N. R.G. 613/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di TEMPIO PAUSANIA
SETTORE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice, Dott. Claudio Cozzella, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 613/2020, promossa da
(C.F. Parte_1 C.F._1
(C.F. ) Parte_2 C.F._2 entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Nicola Di Benedetto (C.F. ) C.F._3
ATTORI
Contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._4
(C.F. ) Controparte_2 C.F._5
(C.F. ) Controparte_3 C.F._6
(C.F. ) Controparte_4 C.F._7 tutti rappresentati e difesa dall'avv. Andrea Manlio Giovanni Viola (C.F. ) C.F._8
CONVENUTI

CONCLUSIONI:
Le parti hanno concluso come in atti.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione e hanno convenuto in giudizio Parte_1 Parte_2 [...]
CP_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “

1. Condannare ex art. 1453 c.c. e Controparte_1
in via solidale e/o in via alternativa fra loro secondo le reciproche Controparte_5 responsabilità ad adempiere al contratto preliminare del 23.10.2012 stipulato con la sig.ra Pt_3
con conseguente edificazione di tutti gli immobili ivi promessi in vendita e col trasferimento
[...] degli stessi e dell'annesso cortile di pertinenza agli attuali attori previa effettuazione di quanto necessario sotto il profilo edilizio ed amministrativo, per la regolare stipula dell'atto definitivo di compravendita presso il notaio da nominarsi secondo le previsioni dell'art. 5 del ridetto contratto Con preliminare;

2. Condannare a norma dell'art. 614 bis c.p.c. e CP_1 Controparte_2 in via solidale o in via alternativa fra loro secondo le reciproche responsabilità al pagamento di una somma non inferiore ad euro 200 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'emananda sentenza di condanna all'adempimento degli obblighi di cui al punto che precede.

3. Condannare ex art. 1453 c.c. il e in via solidale e/o alternativa fra loro Controparte_1 Controparte_2 secondo le rispettive responsabilità al risarcimento dei danni dovuti alla e Parte_3 conseguentemente agli attuali attori per il mancato guadagno e la perdita di favorevoli occasioni di mercato dovuti al ritardo nell'adempimento del contratto preliminare del 23 ottobre 2012, da quantificarsi in corso di causa e, se del caso, secondo il prudente a potenziamento del giudice, con interessi dal dì del dovuto al saldo.

4. Condannare in ogni caso i sig. e Controparte_1 [...]
alla restituzione agli attori di tutte le somme dagli stessi indebitamente percepite in CP_2 relazione alla vicenda oggetto di causa.

5. Accertare l'illeceità del comportamento dei sigg.
[...]
e ed, in ogni caso, il carattere indebito delle somme CP_3 Controparte_4 dagli stessi percepite dalla sig.ra per complessivi euro 57.000 e per l'effetto condannarli in Pt_3 solido fra loro ovvero secondo le reciproche responsabilità alla restituzione in favore degli attori della citata somma ovvero di quelle individualmente ricevute, oltre alla risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali da accertarsi in corso di causa ed in ogni caso secondo il prudente apprezzamento del Tribunale adito.

6. Vittoria di competenze legali e rimborso delle correlative spese”.
A sostegno delle proprie richieste, gli attori hanno dedotto:
- che i sigg. e rispettivamente marito e figlio di Parte_1 Parte_2 Pt_3
, deceduta il 12/12/2018 senza lasciare testamento, erano gli unici eredi legittimi pro indiviso
[...] di quest'ultima; - che, in data 23/10/2012, la defunta stipulava con un contratto Controparte_1 preliminare per l'acquisto di un immobile a due piani, che quest'ultimo doveva costruire in Golfo
Aranci, via Carducci 18, in ampliamento alla sua casa di abitazione familiare;

- che, nel dettaglio, l'immobile promesso in vendita era un locale di metri quadrati 50,83 al piano seminterrato e un locale di metri quadrati 38,25 al piano primo, oltre l'annesso cortile con accesso indipendente, il tutto confinante con la proprietà , la proprietà la rimanente casa Per_1 Per_2 di proprietà di e di sua moglie in via Carducci di Golfo Controparte_1 Controparte_2
Aranci;
- che il fabbricato doveva essere costruito sul terreno censito al foglio 10, mappale 481, acquistato da unitamente a in data 15/3/1985, in virtù Controparte_1 Controparte_2 della concessione edilizia numero 29 dell'11/8/2010, rilasciata dal Comune di Golfo Aranci, consegnata alla promissaria acquirente unitamente alla simulazione del futuro edificio;

- che il corrispettivo di acquisto veniva pattuito in euro 170.000,00;
- che nonostante avesse sottoscritto un contratto avente ad oggetto un Parte_3 immobile ancora da edificare, provvedeva a versare a un acconto di euro Controparte_1
100.000,00 ovvero il 60% dell'intero corrispettivo pattuito lo stesso giorno della stipula del contratto;

