NRG 3146/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto, I sezione civile, in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa ER TO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al NRG 3146/2022, decisa all'udienza del 13.11.2025 mediante lettura del dispositivo, promossa
DA
), rappresentata e difesa dall'avv. PIZZIGALLO Parte_1 C.F._1 FRANCESCO GIOVANNI, giusta procura in calce al ricorso
- ricorrente
CONTRO
( , rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._2 GIROLAMO ELISABETTA, giusta procura in calce all'atto di costituzione
- resistente
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. la sig.ra , sul presupposto della detenzione senza Parte_1 titolo da parte del resistente del locale ad uso deposito sito in Martina Franca alla Via Mercadante n. 19, piano terra, censito al NCEU al Fg. 261, p.lla 1469, sub. 1, ha proposto domanda al fine di ottenere l'accertamento dell'occupazione sine titulo e la condanna del detentore al rilascio immediato del bene, oltre il pagamento dell'indennità per mancato godimento dell'immobile, a far data dalla mensilità di Maggio 2019 sino all'effettivo rilascio, il tutto oltre spese processuali.
In particolare, la ricorrente rappresentava di essere diventata proprietaria dell'immobile ad uso deposito per cui è causa in forza di atto di trasferimento a titolo oneroso di immobili ex art. 1197 c.c. stipulato in data 12.05.2021 con la germana ex comproprietaria iure Persona_1 hereditatis.
Faceva altresì presente che detto immobile risultava occupato dal resistente CP_1
giusto contratto di locazione commerciale del 31.05.2011, in cui la LI
[...]
1 subentrava - iure hereditatis - alla precedente locatrice , defunta madre della ricorrente CP_2 ed originaria proprietaria del locale in questione.
Assumeva inoltre che detto contratto di locazione non veniva registrato, conseguentemente lamentandone la nullità ab origine ai sensi dell'art. 1, comma 346, L. n. 311/04 per violazione norme imperative di cui all'art. 1418 c.c.
Adduceva in ogni caso la morosità del conduttore - occupante, resosi inadempiente dal Maggio 2019 al versamento del canone di fitto pari ad € 90,00 mensili e aggiungeva che non era seguito il rilascio, sebbene fosse stata inoltrata istanza di mediazione.
Sulla scorta di quanto innanzi, concludeva come segue: “

1. accertare e dichiarare, per le motivazioni di cui in premessa, che , nato a [...], il [...] Controparte_1 ( , ivi residente, alla Strada Chiancaro, Zona D, n. 3/B, occupa C.F._2 illegittimamente e/o sine titulo il locale ad uso deposito, sito in Martina Franca, alla Via Mercadante n. 19, al piano terra, meglio individuato nel nuovo catasto urbano NCEU, al Foglio 261, particella 1469, subalterno 1, categoria C/2, classe IV, della consistenza di 17 m2 (superficie catastale di 29 m2 ) e con rendita catastale di € 63,21; 2. per effetto di cui al punto che precede, condannare -quindi- il medesimo su generalizzato all'immediato rilascio (libero e sgombro Controparte_3 da persone e cose) dell'immobile descritto in premessa in favore della sua odierna proprietaria, oltre che al pagamento della somma (a stabilirsi in via equitativa) a titolo di indennità per il mancato godimento dell'immobile subìto dalla proprietaria, a far data almeno dalla mensilità di Maggio 2019 e fino all'effettiva liberazione dell'immobile;

3. per effetto di cui ai punti precedenti, condannare - infine- il medesimo resistente al pagamento delle spese e dei compensi professionali di causa”.
Con comparsa di costituzione con domanda riconvenzionale depositata in data 06.09.2022 si costituiva in giudizio , eccependo la carenza nonché l'insufficienza Controparte_1 dell'elemento probatorio circa l'asserito inadempimento del convenuto in riferimento ai canoni non versati.
