VERBALE DI CAUSA
Numero di Ruolo RG 3240 / 2022
All'udienza del 30/09/2025 le parti hanno discusso la causa e precisato le conclusioni, come da verbale telematico depositato in atti.
Il Giudice, all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies cpc, depositandola telematicamente, in allegato al presente verbale.
Catania 30/09/2025
Il G.I.
Dott.ssa Giada Maria Patanè
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N. R.G. 3240/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giada Maria Patane ha pronunciato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 281 SEXIES CPC
nella causa civile iscritta al n. r.g. 3240/2022 promossa da:
, nato a [...] il [...], CF: Parte_1
, elettivamente domiciliato in PIAZZA BEATO ANGELICO, C.F._1
2 CATANIA, presso lo studio dell' Avv. TERRANOVA SANTI MARIA ANTONIO che lo difende giusta procura in atti di causa;

ATTORE/I contro sito in Catania via Peppino Impastato n. 39 CF Controparte_1
,in persona dell'amministratore rappresentante pro tempore, P.IVA_1
rappresentato e difeso nel presente giudizio, in virtù di procura in atti, dall'Avv. Anna
Maria Amato, presso il cui studio sito in Paternò Via G. B. Nicolosi n° 27 Paternò, è elettivamente domiciliato;

CONVENUTO/I 2 CONCLUSIONI
All'udienza del 30.09.2025 le parti hanno concluso e discusso come in verbale telematico. Il Giudice si è ritirato in camera di Consiglio, adottando, all'esito, il presente provvedimento depositato telematicamente.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato in data 24.02.2022, parte attrice ha impugnato la delibera adottata dal convenuto in data 29.06.2021, al fine di ottenerne CP_1
l'annullamento.
In particolare parte attrice espone che la detta delibera, nei punti 1-2-3, risulta affetta da vari vizi afferenti i bilanci approvati, relativi agli anni 2019 e 2020 e la conferma dell'amministratore.
Costituitosi in giudizio, il convenuto ha chiesto il rigetto della domanda. CP_1
Dopo aver svolto attività istruttoria, la causa veniva rinviata per la decisione.
Nel merito la domanda è parzialmente fondata e va accolta per quanto di ragione.
Al fine di decidere la presente controversia è necessario mettere in evidenza che nell'ambito del presente giudizio sono state svolte due ctu contabili: entrambe col mandato di accertare la sussistenza dei vizi lamentati da parte attrice in citazione, ma fondate su differente documentazione, nel senso che parte convenuta ha depositato, dopo la scadenza dei termini istruttori, e con l'assenso di parte attrice, ulteriore documentazione afferente la contabilità del . CP_1
Poiché le doglianze sollevate da parte attrice in atto di citazione sono di natura tecnica, al fine di decidere la presente controversia non si può prescindere dall'esito della consulenza tecnica svolta in corso di giudizio, le cui conclusioni si condividono in
3 quanto fondate su un'analisi attenta e precisa dei documenti.
In particolare, la consulente tecnica d'ufficio, al termine di un'analisi delle singole voci di entrata e uscita, dei relativi documenti giustificativi prodotti dalle parti, ha concluso che: “ l'erronea esposizione – nei prospetti sottoposti agli amministrati - dell'importo riportato quale “saldo quote 01.1.2019” (che dovrebbe rappresentare il “saldo iniziale” delle disponibilità monetarie in e c/c BancoPosta) stante che CP_2
all'01.01.2019 il “saldo iniziale attivo” giacente sul conto corrente, rinvenibile dalla copia dell'estratto di c/c in atti, era pari a euro 1.489,47 (diversamente, giova la pena ripeterlo, da quanto indicato pari a euro 563,48 ).
Ciò si riverbera, sul valore della consistenza finale di cassa e c/c esposto al 31.12.2019
(nel prospetto di “riepilogo finanziario con determinazione del saldo cassa finale al
31.12.2019”), di poi, sui valori esposti di cui all'esercizio successivo (gestione 2020).
Il totale dei versamenti, per le quote condominiali, come già anteposto non appare verificabile (per mancata produzione delle ricevute relative ai versamenti eseguiti per contanti). Il valore delle “Uscite”, a parere della scrivente, andrebbe rettificato per quei giustificativi di spesa, come già detto, ritenuti non idonei.
Anche la “Nota sintetica esplicativa” si presenta non esaustiva (non fornisce un quadro completo di informazioni sulla gestione dell'ente anche nell'ottica di una continuità di “analisi della contabilità” nei diversi esercizi;
non si trovano, specifiche informazioni sulla composizione analitica del valore della giacenza complessiva di cassa-c/c, esposta nei prospetti di “rendiconto”, nessuna illustrazione sui crediti del riguardo a situazioni di morosità-recupero dei crediti, sui debiti esistenti CP_1
…).