- che, ancora, nonostante i predetti lavori per la costruzione degli immobili Parte_3 non avevano ancora avuto inizio, provvedeva a versare anche il saldo di euro 70.000,00 in data
17/7/2013, con bonifico nei confronti di Controparte_2
- che, constatata l'ingenuità e la facilità con cui aveva effettuato i pagamenti Parte_3
Con a e a i due figli, e Controparte_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
convincevano artificiosamente l'anziana promissaria acquirente a versare, anche nei loro
[...] confronti, somme per asseriti lavori attinenti l'immobile promesso in vendita e, così, versava, in Con varie soluzioni, euro 27.000,00 a e euro 30.000,00 a Controparte_3 Controparte_4
pagamenti del tutto privi di giustificazione e causa;

[...]
- che, oltre quanto sopra, su richiesta di e di Parte_3 Controparte_1 [...]
provvedeva al pagamento di oneri concessori per euro 3.272,29 e diritti di segreteria CP_2 per euro 20,66, relativi al perfezionamento della pratica edilizia fabbricati promessi in vendita presso il Comune di Golfo Aranci;

- che, tra l'altro, non si conosce se il citato importo di 3.272,29 pagato da per Parte_3 gli oneri concessori era relativo al solo immobile promesso in vendita ovvero anche a quello di proprietà dei coniugi non oggetto del contratto preliminare del Parte_4 CP_2
23/10/2012, e che, comunque, veniva integralmente ristrutturato con i soldi di Parte_3 - che, oltre ai riportati versamenti, provvedeva, altresì, a corrispondere allo Parte_3 studio tecnico già incaricato dai promittenti alienanti di seguire la Controparte_6 pratica edilizia e catastale dell'immobile promesso in vendita, le seguenti somme: euro 732,00 a mezzo bonifico del 10/7/2014, euro 1.464,00 a mezzo bonifico del 10/2/2015 ed euro 1.342,00 a mezzo bonifico del 3/9/2015;
- che decedeva senza che l'immobile promesso in vendita, già nel 2012, Parte_3 venisse ultimato e venisse a lei trasferito;

- che, a seguito del decesso, il marito nel 2012, cercava di risolvere Parte_1 bonariamente la vertenza, considerato anche il fatto che l'immobile promesso in vendita doveva sorgere in aderenza a quello dei coniugi presso cui abitano anche i due Controparte_7 citati figli della coppia;

- che, a tal fine, dava incarico ad un tecnico di fiducia, che, agli inizi del Parte_1 mese di agosto del 2019, incontrava la famiglia – ricevendo tuttavia solo CP_1 CP_2 vaghe promesse di risoluzione della vicenda;

- che, sempre in una prospettiva di una risoluzione bonaria della vertenza, veniva interpellato, altresì, il comandante della stazione dei carabinieri di Golfo Aranci, che, nell'autunno del 2019, convocava i senza alcun esito;
Parte_5
- che, ad 8 anni dalla stipula del preliminare del 23/10/2012, l'unico dato certo era che, a fronte di esborsi effettuati per un totale complessivo di euro 233.860,95, il contratto preliminare oggetto di causa non era stato inadempiuto e, per tale ragione, gli eredi di sono stati Parte_3 costretti ad adire l'intestato Tribunale;

- che, sotto il profilo strettamente contrattuale, i danni subiti da e dai suoi Parte_3 eredi sono ingenti e, oltre alla richiesta di danno emergente coincidente con tutti gli esborsi effettuati, andava considerato il lucro cessante, conseguente alla perdita di occasioni relative alla locazione e/o alla proficua possibilità di vendita del bene prima della crisi esponenziale aggravatasi dopo la nota pandemia, che ha determinato il crollo dei prezzi di mercato;

- che, a tali danni, si aggiungevano quelli conseguenti al comportamento illecito di
[...]
e che evidentemente non potevano essere limitati CP_3 Controparte_4 alla percezione di complessivi euro 57.000,00, ma dovevano estendersi a tutti i danni morali subiti, da quantificarsi in corso di causa.
In data 29/9/2020 si sono costituiti in giudizio Controparte_1 Controparte_2
chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: Controparte_3 Controparte_4
“Accertare l'inadempimento contrattuale della controparte per non aver dato seguito alla costruzione dell'immobile posto al piano primo e per il mancato saldo del prezzo nelle condizioni stabilite e per l'effetto dichiarare risolto il contratto preliminare per cui è causa con il risarcimento del danno da quantificare in corso di causa;
- Condannare l'attore al pagamento delle spese di utilizzo dell'immobile posto al piano terra dal 2012 al 2019, che si quantificano in € 48.000 oltre alle di spese di utenze, servizi e tasse e imposte;
- Estromettere dal presente giudizio i fratelli
e per quanto sopra evidenziato con ogni effetto di legge;
- CP_3 Controparte_4
Estromettere la sig.ra erché completamente estranea a detta vicenda. Il tutto con vittoria CP_2 di spese, diritti ed onorari”.
In data 16/11/2020 gli odierni attori depositavano memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c., con la quale, ad integrazione precisazione della domanda, hanno chiesto accogliersi le seguenti conclusioni: “IN VIA PRINCIPALE

