N. R.G. 310/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
RESPONSABILITA' AQUILIANA E ALTRO CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Rossana Villani ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 310/2024, trattenuta in decisione secondo il rito cartabia, all'udienza del 12 novembre 2025, promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Francesco Chiarizia del Foro di Ancona (c.f. ) ed elettivamente C.F._2 domiciliata in Pescara, alla via Venezia n. 7, presso lo studio del medesimo ( indirizzo p.e.c. fax 085- 293280 Email_1
ATTRICE contro
(C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. CP_1 C.F._3
RI GU del Foro di Roma (c.f. C.F._4
- fax 06.44249309) ed elettivamente Email_2 domiciliato presso lo studio in Roma, viale Regina Margherita n. 278
CONVENUTO
Oggetto: risarcimento danni da responsabilità professionale
Conclusioni :come da note di precisazione conclusioni depositate ai sensi dell'art 189 cpv n 1)cpc pagina 1 di 10 MOTIVAZIONE
Esponeva l'attrice quanto segue
Con rogito per notaio del 29.11.2010, repertorio n. 16926, raccolta 10483, la CP_1
acquistava dal sig. al prezzo di € 70.000,00 la piena proprietà Pt_1 Controparte_2 dell'unità immobiliare facente parte di fabbricato sito nel Comune di Pianella (Pe), alla via
Armando Diaz, distinta catastalmente al foglio 21, particella 346, sub 13, P.T., Cat. A/4, cl.
1 (doc. 1). In sede di stipula il dichiarava che il bene oggetto della vendita era CP_2 libero da pesi, censi, canoni e livelli, litispendenze, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione di ipoteca accesa in data 15.12.2003 al n. 3406 R.P. a favore della
[...]
a garanzia di mutuo che continuerà ad Controparte_3 essere rimborsato dalla venditrice alle naturali scadenze.
Tuttavia, in occasione del rigetto di una richiesta di finanziamento inoltrata in data
25.05.2020 alla (doc. 2), la veniva a conoscenza che il testè citato immobile CP_4 Pt_1 era gravato da altra ipoteca di natura giudiziale fatta iscrivere dalla banca Unicredit Italiano
S.p.a. in data 28.09.1999 per un valore di £ 231.985.183 (Rep. 2519 – rinnovata con Rep. n.
1831 in data 20.09.2019) conseguente all'emissione in proprio favore di un decreto ingiuntivo avverso l'originario proprietario . Per_1 Parte_2
Dalla condotta assunta dal Notaio convenuto, consistita nell'aver omesso di rilevare un'iscrizione ipotecaria sul bene oggetto di compravendita, emergerebbe una sua gravissima responsabilità dal momento che, pur disponendo di tutti gli strumenti di verifica del caso e di tutto il tempo utile per effettuare le dovute visure, avrebbe operato con negligenza ed imprudenza, contravvenendo ai doveri di normale e media diligenza professionale esigibile ai sensi dell'art. 1176, comma 2, cc, esponendo così i propri assistiti a rischi di inaudita gravità. In proposito veniva sottolineato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, “il Notaio che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull'immobile, risponde del danno patito dall'acquirente, essendo comunque tenuto all'esecuzione del contratto di prestazione d'opera professionale secondo i canoni della pagina 2 di 10 diligenza qualificata di cui all'art. 1176, comma secondo, cod. civ., a nulla rilevando se sia configurabile anche una responsabilità del venditore che abbia garantito la libertà del bene da ipoteca, vincoli o pesi di altra natura ''(ex multis Cass. Civile 15305/13).
Per effetto del sopracitato inadempimento contrattuale la ha inconsapevolmente Pt_1 acquistato l'unità immobiliare gravata dall'iscrizione di un'ipoteca giudiziale per un valore di £ 231.985.183 (pari attualmente ad € 119.810,35) in favore della Unicredit Italiano S.p.a. conseguente all'emissione di un decreto ingiuntivo avverso l'originario proprietario
[...]
. E sempre per effetto di tale inadempimento l'acquirente attrice Parte_3 ha subito un danno emergente pari all'entità della somma complessivamente necessaria per conseguire la cancellazione del vincolo pregiudizievole (Cass. 15761/2018: “il notaio che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull'immobile, può essere condannato al risarcimento del danno consistente nel pagamento della somma complessivamente necessaria per la cancellazione del vincolo, la cui determinazione deve essere rimessa al giudice di merito». Ha proseguito affermando ulteriormente che «l'attività preparatoria che rientra nei doveri di diligenza dell'attività notarile deve essere svolta in tempi utili a garantire la corrispondenza dell'esito delle ricerche effettuate con le condizioni del bene che vengono descritte nell'atto, sia in ragione della necessità di assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici di esso, sia in funzione della realizzazione sostanziale della funzione di pubblico ufficiale”).
Alla stregua di tali premesse, l'attrice formulava le seguenti conclusioni:
Voglia il Giudice Unico del Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e domanda, in accoglimento dei motivi su esposti: a) dichiarare la responsabilità professionale del Notaio Dott. per non essersi accertato della libertà da CP_1 iscrizioni gravanti sul bene immobile acquistato dalla sig.ra mediante Parte_1 suo rogito;
b) condannarlo per l'effetto al risarcimento del danno consistente nel pagamento della somma complessivamente necessaria per la cancellazione del vincolo tuttora gravante sul bene immobile di cui si tratta;
c) il tutto con vittoria delle spese e competenze di giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato
pagina 3 di 10
Si costituiva il convenuto, che svolgeva le seguenti argomentazioni