Adduceva il convenuto che alla base del rapporto esistente tra il e la de cuius CP_1 CP_2 vi era un contratto di locazione commerciale che, seppur non registrato, aveva in ogni caso
[...] valore tra le parti, qualificando così il titolo giustificativo dell'occupazione dell'immobile alla stregua di una scrittura privata.
Precisava altresì il che a partire dall'anno 2019 si trovava nell'impossibilità di godere CP_1 dell'immobile condotto in locazione a causa di danneggiamenti in diverse parti dell'immobile ascrivibili – a suo dire - a lavori esterni all'immobile, pur avendo continuato a pagare le utenze. Conseguentemente eccepiva la violazione dell'art. 1575 c.c. a norma del quale in capo al locatore grava l'obbligo di garantire il pacifico godimento al conduttore, chiedendo in via riconvenzionale i danni asseritamente subiti quale conseguenza diretta della impossibilità di godere dell'immobile per il quale il aveva continuato a pagare utenze sostenendo spese, quantificate in euro CP_1 10.000,00 “derivanti dal mancato utilizzo del locale, dagli esborsi sostenuti dal di CP_1 pagamento utenze, dalla perdita subita lavorativamente essendo il locale de quo punto di riferimento lavorativo, la mancata registrazione del contratto per inagibilità ed altro ancora”.
Rassegnava, allora, le seguenti conclusioni: “nel merito a) rigettare il ricorso in quanto improponibile, inammissibile e/o nel merito infondato. b) rigettare la domanda di rilascio dell'immobile e di pagamento di indennità di occupazione per le ampie ragioni esposte. c) Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio. In via riconvenzionale 1) condannare la Sig.ra Pt_1 al pagamento del risarcimento dei danni tutti subiti dal pari ad euro 10.000,00, oltre CP_1
2 interessi e/o nella misura che il Giudicante riterrà nei limiti dello scaglione di riferimento. 2) Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio”.
La causa veniva istruita mediante la produzione documentale, prova testimoniale ed interrogatorio formale delle parti. All'udienza del 13.11.2025 la causa veniva discussa e decisa, dandosi lettura del dispositivo e con contestuale deposito della motivazione.
***
La domanda di parte ricorrente è parzialmente fondata e meritevole di accoglimento per quanto di ragione.
SULLA DOMANDA DI RILASCIO DELL'IMMOBILE E DI INDENNITA' DI OCCUPAZIONE
È fatto incontestato che il contratto di locazione non sia stato registrato.
Occorre premettere, allora, che la locazione in questione è nulla, per la mancata registrazione prescritta ad substantiam dalla legge (ex art. 1 comma 346 L. n. 311/04). Non è stata neppure posta la questione della sanatoria con la successiva registrazione, non essendo questa mai intervenuta.
Invero, in tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi della legge n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, secondo cui “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c. la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall'istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l'esigenza di contrastare l'evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998 (cfr. Cass. civ. 06 settembre 2017 n. 20858).
Quand'anche si ritenesse, come sostenuto da parte resistente, che la nullità sarebbe di natura relativa sicchè può eccepirla solo la parte debole del rapporto ovvero il conduttore (Cassazione civile sez. III, 09/04/2021, n.9475) deve rilevarsi che l'accordo contenuto nella scrittura richiamata prevedeva la durata massima di un anno, prorogabile per accordo delle parti (punto 2 dell'accordo) e che la parte ricorrente, subentrata nella proprietà del bene, già con la domanda di mediazione del 15.5.2022 manifestava inequivocabilmente la volontà di non proseguire il rapporto contrattuale cui era subentrata.
Non essendo quindi assolutamente efficace, sotto nessun profilo, il titolo per cui il resistente detiene l'immobile indicato in atti, va accolta la domanda di parte ricorrente di rilascio del bene.
Quanto alla domanda di danno da occupazione senza titolo, si osserva che in caso di contratto nullo è generalmente ammesso che spetti al proprietario il risarcimento per occupazione di un immobile senza titolo e per il mancato godimento dello stesso.
