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi dell'art. 3 del d.lgs. n. 28 del 2010 ovvero il procedimento di conciliazione previsto dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179 ovvero il procedimento istituito in attuazione dell'articolo 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, per le materie ivi regolate .
Rientrando la controversia in esame nell'alveo applicativo dell'art. 5 della disciplina citata l'attrice avrebbero dovuto preliminarmente esperire il procedimento di mediazione (al riguardo vedasi inoltre, Corte di Cassazione n. 24629/2015). Ciò non è avvenuto sia prima della proposizione del giudizio sia entro il termine di legge fissato dall'istruttore all'esito dell'udienza del 17.09.2025 ex art. 127 ter c.p.c..
L'art. 5 del D.L.vo n. 28 del 2010 espunto e reintrodotto con la legge 21 giugno 2013 n.69, conv. in legge 9.8.2013, n.98 prevede che nelle controversie aventi ad oggetto i contratti di locazione l'esperimento della mediazione obbligatoria sia condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Il termine di quindici giorni ha carattere perentorio riconnettendovi la legge al suo vano spirare la sanzione di improcedibilità della domanda giudiziale (v. Tribunale di Napoli Nord 14.3.2016, infra contra Cass. Civ.Sez. 3 - , Ordinanza n. 18485 del 08/07/2024 secondo cui: “La condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria, prevista dal d.lgs. n. 28 del 2010 per le controversie nelle materie indicate dall'art. 5, comma 1-bis, del medesimo decreto (come introdotto dal d.l. n. 69 del 2013, conv., con modif., in l. n. 98 del 2013), è realizzata qualora una o entrambe le parti comunichino al termine del primo incontro davanti al mediatore la propria indisponibilità a procedere oltre”.)
Anche a voler ragionare diversamente e considerando, dunque, il termine di quindici giorni come ordinatorio (v. Tribunale di Monza 21.1.2016 n.156), nella specie la parte opponente – su cui gravava l'onere di avviare la mediazione (v. in tal senso Cass. Civ. n. 24629 del 2015)- non ha presentato alcuna istanza di proroga prima della scadenza naturale del termine prefissato.
Al mancato deposito dell'istanza di mediazione entro l'udienza del 24.11.2025 consegue l'improcedibilità della domanda attorea (v. Cass. Civ. Sez. 3 -, Ordinanza n. 12858 del 13/05/2025 L'improcedibilità della domanda per omesso svolgimento della mediazione obbligatoria non è rilevabile in appello se il giudice di primo grado, dato atto del mancato previo esperimento dell'incombente, ha assegnato alle parti un termine per procedervi e la conseguente inottemperanza non è stata rilevata, né eccepita, alla prima udienza successiva).
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Al lume delle considerazioni che precedono, nella fattispecie, s'impone la declaratoria di improcedibilità del giudizio di accertamento.
Nella valutazione pregiudiziale di rito resta assorbita qualsivoglia considerazione in ordine alle altre questioni comprimarie o subordinate, anche logicamente, tra cui quella sulla perdita di interesse all'azione ed alla domanda di rilascio per intervenuta restituzione dell'immobile locato nonché quella in ordine alla inammissibilità delle domande nuove formulata da parte ricorrente (v. in ogni caso, per i principi di economia processuale e di celerità costituzionalmente protette che fondano il criterio della “ragione più liquida”, Sezioni Unite della Corte di Cassazione Civili 29523/08 e S.U. Civili 24882/2008).
IV. Sussistono gravi ed eccezionali giusti motivi, in considerazione delle ragioni, dell'esito finale e globale della lite, del comportamento processuale delle parti per compensare, interamente, tra le parti costituite le spese e le competenze del giudizio

Per Questi Motivi


Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria domanda, istanza, deduzione, eccezione disattesa, così provvede:

1. dichiara l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento entro l'udienza del 24.11.2025 della mediazione obbligatoria;

2. dichiara le spese integralmente compensate.
Così deciso in Roma all'esito dell'udienza del 24/11/2025 con trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c..
Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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