REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI GENOVA
III SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Alessandra Mainella, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n° 8592/2024 R.G. e vertente tra
, rappresentato e difeso dall'Avv. Massimo Grattarola presso il cui Parte_1 studio in Alessandria, via Trotti n. 46, è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

- attore -;
e e , Controparte_1 Controparte_2 elettivamente domiciliati in Milano, viale Campania n. 7, presso lo studio dell'Avv. Federico
Pizzonia e dell'Avv. Vito Pizzonia che li rappresentano e difendono per mandato in atti;

- convenuti -;
OGGETTO: proprietà.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: con le note ex art. 127 ter c.p.c. le parti così hanno precisato le conclusioni;
parte attrice: “Voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis rejectis, previa ammissione delle istanze istruttorie dedotte dal sig. nelle memorie ex art. Parte_1
171 ter nn. 2 e 3 cpc che si ritrascrivono integralmente in calce, accertare che il posto auto 5/8 sito nel locale garage del ” di SA TA integra Controparte_3 pertinenza dell'alloggio oggi di proprietà dell'attore sito a SA TA UR, corso
EL IN n. 20/6, censito al NCEU di quel comune al foglio 7, particella n. 768 subalterno
18, categoria A/2, classe 3, consistenza 4 vani, e per l'effetto dichiarare che l'attore è proprietario esclusivo di detto posto auto;

1 in via subordinata: in accoglimento della domanda di accertamento della proprietà proposta dall'attore, dichiarare che il sig. , nato a [...] il [...], cf: Parte_1
, è proprietario del posto auto n. 5/8 sito nel locale garage del C.F._1
Condominio “ ” di SA TA;
Controparte_3 in via di ulteriore subordine: accertare e dichiarare tale diritto in accoglimento della domanda negatoria spiegata dall'attore ex art. 949 cod. civ.; in via di estremo subordine: accertare e dichiarare l'intervenuta usucapione della proprietà del posto auto 5/8 sito nel locale garage del Condominio “ ” di SA Controparte_3
TA in capo ai sig.ri prima e poi, e Controparte_4 Controparte_5 che tale diritto è stato trasmesso all'attore in forza dell'atto di compravendita 14/1/2022 a rogito notaio di Alessandria repertorio n. 72893 – raccolta n. 24322; Persona_1 in ogni caso, con vittoria delle spese di lite.
In via istruttoria: il sig. chiede ammettersi i seguenti capitoli di prova per interpello e per testi: Parte_1
1) Vero che tutti gli stalli indicati nella piantina sub doc. 2 che mi si rammostra, almeno da trent'anni sono individuati da linee gialle dipinte sul pavimento;

2) Vero che dall'ottobre 1978 e fino al proprio decesso intervenuto il 28/06/2005, il sig. lasciava da novembre ad aprile una imbarcazione della lunghezza circa Controparte_4
m. 2,5 e della larghezza di circa m. 1,50 nello stallo colorato in giallo nell'estratto di mappa che mi si rammostra (doc. 2 allegato alla presente memoria), senza mai rimuoverla;

3) Vero che detta imbarcazione era un gozzo, e quando era nello stallo del garage era coperta da un telo;

4) Vero che la sig.ra , portiere del condominio, su incarico del sig. Testimone_1
si occupava di pulire il telo e il gozzo nei mesi invernali, quando venivano sporcati CP_4 dai gatti;

5) Vero che nei mesi compresi tra maggio e ottobre, negli anni compresi tra il 1978 e il
2005, lo stallo colorato in giallo nell'estratto di mappa che mi si rammostra è stato utilizzato solo dal sig. che vi posteggiava la propria autovettura quando si recava Controparte_4 presso l'alloggio di SA TA;

6) Vero che negli anni '90, in almeno 5-6 weekend all'anno, mi sono recato con mio padre sig. far visita ai sig.ri e presso il proprio Parte_2 Controparte_4 Controparte_5 alloggio di SA TA, corso IN n. 20;
2 7) Vero che in quelle occasioni il sig. mi mostrò il suo gozzo, che era nel garage CP_4 posto sotto il condominio, spiegandomi che lo stallo \ barca, come gli altri vicini, era di proprietà privata;

8) Vero che allorchè erano presenti nell'alloggio i sigg.ri e la di lui Controparte_4 moglie sig.ra , lo stallo era sempre occupato da loro;
Controparte_5
9) Vero che una volta deceduto il sig. nel 2005, dal 2005 al 2022 lo Controparte_4 stallo colorato in giallo nell'estratto di mappa è stato utilizzato solo dalla sig.ra
[...]
, che vi posteggiava le vetture Smart e Volkswagen Golf in uso alla stessa;
Controparte_5
10) Vero che il sig. , dal gennaio 2022, quando si reca presso il condominio Parte_1 di SA RI, corso IN n. 20, trova libero lo stallo colorato in giallo nell'estratto di mappa che mi si rammostra, e vi posteggia la propria vettura Mercedes;

11) Vero che il sig. e i suoi danti causa, da almeno vent'anni, utilizzano lo stallo Parte_3 indicato come 4 nella piantina che mi si rammostra (doc. 2);
12) Vero che i fotogrammi che mi si rammostrano (doc. 9) sono stati scattati nel gennaio
2025 nel garage posto sotto il condominio di corso IN n. 20 a SA TA;

13) Vero che lo stallo che presenta il cartello con l'indicazione “condominio c.so IN
20 interno 7/A P condominio c.so IN 20 interno 7/B P” (ritratto nel fotogramma n. 9 che mi si rammostra) è quello indicato con il n. 1 nella piantina che mi si rammostra (doc. 2);
14) Vero che nello stallo contrassegnato in piantina con il n. 1, da oltre vent'anni posteggiano solo i proprietari o i conduttori dell'alloggio avente interno 7/A o 7/B.
15) Vero che nel libro verbali assemblee del in mio possesso è trascritto il CP_3 verbale dell'assemblea 16.8.1954 che assegna all'interno 6
Si indicano a testi: , , , Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3 Parte_3
, , dott. . Testimone_4 Controparte_5 Tes_5
In caso di ammissione del capitolo di prova n. 26 ex adverso dedotto, chiediamo ammettersi il seguente capitolo per testi:
1) vero che sono munita di patente di guida, possedevo una Smart e una Golf, e fino al 2022 posteggiavo tali vetture nello stallo colorato in giallo sulla piantina che mi si rammostra.
A teste . Controparte_5
In caso di ammissione dei capitoli di prova avversari, chiediamo di essere ammessi alla prova contraria sui medesimi, con i testi indicati da questa difesa nella memoria ex art. 171 ter n. 2 cpc.
Salvis iuribus”;
3 parte convenuta: “Sempre con ogni e più ampia riserva di merito ed istruttoria, in forza di quanto contestato, dedotto, prodotto, motivato ed eccepito con la comparsa di costituzione, con le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. n. 1 – 2 - 3 c.p.c., con le note e/o verbalizzazioni d'udienza e, comunque, con tutti gli atti difensivi di parte convenuta già depositati e /o negli ulteriori depositandi, da intendersi qui appresso tutti richiamati e letteralmente ritrascritti, al pari di tutte le eccezioni sollevate atti da intendersi riproposte anche in questa sede, nonché per i motivi emersi e/o emergendi in corso d'istruttoria, voglia l'ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa e respinta, previo accertamento e declaratoria delle circostanze in fatto esposte in tutte le sopra richiamate difese di parte convenuta ed, altresì, previe le ulteriori declaratorie del caso e di legge, così giudicare
Nel merito
- rigettare l'azione attorea e così tutte le domande e/o eccezioni e/o istanze proposte ex adverso in citazione ed atti e, comunque, ogni ulteriore domanda e/o eccezione e/o istanza avversaria in quanto inammissibili e/o improcedibili, infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate.
In ogni caso
- accertare e dichiarare che tutte le piazzole posteggio/posti auto presenti nel garage sotterraneo condominiale del Condominio corso IN n. 20, SA TA UR
(GE), ivi compreso la piazzola posteggio e/o il posto auto formalmente identificato nelle nuove tabelle del geom. e nella contabilità condominiale con il n. 5/8 e, comunque, CP_6 qualsivoglia piazzola posteggio e/o il posto auto oggetto di tutte le domande dell'attore, sono beni comuni/condominiali;
- dichiarare la carenza di legittimazione ad agire dell'attore in merito all'invocata domanda negatoria ex art. 949 c.c. nei confronti dei convenuti e, comunque, in ordine a qualsivoglia domanda avente per oggetto beni comuni/condominiali, ivi compresi inter alias tutte le piazzole posteggio/posti auto presenti nel garage sotterraneo condominiale, tra cui anche la piazzola posteggio e/o il posto auto identificato formalmente nelle nuove tabelle del geom. e CP_6 nella contabilità condominiale con il n. 5/8;
- dichiarare la carenza legittimazione passiva dei convenuti in merito a tutte le domande attoree e, comunque, in ordine a qualsivoglia domanda avente per oggetto beni comuni/condominiali, ivi compresi inter alias tutte le piazzole posteggio/posti auto presenti nel garage sotterraneo condominiale, tra cui anche la piazzola posteggio e/o il posto auto identificato formalmente nelle nuove tabelle del geom. e nella contabilità condominiale CP_6 con il n. 5/8;