1. Condannare ex art. 1453 c.c. e Controparte_1 [...]
, in via solidale e/o in via alternativa fra loro secondo le reciproche responsabilità, ad CP_2 adempiere al contratto preliminare del 23.10.2012 stipulato con la sig.ra con Parte_3 conseguente edificazione di tutti gli immobili ivi promessi in vendita e col trasferimento degli stessi
e dell'annesso cortile di pertinenza agli attuali attori previa effettuazione di quanto necessario, sotto il profilo edilizio ed amministrativo, per la regolare stipula dell'atto definitivo di compravendita presso il notaio da nominarsi secondo le previsioni dell'art. 5 del ridetto contratto preliminare.

2. Condannare a norma dell'art. 614 bis c.p.c. e , Controparte_1 Controparte_2 in via solidale e/o in via alternativa fra loro secondo le reciproche responsabilità, al pagamento di una somma non inferiore ad euro 200 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'emananda sentenza di condanna all'adempimento degli obblighi di cui al punto che precede.

3. Condannare ex art. 1453 c.c. il e , in via solidale e/o alternativa fra loro Controparte_1 Controparte_8 secondo le loro rispettive responsabilità, al risarcimento dei danni dovuti alla e, Parte_3 conseguentemente, agli attuali attori, per il mancato guadagno e la perdita di favorevoli occasioni di mercato dovuti al ritardo nell'adempimento del contratto preliminare del 23.10.2012, da quantificarsi in corso di causa e, se del caso, secondo il prudente apprezzamento del giudice, con interessi dal di del dovuto al saldo.

4. Condannare in ogni caso i sigg. e Controparte_1 [...]
alla restituzione agli attori di tutte le somme dagli stessi indebitamente percepite in CP_8 relazione alla vicenda oggetto di causa.

5. Accertare l'illiceità del comportamento dei sigg.
[...]
e ed, in ogni caso, il carattere indebito delle somme CP_3 Controparte_4 dagli stessi percepite dalla sig.ra per complessivi Euro 57.000 e per l'effetto condannarli in Pt_3 solido fra loro ovvero secondo le reciproche responsabilità, alla restituzione in favore degli attori della citata somma ovvero di quelle individualmente ricevute oltre al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali da accertarsi in corso di causa ed in ogni caso secondo il prudente apprezzamento del Tribunale adito. IN VIA SUBORDINATA

6. In riferimento ai coniugi CP_1 e , si chiede che il Tribunale adito voglia dichiarare risolto il contratto
[...] Controparte_2 preliminare del 23.10.2012 per inadempimento dei due ridetti coniugi e per l'effetto condannarli alla restituzione di tutte le somme corrisposte in loro favore dalla defunta causa degli Per_3 odierni attori nonchè alla restituzione di tutti gli esborsi e le spese che la stessa causa ha Per_3 effettuato in riferimento all'immobile promesso in vendita oltre al risarcimento di tutti gli ulteriori tutti i danni, con interessi da giorno del dovuto al saldo.

7. In riferimento ai sigg. Controparte_3
e , vista la prospettata conclusione di contratti di effettuazione di lavori edilizi e di CP_4 impianti, previa rigorosa prova in capo ai convenuti dell'oggetto di tali contratti, dei lavori svolti, della loro corrispondenza alle norme di legge, nonché della loro congruità rispetto alle somme ricevute dalla sig.ra gli attori eccepiscono l'inadempimento dei citati contratti da parte dei Pt_3 ridetti e per l'effetto chiedono che sia dichiarata la Controparte_3 Controparte_4 loro risoluzione con la restituzione di tutte le somme versate dalla causa degli attuali oltre al Per_3 risarcimento di tutti i danni con interessi dal giorno del dovuto al saldo. IN OGNI CASO 8.
Rigettare tutte le domande ed eccezioni avversarie contenute nella comparsa di costituzione e risposta avversaria depositata in data 29.09.2020 in quanto processualmente avanzate dopo la scadenza del termine di cui all'art. 166, 1° comma, c.p.c. in riferimento alla prima udienza di trattazione fissata nell'atto di citazione al 30.09.2020 e considerando, comunque, che il rinvio
d'ufficio di tale udienza al 14.10.2020, avvenuto a norma dell'art. 168 bis, comma 4,, c.p.c., non dava diritto ai convenuti ad alcun spostamento in avanti del termine di costituzione comunque avvenuta oltre i 20 giorni prima di tale udienza.