2. Ricostruzione storica

2.1. Sull'espletamento dell'incarico professionale
1) Nell'ottobre del 2010 lo Studio notarile del Dr. veniva contattato per il CP_1 ricevimento di un atto di compravendita mediante il quale la Signora Parte_1 avrebbe acquistato dal Signor Sig. un appartamento sito nel Comune di Controparte_2
Pianella (Pe), alla Via Armando Diaz.
2) Venivano, pertanto, eseguiti i consueti accertamenti volti a far conseguire alle parti l'interesse concreto sotteso all'affare, e da cui emergeva il corretto allineamento catastale, la continuità ultraventennale delle trascrizioni in favore del venditore, nonché l'assenza di formalità pregiudizievoli ad eccezione di quella già note alle parti.
3) In particolare, l'unità immobiliare risultava regolarmente censita al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 21, part. 346, sub. 13 (cfr. doc. 1 visure_catastali_sub13), che a sua volta derivava dalla fusione avvenuta nel 2007 tra i sub. 2 e 1 (cfr. doc. 2 visure_catastali_sub1).
4) Quanto, invece, alla continuità delle trascrizioni, il titolo in favore del promittente venditore era costituito dall'acquisto effettuato a rogito del Notaio in data Per_2
10.12.2003, mediante il quale aveva acquistato dalla Signora Parte_4
l'appartamento censito con il sub. 1, mentre dai Signor e CP_5 Persona_3 quello sub. 2 (cfr. doc 3 compravendita_10.12.2003).
5) Per quanto di maggior interesse ai fini del contendere, la Signora aveva a sua Pt_4 volta acquistato la proprietà dell'appartamento: a) per la quota pari a 2/3 con sentenza di usucapione del Tribunale di Pescara del 15.06.2001, trascritta l'11.07.2001 contro Per_4
RI e del Giudice (cfr. doc. 4 trascrizione usucapione 2001); b)
[...] Controparte_6 mentre la restante quota di 1/3 in virtù di atto di donazione da Controparte_7 ricevuta dal Notaio in data 07.01.1988 (cfr. doc. 5 trascrizione
[...] Per_5 donazione 1988). pagina 4 di 10 6) Al contempo risultava confermata, altresì, la esistenza di una sola formalità pregiudizievole peraltro già nota alle parti, e costituita dalla iscrizione ipotecaria in favore della a garanzia di mutuo Controparte_3 Controparte_3 stipulato il 15.12.2003, il cui regolare pagamento dei ratei sarebbe rimasto a carico del venditore.
7) Veniva, pertanto, fissata la data del 29 novembre 2010 per il ricevimento in forma solenne dell'atto di compravendita (cfr. doc. 6 compravendita_29.11.2010), a cui assistevano in qualità di testimoni le Signore e . Testimone_1 Testimone_2
8) In particolare, veniva dichiarato: a) dal venditore all'art. 3 che il mutuo di cui al superiore punto 6) “continuerà ad essere rimborsato dalla parte venditrice alle naturali scadenze”; b) sempre dal venditore all'art. 4 che “Gli effetti utili ed onerosi decorrono a profitto e carico della parte acquirente a far data da oggi, subentrando la parte acquirente nel contratto di locazione in corso, regolarmente registrato come il venditore dichiara” c) da entrambe le parti all'art. 10 che il prezzo di € 70.000,00 “è stato interamente regolato tra le parti anteriormente al 4 Luglio 2006”.