4 - dichiarare inammissibile e/o improcedibile e/o irrilevante e/o inefficacie nel presente giudizio la 2° istanza di mediazione e la 2° procedura di mediazione (istanza dep. 23.12.2024 rep. 1119/2024 innanzi all'Organismo di Mediazione dell'Ordine degli Avvocati di Genova e verbale esito negativo incontro 05.02.2025) promossa dall'attore contro i convenuti in corso di giudizio come risultante dal doc. n. 1 allegato da controparte unitamente alla memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. del 18.01.2024/02.01.2025 e dal documento (non numerato e costituito dal verbale negativo dell'incontro di mediazione del 05.02.2025) allegato alla nota di deposito attorea del 12.02.2025, con contestuale richiesta di declaratoria di tardività ed inammissibilità di dette produzioni avversarie;

- rigettare tutte le domande e/o eccezioni e/o istanze proposte in citazione, nelle memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. e comunque in atti da parte dell'attore e, comunque, ogni ulteriore domanda e/o eccezione e/o istanza avversaria in quanto inammissibili e/o improcedibili, infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate. Accogliere integralmente tutte le domande ed eccezioni proposte dalla difesa di parte convenuta con la comparsa di costituzione, con le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. n. 1 – 2 – 3 c.p.c., con le note e/o verbalizzazioni d'udienza e, comunque, con tutti i suoi atti difensivi;

- con condanna dell'attore ex art. 96 comma 1° c.p.c. per avere il medesimo agito in giudizio con colpa grave;

- con vittoria dei compensi, delle spese e del rimborso spese generali anche del presente giudizio, dell'espletata 1° procedura mediativa e/o di ogni attività istruttoria, ivi compresa iter alia dei costi della CTU e/o del CTP.
In via istruttoria
Fermo restando il contenuto dei propri atti difensivi e ribadite tutte le allegazioni, contestazioni, eccezioni, istanze e domande in atti, nonché le produzioni già depositate nel presente giudizio, in ogni caso, anche in questa sede, la difesa dei convenuti insiste per l'ammissione dei mezzi istruttori già precisati in atti nelle proprie memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c., che di seguito si riepilogano e ripropongono: senza inversione dell'onere della prova ove non competa, ammettere la prova per testi e l'interpello dell'attore sui seguenti capitoli di prova, preceduti dalla locuzione Parte_1
“vero che” e, del caso, espunti ogni eventuale espressione ritenuta dal Giudice valutativa e/o generica e/o superflua:
1) vero che, come risulta dal doc. 1 di parte convenuta che si rammostra, con atto di compravendita del 6 marzo 1952, ad ufficio del notaio (rep. vendite 7887 – Persona_2 fascicolo 2657), trascritto il 2 aprile 1952 presso la Conservatoria dei Registri di Genova –
5 sezione distaccata di Chiavari (Cas. 833 – R.O.r. 556 – R.P. 835 – n.° 122 – con L. 122), prima ancora che venisse costituito il , SA TA UR Controparte_7
(GE), acquistava direttamente dalla società costruttrice - venditrice, Parte_4
la piena proprietà dell'“…appartamento distinto col Parte_5 Controparte_8 numero interno sei (6) posto al terzo piano della casa di recente costruzione e non di lusso situato in SA TA UR, viale IN, civico numero venti, già otto ….. formato da ingresso, cucina, quattro locali e servizi, oltre una cantina …. compreso nella vendita parte del terrazzo …. in comunione ……. il diritto al parcheggio di un'autovettura nel garage sotterraneo della casa …” (pagg 2, 3 e 4 detto documento), con espressa precisazione in atti che “…l'appartamento in questione si intende venduto con tutti gli inerenti suoi diritti, servitù attive e passive, accessi, dipendenze e pertinenze, e con la comproprietà di tutte quelle parti del caseggiato di cui lo stesso fa parte e che per legge sono comuni a tutti i condomini e inoltre come attualmente si trova detto appartamento e con la quota parte di comproprietà dell'alloggio del portiere, impianto del gas, acqua, luce ascensore e con la quota parte dell'area su cui venne costruito il casseggiato …” (pag. 5 detto documento) e che “ … la sig.ra compratrice ( ) avrà diritto di passaggio sulla strada che da accesso al Parte_4 garage di esclusiva proprietà della venditrice (società e Parte_6 con obbligo di concorrere nella manutenzione pro quota della stessa ….” (pag. 6 detto documento);
2) vero che, come risulta dai doc.ti 1, 2, 3 e 6/9 di parte convenuta che si rammostrano, il diritto al posteggio, risultante nell'atto di compravendita del 6 marzo 1952, inerente l'appartamento n. 6 (al tempo ancora appartamento unico), gravava indistintamente su tutte le cinque (5) piazzole posteggio, non identificate e/o distinte e/o contrassegnate, ubicate nello spazio garage, di superficie complessiva pari a mq 149, al piano seminterrato dello stabile, che al tempo già erano di numero inferiore al numero degli appartamenti del complesso immobiliare;

3) vero che, come risulta dal doc. 10 di parte convenuta che si rammostra, le piazzole posteggio su cui gravava il diritto al parcheggio di pertinenza dell'appartamento de quo, site nel garage sotterraneo, al tempo della compravendita del 6 marzo 1952 ancora di esclusiva proprietà della società edificatrice, erano e sono anche attualmente costituite, da degli spazi, senza segni e/o numeri distintivi tra loro, strettamente utili al posteggio di un'auto o di un piccolo natante, posti di fondo contro le mura perimetrali del palazzo, non delimitate lateralmente da muri e/o muretti ad hoc e né delimitati e/o chiusi, nel lato di accesso, da paletti in ferro fissi e/o amovibili;

