Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA
Il Tribunale di Civitavecchia - Sezione civile - in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3034/2023 RGACC
TRA
nato a [...] il [...] (Cod. Fisc. ), Parte_1 C.F._1 residente in [...] – 00135 Roma ed elettivamente domiciliato in via
Flaminia Vecchia n. 691 – 00191 Roma presso lo studio dell'Avv. Marco Fabio Leppo (Cod.
Fisc. – Fax. 06 – pec C.F._2 P.IVA_1
) che lo rappresenta e difende in virtù di procura Email_1
in atti
RICORRENTE
CONTRO in persona del Suo legale rappresentante pro – tempore, SI. Controparte_1 [...]
con sede in Roma alla Via Palazzolo 1A, C.F. , elettivamente CP_2 P.IVA_2 domiciliata in Roma, presso lo Studio e la persona dell'Avv. Alessandro Tomassetti ( C.F.
), che la assiste, rappresenta e difende giusta mandato in atti C.F._3
RESISTENTE
Conclusioni: come in atti
FATTO E DIRITTO
Con ricorso depositato in data 6.11.2024 il sig.. conveniva in giudizio la Parte_1 per sentir: accertare e dichiarare la simulazione assoluta del contratto di CP_1
locazione ad uso abitativo sottoscritto dalla SI.ra e dalla in Parte_2 Controparte_1 data 04/08/2020 (registrato presso l'Ufficio Territoriale di Roma 5 Tuscolano in data
10/08/2020 con codice identificativo n. ) e, per l'effetto, dichiararlo CodiceFiscale_4 2 nullo e/o inesistente;
ordinare l'immediata restituzione dell'immobile sito in Ladispoli, località Marina di San Nicola, alla via Marte n. 5 / 7 al legittimo proprietario SI.
[...]
Parte_1
Premetteva il ricorrente: che in data 16/03/2022 era deceduta in Roma la SI.ra
[...]
nata ad [...] il [...], disponendo dei propri beni per Pt_2 testamento del Notaio di Pesaro del 28/07/2021, pubblicato in data Persona_1
31/03/2022, Rep. 591, Racc. 385, registrato a Pesaro il 05/04/2022 al n. 1683; che la predetta
SI.ra con detto testamento aveva “legato” a favore dei “nipoti, Pt_2 Controparte_3 nata a [...] il [...] e nato a [...] il [...], il diritto di Parte_1 proprietà di alcuni immobili tra cui quello di causa, sito in Ladispoli, località Marina di San
Nicola, alla via Marte n. 5/7, costituito da un villino (denominato F23) con affaccio sul mare, dal quale distava circa cinquanta metri, della superficie commerciale di circa settantadue metri quadri e situato all'interno di un comprensorio munito di spazi verdi e posti auto;
che in particolare detto villino godeva di un giardino di circa cinquanta metri quadri, di un posto auto riservato scoperto, di un impianto di condizionamento a pompa di calore ed era così composto: al piano terra open space comprensivo di cucina e salotto, camera da letto finestrata e bagno finestrato;
al primo piano ballatoio con letto singolo e stanza finestrata con letto matrimoniale;
che il SI. essendo divenuto proprietario, a Parte_1
seguito di verifiche veniva a scoprire che era condotto in locazione dalla in Controparte_1
virtù di contratto di locazione per uso abitativo novennale con rinnovi automatici di sei anni in sei anni, sottoscritto dalla SI.ra in data 04/08/2020 all'epoca locatrice Parte_2
e registrato presso l'Ufficio Territoriale di Roma 5 Tuscolano in data 10/08/2020 con codice identificativo n. ; che la predetta era una società di CodiceFiscale_4 Controparte_1
comodo inattiva, il cui socio di maggioranza ed amministratore unico è il SI.
[...]
figlio della SI.ra ; che il contratto era simulato Controparte_4 Parte_2 per cui con lettera raccomandata del 11/04/2023 ricevuta in data 27/04/2023, il ricorrente ne aveva chiesto la restituzione, senza esito.
Si costituiva la società convenuta che, preliminarmente, eccepiva la competenza territoriale del tribunale di Roma, stante la clausola convenzionale di cui all'art.12 del contratto e, nel merito, la infondatezza.
Chiedeva che, ove fosse accertata la simulazione assoluta del contratto, il CP_5 disponesse a carico del SI. e a favore della la restituzione degli Parte_1 Controparte_1 3 importi a lui corrisposti a titolo di locazione, dal decesso della SI.ra sino alla Pt_2
attualità, nonché i costi dei lavori di manutenzione e relativi all'arredamento dell'immobile.
Ritenuta di natura documentale la causa veniva assunta in decisione all'udienza del
30.10.2025.
La domanda attorea è risultata fondata e va accolta.
In via preliminare sulla eccezione di incompetenza territoriale la detta va respinta attesa la natura locatizia della presente controversia finalizzata, appunto, all'accertamento della simulazione assoluta di un contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto dalla SI.ra e dalla in data 04/08/2020 (registrato presso l'Ufficio Parte_2 Controparte_1
Territoriale di Roma 5 Tuscolano in data 10/08/2020).
