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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione Sesta Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa AN Caiffa, all'udienza del
07.10.2025, all'esito della discussione delle parti, ha pronunciato, dando lettura del dispositivo e delle contestuali motivazioni mediante deposito, la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n° 17253 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per finita locazione –
uso abitativo” pendente tra
, c.f. , elettivamente domiciliata presso lo Parte_1 C.F._1
studio dell'avv. Margherita Venetucci in Roma Via del Consolato 6, che la rappresenta e difende giusta procura in atti attrice
e
, cod. fisc.: e cod. CP_1 C.F._2 Controparte_2
fisc.: , elettivamente domiciliati in Roma alla Via Antonio Stoppani n. C.F._3
10, presso lo studio dell'Avv. Paolo de Luca che li rappresenta e difende congiuntamente e disgiuntamente con l'Avv. Fabio Natale giusta procura in atti convenuti
Conclusioni: come in atti
Motivi della Decisione


1. fatti controversi.
Con sfratto per finita locazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe,
evocando in giudizio e , chiedeva al Tribunale di CP_1 Controparte_2
convalidare, l'intimato sfratto per finita locazione e, in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio;
il tutto con vittoria di spese.
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La parte attrice esponeva, a motivo della domanda:
di essere proprietaria dell'appartamento sito in Roma Via Nicola Corsi 16 in Roma,
identificato al foglio 457, particella 762, subalterno 5, categoria A03, rendita catastale euro
697,22.
che, il predetto appartamento veniva locato ai convenuti ad uso abitativo con regolare contratto registrato datato 1 gennaio 2022 con scadenza al 31 dicembre 2024, prorogato di diritto per pari periodo fatta salva la volontà del locatore di disdetta, anche alla prima scadenza, nei termini previsti e per le motivazioni previste dalla vigente normativa in materia;

che, con raccomandata ar del 18 gennaio 2024 manifestava la propria volontà di risolvere il contratto alla prima naturale scadenza del 31 dicembre 2024 per evitare la rinnovazione tacita, per motivi familiari di salute;

che, solo il 18 novembre 2024 i convenuti con raccomandata ar contestavano la comunicazione ritenendola inefficace e anzi avvisavano la di procedere nei suoi Pt_1
confronti per far cessare le telefonate che la proprietaria invece effettuava a titolo di cortesia per conoscere le intenzioni degli inquilini al fine di evitare cosi la presente procedura;

che, con raccomandata ar il 25 novembre 2024, venivano puntualizzate le già citate motivazioni urgenti, insistendo per il rilascio dell'immobile nei tempi previsti;
veniva altresì specificato che gli inquilini, a detta dell'amministratore p.t. avevano un debito condominiale di circa euro tremila del quale la proprietaria non era a conoscenza prima del novembre 2024, e si invitava i predetti a procedere al dovuto pagamento.
I convenuti si costituivano in giudizio eccependo che la disdetta era priva di specifica motivazione in senso conforme a quanto prescritto dalla legge e chiedevano il rigetto della domanda, anche per il pagamento do oneri condominiali
Veniva denegato il rilascio e disposto il mutamento del rito, con deposito di memorie integrative, all'esito del quale i termini della controversia rimanevano invariati.
La causa veniva decisa all'udienza del 07.10.2025 con lettura del dispositivo e contestuale motivazione della sentenza.