6 4) vero che, come risulta dal doc. 4 di parte attrice che si rammostra, nel corso del
1953/1954, a seguito della vendita totale del complesso immobiliare e del suo integrale frazionamento, si costituiva il n. 20, SA TA UR Controparte_3
(GE), che, all'assemblea del 16 agosto 1954, approvava e così si dotava di un regolamento condominiale assembleare, oltre che di una tabella millesimale delle singole unità immobiliari contenuta nel medesimo regolamento assembleare approvato;

5) vero che, come risulta dal doc. 3 di parte convenuta che si rammostra, a seguito del frazionamento integrale dell'edificio nel 1953/1954 ed alla costituzione del Condominio, le parti del complesso immobiliare di proprietà della società edificatrice/costruttrice
[...] non vendute a singoli privati, ivi compreso il garage sotterraneo ove Parte_6 insistevano tutte le piazzole posteggio auto, di cui la società edificatrice si era inizialmente riservata la proprietà, divenivano parti comuni/condominiali e, quindi, in uso a tutti i condomini i quali ne potevano fruire;

6) vero che, già dal 1953/1954, ogni condominio del , Controparte_7
SA TA UR, ivi compreso l'avente diritto proprietario e/o usufruttuario sul suddetto appartamento n. 6, poteva accedere liberamente al garage condominiale posteggiando la propria vettura ovvero il proprio natante, indistintamente su una delle piazzole posteggio libere, tutte prive di numerazione e/o segni distintivi tra loro, con l'unica limitazione che ogni condominio che trovava posto nel garage poteva utilizzare di un'unica piazzola, con un'auto o con un natante;

7) vero che, come risulta dal doc. 2 di parte convenuta che si rammostra, in data 30 aprile
1974, decedeva ab intestato lasciando quali eredi il marito Parte_4 Per_3
nato ad [...] in data [...], ed i figli, nato ad
[...] Controparte_4
Alessandria in data 26 aprile 1935, e , nata ad Alessandria in [...]_9
11 aprile 1945, rispettivamente madre e moglie dei convenuti e Controparte_2
; Controparte_1
8) vero che, in virtù del diritto successorio ante riforma del diritto di famiglia, nell'aprile
1974, a seguito del succitato decesso della signora , il marito, Parte_4 Per_3
diveniva usufruttuario jure hereditatis di 1/3 dell'immobile di corso IN n. 20,
[...]
SA RI UR (GE), mentre i figli, e Controparte_4 Controparte_9
, divenivano pieni proprietari di 1/3 ciascuno del medesimo immobile, nonché
[...] comproprietari in egual misura della nuda proprietà sulla residua quota di 1/3 dell'immobile, su cui gravava l'usufrutto del padre Persona_3
7 9) vero che, come risulta dal doc. 2 di parte convenuta che si rammostra, in data 3 giugno
1975, decedeva ab intestato la signora la quale lasciava quali Controparte_9 eredi il marito, (attuale convenuto), nonché il figlio, al tempo Controparte_1 minorenne, (attuale convenuto), ed altresì la figlia, al tempo Controparte_2 minorenne, ; Persona_4
10) vero che, come risulta dal doc. 2 di parte convenuta che si rammostra, a seguito del succitato decesso della signora , a giugno 1975, il marito, Controparte_9 [...]
, diveniva usufruttuario jure hereditatis di 1/3 della suindicata quota di Controparte_1 proprietà (in parte piena ed in parte nuda) dell'immobile de quo di cui era divenuta proprietaria la moglie (a seguito del decesso della madre ), mentre i figli, Parte_4
e , divenivano pieni proprietari di 1/3 Controparte_2 Controparte_10 ciascuno della quota di proprietà dell'immobile de quo di cui era proprietaria la madre, nonché comproprietari in egual misura della nuda proprietà della quota di proprietà su cui gravava l'usufrutto del padre ( ); Controparte_1
11) vero che, come risulta anche dal doc. 2 di parte convenuta che si rammostra, di fatto, a fine del 1975, a seguito del decesso in data 30 aprile 1974 di e poi del Parte_4 decesso in data 3 giugno 1975 di , nonché delle consequenziali Controparte_9 successioni, la situazione dell'immobile di corso IN n. 20, SA RI UR (GE), risultava la seguente: - (marito della defunta ) era Persona_3 Parte_4 usufruttuario more uxorio di 1/3 dell'intero immobile;
- (figlio di Controparte_4 [...]
e era pieno proprietario di 1/3 dell'intero immobile e nudo Parte_4 Persona_3 proprietario della metà del 1/3 dell'immobile (su cui grava l'usufrutto del padre Per_3
; - (marito della defunta )
[...] Controparte_1 Controparte_9 era usufruttuario di 1/3 della proprietà dell'immobile della moglie, mentre i figli divenivano pieni proprietari di 1/3 ciascuno della quota di proprietà dell'immobile de quo di cui era proprietaria la madre, nonché comproprietari in egual misura della nuda proprietà della quota di proprietà della madre su cui gravava l'usufrutto del padre ( ); Controparte_1
12) vero che, come risulta dal doc. 2 di parte convenuta che si rammostra, stante la volontà di e (in proprio ed Persona_3 Controparte_4 Controparte_1 anche quale genitore esercente la potestà sui figli minori ed Alessandria) di risolvere la CP_2 complessa situazione del medesimo (unico ed indiviso) appartamento n. 6, su cui tutti vantavano diritti, gli stessi si decidevano nel corso dell'anno 1977 di dividerlo, catastalmente e di fatto;

8 13) vero che, come risulta dal doc. 2 di parte convenuta che si rammostra, in data 12 ottobre
1977, , in proprio e quale esercente la Controparte_4 Controparte_1 patria potestà sui figli minori e , e Persona_5 Persona_4 Per_3
in accordo tra loro, procedevano alla divisione dell'appartamento in due porzioni
[...] separate e distinte depositando presso l'Ufficio Erariale di Genova – Catasto Fabbricati denuncia di frazionamento registrata al n. 1323;
14) vero che, come risulta dal doc. 2 di parte convenuta che si rammostra, di seguito, in data 30 settembre 1978, innanzi al notaio dott. di Genova, comparivano Persona_6
, in proprio e quale esercente la patria Controparte_4 Controparte_1 potestà sui figli minori e , e ed Persona_5 Persona_4 Persona_3 ivi sottoscrivevano l'atto di divisione notarile con quale si dava atto che l'appartamento di corso IN n. 20, SA TA UR (GE), già frazionato catastalmente con atto del
12 ottobre 1977, veniva così frazionato “… porzione che andrà a distinguersi con l'interno 6
….. assegnata al signor ……… porzione che andrà a distinguersi con Controparte_4
l'interno 6 bis …. assegnata ai signori , e Persona_4 CP_2 Controparte_1
….” (punti 1- 2 pagg. 3/5 detto documento) con espressa precisazione che “…. i signori condividenti si attribuiscono l'un l'altro gli immobili come sopra assegnatisi, a corpo e non a misura, con tutti i diritti reali inerenti, passi, accessi, fissi, infissi, accessioni, pertinenze e dipendenze, comproprietà di uso e di legge, servitù attive e passive e nello stato in cui oggi si trovano ….” (punto 4 pag. 6 detto documento);
15) vero che, come risulta anche dal doc. 2 di parte convenuta che si rammostra, a seguito della divisione anzidetta: - l'immobile (già frazionato) distinto con l'int. 6, diveniva di piena proprietà di - l'immobile (già frazionato) distinto con l'int. 6 bis, Controparte_4 diveniva di piena proprietà per la quota di 1/3 ciascuno di e di Controparte_2 [...]
, i quali erano altresì nudi proprietari in egual misura della residua quota di 1/3 Per_4 dell'immobile, sulla quale gravava l'usufrutto uxorio del padre , Controparte_1
- si garantiva l'usufrutto su di 1/3 di ciascuno dei due immobili divisi;
- ad Persona_3 entrambi gli appartamenti n. 6 (o 6a) e n. 6 bis, derivati dalla divisione, spettava di pertinenza il diritto al posteggio indistintamente su tutte le piazzole poste nel garage condominiale, in precedenza già riconosciuto all'unico appartamento n. 6 acquistato nel 1952 da Parte_4
dalla società costruttrice - venditrice,
[...] Parte_6 Parte_6
16) vero che, in data 19 maggio 2003, decedeva e, per l'effetto, veniva Persona_3 meno il suo diritto di usufrutto sulla quota dei due immobili divisi;