9. Vittoria di competenze legali e rimborso delle correlative spese”.
La causa è stata istruita con produzioni documentali.
All'udienza del 12/6/2025, sostituita dal deposito di note scritte, le parti hanno precisato le proprie conclusioni e, all'esito, il Giudice si è riservato.
A scioglimento della riserva assunta alla suddetta udienza, il Giudice ha trattenuto la causa in decisione ed ha assegnato alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. decorrenti dal 15/9/2025
(dies a quo non computatur).
*****
Con l'introduzione del presente giudizio e quali eredi Parte_1 Parte_2 legittimi di hanno convenuto in giudizio i sigg. Parte_3 Controparte_1 [...]
e asserendo, in sostanza, di aver CP_2 Controparte_3 Controparte_4 subito un danno derivante dalla mancata esecuzione, da parte di e Controparte_1 [...]
del contratto preliminare del 23/10/2012, nonché di aver corrisposto a CP_2 CP_3 e la somma di euro 57.000,00 per asseriti lavori attinenti
[...] Controparte_4
l'immobile promesso in vendita, esborso privo di causa e giustificazione.
Nel costituirsi in giudizio, gli odierni convenuti hanno eccepito l'infondatezza della domanda e, in particolare:
a) quanto al contratto preliminare, di non aver assunto in esso alcuna obbligazione di edificare e/o di eseguire lavori per conto degli odierni attori e, comunque, di non aver mai ricevuto il saldo del prezzo;

b) quanto alle somme corrisposte nei confronti di e Controparte_3 [...]
che le stesse avevano fonte diversa rispetto al contratto preliminare, essendo CP_4 relative a lavori di ristrutturazione (edili, elettrici, idraulici, comprensivi di bagno, cucina e scala esterna), mai contestati, effettuati per conto di e Parte_3 Parte_1
Gli odierni convenuti hanno spiegato, inoltre, domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto e di risarcimento dei danni, di cui si dirà nel prosieguo.
Con la domanda sub 1) gli odierni attori, che hanno dimostrato la qualità di eredi legittimi di
(cfr certificato di morte e denuncia di successione), hanno domandato: “IN VIA Parte_3
PRINCIPALE Condannare ex art. 1453 c.c. e , in via solidale Controparte_1 Controparte_2
e/o in via alternativa fra loro secondo le reciproche responsabilità, ad adempiere al contratto preliminare del 23.10.2012 stipulato con la sig.ra con conseguente edificazione di Parte_3 tutti gli immobili ivi promessi in vendita e col trasferimento degli stessi e dell'annesso cortile di pertinenza agli attuali attori previa effettuazione di quanto necessario, sotto il profilo edilizio ed amministrativo, per la regolare stipula dell'atto definitivo di compravendita presso il notaio da nominarsi secondo le previsioni dell'art. 5 del ridetto contratto preliminare”.
Sul punto e hanno asserito che: Parte_1 Parte_2
- in data 23/10/2012, stipulava con un contratto Parte_3 Controparte_1 preliminare per l'acquisto di un immobile a due piani, che doveva essere costruito da quest'ultimo in Golfo Aranci, via Carducci 18, in ampliamento alla sua casa di abitazione familiare;
in particolare, oggetto della promessa di vendita era un locale di metri quadrati 50,83 al piano seminterrato e un locale di metri quadrati 38,25 al piano primo, oltre l'annesso cortile con accesso indipendente;

- il fabbricato doveva essere costruito sul terreno censito al foglio 10, mappale 481, acquistato da unitamente a in data 15/3/1985, in virtù Controparte_1 Controparte_2 della concessione edilizia n. 29 dell'11/8/2010, rilasciata dal Comune di Golfo Aranci, consegnata alla promissaria acquirente unitamente alla simulazione del futuro edificio;