Ebbene, dall'istruttoria del giudizio è emerso che la ricorrente ha dato piena prova del proprio diritto di proprietà, rappresentato dall'atto di trasferimento a titolo oneroso di immobili ex art. 1197 c.c. del
3 12.05.2021, Repertorio n. 3390 Raccolta n. 2443, registrato in Taranto in data 08.06.2021 al n. 9858/1T.
Va però rilevato che, in ordine alla pretesa corresponsione dell'indennità per il mancato godimento dell'immobile, la stessa è risultata non provata, né tantomeno quantificata nel suo ammontare, e pertanto va rigettata.
Infatti, se è vero che nel caso di tardiva restituzione di un bene immobile, il proprietario è legittimato a richiedere i danni c.d. da mancato godimento (comunque non dal 2019 ma dalla data in cui ha richiesto la restituzione e quindi dal 2022), è altrettanto vero che detta indennità assume le vesti di una eventuale forma di risarcimento e ristoro per danni derivanti dalla circostanza che il proprio bene è goduto senza titolo da altri.
Ne discende detta voce indennitaria è “conseguenziale”, quindi non in re ipsa.
Il pregiudizio risarcibile non è dato dalla lesione della situazione giuridica ma dal c.d. “danno conseguenza” derivante dall'evento di danno corrispondente a detta lesione. Sul punto la giurisprudenza della Suprema Corte nomofilattica a Sezioni Unite, da ultimo con le sentenze n. 33645 e n. 33659 del 15/11/2022, ha ribadito che poiché la responsabilità civile ha una funzione ripristinatoria e non assistenziale, il risarcimento non può essere concesso quale pena privata per un comportamento illecito né può rivestire una funziona punitiva, ma va allegato e provato da chi ne richiede la corresponsione.
Pertanto, il danno conseguenza, l'unico risarcibile, deve essere inferito da circostanze allegate ed in grado di dimostrare il nesso di causalità giuridica tra il danno evento ed il pregiudizio derivatone. Deve essere quindi innanzitutto allegata dall'attore proprietario “l'intenzione concreta di mettere a frutto il bene”. Ciò può essere fatto attraverso una descrizione, anche sommaria, dell'età del bene, dello stato di usura, della sua collocazione, della regolarità edilizia ed impiantistica per quanto riguarda gli immobili. Inoltre, deve essere dimostrata dall'attore la “lesione della facoltà di godimento”, anche attraverso il ricorso a presunzioni semplici secondo l'id quod plerumque accidit.
Anche a voler considerare la richiesta di parte ricorrente alla stregua di “indennità da abusiva occupazione” ai sensi dell'art. 1571 c.c., vale rilevare come anche detta voce non è sempre dovuta e non è riconoscibile in automatico, ma è necessario che il proprietario dell'immobile provi adeguatamente il danno da occupazione subìto. Sottolinea infatti la Corte che nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta. In sostanza, il diritto al risarcimento nasce con l'occupazione senza titolo (o con il permanere dell'occupazione dopo la scadenza del titolo) ove questa pregiudichi la concreta possibilità del proprietario di godere del bene in modo diretto (lui stesso) o indiretto (dandolo in locazione).
Di tanto non v'è prova in atti, vieppiù alla luce del fatto che la mancata registrazione del contratto di locazione commerciale veniva causata dalla circostanza che “nel locale de quo mancava la stessa agibilità su impianto elettrico, tutt'ora inesistente, che ha determinato l'impossibilità per lo stesso LA di registrare il contratto”, come testualmente affermato dal resistente e non smentito dalla ricorrente.
Pertanto, la domanda principale può trovare accoglimento limitatamente alla richiesta di rilascio immediato dell'immobile illegittimamente occupato dal , mancando Controparte_1 invece ogni utile allegazione probatoria a sostegno della pretesa indennità di occupazione e mancato godimento dell'immobile in questione.