9 17) vero che, come risulta dal doc. 1 di parte attrice che si rammostra, in data 28 giugno
2005, decedeva e gli succedeva nella proprietà dell'appartamento Controparte_4 distinto con l'int. 6, sito in corso IN n. 20, SA TA UR (GE), la moglie,
; CP_5 Controparte_5
18) vero che, come risulta dal doc. 8 di parte attrice che si rammostra, in data 25 luglio
2016, rilevava la quota di proprietà (piena e nuda) della sorella Controparte_2
e così lo stesso diveniva pieno proprietario della quota di 2/3 Persona_4 dell'immobile e nudo proprietario della residua quota di 1/3, dell'immobile, sulla quale gravava l'usufrutto uxorio del padre;
Controparte_1
19) vero che, come risulta dal doc.1 di parte attrice che si rammostra, in data 14 gennaio
2022, vendeva il suo appartamento (contraddistinto dall'int. 6) Controparte_5 all'attuale attore, , che ne diveniva proprietario;
Parte_1
20) vero che, come risulta dal doc.1 di parte attrice che si rammostra, in particolare, con l'anzidetto atto di vendita del 14 gennaio 2022, a rogito del notaio dott. di Alessandria, Per_1
l'attuale attore, , acquistava da presso il plesso Parte_1 Controparte_5 condominiale di corso IN n. 20, SA TA UR, l'immobile così descritto
“…..alloggio al secondo piano (terzo fuori terra), distinto con il numero interno 6, composto di ingresso, disimpegno, cucina servizio, due camere e balcone, a confine con vano scala, vuoto su vialetto privato e vuoto su viale IN. Tale unità immobiliare è censita al Catasto
Fabbricati di SA TA UR al foglio 7, mappale 768, subalterno 18, Corso EL
IN n. 20, piano 2, interno 6, categoria A/2, classe 3, vani 4, rendita catastale euro
950,28, in precedenza identificato con il mappale 287 subalterno 18 già subalterno 6/parte.
Detta unità immobiliare è raffigurata nella planimetria che, controfirmata dai comparenti, e da me notaio, si allega al presente atto ….”;
21) vero che, ancor prima ed anche successivamente alla divisione dell'appartamento del
1977/1978, sia che che Persona_3 Controparte_4 Controparte_1
e poi i suoi due figli, che , i quali
[...] Controparte_2 Persona_4 risedevano tutti altrove ed utilizzavano i rispettivi appartamenti, come seconde casa, durante le vacanze estive, nei fine settimana e durante le festività, hanno sempre fatto uso del diritto di posteggio indistintamente su tutte piazzole disponibili nel garage sotterraneo, alternativamente tra loro, in base alle esigenze del caso, legate per l'appunto all'utilizzo degli appartamenti, nonché, alternativamente anche con gli altri condomini del Condominio, sempre secondo le usuali regole e cioè che vi posteggiava il primo condomino che trovava posto e che ogni condomino poteva posteggiare una sola autovettura o un natante;

10 22) vero che, quando trovava tutte le piazzole nel garage Controparte_4 condominiale già occupate anche dall'autovettura di o dei suoi Controparte_1 due figli, e , ovvero dalle auto degli altri Controparte_2 Persona_4 condomini, lo stesso posteggiava la sua auto sulla pubblica via;
Controparte_4
23) vero che, analogamente a quanto faceva quando Controparte_4 Controparte_1
o i suoi due figli, e , trovavano
[...] Controparte_2 Persona_4 tutte le piazzole del garage condominiale già occupate anche dall'autovettura di CP_4 ovvero dalle auto degli altri condomini, gli stessi o i
[...] Controparte_1 suoi due figli, e posteggiavano la loro auto Controparte_2 Persona_4 sulla pubblica via;

24) vero che, tra il 2008 ed il 2015, cioè nel periodo in cui hanno dato con continuità in uso il loro appartamento a parenti ed a soggetti terzi, ed anche successivamente quando lo hanno dato in uso occasionalmente a parenti, gli attuali convenuti, e Controparte_1
concedevano agli stessi anche la possibilità di esercitare il Controparte_2 diritto al posteggio indistintamente su tutte le piazzole posteggio in uso ai condomini nel garage sotterraneo e, quindi, quando trovavano una piazzola posteggio libera, questi ne facevano uso, secondo l'uso che il primo che entrava nel garage occupava le piazzole libere, alternativamente con altri condomini;

25) vero che, fin dall'edificazione del complesso condominiale, la particolare modalità di utilizzo delle piazzole posteggio poste nel garage condominiale, secondo l'uso che il primo che entra nel garage occupa le piazzole libere, alternativamente tra i condomini, perdura, senza soluzione di continuità, fino ad oggi, tra tutti i condomini e, quindi, anche tra i convenuti e l'attore, ed ancor prima tra i loro rispettivi danti causa;

26) vero che, successivamente al decesso in data 28 giugno 2005 del Controparte_4 la di lui moglie, , smetteva di far uso delle piazzole posteggio a Controparte_5 disposizione dei condomini nello spazio garage condominiale, sia perché utilizzava assai di rado l'appartamento e sia perché non guidava alcuna auto;

27) vero che, come risulta dal doc. 4 di parte convenuta che si rammostra, a fine luglio 2016,
l'amministratore condominiale, rag. per poter verificare la titolarità Testimone_2 dell'accesso alle parti comuni ed al garage e poterne regolamentarne l'uso, distribuiva ai condomini, ivi compreso ai convenuti e , Controparte_2 Controparte_1 un pass auto, senza alcuna attribuzione e/o assegnazione di un posto auto specifico, per entrare, tramite una porta basculante elettrica, nella zona garage condominiale per poter ivi posteggiare la propria auto nelle piazzole posteggio a disposizione dei condomini;

11 28) vero che, come risulta dal doc. 4 di parte convenuta che si rammostra, per poter verificare la titolarità dell'accesso alle parti comuni ed al garage e poterne regolamentarne l'uso, il 25 luglio 2016, l'amministratore condominiale, rag. rilasciava ai Testimone_2 convenuti un pass auto di accesso al garage condominiale con la dicitura “Condominio C.so
IN 20 P int. 6 b” (cioè appartamento 6 bis), da esporre anche nella propria auto, senza alcuna attribuzione e/o assegnazione di un posto auto specifico nel garage;