2. merito della lite.
In via preliminare, va rilevato che parte attrice ha omesso di formulare idonea domanda di condanna al pagamento di somme per pretesi oneri condominiali, peraltro non allegati né quantificati, limitandosi in atto di intimazione di sfratto a chiedere, in caso
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di opposizione, ordinanza provvisoriamente di rilascio, “contenente altresì pagamento di eventuali canoni non pagati e debiti condominiali da quantificarsi”, quando è evidente, tra l'altro, che l'art. 665 c.p.c., si limita a disporre il rilascio provvisorio dell'immobile e non prevede la condanna al pagamento delle somme non pagate dal conduttore.
Detto ciò, va esaminata la domanda di accertamento dell'intervenuta cessazione del rapporto locativo originato dal contratto inter partes che va accolta ma per una data successiva a quella indicata nell'intimazione di sfratto per finita locazione, come da dispositivo.
Parliamo, nel caso che ci occupa, dei contratti a canone concordato, riguardo ai quali il quinto comma dell'art. 2 L. 431/1998 stabilisce che essi “non possono avere durata inferiore ai
tre anni”, soggiungendo, poi, che: “Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non
concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni”, fatta salva la facoltà del locatore di intimare disdetta motivata.
L'art. 3 della Legge citata, indica specificamente e tassativamente i motivi per cui il locatore può esercitare il diniego di rinnovo: nel caso di specie, dunque, il locatore avrebbe dovuto comunicare, per la (prima) scadenza del 31.12.2024, non una disdetta libera, bensì il diniego di rinnovo giustificato da alcuno dei motivi di cui all'art. 3 della L. n°431.1998 (ben potendo invece essere il contratto liberamente disdettato al termine della proroga biennale).
Circa i fondati motivi per ottenere il rilascio dell'immobile alla prima scadenza contrattuale, va evidenziato che ”In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso
abitativo secondo la suddetta norma (art. 3, Legge 431/1998) alla prima scadenza nella
comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il
motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale
norma deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della
situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da
consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione
dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione
dell'immobile all'uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione
delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge” (v. Cass. 16 gennaio 2013,
n. 936, Sezione III Civile).
Ebbene, nella fattispecie, è' documentato che la sig.ra con raccomandata del Pt_1
18.01.2024 ricevuta dai convenuti in data 12.02.2024 (all. 7 all'atto di intimazione),
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comunicava disdetta del contratto per la scadenza del 31.12.2024, ma tale atto risulta privo dell'indicazione delle ragioni del diniego di rinnovo, prevista a pena di nullità.
Infatti, i “gravi motivi familiari” e “gravi motivi di salute” non rientrano tra le ipotesi tassativamente previste dalla legge per recedere, appunto, anticipatamente alla prima scadenza.
Va negato, dunque, valore alla suddetta manifestazione di volontà anche perché
generica: peraltro, l'esplicitazione dei motivi legittimanti il locatore di esercitare il diniego al rinnovo del contratto di locazione, non può essere eterointegrata con precisazioni e deduzioni postume la motivazione della disdetta alla prima scadenza.
In ogni modo, la detta disdetta, per quanto non giustificata da alcuna delle ragioni che avrebbero potuto consentire alla locatrice di denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, pur non essendo idonea a produrre effetti per la 1^ scadenza (31.12.2024),
produce la cessazione del rapporto alla 2^ scadenza contrattuale (31.12.2026), secondo quanto più volte affermato dalla giurisprudenza nomofilattica, da cui non v'è motivo di discostarsi (Cass. n°7927.2004: "la eventuale nullità della disdetta per mancata specificazione dei
motivi (nullità assoluta, che può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse in ogni stato e
grado del giudizio) rende inidoneo l'atto "de quo" a produrre gli effetti suoi propri per la prima
scadenza contrattuale, ma non gli impedisce di valere per la scadenza successiva come espressione di
volontà contraria alla rinnovazione della locazione"; conf. Cass. n°1318.1996; Cass. n°2076.1989;
Cass. Sez. III, sentenza n. 27541 del 30 dicembre 2014).
Peraltro, è' pacifico essere devoluto, al potere ufficioso del giudicante, di accertare la cessazione del contratto di locazione anche ad una data diversa e successiva a quella indicata nell'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, senza violare il principio di cui all'art. 112 c.p.c.: sul punto si vedano, tra le tante, Cass. n. 684/2010: “in
tema di locazione, il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta
rinnovazione del contratto, l'effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata
nell'atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può dichiarare la cessazione del
contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione”).
Conclusivamente, il contratto inter partes datato 1 gennaio 2022 con scadenza al 31
dicembre 2024, deve intendersi cessato alla scadenza del 31.12.2026 ed appare equo fissare,
ai sensi dell'art. 56 L. n°392/1978, la data di inizio di esecuzione al 31.01.2027, considerate le condizioni delle parti, le ragioni del rilascio ed il tempo trascorso dalla disdetta.
Considerato che la dichiarazione di cessazione del contratto a data successiva non
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porta al soddisfacimento completo della pretesa dell'attrice e che i convenuti hanno dovuto resistere ad una pretesa di diniego di rinnovo alla prima scadenza rivelatasi, appunto,
infondata, senza, peraltro, opporsi alla cessazione del rapporto di locazione alla data di effettiva scadenza, le spese di lite andranno compensate tra le parti per 1/2 e liquidate per il restante in favore dei convenuti, secondo i parametri suggeriti dal D.M. 147/2022, esclusa la fase istruttoria, non effettivamente svolta.


Per Questi Motivi


- il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così
provvede:
❖ dichiara che il contratto di locazione inerente all'immobile in Roma Via Nicola
Corsi 16 in Roma, identificato al foglio 457, particella 762, subalterno 5, categoria A03
cesserà in data 31.12.2026;
❖ visto ed applicato l'art. 56 L. n°392/1978, considerata la data di cessazione del contratto e il tempo trascorso dalla comunicazione di disdetta della locatrice, fissa la data del 31.01.2027, per l'esecuzione della presente condanna al rilascio;

❖ dichiara le spese di lite compensate in ragione di 1/2 e condanna la parte attrice al rimborso in favore dei convenuti delle residue spese (1/2) che liquida (compresa mediazione) in euro 1.923,32 di cui € 190,32 per esborsi di adesione alla mediazione, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge, da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
Roma, 07.10.2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa AN Caiffa
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