2.2. Sulle ulteriori circostanze di rilievo
9) Sulla base degli accertamenti eseguiti dal Dr. all'esito della prima contestazione CP_1 ricevuta, risulta che in data 28.09.1999 veniva iscritta ipoteca giudiziale (per un importo di attuali € 119.810,35) in favore della Unicredito ItalianoSPA e contro cinque soggetti, relativamente a 5 unità negoziali costituite da ben 229 unità immobiliari (cfr. doc. 7 nota ipotecaria).
10) In particolare, l'ipoteca insisteva (tra le altre) sulla particella 346 sub. 1 (pagina sedici doc. 7) e da cui sarebbe successivamente scaturito (per fusione con il sub. 2) il sub. 13 oggetto di acquisto da parte dell'attore, ed era stata iscritta contro il Signor
[...]
(cfr. pag. 20 doc. 7) per la quota di proprietà pari a due terzi. Parte_3
11)In data 20.9.2019 detta ipoteca veniva rinnovata (per un capitale di € 91.241.87 a fronte di 6 annotazioni in restrizione) anche sul sub. 1 (ma risulta quale unità negoziale n. 6) sempre contro il , ma anche contro “per Parte_3 Parte_1 pagina 5 di 10 acquisto del sub. 13 della particella 346 del fg. 21 catasto fabbricati di pianella, derivante dal sub. 1 (oggetto della formalità da rinnovare) e dal sub. 2 con atto ai rogiti del notaio del 29/11/2010, rep. 16926, trascritto in data 03/12/2010 ai nn. 20576/11970, CP_1 da potere di (Pescara 08/09/1978) al quale l'originario subalterno 1 era Controparte_2 pervenuto per atto in notar del 10/12/2003, rep. 195434, trascritto il Persona_6
15/12/2003 ai nn. 18523/12436, da potere di UR . Quest'ultima aveva acquisito il Pt_4 detto sub. 1 in virtù di sentenza di usucapione emessa dal Tribunale di Pescara in data
15/06/2001, rep.1098, trascritta in data 11/07/2001 ai nn. 8121/5466” (cfr. doc. 8 rinnovazione iscrizione).
12) Nessuna ulteriore iniziativa giudiziaria e/o esecutiva è stata, tuttavia, ulteriormente assunta dal creditore ipotecario ovvero dal cessionario. 13) Infine, sulla base delle quotazioni OMI risulta un valore complessivo dell'immobile acquistato da parte attrice pari a circa € 70.000 (cfr. doc. 9 quotazioni OMI), di cui il 40% è indicabile per l'originario sub.
1.