29) vero che, come risulta dal doc. 6 di parte convenuta che si rammostra, dalla divisione del 1978 (dell'unico appartamento n. 6 in appartamento n. 6 o 6a e appartamento n. 6 bis) fino a luglio 2015, il Condominio corso IN n. 20, SA TA UR, nella persona del suo amministratore, addebitava nella contabilità condominiale, nei preventivi e nei consuntivi approvati dalle rispettive assemblee, sotto la voce/sottoconto “spese garage”, le spese condominiali inerenti i posti auto, ivi compreso quelle inerenti il posto auto indistinto reclamato dall'attore (poi identificato formalmente al n. 5/8 delle nuove tabelle del geom.
e della contabilità condominiale), sia all'appartamento n. 6 o 6a (al tempo della CP_6
e poi dell'attore) che all'appartamento n. 6 bis dei convenuti;
CP_5
30) vero che, come risulta dai doc.ti 5 e 6 di parte attrice che si rammostrano, nel periodo
2014/2015, il , SA TA UR, incaricava di Controparte_7 redigere delle nuove tabelle millesimali il geom. (studio Maggini – Bottaro), il quale, CP_6
a seguito di verifiche, basate soprattutto sul regolamento condominiale assembleare approvato all'assemblea del 16.08.1954, sulle autocertificazioni dei singoli condomini e non sui titoli di provenienza dei diritti reali inerenti le singole unità immobiliari, redigeva nuove tabelle millesimali qualificando erroneamente il diritto al posteggio sulle piazzole nel garage condominiale sotterraneo di pertinenza di tutti gli appartamenti del Condominio, ivi compresi anche degli appartamenti dell'attore e dei convenuti (n. 6 o 6a e n. 6 bis), come diritto di proprietà ed attribuendo la proprietà di una specifica piazzola di posteggio, non distinta materialmente né catastalmente, ma identificata solo formalmente nella sua relazione al n. 5/8, unicamente all'appartamento int. 6 (o 6a), al tempo ancora di proprietà di Controparte_5
e poi divenuto di proprietà dell'attuale attore;

[...]
31) vero che dette nuove tabelle millesimali elaborate dal geom. venivano presentate CP_6 all'assemblea del 1 agosto 2015, nella quale venivano approvate, per mera svista, anche dal convenuto , che non le aveva esaminate Controparte_1
32) vero che, come risulta dal doc. 5 di parte convenuta che si rammostra, immediatamente dopo l'assemblea del 1 agosto 2015, all'esito dell'effettivo esame delle tabelle millesimali del geom. e della lettura del relativo verbale assembleare, CP_6 Controparte_1
12 contattava l'amministratore, rag. anche con comunicazioni mail che reiterava Testimone_2 negli anni a seguire, per segnalargli e contestargli l'errore contenuto nelle nuove tabelle e nel verbale assemblare inerente l'attribuzione del posteggio 5/8 all'appartamento int. 6 (o 6a) dell'attore;
33) vero che, come risulta dai doc.ti 7 ed 8 di parte convenuta che si rammostrano, le nuove tabelle millesimali, approvate all'assemblea del 1 agosto 2015, nella parte inerente l'errata attribuzione della proprietà del posto auto all'appartamento int. 6 (o 6a) dell'attore, di fatto non venivano applicate da parte del Condominio e dell'amministrazione condominiale, tantomeno nei confronti dei convenuti;

34) vero che, come risulta dai doc.ti 7 ed 8 di parte convenuta che si rammostrano, successivamente all'approvazione delle nuove tabelle millesimali all'assemblea del 1 agosto
2015, contenenti l'errata attribuzione della proprietà del posto auto all'appartamento int. 6 (o
6a) dell'attore, il Condominio, nella persona del suo amministratore : - da agosto 2015 fino a giugno 2021, esponeva ed addebitava integralmente nella contabilità condominiale, nei preventivi e nei consuntivi approvati dalle rispettive assemblee, sotto la voce/sottoconto “spese garage”, le spese condominiali inerenti i posti auto, ivi comprese quelle inerenti il posto auto indistinto reclamato dall'attore identificato formalmente al n. 5/8 delle tabelle del geom.
e nella contabilità condominiale, unicamente sulla posizione contabile CP_6 dell'appartamento contraddistinto con l'int. 6 bis degli odierni convenuti, Controparte_1
e che provvedevano al loro saldo;
- da luglio 2021
[...] Controparte_2 ad oggi, esponeva ed addebitava nella contabilità condominiale, nei preventivi e nei consuntivi approvati dalle rispettive assemblee, sotto la voce/sottoconto “spese garage”, le spese condominiali inerenti i posti auto, ivi compreso quelle inerenti il posto auto indistinto reclamato dall'attore ed identificato formalmente al n. 5/8 delle tabelle del geom. e CP_6 della contabilità condominiale, sia all'appartamento n. 6 o 6a dell'attore, che all'appartamento n. 6 bis dei convenuti ed entrambe le parti provvedevano al saldo della rispettiva quota spese addebitata;

35) vero che, fin dall'edificazione del complesso immobiliare nel 1952 ed anche attualmente, anche la piazzola reclamata dall'attore identificata formalmente nelle nuove tabelle del geom.
e nella contabilità condominiale come posto auto n. 5/8 e, comunque, tutte le piazzole CP_6 posteggio poste nello spazio del garage condominiale sotterraneo, su cui grava il diritto al posteggio dapprima attribuito all'unico appartamento int. 6 e poi dopo la divisione del
1977/1978 ai due appartamenti di cui agli interni n. 6 o 6a (dell'attore) e n. 6 bis (dei convenuti), sono costituite da degli spazi, strettamente utili al posteggio di un'auto o di un
13 piccolo natante, privi di numerazione e/o segni distintivi tra loro, posti di fondo contro le mura perimetrali del palazzo, non delimitati lateralmente da muri e/o muretti ad hoc e né delimitati e/o chiusi, nel lato di accesso, da paletti in ferro fissi e/o amovibili, che, come tali, venivano e vengono utilizzati alternativamente dall'attore, dai convenuti, nonché anche dagli altri condomini, a seconda di chi trova per primo il posto libero;

36) vero che, anche dopo l'approvazione delle nuove tabelle millesimali all'assemblea del
1 agosto 2015, gli attuali convenuti hanno continuato ad oggi ad esercitare il diritto al posteggio, con un'unica auto ed a seconda di chi trova per primo posteggio, indistintamente su tutte le piazzole posteggio poste nello spazio del garage condominiale sotterraneo, alternativamente con gli altri condomini e, quindi, anche con l'attore, a far data dal 14 gennaio
2022, data di acquisto del suo immobile;

