R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Napoli 9 SEZIONE CIVILE

Il Giudice, dott. Rosa Romano Cesareo, ha pronunziato la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al n. 26487/2023 R.Gen.Aff.Cont.
TRA

(C.F. ), (C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
), (C.F. ) C.F._2 Parte_3 C.F._3
e (C.F. elettivamente domiciliati in Parte_4 C.F._4
Torre del Greco (Na) alla Via Benedetto Croce,24/A, presso lo studio dell'Avv. Bartolomeo Sorrentino che unitamente all'Avv. Sonia Orofino li rappresenta e difende giusta procura agli atti;

- RICORRENTI E

(C.F. ) nato ad [...], il 6 Controparte_1 C.F._5 settembre 1987, residente in [...], e
(C.F. nato il [...] a Parte_4 C.F._6
Napoli ed ivi residente a[...]
- RESISTENTI CONTUMACI

NONCHE'
(C.F. ) e CP_2 C.F._7 Controparte_3
(C.F. ) elettivamente domiciliati in Napoli alla via Po n.1e, C.F._8 presso lo studio dell'avv. Stefano Parlati che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

- INTERVENTORI

- Oggetto: cessazione del contratto di locazione alla scadenza uso diverso. Conclusioni: le parti hanno concluso come da atti difensivi, scritti conclusionali e verbali di causa in atti. Decisa all'udienza del 29.09.2025 all'esito della camera di consiglio, con lettura del dispositivo e motivazione contestualmente depositata.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con ricorso del 19.12.2023, i sig.ri , , Parte_1 Parte_2 Parte_3
e adivano il Tribunale di Napoli onde sentir accogliere
[...] Parte_4 le seguenti conclusioni: “1) Accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione - mediante scrittura privata, sottoscritta in data 17 marzo 2022 e registrata il successivo 22 marzo 2022, presso l'Agenzia delle Entrate di Napoli - Ufficio Napoli 2, con protocollo di acquisizione numero 22032210020430855 (doc. n. 5) - del contratto di locazione master (cfr. doc. n. 3) stipulato tra i ricorrenti, come sopra generalizzati ed i signori e come sopra generalizzati, sottoscritto, a Parte_4 Controparte_1 sua volta, in data 30 maggio 2018 e registrato in data 13 giugno 2018, presso l'Agenzia delle Entrate di Napoli – Ufficio Napoli 2, col numero 4669, Serie 3 T e codice identificativo;
2) Per l'effetto, ex combinato disposto degli CodiceFiscale_9 articoli 447 bis C.p.c. e 1595 Cod. Civ., accertare e dichiarare la conseguente, intervenuta risoluzione anche del contratto di sublocazione stipulato tra i signori e come sopra generalizzati ed il signor Parte_4 Controparte_1 [...]
, come sopra generalizzato e deceduto a San Giorgio a Cremano (NA), in data Per_1
14 ottobre 2019 contratto di sublocazione più precisamente stipulato in data 31 maggio 2018, registrato in data 13 giugno 2018, presso l'Agenzia delle Entrate di Napoli - Ufficio Napoli 2, con numero di protocollo 4672, Serie 3 T e codice identificativo
(cfr. doc. n. 4) ; 3) Il tutto, con vittoria di competenze C.F._10 professionali ex D.M. n. 55 del 2014 da attribuire ai procuratori antistatari”. In particolare, i ricorrenti deducevano di aver concesso in locazione ai signori Parte_4
e tre immobili in loro proprietà – meglio identificati
[...] Controparte_1 agli atti – e che successivamente i conduttori mediante contratto stipulato in data 31.05.2018, espressamente autorizzati in tal senso dai locatori, avevano concesso in sublocazione ad uso abitativo, al sig. , uno degli immobili locato e Persona_1 specificamente l'immobile sito in San Giorgio a Cremano (NA) alla Via Carceri Vecchie n.