3. In Diritto
Nell'odierno giudizio il decorso del tempo (non soltanto compromette il diritto di difesa, ma) assume una fondamentale rilevanza sotto un triplice profilo, su cui svolgeva ampie argomentazioni:
a) Per l'intervenuta prescrizione del diritto di parte attrice al risarcimento dei presunti danni subiti, decorrente dal 29.11.2010;
b) Per l'efficacia “sanante” dell'art. 2652 c.c.;
c) Per l'intervenuta prescrizione dell'ipoteca ex art. 2880 c.c. decorrente dal 15.12.2003.
Inoltre, e sempre sotto il profilo temporale, la valutazione sul grado di diligenza e perizia impiegata dal Dr. nell'adempimento dell'incarico professionale ricevuto, andrà CP_1 parametrata al quadro giurisprudenziale esistente all'epoca della stipula, fermo restando l'assenza di danno e nesso causale.
Il convenuto così concludeva:
pagina 6 di 10 - In via preliminare nel merito: accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione dell'azione promossa da parte attrice nei confronti del Dr. - In via CP_1 principale: accertare e dichiarare l'assenza di qualsivoglia responsabilità in capo al notaio Notaio e, per l'effetto, respingere tutte le domande avanzate nei suoi CP_1 confronti in quanto infondate in fatto e in diritto e, comunque, non provate;
- In via subordinata, e salvo gravame: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, limitare il risarcimento del danno entro i limiti di cui agli artt. 1223,1225 e 1227
c.c.. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e dell'art. 4, comma 8, del DM n. 55/2014, oltre ad IVA e CPA come per legge.
La causa è stata rimessa in decisione senza necessità di alcuna istruttoria in quanto definibile in punto di diritto allo stato degli atti.
In sede di decisione va anzitutto sgombrato il campo dall'eccezione di prescrizione sollevata da parte convenuta, la quale veniva fondata sulle seguenti considerazioni.
Poiché oggetto di contestazione è una presunta inadempienza commessa in relazione all'incarico professionale di ricevere l'atto di compravendita 29/11/2010, la prima contestazione, effettuata a mezzo raccomandata del 19 luglio 2021, risulterebbe successiva al termine di prescrizione decennale;
ciò alla luce di quanto stabilito dall'art. 8 della Legge
21 aprile 2023, n. 49 (disposizioni in materia di equo compenso delle prestazioni professionali), pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 104 del 5 maggio 2023, che così recita:
“Il termine di prescrizione per l'esercizio dell'azione di responsabilità professionale decorre dal giorno del compimento della prestazione da parte del professionista'' per cui la prescrizione dovrebbe ritenersi già maturata alla data della prima richiesta.
In realtà l'eccezione è mal posta, atteso che la richiamata normativa non è retroattiva, ma indubbiamente applicabile ai soli rapporti sorti successivamente alla sua entrata in vigore per cui il dies a quo non deve decorrere dall'espletamento della prestazione professionale, ma deve essere ancorato alla manifestazione e/o percezione del danno che ne è derivato.
pagina 7 di 10 Sono invece fondati i rilievi di merito sollevati a contestazione della dedotta responsabilità del professionista.
In particolare, è stato messo correttamente in rilievo che la mancata rilevazione dell'iscrizione ipotecaria del 28.09.1999 contro tal , insistente Parte_3 su una porzione del cespite (l'originario sub 1) acquistato da atteneva Parte_4 ipoteca antecedente alla trascrizione della sentenza dichiarativa dell'usucapione.
Ed infatti, l'oggetto dell'atto di compravendita del 2010 era censito in catasto al foglio 21, particella 346, sub. 13, che derivava a sua volta dalla unione nel 2007 dei sub. 1 e 2, mediante pratica di fusione-ristrutturazione. La parte venditrice, signor aveva CP_2 acquistato in data 10.12.2003, con un unico atto rogato del Notaio da Per_2 Parte_4
l'appartamento censito con il sub. 1 e dai Signor e quello al CP_5 Persona_3 sub.

