N. 20698/2018 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
IV SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Benedetta Ferone, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 20698 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2018, riservata per la decisione in data 30.10.2024, previa assegnazione, ex art. 190 c.p.c., di giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e di giorni venti per il deposito delle memorie di replica
TRA
C.F. ; Parte_1 C.F._1
C.F. Parte_2 C.F._2
, C.F. Parte_3 C.F._3
e C.F. Parte_4
, in qualità di eredi di C.F._4 [...]
C.F. ; Persona_1 C.F._5
.F. ; Parte_5 C.F._6
C.F. , rappresentati e Parte_6 C.F._7
difesi dall'Avv. Luigi Manna (C.F. ed elettivamente C.F._8
domiciliati presso il suo studio sito in Napoli alla Via Aniello Falcone 70.;
-ATTORI –
CONTRO

(C.F. ) e Controparte_1 C.F._9 CP_2
(C.F. ) elettivamente domiciliati in Napoli
[...] C.F._10 alla via del Parco Margherita n. 23 presso l'avv. Alessandro Amodio, (C.F.:
) che li rappresenta e difende in virtù di procura CodiceFiscale_11
in atti;

- CONVENUTI -
, elettivamente domiciliato Controparte_3 C.F._12
in Napoli alla via del Parco Margherita n. 23 presso l'avv. Alessandro
Amodio, (C.F.: ) che lo rappresenta e difende in CodiceFiscale_11
virtù di procura in atti;

CONVENUTO
NONCHE'

Controparte_4 Controparte_5 CP_6
, , ,
[...] Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9
, Controparte_10 Controparte_11 CP_12 CP_13
,
[...] CP_14 Controparte_15 Controparte_16
, , , tutti condomini del CP_17 CP_18 Controparte_19
fabbricato di Napoli via Piedigrotta, n. 30,
CHIAMATI IN CAUSA QUALI CONDOMINI

CONDOMINIO IN NAPOLI alla Via Piedigrotta 30, in persona dell'amministratore p.t.
CHIAMATO IN CAUSA

Oggetto: comunione e condominio diritti reali
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Conclusioni: come da atti e verbali di causa, da note di trattazione scritta per l'udienza del 29.10.2024 e da comparse conclusionali e da memorie di replica;