4 Per quanto sopra, appare evidente che siffatta rilevazione dei fatti amministrativi,
nonché dell'esposizione del “Rendiconto Condominiale” nel suo complesso, non soddisfa il criterio-obiettivo della chiarezza e comprensibilità di ogni informazione sulla gestione dell'ente condominio. ( cfr ctu integrativa pagg.5)
Inoltre la dott.ssa precisa nella relazione integrativa: “ Il supplemento della Persona_1
verifica eseguita (con i limiti della documentazione esaminata) conferma le conclusioni di cui alla precedente relazione: l'incompletezza della documentazione contabile, le modalità di tenuta del registro di contabilità (poiché, tra l'altro, non fornisce da sé informazioni esaustive sui fatti, generati nel contesto amministrativo, anche di rilevanza fiscale), l'imprecisa formulazione degli schemi prospetti dei rendiconti (riepilogativi di dati sintetici dei fatti analitici di gestione), l'incompletezza delle informazioni di cui alla “Nota Sintetica esplicativa” nonché il diverso valore esposto del saldo iniziale attivo di c/c all'1.01.2019 (già riferito nella precedente) non restituiscono chiarezza e intellegibilità ai “rendiconti di gestione” esercizi 2019-2020 presentati ai condomini, per i quali, tra l'altro, non è consentita una immediata verifica dei valori ivi mostrati.” (cfr pag. 7 rel. Int.)
Alla luce dell'esito dell'accertamento contabile disposto nel corso del giudizio, è emerso che la contabilità del convenuto, limitatamente ai bilanci CP_1
impugnati, non rispetta i criteri di chiarezza, trasparenza nell'uso delle somme di pertinenza condominiale ed intellegibilità richiesti dall'assetto normativo che disciplina la compagine condominiale.
La S.C., sul punto, ha precisato più volte il seguente principio: “In tema di condominio negli edifici, per la validità della delibera di approvazione
5 del rendiconto non è necessaria la presentazione da parte dell'amministratore all'assemblea di una contabilità redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, dovendo ritenersi sufficiente, in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla forma, una contabilità idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, che contenga in ogni caso l'indicazione delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi eseguiti, come di ogni altro elemento fattuale idoneo a consentire l'individuazione e il vaglio da parte dell'assemblea delle modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito. (Cass. 14428/2025)
“Il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, CP_1
avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del e quelli di cui il CP_1
bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal
6 riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione.(Cass. 28257/2023)
La consulenza tecnica ha evidenziato che nei bilanci approvati con la delibera impugnata mancano tali requisiti, in quanto nell'ambito degli stessi viene indicato in maniera errata il saldo del conto corrente condominiale, alcune uscite sono del tutto prive di pezze giustificative e non viene effettuata un'esatta contabilizzazione dei versamenti dei condomini.
Pertanto tali irregolarità inficiano la chiarezza e la trasparenza dei bilanci approvati con la delibera impugnata, rendendola invalida.
Sulla natura di tali vizi, non si può prescindere da quanto sancito dalla S.C. a SSUU:
“In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione
7 in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.. (Cass. SSUU 9839/2021)
Nella fattispecie in esame, i vizi riscontrati sono riconducibili all'alveo dei vizi che determinano l'annullabilità della delibera, con la conseguenza che accogliendo la domanda, limitatamente all'approvazione del rendiconto anno 2019 e anno 2020, avvenuta nei punti 2 e 3 della delibera adottata dal convenuto in data CP_1
29.06.2021, la stessa va annullata.
Sull'illegittimità del punto 1, cioè la conferma del precedente amministratore, le doglianze sollevate da parte attrice non sono fondate, in quanto la nomina o conferma dell'amministratore uscente non è subordinata all'approvazione dei rendiconti condominiali.
Alla luce di quanto sopra, la domanda va accolta limitatamente all'approvazione dei bilanci per gli anni 2019 e 2020, avvenuta nei punti 2 e 3 del deliberato impugnato.
Alla luce del principio di soccombenza, il convenuto va condannato a CP_1
rifondere a parte attrice le spese processuali che si liquidano in € 5.184,00 di cui €
284,00 per spese ed € 4.900,00, per compensi, oltre iva, cpa e spese generali al 15%.
Le spese di entrambe le CTU, come liquidate in atti, vengono poste definitivamente a carico di parte convenuta.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
8 Accoglie parzialmente la domanda e per l'effetto annulla i punti 2 e 3 della delibera adottata in data 29.06.2021 dal convenuto. CP_1
Condanna parte convenuta a rifondere a parte attrice le spese processuali che si liquidano in € 5.184,00 di cui € 284,00 per spese ed € 4.900,00, per compensi, oltre iva, cpa e spese generali al 15%.
Pone le spese di entrambe le CTU definitivamente a carico di parte convenuta.
Così deciso in Catania, il 30/09/2025
Il GIUDICE
dott.ssa Giada Maria Patanè
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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