2. La UR, a sua volta, aveva acquistato la proprietà dell'appartamento: a) per la quota pari a 2/3, con la sentenza di usucapione del Tribunale di Pescara del 15.06.2001, trascritta l'11.07.2001

contro

RI e del Giudice;
b) per la Per_4 Controparte_6 restante quota di 1/3, con l'atto di donazione del 07.01.1988 a rogito del Notaio Per_5 dalla sig.ra . Pertanto, il Notaio si trovava Controparte_7 CP_1 innanzi ad una doppia provenienza in favore della UR: una sentenza di accertamento dell'acquisto a titolo originario trascritta da 9 anni per la quota di 2/3 di proprietà, e un atto di donazione per la residua quota anch'esso ritualmente trascritto da oltre 21 anni.
Del tutto fondato il rilievo che certamente all'epoca dei fatti di causa ogni ulteriore accertamento appariva ultroneo, poiché dottrina e giurisprudenza ritenevano che la normale efficacia retroattiva erga omnes dell'acquisto per usucapione comportasse automaticamente l'estinzione delle iscrizioni e trascrizioni risultanti a nome del precedente proprietario;
con la conseguenza che il notaio rogante la successiva vendita del bene usucapito non era tenuto a verificare l'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli di data anteriore a quella della trascrizione della sentenza di accertamento dell'intervenuta usucapione.
Nel caso in questione, a fronte del titolo di provenienza costituito dalla sentenza del pagina 8 di 10 Tribunale di accertamento dell'usucapione, il Dr. non doveva estendere CP_1 ulteriormente le proprie ricerche.
Dette valutazioni si ricollegano al principio dell'efficacia liberatoria dell'acquisto a titolo originario effettuato per usucapione, per cui lo stesso determina l'estinzione dei diritti reali
(come ipoteche, servitù e pesi) che gravavano sul bene in capo al precedente proprietario.
Questo effetto estintivo è dovuto alla retroattività reale dell'usucapione: l'usucapiente si considera titolare del diritto sin dal momento in cui ha iniziato a possedere la cosa con l'intento di esercitare il diritto reale. Pertanto, i diritti costituiti dal precedente proprietario dopo l'inizio del possesso utile all'usucapione, o comunque gravanti sul bene al momento del perfezionamento dell'usucapione, vengono meno.
Soltanto di recente ( dal 2019 in poi ) si è formato un nuovo orientamento di legittimità che potrebbe portare a diverse valutazioni.
Infatti con sentenza n. 29325 del 13.11.2019 la Corte di Cassazione ha osservato che l'efficacia retroattiva dell'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto comporta l'estinzione delle iscrizioni e trascrizioni a nome del proprietario risultante dai registri immobiliari. Determinandosi, quindi, un acquisto (retroattivo) a titolo originario della proprietà del fondo, con conseguente estinzione delle iscrizioni pregiudizievoli, i creditori ipotecari, titolari di diritto reale (di garanzia) sull'immobile oggetto della domanda di usucapione, devono considerarsi litisconsorti necessari del relativo giudizio. Pertanto, la domanda di usucapione del bene immobile sul quale è iscritta l'ipoteca non può che rivolgersi anche nei confronti del creditore ipotecario, parimenti titolare di un diritto reale risultante dai pubblici registri e opponibile erga omnes.
In altre parole, producendo l'usucapione l'estinzione diretta e contestuale di ogni diritto reale formalmente insistente sul bene, tutti i titolari di relativi diritti (nel caso, non solo il proprietario formale, ma anche il creditore ipotecario) devono essere necessariamente chiamati nel relativo giudizio. pagina 9 di 10 In ogni caso- per quanto qui rileva- allo stato della interpretazione accreditata da giurisprudenza e dottrina all'epoca in cui il notaio operò- gli accertamenti svolti a cura del medesimo risulterebbero del tutto esaustivi.
Per quanto sin qui osservato, la domanda deve essere respinta.
Alla luce della natura interpretativa della vicenda e della infondatezza della eccezione di prescrizione, appare congruo compensare le spese.



P.Q.M.



Rigetta la domanda compensando le spese.
Pescara, 18 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Rossana Villani
pagina 10 di 10