R.G. n. 8327/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
SEZIONE LOCAZIONE
Oggi 28 novembre 2025 compare per parte intimante l'Avvocato SC AR che chiede che la causa venga decisa insistendo per l'accoglimento delle domande formulate nei propri atti difensivi.
Compare per parte intimata l'Avvocato BELLOLI ATTILIO che insiste per l'ammissione delle prove relative ai comportamenti molesti di parte locatrice e alla perdita di avviamento nonché delle ulteriori istanze istruttorie richieste.
IL GIUDICE preso atto, non ritenendo necessaria ulteriore attività istruttoria, previa lettura del dispositivo, decide la presente causa come da separato provvedimento e motivazioni che deposita.
Manda alla cancelleria.
IL GIUDICE
AO DI
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE LOCAZIONE
Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa AO DI, all'esito dell'udienza del
28 novembre 2025, sulle conclusioni precisate dai procuratori delle parti nelle note autorizzate, ha pronunciato ex artt. 429 e 447-bis cpc, dando lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8327 del Ruolo Generale Affari Civili dell'anno 2023 e vertente
TRA
(codice fiscale , rappresentato e difeso dagli Avvocati Parte_1 C.F._1
AR SC e SC SC del Foro di Brescia;

PARTE INTIMANTE
società (codice Controparte_1 fiscale/partita IVA , rappresentata e difesa dall'Avvocato ATTILIO BELLOLI del P.IVA_1
Foro di Bergamo;