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta nella forma semplificata prevista dall'art. 132 c.p.c.
Con atto di citazione in riassunzione, gli attori citavano in giudizio CP_3
, e oltre ai condomini del
[...] Controparte_1 Controparte_2
Fabbricato sito in Napoli alla Via Piedigrotta 30 per far dichiarare che il lastrico solare del fabbricato rientrasse tra le parti comuni dello stesso a norma dell'art. 1117 c.c. e che non sussisteva alcuna riserva di proprietà e/o uso esclusivo in favore di uno o più condomini e segnatamente dei condomini proprietari delle unità immobiliari poste all'ultimo piano del fabbricato.
Gli attori esponevano che: nel corso di una assemblea condominiale, CP_3
e assumevano di essere proprietari esclusivi del
[...] Controparte_1
lastrico solare, ciascuno nella misura del 50% corrispondente alla parte di lastrico sovrastante il proprio appartamento;
che, non essendo stato rinvenuto alcun titolo che deponesse per la proprietà esclusiva del lastrico in capo ai predetti condomini, l'assemblea aveva deliberato che le spese per i lavori al lastrico solare dovessero essere ripartite a norma dell'art. 1123 c.c.; che il fabbricato risultava catastalmente composto da un piano sotterraneo per complessivi n. 15 vani, un piano terraneo per complessivi n. 7 vani, e sei piani sovrastanti al piano terra;
che l'intero fabbricato era in origine in proprietà della IG.ra , acquistato dalla stessa direttamente dal costruttore Persona_2
CP_2 con contratto del 3 giugno 1931; che le figlie della IG.ra , e _2
, in data 18 gennaio 1949 ereditavano dalla madre Controparte_21
la nuda proprietà del fabbricato, mentre l'usufrutto veniva legato alla IG.ra
, sorella della de cuius; che con atto del 22 luglio 1959 le Parte_7
RM alienavano la nuda proprietà dei locali sotterranei e di Persona_3
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un locale terraneo ai GE , ed che, in CP_22 CP_23 Controparte_24 data 28 agosto 1959, alla morte della RI , l'usufrutto Parte_7
si consolidava alla nuda proprietà; che successivamente, con contratto del 13 giugno 1960, le RM alienavano ai GE Persona_3 CP_25
e l'intero fabbricato, ad esclusione dei locali già
[...] Controparte_26
venduti ai GE che i GE acquistavano in parti CP_24 CP_3
uguali e indivise;
che con atto dell'8 luglio 1987, i GE CP_3
vendevano al IG. l'appartamento sito al primo piano, int. 2 Parte_1
(catastale sub 5); che nel contratto era specificato che la vendita veniva effettuata “… con la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni per legge o per destinazione …” (art. 2); che con atto del 14 luglio 1987, i GE procedettero alla divisione del fabbricato, ad esclusione di n. CP_3
3 vani siti al piano terra e dell'appartamento int. 2 già precedentemente alienato al IG. , così come riportato nell'art. 4 del contratto;
Parte_1
che lo stesso art. 4 specificava che “Con ciascun cespite vengono attribuiti i connessi diritti condominiali …”; che con atto di donazione del 21 luglio
1987, donava al figlio (all'epoca minore) la CP_25 Controparte_3 nuda proprietà di alcune unità immobiliari oggetto dell'atto di divisione del 14 luglio 1987, e precisamente: l'appartamento posto al piano ammezzato, i due appartamenti posti al sesto piano, contrassegnati dagli interni 11-11 b) e 12, la quota indivisa di un sesto dei locali siti al piano terra, suddivisi in tre unità immobiliari;
che, infine, con atto del 14 novembre 2001, Controparte_3
(essendosi nel frattempo consolidato l'usufrutto a seguito della morte di
) alienava ai coniugi e CP_25 Controparte_1 Controparte_2
l'appartamento sito al sesto piano int. 12; che in detto contratto veniva specificato che oggetto di vendita era l'unità immobiliare costituita da:
“appartamento al sesto piano, int. 12, della consistenza catastale di vani otto e mezzo e (1) [sostituito dalla postilla 'con'] lastrico solare di copertura sovrastante lo stesso appartamento …”; che sulla base della documentazione agli atti non si rinvenivano elementi univoci tesi a dimostrare la proprietà
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esclusiva del lastrico solare in capo a e a e Controparte_3 Controparte_1
; che dalla lettura degli atti non risultava né esplicitamente né Controparte_2
implicitamente che fosse esclusivo proprietario o Controparte_3
comproprietario del lastrico solare. Tanto premesso chiedevano al Tribunale di accertare e di dichiarare la proprietà del lastrico solare. CP_27
Si costituivano e che eccepivano Controparte_2 Controparte_1
l'infondatezza della domanda, attesa la sussistenza della titolarità esclusiva del lastrico solare in capo ad essi convenuti in base al titolo di compravendita, chiedendo quindi il rigetto della domanda attorea;
in via subordinata chiedevano di dichiarare l'acquisto per usucapione del lastrico solare in loro favore;
in via gradata di riconoscere in loro favore l'intervenuto diritto di godimento o di uso esclusivo anche a mezzo di usucapione del lastrico solare sovrastante l'appartamento da essi acquistato;