37) vero che, come risulta dal doc. 9 di parte convenuta che si rammostra, fino ad oggi, il
Condominio corso IN n. 20, SA TA UR, ha sempre gestito e regolamentato indistintamente tutti posti auto presenti nello spazio garage condominiale come parti comuni/condominiali in uso ai condomini e tanto risulta nella documentazione condominiale e nei vari verbali assembleari, tra cui inter alia nel verbale dell'assemblea del 1 agosto 2008, nel quale, al punto 4 “Regolamentazione posti auto”, si annota testualmente “… Si rileva un uso non regolare dei posti macchina ….”, nonché nel verbale dell'assemblea del 24 luglio
2009, nel quale, al punto 5 “Varie ed eventuali”, si annota testualmente “… Si ricorda che ogni unità immobiliare ha diritto all'uso (del posto auto) per una sola autovettura…”.
In ogni caso, con ogni e più ampia espressa riserva di integrare e/o precisare ulteriormente detti capitoli, di modificarli e di capitolare ulteriormente nei termini di rito nel corso del giudizio.
Si indicano tutti i seguenti testi su tutti gli anzidetti capitoli di prova: - , Persona_4 via Ariosto n. 27, Milano;
- via Ciccotti n. 3, Milano;
- , via Tes_6 Testimone_2
Solimano n. 22/2, SA TA UR (GE); - , via Omodeo n. 29, Milano. Testimone_7
In ogni caso, con ogni e più ampia espressa riserva di indicare altri testi nei termini di rito nel corso del giudizio.
Comunque, nella denegata ipotesi di ammissione dei capitoli di prova già formulati e/o comunque formulandi da controparte nel corso del giudizio, si chiede sin d'ora di essere ammessi a prova contraria sugli stessi con tutti i testi suindicati e/o con gli ulteriori testi che verranno indicati nei termini di rito nel corso del giudizio.
Si richiamano e si ribadiscono le specifiche contestazioni ed eccezioni già svolte in atti, sia
14 nelle memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. che in sede di verbalizzazioni all'ud.
13.02.2025, dalla difesa di parte convenuta in merito alle produzioni avversarie allegate all'atto di citazione (segnatamente in merito ai doc.ti da n. 1 a n. 11 di parte attrice), alla memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. (segnatamente in merito al nuovo doc. n. 1 di parte attrice allegato a detta memoria), alla memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c. (segnatamente in merito ai doc.ti da n. 1 a n. 9 allegati a detta memoria avversaria) ed alla nota di deposito del 12.02.2025
(con cui controparte ha prodotto senza numerazione il verbale con esito negativo della 2° mediazione – incontro 05.02.2025), da intendersi ritrascritte riproposte anche in questa sede, comunque, ribadendo di contestare integralmente e recisamente, punto per punto, il contenuto anche della 2° istanza di mediazione e della 2° procedura di mediazione (istanza dep.
23.12.2024 rep. 1119/2024 innanzi all'Organismo di Mediazione dell'Ordine degli Avvocati di
Genova e verbale esito negativo incontro 05.02.2025) promossa dall'attore contro i convenuti in corso di giudizio, risultante dal suo doc. n 1 prodotto unitamente alla memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. del 18.01.2024/02.01.2025 e dal suo documento (non numerato e costituito dal verbale dell'incontro del 05.02.2025) allegato alla nota di deposito attorea del 12.02.2025, di cui pure si ribadisce di eccepire, oltre che l'inefficacia probatoria e l'irritualità, anche l'inammissibilità e/o l'improcedibilità e/o l'irrilevanza e/o l'inefficacia delle predette produzioni e della stessa 2° procedura mediativa, insistendo comunque perché detta nuova produzione avversaria non venga ammessa per i motivi esposti in atti.
In ogni caso, con ogni e più ampia espressa riserva di contestare, eccepire e dedurre ulteriormente sul punto ovvero in merito alle ulteriori produzioni e/o istanze istruttorie avversarie nei termini di rito nel corso del giudizio.
Si richiamano tutti gli atti e documenti già prodotti dalla difesa dei convenuti unitamente alla comparsa di costituzione del 05.11.2024 (doc.ti A, B e C e doc.ti da n. 1 a n. 10 compresi),
e, comunque, tutti documenti già prodotti dalla presente difesa in corso di giudizio fino ad oggi, da intendersi riproposti anche in questa sede, insistendo per la loro ammissione.
In ogni caso, con ogni e più ampia riserva espressa di produrre ulteriori documenti nei termini di rito.
Ci si oppone per i motivi e per le eccezioni già sollevate al riguardo nelle precedenti difese di parte convenuta, specie ed inter alias nella comparsa conclusionale, nelle memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. n. 1 - 2 -3 n. 3 e nelle note e/o verbalizzazioni di udienza, all'ammissione delle istanze istruttorie avversarie, nonché alle eventuali ulteriori istanze istruttorie o produzioni avversarie in quanto tardive ed irrituali ed inammissibili.
Con ogni e più ampia riserva ex art. 189 c.p.c. Salvis Juribus”.
15 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 23.08.2024 ha convenuto in giudizio Parte_1
e chiedendo che sia accertato che Controparte_2 Controparte_1 il posto auto 5/8 sito nel locale garage del di SA Controparte_7
TA integra pertinenza dell'alloggio di sua proprietà, sito in SA TA UR, corso EL IN n. 20/6, censito al NCEU di SA TA UR al foglio 7, particella n. 768 subalterno 18, categoria A/2, classe 3, consistenza 4 vani, e che, per l'effetto, sia dichiarato che è proprietario esclusivo di detto posto auto. In via subordinata, ha chiesto che il suo diritto di proprietà sia accertato e dichiarato in accoglimento dell'azione negatoria da lui esperita ai sensi dell'articolo 949 c.c. In via di estremo subordine, ha chiesto che sia accertata e dichiarata l'intervenuta usucapione della proprietà del posto auto oggetto di causa in forza dell'esercizio del possesso ininterrotto e ultraventennale esercitato dai suoi danti causa.
A sostegno delle domande, l'attore ha richiamato il contenuto del regolamento di condominio [in particolare, gli articoli 1 bis e 24 di tale regolamento che prevedono rispettivamente che: “il garage è di proprietà dei condomini proprietari degli appartamenti 1,
3, 4, 5, 6, 7, 8/9 e 10; ma i proprietari degli appartamenti A. e 2, potranno fruire pagando le loro quote parte della relativa spesa” e “I fondi di proprietà privata potranno essere usati per cantina, autorimessa, posteggio privato, esclusi il deposito di carburanti e lubrificanti, ad eccezione di quelli contenuti nei serbatoi della automobile. Il garage, di proprietà comune, potrà essere usato per deposito barche e come corridoio di passaggio per accedere alle cantine private (…)”] e le nuove tabelle millesimali predisposte dal geometra [ove è Persona_7 previsto che: “Per quanto riguarda i posti auto ad uso esclusivo (n. 5 posti auto delimitati da segnaletica orizzontale) ubicati al piano seminterrato (garage), il sottoscritto dopo un approfondito studio e valutazione, tramite anche un parere di un legale di fiducia, ha riscontrato quanto segue: 1) il regolamento di condominio in vigore, all'art. 1 bis paragrafo a) recita: “il garage è di proprietà dei condomini proprietari degli appartamenti 1, 3, 4, 5, 6,
7, 9 e 10, ma i proprietari degli appartamenti A e 2 potranno fruire pagando la loro parte della relativa spesa. 2) negli atti di proprietà che alcuni condomini (nello specifico intt. 4/A – 4/B –
4/C – 5 – 6/A – 9 – 10) ci hanno fornito recitano “che all'appartamento in oggetto compete il diritto di posteggio di un'autovettura nel garage sotterraneo della casa”], approvate con assemblea condominiale del 01/08/2025, alla quale era presente che ha votato Controparte_1