- che il corrispettivo di acquisto veniva pattuito in euro 170.000,00; - che provvedeva a versare a alla stipula del preliminare, Parte_3 Controparte_1 un acconto di euro 100.000,00, nonché il saldo di euro 70.000,00 in data 17/7/2013, con bonifico nei confronti di Controparte_2
Va in primis osservato che risulta pacifico e non contestato che e Parte_3 [...] abbiano stipulato, in data 23/10/2012 un contratto preliminare di vendita di un CP_1 immobile, come sopra identificato, per un prezzo a corpo di euro 170.000,00.
In specie, nella premessa del citato contratto si legge: “A) il sig. è Controparte_1 proprietario del fabbricato edificato sul terreno di cui al mappale 481 del foglio 10 acquistato in data 15/03/1985; B) che il sig. è titolare della concessione edilizia n. 29/2010 Controparte_1 rilasciata dal Comune di Golfo aranci in data 11/08/2010” e, nel successivo art. 1, che “il sig.
[...]
promette di cedere e vendere alla sig.ra , che promette di acquistare, le CP_1 Parte_3 seguenti porzioni immobiliari facenti parte dello stabile edificato nella premessa A del presente, in località Golfo Aranci, via Carducci, 18, meglio identificati come locale di sgombero di mq 50,93, disposto al piano terra, e taverna al piano primo di mq 38,25, con annesso cortile con accesso indipendente …”
Ritiene questo Giudice che l'oggetto del contratto preliminare in parola è la vendita di un immobile già esistente al piano terra ed uno ancora da costruire al primo piano, pur essendovi già la licenza edilizia approvata. Non emerge, dalla attenta lettura del preliminare, l'assunzione, da parte di dell'obbligazione avente ad oggetto l'edificazione e/o l'espletamento di Controparte_1 lavori sull'immobile promesso in vendita.
La dedotta circostanza risulta confermata anche dall'art. 7 del contratto preliminare, laddove si legge: “la promissaria acquirente è autorizzata a presentare istanze, sottoscrivere eventuali convenzioni, assolvere tutte le necessarie formalità ed in genere, assumere tutte le iniziative che questi ritenesse utili …. al fine di conseguire la licenza di abitabilità e agibilità”, nonché “ad apportare al fabbricato e alle sue parti comuni quelle varianti che venissero richieste dalle competenti autorità al fine di assicurare la legittima regolarità dello stesso”.
Come è noto, per potersi parlare di inadempimento contrattuale di una data obbligazione, la parte lesa deve dimostrare fattivamente e compiutamente l'esistenza dell'obbligazione della quale lamenta l'inadempimento, la natura della prestazione dedotta in contratto, il termine per l'esecuzione dell'adempimento e le ulteriori caratteristiche essenziali dell'obbligazione medesima.
Sul punto la Suprema Corte è più volte intervenuta, anche a Sezioni Unite, affermando il principio di diritto secondo cui “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.
(risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento” (v. Cass. Civ., S.U., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Nel caso di specie, non emerge alcun titolo idoneo a costituire, in capo a Controparte_1 fonte dell'obbligazione di edificare, siccome indicata dagli odierni attori, e della quale lamentano l'inadempimento; infatti, né nel contratto preliminare di vendita, né aliunde, si ravvisano gli elementi costitutivi di una obbligazione, a carico di avente ad oggetto Controparte_1
l'esecuzione dei lavori de quibus, dei quali e in questa sede, Parte_1 Parte_2 lamentano l'inadempimento.
Detto ciò, si ritiene che dal contratto preliminare di cui si discute sia sorta, in capo al promittente venditore, esclusivamente l'obbligo di trasferimento del bene (cfr art. 6: “Le porzioni immobiliari sopra descritte verranno vendute ed acquistate a corpo e non a misura, con tutte le pertinenze e dipendenze, accessori, servitù attive e passive e quant'altro inerente, nello stato di fatto in cui si trova alla data del presente, immessa, la Promissaria acquirente, nella piena proprietà in luogo de Promittente Alienante”) e, in capo alla promissaria acquirente, l'obbligazione di pagamento del prezzo pattuito.
Va osservato che, nel corso dell'istruttoria, è emerso che abbia versato a Parte_3 [...]
al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, la somma di euro CP_1
100.000,00, circostanza non contestata.
Quanto al saldo di euro 70.000,00, versato mediante bonifico nei confronti di
[...]
(circostanza, questa, contestata dai convenuti), gli attori hanno depositato ricevuta di CP_2 bonifico, con causale “saldo finale”.
Va evidenziato che, quanto alla posizione di gli odierni convenuti Controparte_2 hanno eccepito che la stessa, in regime di comunione dei beni con non avendo Controparte_1 sottoscritto il contratto preliminare di vendita, era del tutto estranea alla vicenda per cui è causa e, per l'effetto, andava estromessa dal giudizio;
in ragione di ciò, non aveva lcun motivo CP_2 di ricevere il saldo di euro 70.000,00 e, pertanto, ogni eventuale somma corrisposta eventualmente alla stessa non poteva riguardare il preliminare per cui è causa.
Sul punto, ritiene questo Giudice che l'eventuale sottoscrizione di un solo comproprietario non rende nullo il preliminare (si tratterebbe di preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui, con obbligo dei firmatari a procurarsi la quota del bene residuo), ma determina l'assunzione dell'obbligo alla stipula del rogito in capo al firmatario del preliminare, il quale potrebbe subire l'azione giudiziaria anche per restituzione della caparra, oltre al risarcimento dei danni, qualora il comproprietario non firmatario si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo.
Dunque, al contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui si adatta la disciplina prevista dagli artt. 1478 e 1480 c.c., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche di quella rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva.
Ne consegue che un siffatto contratto preliminare è valido, benché insuscettibile di esecuzione in forma specifica per via giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c. e, per l'effetto, rimane assoggettato all'ordinario regime risolutorio per il caso di inadempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore.
L'assunto di parte convenuta, secondo la quale andrebbe estromessa Controparte_2 dal presente giudizio, non è condivisibile, in quanto, in caso di contratto preliminare di vendita di un immobile stipulato da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale, come nella fattispecie, non è esclusa la partecipazione del coniuge non firmatario al giudizio nel quale si discuta della traslazione del bene stesso.
Ciò in quanto tale coniuge deve considerarsi litisconsorte necessario del giudizio per l'esecuzione specifica del contratto proprio perché ancora titolare di situazione giuridica inscindibile e l'eventuale decisione, in assenza di contraddittorio, sarebbe inidonea a spiegare i propri effetti, cioè a produrre un risultato utile e pratico, stante la natura plurisoggettiva e concettualmente unica ed inscindibile del rapporto (in tal senso, Corte di Cassazione 21/3/2019, n.
8040).
Sempre sul punto, Corte di Cassazione n. 24950/2020, che afferma che “Qualora uno dei coniugi, in regime di comunione legale dei beni, abbia da solo acquistato o venduto un bene immobile da ritenersi oggetto della comunione, l'altro, che sia rimasto estraneo alla formazione dell'atto, è litisconsorte necessario in tutte le controversie in cui si chieda al giudice una pronuncia che incida direttamente e immediatamente sul diritto”.
A ciò aggiungasi la circostanza che la corresponsione del saldo di euro 70.000,00 a rende del tutto verosimile che la stessa fosse a conoscenza e prestasse piena Controparte_2 acquiescenza al contratto preliminare, in quanto, con il ricevimento della somma a saldo, ha certamente convalidato la determinazione a vendere assunta dal coniuge . Controparte_1
Nel caso in esame il fatto che bbia incassato il bonifico di euro 70.000,00 CP_2 senza eccepire alcunchè e senza agire per l'annullamento del contratto sottoscritto dal coniuge, entro un anno dal citato bonifico, come previsto dall'art. 184 c.c., la rende, a tutti gli effetti, parte del contratto stesso, con conseguente configurazione di una responsabilità solidale per l'inadempimento contrattuale in capo ad entrambi i coniugi.
Va, altresì, precisato che, anche se si opinasse diversamente, l'esborso di euro 70.000,00 effettuato da sarebbe comunque privo di alcuna giustificazione, comportando Parte_3
l'obbligo di restituzione della citata somma agli odierni attori.
Per tutto quanto dedotto, il contratto preliminare in parola è da considerarsi valido, benché insuscettibile di esecuzione in forma specifica per via giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c.
A questo punto va vagliata la domanda subordinata proposta dagli odierni attori, con la quale hanno domandato “IN VIA SUBORDINATA