PARTE INTIMATA
Da questo momento ogni scritto/documento richiamato è da intendersi di seguito interamente ripetuto e letteralmente trascritto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida,
[...]
deduceva il mancato pagamento da parte di Pt_1 [...]
dell'importo residuo di euro 3.000,00 a titolo di canoni Controparte_1 insoluti maturati da settembre a dicembre 2022 per la locazione di un immobile sito in
ZZ L'OG (BS) Piazza Roma n. 52/a e 52/b, posto al piano terra ed interrato, costituito da n.8 locali più cantinetta con due ingressi e giardino (il tutto attualmente pagina 2 di 7 identificato con la particella 77 sub. 10 del foglio 15 di catasto fabbricati), come da contratto di locazione ad uso commerciale del 25.01.2011, regolarmente registrato;
chiedeva pertanto la convalida dello sfratto intimato ovvero la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento di parte conduttrice.
La convenuta si Controparte_1 costituiva in giudizio dando atto di aver inviato in data 14.11.2022 comunicazione di risoluzione per inadempimento con espresso esercizio, in subordine, del diritto di recesso anticipato, nonché di aver restituito in data 15.05.2023 l'immobile oggetto di lite;
chiedeva quindi il rigetto delle avverse domande e l'accertamento della risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa per grave inadempimento imputabile esclusivamente al locatore e condanna dello stesso al risarcimento di danni e ripetizione di somme.
In particolare, all'udienza del 30.06.2023, preso atto dell'avvenuto pagamento dell'importo intimato di euro 3.000,00 e del rilascio dell'immobile da parte della conduttrice, il Giudice disponeva mutamento del rito con onere a carico delle parti di attivare la procedura obbligatoria di mediazione ex d.lgs. n. 28/2010.
Fallito il tentativo di conciliazione davanti all'Organismo di mediazione adito, in assenza di parte locatrice, come da verbale prodotto, in data 27.11.2023 il Giudice concedeva alle parti termini per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti.
Fallito anche il tentativo di conciliazione a seguito di comparizione personali delle parti, il
Giudice ritenuta inammissibile la domanda riconvenzionale formulata da nella Parte_1 propria memoria integrativa non contenendo quest'ultima l'istanza di differimento d'udienza prevista dall'articolo 418 cpc, disponeva la consulenza tecnica richiesta dalla società conduttrice nominando a tal fine l'Ing. per l'accertamento del venir meno Persona_1 delle condizioni igienico/sanitarie necessarie a norma di legge per la preparazione di cibi e bevande destinate al pubblico nella cucina oggetto di causa.
Depositata la perizia, ritenuta chiusa la fase istruttoria, il Giudice fissava udienza per la precisazione delle conclusioni;
quindi, la causa veniva decisa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Alla base dell'intimazione c'è il contratto di locazione commerciale sottoscritto dalle parti in data 25.01.2011 mentre alla base dell'opposizione con domanda riconvenzionale formulata pagina 3 di 7 dalla società intimata c'è la risoluzione del medesimo contratto per inadempimento imputabile alla locatrice (e, in subordine, il recesso anticipato dal rapporto) comunicata in data 14.11.2022.
Il principio per cui è il conduttore a dover provare di aver regolarmente pagato è stato ribadito anche con recenti pronunce nelle quali si legge: “In relazione alla eccezione di pagamento, giova ricordare che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, sostenendo l'inadempimento della controparte per mancato pagamento dei canoni pattuiti, in quanto creditore è tenuto unicamente a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto e ad allegare l'altrui inadempimento;
spetta, difatti, al debitore provare di aver adempiuto alla propria obbligazione (…)”.
L'intimata, nel costituirsi e rispetto al proprio inadempimento, ha eccepito l'inadempimento della locatrice all'obbligo di mantenere il bene locato in stato da servire all'uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione (articolo 1575 c.c.).
In particolare, e fra le altre contestazioni, l'inutilizzabilità della cucina avrebbe impedito lo svolgimento dell'attività di ristorazione per il quale l'immobile era stato locato.
Circostanza confermata dal CTU Ing. che conclude: “si ritiene che i lavori Persona_1 svolti nel dicembre 2022 su incarico del sig. (posizionamento in cucina di Parte_1 puntelli a sostegno della volta fessurata) abbiano comportato il mancato rispetto delle condizioni igienico/sanitarie necessarie a norma di legge per la preparazione di cibi e bevande destinate al pubblico nella cucina oggetto di causa”.
Circostanza peraltro non contestata dalla difesa di che da subito e anche a Parte_1 verbale ha confermato l'inutilizzabilità del vano cucina, ma per fatto imputabile a CP_1 ovvero per effetto dei lavori a suo tempo effettuati da quest'ultima nel bene locatole.
A sostegno della propria difesa, il convenuto ha depositato la consulenza tecnica Pt_1 dell'accertamento tecnico preventivo che si è svolto in contraddittorio tra le parti.
In particolare, nella consulenza dell'accertamento tecnico preventivo a firma dell'Ing. Per_2
(con l'ausilio dell'Ing. ), fra l'altro, si legge: “la controversia in oggetto
[...] Parte_2 muove dalla presenza di numerose lesioni sui manufatti strutturali (volta e pareti) manifestatesi all'interno di unità immobiliari la cui causa viene imputata dal proprietario degli stessi (sigg.ri all'affittuario (società Go.Lo. sas). Tali lesioni strutturali di rilevante Persona_3 importanza sarebbero imputabili secondo la proprietà alla cattiva esecuzione di opere di ristrutturazione degli spazi al piano terra realizzate dall'affittuario, causa l'imperizia del tecnico e dell'impresa incaricati.”
… “Preliminare all'avvio dell'attività veniva concesso da parte locatrice alla parte affittuaria, con oneri tecnici ed economici a suo carico, di realizzare delle opere di adeguamento degli spazi, regolarmente assentite con PDC n.402/2010. Tali opere prevedevano anche la demolizione di un caveau realizzato sotto la volta, costituito da murature e solaio in pagina 4 di 7 calcestruzzo direttamente in contatto con l'intradosso della volta a botte esistente. Tali lavori terminano senza pervenire al perfezionamento della agibilità a seguito dell'assenza di regolare certificato di collaudo strutturale dei lavori richiesto dal comune.”
… “L'attività fu avviata e rimase in esercizio fino al mese di dicembre 2022, periodo in cui i sigg.ri diedero corso a dei lavori di realizzazione di un ascensore interno Persona_3 collocato nella parte di piano terra in parte interessata dalla presenza dell'attività di ristorazione.”
… “In tale circostanza fu ravvisata” … “la presenza di rilevanti fessurazioni sulle murature al piano primo e di una lesione sulla volta, che configuravano un preoccupante quadro fessurativo sulle parti strutturali di una porzione dell'immobile. Il tecnico incaricato decise quindi di intervenire tempestivamente (tra i mesi di novembre/dicembre 2022) prevedendo un provvisorio intervento di puntellamento collocato sotto la lesione della volta e proponendo un intervento di rinforzo strutturale mediante travi e pilastri in acciaio.”
… “Tale circostanza di fatto limitò l'esercizio dell'attività in corso che appunto fu sospesa in quel periodo…” Per_ Inquadrata la controversia, l'Ing. descrive poi la situazione urbanistica e catastale del bene. In particolare, rileva: “1- Gli interventi che hanno interessato le parti strutturali dell'ambito del palazzo in oggetto risultano essere: l'intervento del 2010 di ristrutturazione per la formazione del nuovo ristorante e l'intervento del 2022 per la formazione del nuovo ascensore interno.

2- Si evidenzia che i lavori del 2022 di formazione del nuovo ascensore interessano un locale differente dal locale con copertura a volta a botte oggetto di dissesto strutturale, locale che pare disconnesso strutturalmente dal locale a volta per la presenza di un vano scale che appunto separa i due spazi.