a favore di tale ripartizione.
Secondo la prospettazione di parte attrice, il posto auto 5/8 integra una pertinenza dell'alloggio di sua proprietà, sia in forza di quanto disposto nel regolamento condominiale sia
16 in forza di quanto disposto nelle tabelle condominiali approvate nel 2015 e ne è comunque divenuto proprietario in forza dell'usucapione ultraventennale di tale diritto maturata in capo ai danti causa e i quali, dal 1978 al 2022, hanno Controparte_4 Controparte_5 ininterrottamente utilizzato uti domini in via esclusiva, pacifica e non clandestina il posto auto, posteggiandovi un natante o una vettura.
Si sono costituiti in giudizio e Controparte_1 Controparte_2 chiedendo il rigetto dall'azione avversaria in quanto infondata in fatto e in diritto.
I convenuti hanno chiesto che venga accertato e dichiarato che tutte le piazzole posteggio/posti auto presenti nel garage sotterraneo condominiale del Parte_7
SA TA UR, ivi compreso la piazzola posteggio e/o il posto auto
[...] formalmente identificato nelle nuove tabelle del geom. e nella contabilità condominiale CP_6 con il n. 5/8 sono beni comuni/condominiali; che sia dichiarata la carenza di legittimazione ad agire dell'attore in merito all'invocata domanda negatoria ex art. 949 c.c. avente per oggetto tutte le piazzole/posti auto presenti nel garage sotterraneo condominiale, tra cui anche la piazzola posteggio e/o il posto auto identificato formalmente nelle nuove tabelle del geom.
e nella contabilità condominiale con il n. 5/8; che sia dichiarata la loro carenza di CP_6 legittimazione passiva in merito a qualsivoglia domanda avente per oggetto beni comuni/condominiali quali il posteggio e/o il posto auto identificato formalmente nelle nuove tabelle del geom. e nella contabilità condominiale con il n. 5/8; che l'attore sia CP_6 condannato ex articolo 96 comma 1° c.p.c. per avere agito in giudizio con colpa grave.
Ciò posto, preliminarmente occorre pronunciarsi nuovamente sull'eccezione di inammissibilità e/o improcedibilità del giudizio formulata a seguito dello svolgimento della seconda istanza di mediazione depositata dall'attore nel corso di giudizio, nonché sulla reiterazione delle istanze istruttorie da parte sia dell'attore che dei convenuti.
Con riferimento alla suindicata eccezione, si rileva che per la mediazione ante causam, è possibile sanare l'improcedibilità potendosi espletare nuovamente la mediazione e solo in caso di mancato esperimento di tale procedura potrà essere pronunciata l'improcedibilità della domanda. Nel caso di specie, parte attrice, a seguito del provvedimento reso in data 12.12.2024 ha instaurato un nuovo procedimento di mediazione, richiamando esplicitamente il contenuto dell'atto introduttivo del presente giudizio. Per tali ragioni, tale eccezione deve essere rigettata, in quanto la procedura di mediazione è stata correttamente instaurata e non sussiste alcuna asimmetria tra le domande esposte nel procedimento di mediazione e quelle di cui all'atto di citazione.
17 Con riferimento alle istanze istruttorie formulate dalle parti, si ribadisce la loro irrilevanza ai fini della decisione, alla luce delle allegazioni documentali delle parti.
Passando all'esame del merito della controversia, si osserva quanto di seguito.
Contrariamente alla prospettazione dell'attore, si rileva che non si può attribuire alcuna valenza ed efficacia per la costituzione e/o il trasferimento del diritto di proprietà o di qualsiasi altro diritto reale ad un regolamento condominiale, ad una delibera condominiale, ad un elaborato tecnico o una dichiarazione di parte.
Dall'esame dei titoli di provenienza dell'immobile oggetto di causa, che originariamente era un unico appartamento e che è stato successivamente oggetto di divisione, non vi è traccia dell'attribuzione in proprietà all'appartamento 6 o 6 bis del posto macchina 5/8.
In base al primo atto di compravendita del 6 marzo 1952, l'intera superficie del garage sotterraneo, ove sono ubicati tutti i posti auto, risultava di proprietà della società edificatrice/venditrice ed è poi divenuta, a seguito del Parte_6 frazionamento e della costituzione del Condominio, proprietà comune/condominiale, come si evince, altresì, dal documento 3) di parte convenuta, ove viene indicata come proprietà condominiale la superficie di 149 mq dell'intero piano interrato garage “piano S1” (compresi gli spazi dei singoli posti auto). Dalla lettura dell'atto di compravendita del 1952, inoltre, risulta che il posto auto reclamato dall'attore non sia di esclusiva pertinenza del suo appartamento né di sua proprietà, ma sia un bene su cui grava il diritto di posteggio: “Resta ancora compreso nella vendita il diritto al posteggio di una autovettura nel garage sotterraneo della casa”. E ancora, si osserva che nell'atto con cui è stato disposto il successivo frazionamento dell'immobile nei due attuali appartamenti contrassegnati rispettivamente con il numero interno
6 e 6 bis, è previsto che: “4°) I Signori condividenti si attribuiscono l'un l'altro gli immobile come sopra assegnatisi, a corpo e non a misura, con tutti i diritti reali inerenti , passi, accessi, fissi, infissi, accessioni, pertinenze e dipendenze, comproprietà d'uso e di legge, servitù attive e passive, e nello stato in cui oggi si trovano”.
Analoghe considerazioni possono essere svolte con riferimento allo stesso titolo di acquisto intervenuto tra e in data 14.01.2022, nel quale l'oggetto della CP_5 Parte_1 compravendita risulta unicamente l'appartamento e non vi è alcun riferimento alla proprietà di un posto auto.
Ad ulteriore conferma dell'infondatezza della tesi di parte attrice, si cita la circostanza secondo la quale nel 2016, l'amministratore del ha rilasciato a Parte_8 tutti i condomini, tra i quali i convenuti, un pass con la dicitura “Condominio C.so IN 20
18 P int. 6 b”, senza alcuna attribuzione e/o assegnazione di un posto auto specifico nello spazio garage.
Infondata è anche la domanda ex art. 949 c.c.
In generale, l'azione “negatoria servitutis” tende alla negazione di qualsiasi diritto, anche dominicale, affermato dal terzo sulla cosa dell'attore, e dunque non soltanto all'accertamento dell'inesistenza della pretesa servitù, ma pure al conseguimento della cessazione della situazione antigiuridica posta in essere dal vicino, al fine di ottenere la libertà del fondo, mentre incombe sul convenuto l'onere di provare l'esistenza del diritto di compiere proprio l'attività lamentata come lesiva dall'attore.
Ciò comporta che la parte che agisce può limitarsi a dimostrare, anche in via presuntiva, di possedere il fondo in forza di un titolo valido, presumendosi il fondo preteso servente libero da pesi e limitazioni mentre spetta al convenuto dimostrare la legittimità del peso imposto all'altrui fondo.
Più nel dettaglio, la Suprema Corte di Cassazione con la pronuncia n. 1905/2023 ha precisato che “In tema di "actio negatoria servitutis", la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione attiva e non come oggetto della controversia, sicché la parte che agisce in giudizio per far accertare l'inesistenza dell'altrui diritto di servitù su un fondo del quale affermi di essere il proprietario ha l'onere non già di fornire, come nell'azione di revindica, la prova rigorosa della proprietà del fondo, ma di dimostrare, con ogni mezzo e anche in via presuntiva, di possederlo in forza di un valido titolo, atteso che detta azione non tende necessariamente all'accertamento dell'esistenza della titolarità della proprietà, ma all'ottenimento della cessazione dell'attività lesiva, spettando, invece, al convenuto l'onere di provare l'esistenza del proprio diritto, in virtù di rapporto di natura obbligatoria o reale, di compiere l'attività lamentata come lesiva dalla controparte”.