Come la giurisprudenza insegna “La nozione di controversie in materia di locazione di immobili urbani, soggette al rito speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c., ricomprende tutte le cause comunque riferibili ad un contratto di locazione …" (Cass. Civ. Sez. 3, Sent. n. 8114/2013 e da ultimo Cass. civ. sez.III ord. n.15639 del 4.6.2024).
Pertanto, la clausola di cui all'art.12 del contratto, che attribuisce la competenza al Tribunale di Roma è nulla ai sensi del combinato disposto degli artt.21 c.p.c. (“… Per le cause relative a diritti reali su beni immobili, per le cause in materia di locazione e comodato di immobili … omissis
… è competente il giudice del luogo dove è posto l'immobile …”) e 447 bis c.p.c. secondo il quale
… sono nulle le clausole di deroga alla competenza …”.
Sempre in via preliminare la domanda di parte convenuta di condanna della controparte alla “restituzione degli importi a lui corrisposti a titolo di locazione, dal decesso della SI.ra sino alla attualità, nonché i costi dei lavori di manutenzione e relativi Pt_2
all'arredamento dell'immobile” integra una domanda riconvenzionale inammissibile per violazione dell'art.418 c.p.c non contenendo la richiesta di differimento della prima udienza.
Nel merito, la domanda di simulazione proposta dal ricorrente è risultata fondata e va accolta.
Il contratto è stato all'apparenza stipulato dalla ad uso abitativo. CP_1
Ebbene non vi è prova dell'utilizzo a questo o ad altro scopo (non vi è prova di consumi per utenze o altro) e la stessa è società che con oggetto sociale “conduzione e CP_1 gestione di locali pubblici: ristoranti, pizzerie, tavole calde, bar, alberghi, mense, circoli ricreativi e qualsiasi tipo di gestione per la somministrazione di alimenti e bevande, vendita di generi alimentari al minuto e all'ingrosso compresi il pane;
ecc..” risulta inattiva (cfr. doc.5 visura camerale). 4
Non risulta che la abbia nell'immobile la propria sede. Controparte_1
Delle lavorazioni effettuate nell'immobile e quantificate in euro 15.000,00 circa non è stata fornita prova né che le fatture intestate alla per materiali e arredi , peraltro, Controparte_1
tutte antecedenti la locazione, si riferiscano a beni destinati all'immobile di causa.
Quanto al canone di locazione pattuito in euro 4.000,00 annui, neppure soggetto all'aumento
ISTAT non vi è prova sia mai stato pagato alla SI.ra : nulla risultando in proposito Pt_2
dagli estratti del conto corrente della sig. (doc.6 di parte ricorrente). Pt_2
Gli unici pagamenti prodotti sono attestati da quattro contabili di bonifici relativi a mensilità pregresse, eseguiti nel periodo gennaio – febbraio 2024 e quindi solo successivamente alla notifica (avvenuta in data 30/11/2023) del ricorso introduttivo del presente giudizio (ed in favore della SI.ra per la prima volta). Controparte_3
La irrisorietà del canone costituisce un indizio della simulazione.
Secondo la prospettazione della resistente l'importo troverebbe giustificazione “… nel fatto che la ha assunto su di se: gli arretrati riferibili alla ordinaria amministrazione Controparte_1 dell'immobile … omissis …; i costi della ristrutturazione dell'immobile; i costi dell'arredo; la gestione costante dell'immobile. …”: tuttavia non vi è prova della circostanza mentre i bonifici prodotti con causale “saldo 2022 vedi mail 31 mag 2023” e “saldo condominio 2023 villino F23”, si riferiscono al periodo di efficacia del contratto sicchè non provano che la FI si sia accollata il pregresso debito della locatrice in cambio della pattuizione di un canone inferiore.
Quanto al contratto di sublocazione, oltre a evidenziarne la limitata durata, alcuna prova è in atti in ordine all'effettivo utilizzo dell'immobile ad opera del subconduttore.
Il contratto di locazione è stato concluso di fatto tra madre e figlio e sarebbe stato agevole produrre le prove dei consumi per utenze .
La durata anomala del contratto – un uso abitativo novennale, con rinnovo tacito di sei anni in sei anni - costituisce indizio di una stipula finalizzata a sottrarre l'effettiva disponibilità del bene agli aventi causa della sig. . Pt_2
Le spese di lite come in dispositivo liquidate seguono la soccombenza.


Per questi motivi


Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti Parte_1
di così provvede: CP_1 5 accoglie la domanda e, accertata la simulazione assoluta del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto dalla SI.ra e dalla in data 04/08/2020 Parte_2 Controparte_1
(registrato presso l'Ufficio Territoriale di Roma 5 Tuscolano in data 10/08/2020 con codice identificativo n. ) condanna la resistente alla restituzione dell'immobile CodiceFiscale_4 in favore del ricorrente;
condanna la resistente all refusione in favore della ricorrente della somma di euro 125,00 per esborsi ed euro 2.300,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario
(15%).
Civitavecchia 3.11.2025 Il giudice
dott.ssa Roberta Nardone