6. In riferimento ai coniugi e Controparte_1 [...]
, si chiede che il Tribunale adito voglia dichiarare risolto il contratto preliminare del CP_2
23.10.2012 per inadempimento dei due ridetti coniugi e per l'effetto condannarli alla restituzione di tutte le somme corrisposte in loro favore dalla defunta causa degli odierni attori nonchè alla Per_3 restituzione di tutti gli esborsi e le spese che la stessa causa ha effettuato in riferimento Per_3 all'immobile promesso in vendita oltre al risarcimento di tutti gli ulteriori tutti i danni, con interessi da giorno del dovuto al saldo”.
La domanda è meritevole di accoglimento nei termini che seguono.
Per tutto quanto dedotto infra, risulta accertato l'inadempimento di e Controparte_1
da considerarsi grave ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., al contratto CP_2 CP_2 preliminare stipulato e di cui si discute, con la conseguenza che questi ultimi vanno condannati al risarcimento dei danni, corrispondenti, a titolo di danno emergente, alle somme dagli stessi percepite, pari ad euro 170.000,00 (oltre interessi dalla domanda al soddisfo), in relazione alla vicenda oggetto di causa.
Gli odierni attori hanno asserito, ancora, che ha provveduto, altresì, al Parte_3 pagamento, delle seguenti somme: a) euro 3.272,29 a titolo di oneri concessori ed euro 20,66 per diritti di segreteria, relativi al perfezionamento della pratica edilizia fabbricati promessi in vendita presso il Comune di Golfo Aranci;
b) euro 732,00 a mezzo bonifico del 10/7/2014, euro 1.464,00 a mezzo bonifico del 10/2/2015 ed euro 1.342,00 a mezzo bonifico del 3/9/2015 allo studio di
[...] somme tutte di cui chiedono la restituzione. Controparte_6
La domanda non merita accoglimento.
Non essendo emerso alcun obbligo, per quanto detto sopra, a carico di e Controparte_1 in relazione all'edificazione e/o lavori di costruzione, ogni onere al Controparte_2 riguardo resta a carico della promissaria acquirente. Tanto emerge anche dal contratto preliminare, laddove:
- all'art. 5 si legge che “tutte le spese tecniche, notarili e fiscali relative all'immobile restano
a carico della promissaria acquirente”;
- all'art. 7, laddove si legge che “la promissaria acquirente è autorizzata a presentare istanze, sottoscrivere eventuali convenzioni, assolvere tutte le necessarie formalità ed in genere, assumere tutte le iniziative che questi ritenesse utili …. al fine di conseguire la licenza di abitabilità
e agibilità”, nonché “ad apportare al fabbricato e alle sue parti comuni quelle varianti che venissero richieste dalle competenti autorità al fine di assicurare la legittima regolarità dello stesso”;
- all'art. 9, che prevede che “le spese per frazionamento e accatastamento restano a carico della promissaria acquirente”.
e hanno domandato, altresì, “