3- I lavori del 2010 di formazione del nuovo ristorante hanno comportato significative opere di demolizione di manufatti collocati nel locale con copertura a volta a botte oggetto di dissesto strutturale;
in particolare la demolizione di un caveau con murature e solaio in cemento armato collocato in adiacenza estrema all'intradosso della volta.”
A seguire, anche in risposta alle osservazioni del consulente tecnico di parte resistente, l'Ing. Per_ osserva che “… il primo elemento messo in evidenza dall'Ing. è che il sistema Parte_2 strutturale ante intervento del 2010, nel quale i carichi della volta e dei manufatti presenti sopra di essa risultavano sostenuti oltre che dalla volta stessa anche dai setti strutturali del caveau, risulta in equilibrio, ossia in una condizione tale da non determinare alcun fenomeno di dissesto della volta. L'aver turbato tale equilibrio con la demolizione dei setti del caveau è la causa che ha avviato il processo di progressivo dissesto della volta” … “In conclusione il sottoscritto CTU ritiene che la responsabilità dello stato di dissesto della volta siano attribuibili unicamente all'intervento di demolizione del caveau…”
pagina 5 di 7 E ancora: …“Il CTU osserva che, pur non avendo questa osservazione una natura prettamente giuridica che esula dalle sue competenze e dal quesito posto dal giudice, è opportuno ricordare che il progetto ed i lavori eseguiti nel 2010 furono affidati a tecnico ed impresa dalla ditta GO. che pagò gli stessi.” CP_2
Al riguardo si aggiunga che per detti lavori la pratica edilizia presso l'ufficio tecnico non poteva che essere presentata a firma del quale proprietario del bene;
circostanza che va Pt_1 tenuta ben distinta dalla materiale esecuzione dei lavori e dalla preventiva analisi della loro fattibilità. Per_ Infine, rispondendo al quesito del giudice, l'Ing. fra altro conclude: … “In merito alle cause del rischio di crollo il sottoscritto ritiene, sulla scorta dei rilievi svolti (analisi documentale) e della perizia svolta dall'ausiliario Ing. , che il fenomeno di dissesto della volta a botte Parte_2 sia stato provocato dalle demolizioni dei manufatti strutturali costituenti il caveau sotto la volta e ad essa connesso strutturalmente, realizzate nel 2010.”
… “In merito agli interventi che hanno avuto incidenza sul dissesto strutturale si ritiene che nonostante vi siano stati diversi interventi che hanno interessato la volta (…), quello responsabile del dissesto strutturale sia stato l'intervento del 2010 finalizzato ad adeguare gli ambienti per la formazione di un nuovo ristorante.”
***
La conduttrice era tenuta a fornire gli elementi alla base della propria domanda riconvenzionale, ovvero l'inadempimento e la responsabilità del locatore quali presupposti per la richiesta di ripetizione delle somme versate a titolo di canoni e di risarcimento dei danni per sospensione dell'attività; circostanze non certo provabili per testi.
Ora, la conduttrice non solo non ha dimostrato detto inadempimento ed in particolare la responsabilità del locatore per danni e vizi tali da rendere l'immobile locato inidoneo all'uso convenuto, ma l'unico documento agli atti, ovvero la citata consulenza dell'accertamento tecnico preventivo, documento intervenuto in corso di causa e liberamente valutabile dal
Giudice, conclude per danni strutturali all'immobile dipendenti dall'intervento di straordinaria amministrazione effettuato da impresa incaricata dalla conduttrice medesima.
E sull'imputabilità dell'inadempimento, se la domanda riconvenzionale formulata da
[...]
nella propria memoria integrativa è stata dichiarata inammissibile per i motivi Pt_1 esposti e non può trovare accoglimento in questa sede, quanto prodotto ed in particolare la consulenza dell'accertamento tecnico preventivo può senz'altro valere come allegazione di
“fatti o rapporti giuridici prospettati come idonei a determinare l'estinzione o la modificazione dei diritti fatti valere dall'attore”; quindi a fondamento di eccezione riconvenzionale quale difesa del convenuto finalizzata esclusivamente “alla reiezione della domanda attrice, Pt_1 attraverso l'opposizione al diritto fatto valere dall'attore di un altro diritto idoneo a pagina 6 di 7 paralizzarlo”. Con la conseguenza che la declaratoria di inammissibilità della domanda di risarcimento dei danni subiti “non incide sul rilievo dei fatti posti a suo fondamento come fatti impeditivi rispetto alla domanda principale, rendendo necessario, ad opera del giudice di merito, il giudizio di comparazione tra le due confliggenti posizioni.” (Cass. n. 7292/2021).
***
Ciò premesso, dichiarata l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti a far data dal 15.5.2023, non sussistono i presupposti per l'accoglimento di quanto eccepito e chiesto dalla società Controparte_1
che, per il generale principio della soccombenza, va condannata
[...] alla rifusione in favore di delle spese e competenze del giudizio che si Parte_1 liquidano in euro 4.000,00 per compensi professionali, oltre ad anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
P.T.M.
Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa AO DI, disattesa ogni diversa istanza e respinta ogni eccezione contraria, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione Parte_1 per la convalida ritualmente notificata nei confronti della società CP_1 [...]
così provvede: Controparte_1
- dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale sottoscritto dalle parti in data 25.01.2011, relativo all'immobile sito in ZZ L'OG (BS) Piazza
Roma n. 52/a e 52/b, posto al piano terra ed interrato, costituito da n. 8 locali più cantinetta con due ingressi e giardino (il tutto attualmente identificato con la particella 77 sub. 10 del foglio 15 di catasto fabbricati), a far data dal 15.05.2023;
- rigetta le eccezioni e le domande formulate da Controparte_1
in quanto non provate;

[...]
- condanna la società Controparte_1
al pagamento in favore di delle spese e competenze del giudizio
[...] Parte_1 che liquida in euro 4.000,00 per compensi professionali, oltre ad anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
Brescia, 28 novembre 2025.
IL GIUDICE
AO DI
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