6. I ricorrenti precisavano, altresì, che nel contratto di locazione era espressamente previsto che qualora, per qualsivoglia motivo il contratto di locazione principale si fosse risolto, automaticamente si sarebbe risolto anche il contratto di sublocazione, essendo quest'ultimo inscindibilmente vincolato al primo;
precisavano, che di tanto il sub conduttore fosse stato notiziato. Deducevano, poi, che in data 17.03.2022, mediante scrittura privata, interveniva la risoluzione consensuale del contratto di locazione - contratto principale - intercorrente tra i ricorrenti e CP_1 e Per effetto di tale risoluzione, e
[...] Parte_4 Controparte_1
(conduttori) informavano gli eredi di Parte_4 Persona_1
(subconduttore), frattanto deceduto, della intervenuta risoluzione del contratto principale, nonché della conseguente, sopravvenuta “caducazione” anche del contratto di sublocazione di cui il era parte, rivolgendo agli stessi formale invito al rilascio Per_1 dell'immobile. Il ricorso veniva notificato a , , Controparte_3 CP_2 [...]
e esclusivamente a titolo di litis denuntiatio. Con CP_4 CP_5 CP_6 atto di intervento depositato in data 14.03.2024, si costituivano e CP_2
, quali unici eredi conviventi di , impugnando Controparte_3 Persona_1 integralmente il ricorso e rassegnando le seguenti conclusioni: “in via preliminare: - disporre una nuova udienza con termine per la notifica della memoria di intervento e del provvedimento di rifissazione alle parti originarie;
- disporre la riunione o, trattazione simultanea del presente processo con il processo recante R.G. n. R.G. 26497/2023 pendente innanzi a Questo Ecc.mo Tribunale, Nona Sezione Civile, G.U. dr. Sinisi udienza di discussione fissata al 10/04/24; nel merito: - dichiarare la nullità del contratto di locazione per uso diverso intercorso tra ricorrenti e resistenti, per impossibilità carenza della causa, perché affetto da simulazione assoluta ed in contrasto con il portato dall'art. 36 L. 392/78, - dichiarare la nullità del contratto di sublocazione, quale effetto della dichiarazione di nullità del contratto di locazione nonché, per mancanza di causa;
- rigettare in ogni caso la domanda ovvero dichiarare l'inopponibilità di una eventuale diversa decisione all'interventore; - condannare parte ricorrente, se ritenuto in solido con la parte resistente, al risarcimento dei danni materiali e morali patiti dal comparente, nella misura che Questo Ecc.mo Tribunale riterrà congrua alla stregua del proprio sereno e prudente apprezzamento, tenuto conto del fatto che i comparenti sono stati costretti a spiegare intervento principale nel presente processo ordito in loro esclusivo danno. Tutto, con condanna alla refusione delle spese di lite secondo la soccombenza, ed altresì, condanna dei ricorrenti ex art. 96 c.p.c. III° co., per avere deliberatamente agito in malafede”. Con decreto del 18.03.2024, il Giudice, letto l'atto di intervento con il quale era stata spiegata domanda autonoma di nullità del contratto di locazione stipulato tra le parti originarie per simulazione assoluta e di risarcimento danni, disponeva procedersi alla notifica della stessa in favore di parte resistente contumace a cura degli interventori. Con ordinanza del 28.11.2024, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la discussione all'udienza del 29.9.2025 concedendo alle parti termine per il deposito di note. Reputa il Tribunale di procedere, preliminarmente, all'esame della domanda di simulazione assoluta del contratto di locazione introdotta dagli interventori e all'esame delle eccezioni processuali sollevate dai ricorrenti. Occorre premettere che l'art. 1415 comma 2 c.c. prevede che i terzi (che vi abbiano un interesse) possono far valere la simulazione in confronto delle parti, quando essa pregiudica i loro diritti. La norma, facendo prevalere il reale intento delle parti sull'apparenza negoziale creata, mira a tutelare il soggetto pregiudicato dal negozio fittizio: o perché non voluto affatto (simulazione assoluta) o perché voluto, ma sotto una fattispecie diversa da quella esteriorizzata (simulazione relativa). È richiesto, dunque, un conflitto, anche potenziale, tra gli effetti giuridici del contratto asseritamente simulato ed il diritto del terzo sul quale quegli effetti si riverserebbero in modo da eliderlo o menomarlo. Nella fattispecie in esame, i ricorrenti hanno agito per accertare e dichiarare non solo l'intervenuta risoluzione consensuale del contratto di locazione master stipulato con e , ma anche per far dichiarare la conseguente Parte_4 Controparte_1 caducazione anche del contratto di sublocazione tra questi ultimi e , Persona_1 dante causa degli interventori. Ed infatti il provvedimento, pronunciato per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore- sublocatore al contratto in corso), nei confronti del conduttore, esplica l'efficacia di titolo esecutivo nei confronti del subconduttore, ancorché quest'ultimo non abbia partecipato al giudizio, né sia menzionato nel titolo, in quanto la sublocazione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato, la cui sorte dipende da quella del rapporto principale ai sensi dell' art.1595 c.c. comma 3, (cfr. Cass. 32955/2022; Cass. Sez. 6-3, ord. 28 marzo 2022, n. 9899). Risulta, pertanto, evidente la sussistenza di un interesse in capo ai terzi interventori a far valere la simulazione del contratto di locazione principale a tutela di una posizione giuridica negativamente incisa dall'apparenza del titolo in base al quale i ricorrenti hanno agito. Inoltre, l'intervento, da qualificarsi come intervento principale autonomo, è ammissibile atteso che gli interventori hanno fatto valere una situazione soggettiva che li avrebbero legittimati a proporre opposizione di terzo ex articolo 404 c.p.c.