3. Condannare ex art. 1453 CC Parte_1 Parte_2 il e , in via solidale e/o alternativa fra loro secondo le loro Controparte_1 Controparte_8 rispettive responsabilità, al risarcimento dei danni dovuti alla e, conseguentemente, Parte_3 agli attuali attori, per il mancato guadagno e la perdita di favorevoli occasioni di mercato dovuti al ritardo nell'adempimento del contratto preliminare del 23.10.2012, da quantificarsi in corso di causa e, se del caso, secondo il prudente apprezzamento del giudice, con interessi dal di del dovuto al saldo”.
La domanda non è meritevole di accoglimento.
La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 8905/2025, ha affrontato il tema del lucro cessante derivante dall'inadempimento di un contratto preliminare di vendita, osservando, sul punto, che l'esistenza di tale danno (an debeatur) non deriva automaticamente dall'inadempimento, ma dal fatto che il vincolo preliminare abbia comportato una concreta perdita di un'occasione economica.
Invero, la natura ipotetica del lucro cessante impone al soggetto danneggiato un onere probatorio particolarmente rigoroso. Come evidenziato anche dal Consiglio di Stato (cfr. Cons.
Stato n. 4722/2007), la parte attrice non deve solo dimostrare l'esistenza del diritto al risarcimento (an debeatur), ma anche l'esatta misura del pregiudizio patrimoniale subito (quantum debeatur). A sostegno della pretesa risarcitoria, è indispensabile allegare e produrre in giudizio ogni elemento documentale idoneo a dimostrare il potenziale economico non realizzato.
In definitiva, la pronuncia della Cassazione n. 8905/2025 riafferma un principio di equità e rigore probatorio, sottolineando che il risarcimento del danno per lucro cessante deve essere un ristoro effettivo e non una mera liquidazione teorica.
Sul punto, gli odierni attori avrebbero dovuto, nel caso, dimostrare che, se il preliminare in argomento avesse avuto regolare e puntuale esecuzione, i beni in questione sarebbero stati utilizzati per scopi produttivi, quali il godimento diretto, la vendita o la locazione;
in mancanza, il danno non può essere automaticamente presunto e, pertanto, non è possibile dispensare il richiedente dall'allegazione dei fatti accertati, che dovevano essere provati.
Quanto alla posizione di e gli odierni Controparte_3 Controparte_4 attori hanno domandato “Accertare l'illiceità del comportamento dei sigg. e Controparte_3 [...]
ed, in ogni caso, il carattere indebito delle somme dagli stessi percepite Controparte_4 dalla sig.ra per complessivi Euro 57.000 e per l'effetto condannarli in solido fra loro Pt_3 ovvero secondo le reciproche responsabilità, alla restituzione in favore degli attori della citata somma ovvero di quelle individualmente ricevute oltre al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali da accertarsi in corso di causa ed in ogni caso secondo il prudente apprezzamento del
Tribunale adito”.
Gli odierni attori hanno asserito che avrebbe corrisposto a Parte_3 CP_3
e la somma complessiva di euro 57.000,00 “per asseriti
[...] Controparte_4 lavori attinenti all'immobile promesso in vendita”, concludendo che il versamento della predetta somma sarebbe priva di causa e giustificazione.
La domanda, del tutto generica, è da ritenersi inammissibile e, pertanto, va rigettata.
Gli odierni attori non specificano né quali lavori avrebbe commissionato ed Parte_3
a che titolo a E , né in che termini gli Controparte_3 Controparte_4 stessi non siano stati eseguiti interamente e/o parzialmente;
a ciò aggiungasi che gli asseriti lavori giammai sono stati contestati prima dell'introduzione del presente giudizio.
In ogni caso, la genericità della domanda non consente il vaglio della stessa né in ordine all'eventuale legittimità o meno del titolo sotteso, né in ordine ad eventuali inadempienze concretatesi nella fattispecie, che renderebbe il pagamento indebito;
invero, un'allegazione generica non permette al Giudice di comprendere l'effettiva causa petendi e, di conseguenza, di decidere nel merito. Tra l'altro, non spetta al Giudice integrare le carenze argomentative e probatorie delle parti, perché chi agisce in giudizio ha il dovere di esporre, in modo chiaro e completo, i fatti e le ragioni di diritto a sostegno della propria pretesa, atteso che la precisione nella redazione degli atti e la chiarezza nell'esposizione delle proprie ragioni non sono meri formalismi, ma requisiti essenziali.