il tutto con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva altresì che eccepiva l'infondatezza delle Controparte_3
avverse pretese, chiedendone il rigetto e in subordine di dichiarare l'acquisto per usucapione da parte di esso convenuto del lastrico solare, con condanna della controparte alle spese di lite.
Si costituiva anche che chiedeva l'estromissione dal giudizio CP_12
avendo donato il suo immobile a . Controparte_11
Si costituiva altresì che aderiva alla domanda Controparte_4
attorea. Tuttavia, in corso di causa la stessa decedeva e veniva quindi dichiarata l'interruzione del processo che poi veniva riassunto.
Preliminarmente va disattesa l'eccezione di estinzione del giudizio in riassunzione per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti del
IN e dei condomini che non avevano partecipato al giudizio presupposto. Sul punto va richiamata la giurisprudenza della Cassazione che ammette la validità della riassunzione purché l'atto introduttivo venga notificato anche ad uno solo degli interessati. Orbene, la questione era stata già risolta dal precedente giudice il quale all'udienza del 12 marzo 2019 ha
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ordinato l'integrazione del contraddittorio nei confronti del IN e di tutti i condomini.
Va altresì disattesa l'eccezione di difetto di legittimazione attiva del
IN sollevata dai convenuti in quanto l'oggetto della controversia che occupa è l'accertamento della qualità condominiale di un bene che rientra tra i poteri dell'assemblea poiché non attiene alle singole proprietà esclusive ma alla comunione dei condomini. Pertanto, l'amministratore a suo tempo, era legittimato ad intraprendere il giudizio.
Nel merito, la domanda attorea è fondata e merita accoglimento.
Secondo l'insegnamento della Corte di Cassazione, in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass., Sez. Un., 7 luglio
1993 n. 7449; Cass. 8 settembre 2021 n. 24189).
L'art. 1117 c.c. non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene ("Sono oggetto di proprietà comune...."), che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, la res sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Con riguardo ai lastrici, in particolare, si è ritenuto che, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano;
pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per
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tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di IN accettato dai singoli condomini (Cass. 8 ottobre
2021 n. 27363; Cass. 16 luglio 2004 n. 13279).
È stato, inoltre, precisato in giurisprudenza che l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c., ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del
IN, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di IN (Cass. 6 luglio 2022 n.
21440; Cass. 7 aprile 1995 n. 4060).
La giurisprudenza della Corte di Cassazione richiede, per escludere la previsione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del IN (cfr. ad esempio, in tema di cortili, Cass. n. 7885 del 2021; Cass. n. 16070 del
2019; Cass. n. 18796 del 2020; Cass. n. 5831 del 2017; la regola vale ovviamente anche per gli altri beni indicati nell'art. 1117 c.c.).
Il lastrico, in definitiva, assolve alla primaria funzione di copertura dell'edificio e rientra dunque nel novero delle parti comuni, salva la prova contraria che, però, deve essere fornita in modo chiaro ed univoco, attraverso una espressa riserva di proprietà.
La prova della proprietà del lastrico deve avvenire attraverso un titolo idoneo a dimostrare il superamento della presunzione di condominialità del lastrico solare di cui all'art. 1117 c.c.
Per titolo deve intendersi l'atto costitutivo dello stesso IN, ossia il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali.
Nel caso di specie, si ritiene che non sono emersi elementi che consentano di superare la presunzione di condominialità del lastrico solare.
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In primo luogo, si osserva che dall'atto di compravendita del 22.7.1959 per
Notaio non emerge una chiara ed univoca volontà delle RM Per_4
CP_2
e di riservarsi la proprietà del lastrico solare. Esse Controparte_28
si sono limitate a rendere noto agli acquirenti della loro volontà di CP_24
sopraelevare dei piani sul palazzo. Orbene, il diritto di sopraelevazione spetta o al proprietario esclusivo del lastrico solare o al proprietario dell'ultimo piano laddove il lastrico solare sia di proprietà comune dei condomini.
Pertanto, nulla esclude che le sorelle , che con quell'atto Per_3 Parte_7
alienavano ai GE la nuda proprietà solo dei locali sotterranei e di CP_24
un locale terraneo, nel riservarsi la facoltà di elevare nuovi piani, lo facevano non quali proprietarie esclusive del lastrico solare bensì come proprietarie dell'ultimo piano del fabbricato.
In sostanza, si ritiene che la dichiarazione delle sorelle – sia Per_3 _2
priva del requisito di certezza ed inequivocità richiesto dalla giurisprudenza perché possa essere superata la presunzione di comunione.