considerato che

gli stessi rivendicano la titolarità di un diritto autonomo la cui tutela è incompatibile con quella vantata dai ricorrenti. La domanda di simulazione del contratto di locazione principale è fondata. In via preliminare, deve darsi continuità al seguente principio di diritto: in tema di simulazione assoluta del contratto, nel caso in cui la relativa domanda sia proposta da terzi estranei al negozio, spetta al giudice del merito valutare l'opportunità di fondare la decisione su elementi presuntivi, da considerare non solo analiticamente, ma anche nella loro convergenza globale, a consentire illazioni che ne discendano secondo l'"id quod plerumque accidit" (Cass. 36478/2021; Cass. 28224/2008). Reputa il Tribunale di poter ritenere provato il dedotto accordo simulatorio sulla base del complessivo assetto negoziale come documentato in atti e di una serie di elementi che qui di seguito verranno esplicitati, tenuto conto anche dei rapporti tra le parti e della concreta situazione nella quale la vicenda è maturata. Va in primo luogo evidenziato che gli interventori hanno depositato un contratto di locazione stipulato dal dante causa con nata nel 1943 con Persona_1 Parte_2 decorrenza 2.2.2007 e prima scadenza 1.2.2011 ad un canone di euro 260,00, contratto debitamente registrato in data 20.2.2007. Alla scadenza del terzo quadriennio, senza soluzione di continuità, stipulava con nato nel 1974, Persona_1 Parte_4 figlio di e che era succeduto alla madre, un altro contratto di locazione Parte_2 con decorrenza 2.2.2015 ad un canone di euro 310,00. Tale contratto, mai registrato, è, pertanto, da ritenersi nullo (nullità, peraltro, relativa almeno secondo un orientamento di legittimità: Cass. n. 9475/2021). In ogni caso, ambedue i contratti hanno avuto regolare esecuzione considerato che non risulta contestato che il e la Per_1 sua famiglia abitassero nell'immobile (in verità, l'occupazione, come risulta dalle certificazioni anagrafiche, è addirittura iniziata ancor prima del febbraio 2007) e che il abbia corrisposto il canone di locazione (cfr. anche pagamenti come da Per_1 documentazione in atti). Allo stato, pertanto, i resistenti occupano l'immobile in virtù di un titolo autonomo rappresentato dal contratto di locazione del 2.2.2007 mai disdettato. Ne deriva che il contratto di locazione “master” che comprendeva anche l'immobile condotto in fitto dal è stato stipulato, tra gli altri, da nata Per_1 Parte_2 nel 1943 e nato nel 1974 in costanza di un datato rapporto locatizio Parte_4 con il Nel contratto “master” si legge che parte conduttrice “è perfettamente a Per_1 conoscenza dello stato di fatto degli immobili per averli recentemente visionati” sicché, considerati anche i rapporti familiari esistenti tra le parti del contratto di locazione