Infine, va vagliata la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta, con la quale hanno domandato “Accertare l'inadempimento contrattuale della controparte per non aver dato seguito alla costruzione dell'immobile posto al piano primo e per il mancato saldo del prezzo nelle condizioni stabilite e per l'effetto dichiarare risolto il contratto preliminare per cui è causa con il risarcimento del danno da quantificare in corso di causa;
- Condannare l'attore al pagamento delle spese di utilizzo dell'immobile posto al piano terra dal 2012 al 2019, che si quantificano in €
48.000 oltre alle di spese di utenze, servizi e tasse e imposte”.
La proposta domanda riconvenzionale è da ritenersi inammissibile, in quanto gli odierni convenuti sono incorsi nelle decadenze di cui all'art. 167 c.p.c.
Sul punto, va osservato che parte convenuta si è costituita in giudizio in data 29/9/2020, ovvero oltre il termine di venti giorni di cui all'art. 167 c.p.c., termine che è da riferirsi all'udienza di comparizione delle parti, fissata nell'atto di citazione al 30/9/2020 e non a quella rinviata, ai sensi dell'art. 168 bis, comma 4, c.p.c., al 14/10/2020.
Come è noto, l'art. 168 bis, comma 4, c.p.c. statuisce che “Se nel giorno fissato per la comparizione il giudice istruttore designato non tiene udienza, la comparizione delle parti è
d'ufficio rimandata all'udienza immediatamente successiva tenuta dal giudice designato”.
Lo spostamento del termine per la costituzione del convenuto non ha luogo nell'ipotesi di cui al comma 4 dell'art. 168 bis c.p.c., ossia nel caso di differimento dell'udienza perché il giudice istruttore in quella data non tiene udienza (Cassazione, ordinanza 8/8/2025 n. 22863); ciò comporta che lo spostamento d'ufficio dell'udienza ai sensi di tale comma non si ripercuote sul termine per la costituzione tempestiva del convenuto, la quale dovrà sempre avvenire, per non incorrere nelle decadenze previste dalla citata norma, almeno venti giorni prima dell'udienza di prima comparizione indicata nell'atto di citazione.
Invero, lo spostamento del termine di costituzione è previsto solo nell'ipotesi di cui al comma 5 dell'art. 168 bis c.p.c. (allorquando vi è un differimento d'ufficio “discrezionale”, in quanto è il giudice che posticipa l'udienza) e non al comma 4, che prevede uno spostamento
“automatico” alla prima udienza utile.
Dunque, essendo, nella fattispecie, il rinvio dell'udienza sussumibile nella previsione di cui all'art. 168 bis, comma 4, c.p.c., per evitare le preclusioni di cui all'art. 167 c.p.c. gli odierni convenuti avrebbero dovuto costituirsi almeno 20 giorni prima dell'udienza indicata in citazione al
30/9/2020 e non a quella rinviata, ai sensi dell'art. 168 bis, comma 4, c.p.c., al 14/10/2020.
Per tali motivi, la domanda va dichiarata inammissibile.
Ogni altra questione resta assorbita.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate, quanto alla posizione di CP_1
e facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 per lo
[...] Controparte_2 scaglione di valore indeterminabile di complessità media, valori medi;
quanto alla posizione di
[...]
e facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. CP_3 Controparte_4
55/2014 per lo scaglione da € 52.001 a € 260.000, valore minimo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
ACCOGLIE parzialmente la domanda di e e, per l'effetto, Parte_1 Parte_2
ACCERTA la risoluzione del contratto preliminare di vendita del 23/10/2012 per grave inadempimento di e Controparte_1 Controparte_2
CONDANNA e alla restituzione, in favore degli odierni Controparte_1 Controparte_2 attori, della somma di euro 170.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo, con conseguente restituzione, da parte di e nei confronti di Parte_1 Parte_2 CP_1
e dell'immobile oggetto del contratto preliminare di vendita del
[...] Controparte_2
23/10/2012.
RIGETTA, per le motivazioni in atti, la domanda proposta dagli odierni attori nei confronti di
[...]
e CP_3 Controparte_4
DICHIARA inammissibile la domanda riconvenzionale proposta dagli odierni convenuti.
CONDANNA e al pagamento, in favore degli attori, Controparte_1 Controparte_2 delle spese di lite, liquidate in complessivi € 10.860,00 per compensi, oltre accessori di legge.
CONDANNA e al pagamento, in favore di e Parte_1 Parte_2 Controparte_3
delle spese di lite, liquidate in complessivi € 7.052,00 per compensi, Controparte_4 oltre accessori di legge.
Si comunichi.
Tempio Pausania, 5/12/2025
Il Giudice
Dr. Claudio Cozzella