4 DOMANDA RICONVENZIONALE
Preliminarmente occorre analizzare l'eccezione di inammissibilità della domanda riconvenzionale per violazione dell'art. 36 c.p.c. sollevata da parte ricorrente.
La stessa non può essere accolta per le ragioni che seguono.
Com'è noto, l'art. 36 c.p.c. testualmente prevede che “Il giudice competente per la causa principale conosce anche delle domande riconvenzionali che dipendono dal titolo dedotto in giudizio dall'attore
o da quello che già appartiene alla causa come mezzo di eccezione”. Ebbene, la relazione tra domanda principale e domanda riconvenzionale, ai fini dell'ammissibilità di quest'ultima, non va intesa in senso restrittivo, nel senso che entrambe debbano dipendere da un unico ed identico titolo, come sostenuto da parte ricorrente. Di contro, si ritiene di aderire all'orientamento giurisprudenziale secondo cui è sufficiente che fra le contrapposte pretese sia ravvisabile un collegamento obiettivo, tale da rendere consigliabile ed opportuna la celebrazione del “simultaneus processus”, a fini di economia processuale ed in applicazione del principio del giusto processo di cui all'art. 111, primo comma, Cost. (in tal senso Cass. 20 dicembre 2011, n. 27564).
Seppur ammissibile nei termini di cui innanzi, la domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta deve essere rigettata.
Il resistente , invero, dopo aver espressamente ammesso e riconosciuto Controparte_1 di occupare l'immobile di proprietà della da otto anni, nonché di averlo utilizzato quale Pt_1 ufficio per la propria attività, nonostante la destinazione ad uso deposito prevista, richiede i danni assumendo di non aver potuto godere dell'immobile dal 2019 in quanto lo stesso risultava inutilizzabile a causa di danni interni allo stesso, causati da “lavori esterni”.
Appare evidente, pertanto, che quand'anche detti danni vi fossero stati, non vi è alcuna prova della ascrivibilità degli stessi alla ricorrente , divenuta proprietaria dell'immobile solo Pt_1 successivamente nell'anno 2021. Circostanza, del resto confermata dal teste Tes_1 amministratore di sostegno della deceduta precedente proprietaria dell'immobile, , la CP_2 quale all'udienza del 27.11.2023 ha testualmente dichiarato che “ricordo che la caduta dei calcinacci era dovuta ai lavori edili che stavano facendo nell'appartamento posto al piano di sopra dell'immobile sito in Martina Franca in via Mercadante 19 e l'impresa edile che aveva procurato i danni prontamente li aveva ripristinati;
tanto so perché ci sono andata solo una volta personalmente sul posto e successivamente ho visto delle foto e l'ing. Della ditta edile mi ha informata del ripristino nel 2020”.
Non risulta in alcun modo provato, pertanto, che gli asseriti danni all'immobile fossero dovuti a condotta della ricorrente né poteva considerarsi la ricorrente onerata di alcunchè considerata la nullità del contratto di locazione in essere.
Per queste ragioni, non appare accoglibile la richiesta di consulenza tecnica d'ufficio, reiterata in sede di conclusioni. La stessa, inoltre, è meramente esplorativa, stante la impossibilità di conoscere le condizioni iniziali dell'immobile di cui vengono lamentati i danni, condizione non cristallizzata da alcuna allegazione delle parti né da alcun accertamento terzo comunque necessario.
Parimenti, quanto alla richiesta di risarcimento del danno di parte resistente, anch'essa risulta sfornita di supporto probatorio sotto il profilo della quantificazione.