“master”, tutti erano consapevoli che l'immobile per cui oggi di discute non era affatto libero, bensì occupato da e dalla sua famiglia. Non si rinviene, tuttavia, Persona_1 nessuna ragione giustificatrice del fatto che nato nel 1974, in Parte_4 costanza di un valido contratto ad uso abitativo stipulato dalla madre con il ( ma Per_1 lo stesso vale anche nel caso in cui avesse ritenuto quale titolo della detenzione il secondo contratto da lui stesso stipulato, ma non registrato), in prossimità della sua scadenza, lo abbia locato ad uso diverso all'omonimo cugino autorizzandolo alla sublocazione che, guarda caso, veniva stipulata, ad uso abitativo, proprio con il a Per_1 distanza di un giorno dalla sottoscrizione del contratto di locazione “master”. Inoltre, è significativo che le parti del contratto di locazione abbiano precisato che l'immobile in questione e tutti gli altri necessitassero di interventi pluriennali di manutenzione ordinaria e straordinaria e che, a distanza di meno di quattro anni, tale contratto sia stato risolto. Reputa il Tribunale che tale dichiarazione sia stata resa al solo fine di giustificare, verosimilmente per motivi meramente fiscali, l'indicazione, nel contratto, di un canone del tutto irrisorio. Del resto, la necessità di interventi manutentivi ordinari e straordinari mal si concilia proprio con la circostanza che, a distanza di un giorno dalla sottoscrizione del contratto master, come già detto, è stato stipulato il contratto di sublocazione di cui oggi è causa. Non va sottaciuto, del resto, che nel contratto di locazione “master” si legge “ la consegna degli immobile verrà eseguita dopo la sottoscrizione del presente verbale a mezzo di persona delegata da parte locatrice che provvederà a redigere apposito verbale in contraddittorio con parte conduttrice “ e che, a fronte di una domanda di simulazione assoluta, i ricorrenti nulla abbiano dedotto in merito né alla effettiva consegna degli immobili alla parte conduttrice, né in merito ad interventi manutentivi, né all'effettivo pagamento del canone da parte dei conduttori. Più in generale, parte ricorrente non ha in alcun modo confutato le argomentazioni - con la produzione documentazione a supporto – sviluppate dalla parte interventrice, né ha allegato qualsivoglia verosimile ragione giustificativa della stipula del contratto “master” avente ad oggetto anche un cespite già occupato e locato a terzi da alcuni dei colocatori, essendosi limitata a far valere le risultanze puramente documentali del contratto di locazione e del subcontratto. Dal canto loro gli stessi resistenti hanno significativamente preferito rimanere contumaci anche dopo la notifica della domanda di simulazione spiegata dalla parte interventrice, pur potendo agevolmente provare l'effettività dello svolgimento sia della locazione master che della sublocazione. Pertanto, reputa il Tribunale che gli elementi sopra evidenziati militano nel senso che le parti abbiano inteso creare la mera apparenza del negozio escludendo nei rapporti interni il prodursi dei relativi effetti. Pertanto, va accolta la domanda di simulazione assoluta del contratto di locazione master stipulato tra i ricorrenti e e sottoscritto, in data 30 maggio 2018 e Parte_4 Controparte_1 registrato in data 13 giugno 2018, presso l'Agenzia delle Entrate di Napoli – Ufficio Napoli 2, col numero 4669, Serie 3 T e codice identificativo TES18T004669000HH avente ad oggetto l'immobile sito in sito in San Giorgio a Cremano (NA) alla Via Carceri Vecchie n.