Orbene, nella specie, tenuto conto di quanto sopra esposto, non ha provato Parte_1 né in via diretta né in via presuntiva il proprio diritto di proprietà sul posto auto in contesa.
Parimenti da rigettare è la domanda di usucapione formulata dall'attore.
Trattandosi di bene condominiale, parte attrice avrebbe avuto l'onere di provare di aver posseduto il bene comune uti dominus e non più uti condominus, ovverosia deve dimostrare di avere sottratto all'uso comune il menzionato posto d'auto per il periodo utile all'usucapione.
Invero, la natura condominiale del posto auto impone all'attrice l'onere di provare un quid pluris ai fini dell'usucapione e, segnatamente, l'esercizio di un possesso non soltanto pacifico, pubblico, non clandestino e non interrotto, ma altresì esclusivo rispetto agli altri comproprietari, atteso che l'uso e il possesso del bene sono facoltà oggetto del diritto di comproprietà,
19 riconosciute ex lege a ciascun condomino ai sensi dell'art. 1102 c.c., come richiamato dall'art. 1139 c.c. in ambito condominiale.
Secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, infatti, “in tema di
Condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso;
a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire” (cfr.
Cass. ordinanza n. 17322/2010, nonché Cass. ordinanza n. 26691/2020, pag. 11 parte motiva).
In particolare, “In tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva” (cfr. Cass. sentenza n. 11903/2015).
Pertanto, al fine di provare il possesso pacifico e ininterrotto del bene comune ai fini dell'usucapione, è necessario dimostrare di averlo utilizzato uti dominus per almeno venti anni, ovverosia con esclusione degli altri condomini mediante il compimento di atti ovvero opere idonee a impedirne l'utilizzo agli altri comproprietari, per esempio, nel caso che ci riguarda, delimitando il posto auto con sbarramenti, catene, cancelli o altre opere di perimetrazione o recinzione.
Nel caso di specie, parte attrice non ha assolto l'onere della prova richiesto ex art. 1158 c.c., non avendo dimostrato l'esistenza di presidi ovvero il compimento di atti idonei a manifestare l'utilizzo esclusivo del posto auto.
A tal proposito, si osserva infatti che il bene su cui controparte intende esercitare l'usucapione non risulta in alcun modo identificato e distinto catastalmente né materialmente, essendo al pari di tutte le piazzole presenti nel garage condominiale privo di segni distintivi.
Tale posto auto è costituito da una piazzola non delimitata né da muri o da paletti in ferro fissi e/o amovibili e quindi del tutto inidonea all'esercizio dello “ius excludendi alios” (cfr. la S.C. sentenza n. 10858/14, la quale, in applicazione dei richiamati principi, ha ritenuto che il Giudice
20 di merito avesse, correttamente, escluso l'avvenuto acquisto per usucapione da parte di un condomino di un parcheggio scoperto condominiale, per non aver quest'ultimo provato “lo ius excludendi nei confronti degli altri condomini che poteva essere evidenziato solo da presidi umani o meccanici ben più incisivi delle righe per terra e dei cartelli o dei cortesi inviti del portiere”, cfr. pagg. 2, 5-6 parte motiva).
Ad ulteriore conferma dell'infondatezza della domanda di usucapione, si osserva che il ha sempre gestito e regolamentato tutte le piazzole presenti nello spazio garage CP_3 come parti comuni/condominiali, come si evince sia da quanto verbalizzato nelle relative assemblee condominiali sia dalla documentazione contabile prodotta. A tal proposito si richiamano sia il verbale di assemblea condominiale del 24 luglio 2009, nel quale è stato ribadito: “l'assemblea dà mandato all'amministratore di rimuovere tutti gli ingombri abbandonati da anni nel locale garage… Si ricorda che ogni unità immobiliare ha diritto all'uso per una sola autovettura” (cfr. doc. 9 convenuti) sia la documentazione contabile prodotta sub 6 da CP_1
Alla luce delle considerazioni che precedono le domande attoree vanno rigettate mentre, in accoglimento della domanda proposta dai convenuti, va accertato e dichiarato che tutte le piazzole posteggio/posti auto presenti nel garage sotterraneo condominiale del
[...]
, SA TA UR (GE), ivi compreso la piazzola posteggio e/o il Controparte_7 posto auto formalmente identificato nelle nuove tabelle del geom. e nella contabilità CP_6 condominiale con il n. 5/8 sono beni condominiali:
Non può invece essere accolta la domanda ex art. 96 c.p.c. di parte convenuta.
Al riguardo, giova rammentare come la Suprema Corte abbia affermato che “l'affermazione della responsabilità processuale aggravata della parte soccombente, secondo la previsione dell'art. 96, primo comma, cod. proc. civ., postula, oltre al carattere totale e non parziale di tale soccombenza, che l'avversario deduca e dimostri la concreta ed effettiva esistenza di un danno in conseguenza del comportamento processuale della parte medesima, nonché la ricorrenza, in detto comportamento, del dolo o della colpa grave, cioè della consapevolezza, o dell'ignoranza derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza, dell'infondatezza delle proprie tesi, ovvero del carattere irrituale o fraudolento dei mezzi adoperati per agire o resistere in giudizio”: condizioni, quelle appena richiamate, che nel caso di specie non si ritiene sussistano.
Le spese di lite, in ossequio al principio della soccombenza, sono poste a carico di parte attrice e, valutata la causa di valore indeterminabile e di bassa complessità, vengono liquidate come da dispositivo, nei valori tra i minimi e i medi, in base ai parametri di cui al DM 147/2022.
21 Va riconosciuto, in favore dei convenuti, anche il rimborso delle spese di mediazione, ad opera della controparte, in forza del principio ormai uniformemente applicato dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 32306/2023) secondo il quale “anche le spese del giudizio di mediazione fanno parte delle spese del giudizio e sono regolate sulla base del principio della soccombenza, soluzione che è, peraltro, in linea con la ratio dell'istituto, avente funzione deflattiva”.

P.Q.M.


Il Tribunale di Genova, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione reietta così provvede:
- rigetta l'eccezione di improcedibilità del presente giudizio;

- rigetta le domande formulate da parte attrice;

- in accoglimento della domanda proposta dai convenuti, accerta e dichiara che tutte le piazzole posteggio/posti auto presenti nel garage sotterraneo condominiale del
, SA TA UR (GE), ivi compreso la Controparte_7 piazzola posteggio/posto auto formalmente identificato nelle nuove tabelle del geom.
e nella contabilità condominiale con il n. 5/8, sono beni condominiali;
CP_6
- rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. formulata dai convenuti;

- condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1 CP_1
e di che si liquidano in € 6.713,00 per compensi, oltre
[...] Controparte_2 rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge;

- condanna alla rifusione, in favore di e Parte_1 Controparte_1 CP_2
delle spese legali di mediazione che liquida in € 1.607,00, oltre accessori di
[...] legge.
Così deciso in Genova, in data 28.11.2025
Il Giudice
Dott.ssa Alessandra Mainella
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