Va poi evidenziato che negli atti negoziali successivi, non emerge alcuna volontà di riserva del lastrico solare.
Nell'atto di compravendita di è specificato che veniva Parte_1
trasferita anche la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni, senza alcun cenno ad una eventuale riserva di proprietà, da parte dei venditori, del lastrico solare.
Parimenti, anche nel successivo contratto di divisione tra i GE CP_3
non risulta che essi abbiano inteso mantenere la comproprietà tra loro di alcune parti comuni del fabbricato e che gli stessi abbiano inteso attribuire la proprietà esclusiva del lastrico ad uno di essi.
Proprio dalla lettura dell'atto di divisione, all'art. 4 è precisato che “Con ciascun cespite vengono attribuiti i connessi diritti condominiali, gli accessori, le accessioni e le pertinenze. Si precisa che non sono oggetto della presente divisione l'intero piano terra e il sub 5”. Pertanto, è chiaro che i GE
abbiano inteso assegnare ciascuno dei cespiti oggetto di divisione CP_3
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unitamente ai “connessi diritti condominiali”, senza alcuna menzione del lastrico solare.
Priva di pregio è l'eccezione sollevata dai convenuti e Controparte_2
secondo cui l'atto di acquisto per Notaio del Controparte_1 Per_5
14.11.2001, intercorso tra essi convenuti e , prevedeva Controparte_3
espressamente che l'unità immobiliare venduta era costituita da
“appartamento ……con lastrico solare di copertura soprastante lo stesso appartamento”. Ovviamente tale atto non è opponibile agli altri condomini né da esso si può desumere la non condominialità del bene alla luce della giurisprudenza della Cassazione sopra richiamata.
Si ritiene poi che non consenta di escludere la natura condominiale del lastrico la circostanza che allo stesso si accedesse unicamente attraverso l'immobile di proprietà (circostanza tra l'altro non contestata da parte CP_3
attrice).
Invero, il lastrico è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio in applicazione della presunzione sancita dall'art. 1117 c.c., ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo. Ciò in quanto, quale superficie terminale dell'edificio, il lastrico solare svolge l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato per altri usi accessori e, in particolare, come terrazzo (cfr. Cass. Sez. Un. 7443/1993; id.
20693/2018; id. 3102/2005; id. 20287/2017; id.,5162/1990).
Infine, non si può desumere la proprietà del lastrico solare in capo ai convenuti dalla circostanza che esso risulti catastalmente di pertinenza delle unità immobiliari poste all'ultimo piano e tanto in virtù del principio per cui le risultanze catastali non sono probatorie della proprietà ma rilevanti solo a fini fiscali.
Quindi, in mancanza di titolo contrario di contenuto chiaro ed univoco vale la presunzione di comunione del lastrico solare.
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Pertanto, si ritiene, alla luce della documentazione in atti, che il lastrico solare sia di proprietà CP_27
A questo punto, occorre soffermarsi sulla domanda di usucapione della proprietà del lastrico solare proposta dai convenuti.
In merito, va richiamato il principio espresso dalla Corte di Cassazione secondo cui il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si
è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà (ex plurimis, Cass.
02/03/1998, n, 2261; Cass. 23/07/2010, n. 17322; Cass. 09/06/2015, n.
11903; Cass. 19/10/2017, n. 24781).
Nel caso di specie, tale prova non si ritiene raggiunta da parte dei convenuti.
I testi escussi si sono limitati ad evidenziare il passaggio sul lastrico solare attraverso l'immobile di proprietà ma questa circostanza, peraltro non CP_3
contestata dagli attori, non rileva in quanto i convenuti avrebbero dovuto dimostrare di aver posto in essere atti tali nei confronti degli altri condomini finalizzati ad escluderli dal compossesso del lastrico solare.
Pertanto, le domanda riconvenzionali spiegate rispettivamente da CP_1
e da nonché da vanno rigettate.
[...] Controparte_2 Controparte_3
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate secondo i parametri di cui al d.m. 55/2014 e successive modifiche.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: accoglie la domanda proposta dagli attori e per l'effetto dichiara che il lastrico solare dell'edificio sito in Napoli alla Via Piedigrotta 30 è di proprietà
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comune a tutti i condomini ai sensi dell'art. 1117 c.c. e che non sussiste una riserva di proprietà e/o uso esclusivo in favore di , di Controparte_1 CP_2
e di .
[...] Controparte_3
Rigetta le domande riconvenzionali spiegate dai convenuti.
Condanna i convenuti , e , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite in favore degli attori che liquida in euro 264,00 per spese ed euro 5.077,00 per compensi oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Napoli, il 3.3.2025 Il Giudice
Dr.ssa Benedetta Ferone
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