6. L'accertamento della simulazione assoluta determina la nullità del negozio per anomalia della causa rispetto allo schema tipico che ne giustifica il riconoscimento normativo (Cass. 24687/2022; Cass 7459/2018). Inoltre, dal collegamento funzionale o derivato tra il contratto di locazione principale e il contratto di sublocazione, discende come conseguenza che l'invalidità del primo comporta l'invalidità del contratto di sublocazione, senza necessità di un'apposita manifestazione di volontà a opera delle parti. La domanda di risarcimento danni proposta dagli interventori va rigettata. Sul punto in adesione al principio ermeneutico basato sul concetto di danno conseguenza in contrapposizione a quello di danno evento ed escludendo l'ipotizzabilità di un risarcimento automatico e di un danno in re ipsa, appare evidente che la domanda risarcitoria debba essere provata, sia pure ricorrendo a presunzioni, sulla base di conferente allegazione, visto che non si potrebbe provare ciò che non è stato oggetto di rituale ed adeguata allegazione (cfr: Cass. S.U. 26972/2008). Difetta, nel caso di specie ogni allegazione e prova, anche solo a livello presuntivo, da parte degli interventori del danno;
e, infatti, la loro unica doglianza si è esaurita nel riferire di essere stati costretti ad intervenire nel processo per difendere la loro posizione. Per completezza neppure può farsi luogo ad una liquidazione equitativa, in quanto quest'ultima da un lato, è subordinata alla condizione che risulti obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile per la parte interessata provare il danno nel suo preciso ammontare, e, dall'altro, presuppone già assolto l'onere della parte di dimostrare sia la sussistenza, sia l'entità materiale del danno (cfr.: Cass. civ. sez. II 5551/2005; Cass. civ., sez. II, 18.1. 2002, n.16202; Cass civ., sez. II, 28.6.2000, n.8795; Cass. civ. sez. III, 25.91998, n. 9588) Ogni ulteriore domanda - attorea e di parte interventrice -
o questione risulta assorbita dalla presente decisione. Tenuto conto della oggettiva peculiarità della lite ed, in particolare, della partecipazione della stessa parte interventrice allo sviluppo della complessa vicenda negoziale in disamina, si ravvisano gravi ed eccezionali ragioni giustificatrici della integrale compensazione tra tutte le parti delle spese di giudizio.

PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, contrariis reiectis, così provvede:
a) Dichiara nullo, in quanto affetto da simulazione assoluta, il contratto di locazione master stipulato tra i ricorrenti e e Parte_4 CP_1 sottoscritto in data 30 maggio 2018 e registrato in data 13 giugno 2018,
[...] presso l'Agenzia delle Entrate di Napoli – Ufficio Napoli 2, col numero 4669, Serie 3 T e codice identificativo avente ad oggetto CodiceFiscale_9
l'immobile sito in San Giorgio a Cremano (NA) alla Via Carceri Vecchie n. 6; b) dichiara nullo il contratto di sublocazione avente oggetto il predetto immobile stipulato da e da un lato e Parte_4 Controparte_1 [...]
dall'altro, stipulato in data 31 maggio 2018, registrato in data 13 Per_1 giugno 2018, presso l'Agenzia delle Entrate di Napoli - Ufficio Napoli 2, con numero di protocollo 4672, Serie 3 T e codice identificativo TES18T004672000CC; c) Rigetta la domanda di risarcimento danni proposta da parte interventrice;
d) Compensa le spese di lite. Così deciso in Napoli il 29.9.2025 Il Giudice
Rosa Romano Cesareo