Invero, a fronte della richiesta quantificata in euro 10.000,00, a titolo di “mancato utilizzo del locale, dagli esborsi sostenuti dal di pagamento utenze, dalla perdita subita lavorativamente CP_1
5 essendo il locale de quo punto di riferimento lavorativo, la mancata registrazione del contrato per inagibilità ed altro ancora”, il resistente allega esclusivamente n. 16 ricevute di pagamento utenza energia elettrica per un totale di euro 629,76 (l'ultima, infatti, risulta essere esclusivamente un “avviso di pagamento n.305000003473765028”, riferito alla fattura n. 736033000226833 del 09.06.2022, cui non è chiaro se sia effettivamente seguito l'effettivo pagamento).
Il riconoscimento di tali somme quale spesa sostenuta per la improficua locazione non può neppure riconoscersi, poiché da un lato le spese di energia dimostrano che l'immobile era usato dal CP_1 che comunque lo aveva ottenuto ad uso deposito, ed in secondo luogo in quanto spesa sostenuta dal stesso durante il periodo in cui il bene non era della sig.ra o da lei rivendicato. In CP_1 Pt_1 terzo luogo, non può riconoscersi restituzione poichè spesa sostenuta dallo stesso resistente che ben avrebbe potuto riconsegnare l'immobile o offrine la riconsegna al proprietario. Quindi danno evitabile ex art. 1227 comma 2 c.c. utilizzando la dovuta ordinaria diligenza.
Non può, poi, riconoscersi alcunché a titolo di rimborso dei vaglia postali depositati in atti posto che quello datato aprile 2019 risulta già rimborsato, di contro, per quanto attiene quelli datati maggio 2019 e giugno 2019 va rilevato quanto segue.
L'art. 6, comma 3 del D.P.R. 2001/144 prevede sì che il credito indicato dal vaglia postale si prescrive decorsi due anni dalla sua emissione senza che venga incassato, ma tanto solo con riferimento alla posizione del beneficiario dello stesso vaglia.
In altri termini se il beneficiario non si adopererà per incassare la somma di denaro a lui destinata tramite vaglia entro due anni dalla sua emissione perderà il diritto di riscuoterla, non potendo essere
“congelata” per un tempo indeterminato fino alla sua eventuale riscossione. Al contrario. come risulta chiaramente dalla lettura della norma, l'art. 6 del D.P.R. 144/2001 non fa in alcun modo riferimento al soggetto che ha richiesto l'emissione del vaglia postale, per il quale non opera la prescrizione dei due anni prevista per il beneficiario.
Parte resistente sostiene genericamente che il diritto al rimborso del vaglia dipende da una autorizzazione della locatrice che non risulta dalla normativa citata. Ne consegue che anche tale richiesta va rigettata.
SPESE PROCESSUALI
Le spese del giudizio seguono necessariamente la soccombenza del resistente e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Taranto, prima sezione civile in composizione monocratica nella persona del Giudice dr.ssa ER TO, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
nei confronti di , nonché sulla domanda riconvenzionale
[...] Controparte_1 spiegata dal resistente, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
- DICHIARA illegittima l'occupazione da parte di del locale ad Controparte_1 uso deposito sito in Martina Franca alla Via Mercadante n. 19, piano terra, identificato al NCEU al Fg. 261, p.lla 1469, sub. 1, categoria C/2, classe IV, consistenza mq 17 (superficie catastale mq 29), rendita catastale euro 63,21 e, per l'effetto: ORDINA a CP_1
l'immediato rilascio dell'immobile in favore della proprietaria
[...] Parte_1
libero da cose e persone;

[...]
- RIGETTA la domanda di parte ricorrente di pagamento dell'indennità da mancato godimento dell'immobile; 6 - RIGETTA la domanda riconvenzionale proposta da;
Controparte_1
- CONDANNA al pagamento delle spese e competenze di lite in Controparte_1 favore di , che liquida in euro 48,50 per spese versate ed euro 3.000,00 Parte_1 per onorari, oltre rimborso spese generali, IVA e CAP come per legge.
Così deciso in Taranto, 13/11/2025
Il Giudice
ER TO
7