N. R.G. 3392/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giovanni Giampiccolo, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 3392/2021 promossa da:
c.f. ), in liquidazione coatta amministrativa, in persona dei Controparte_1 P.IVA_1 commissari liquidatori, con il patrocinio dell'avv. LUIGI SCIARRINO;

ATTRICE contro
(c.f. ), in persona del sindaco legale rappresentante pro Controparte_2 P.IVA_2 tempore, con il patrocinio dell'avv. LUCIA SIDOTI;

CONVENUTO
OGGETTO: Restituzione;
occupazione senza titolo di immobile

CONCLUSIONI
Per parte attrice:
- Condannare il , in persona dei suoi legali rappresentanti, alla immediata Controparte_2 riconsegna dell'immobile sito nel territorio di , contrada Capraro, esteso complessivamente Ha CP_2 4.73.90 con retrostante pozzo e vasca, immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita 27 settembre 2005 e meglio descritto nella relazione tecnica dell'Arch. ed allegata sotto la Persona_1 lettera “A” al medesimo contratto preliminare. - Condannare il , in persona dei Controparte_2 suoi commissari straordinari, come sopra, al pagamento in favore della attrice a titolo di Parte_1 indennità di occupazione a tutto maggio 2020, della somma di € 513.145,26. = (euro cinquecentotredicimilacentoquarantacinque/26), oltre rivalutazione monetaria ed interessi dal 27 marzo 2006 al saldo o a quella maggiore somma che sarà accertata dal nominando CTU. - Con riferimento ai beni per i quali – stante il perimento – è divenuta impossibile la integrale restituzione, condannare il , in persona dei suoi commissari straordinari, come sopra, a Controparte_2 risarcire il danno derivante dal perimento dei beni medesimi coma sopra descritti stante che il loro perimento discende esclusivamente dal gravissimo inadempimento degli obblighi di custodia e di conservazione gravanti sul Danno pari ad € 796.408,03. = Controparte_2 (eurosettecentonovantaseimilaquattrocentootto/03), oltre rivalutazione ed interessi o a quella pagina 1 di 4 maggiore somma che sarà accertata dal nominando CTU. - Condannare il convenuto, come CP_2 sopra rappresentato, alle spese ed onorari del giudizio, oltre accessori come per legge.
Per parte convenuta:
- Nel merito, rigettare la domanda attrice, in quanto improponibile, inammissibile, infondata e priva di pregio in fatto ed in diritto, prescritta e comunque carente dei presupposti giuridici e fattuali nonché del tutto sfornita di prova , dichiarando che nulla e a nessun titolo deve il alla Controparte_2 cooperativa attrice sia con riguardo alla domanda risarcitoria sia con riguardo alla domanda di condanna a titolo di indennità di occupazione e in ogni caso rigettare e respingere integralmente e in ogni sua parte la domanda, perché prescritta, inammissibile, infondata, generica e priva di prova. - Con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 30.9.2021, la conveniva in Controparte_1 giudizio il al fine di ottenere la riconsegna del fondo rustico sito in agro di , Controparte_2 CP_2 C. da Capraro, di sua proprietà ed illegittimamente occupato dall'ente convenuto, nonché l'indennità di occupazione ed il risarcimento del danno patito per il deterioramento ed il parziale perimento dell'immobile.
Segnatamente, l'attrice esponeva che in data 27.9.2005 le parti stipulavano un contratto preliminare di compravendita immobiliare (repertorio n. 2067) a rogito del Segretario Generale del CP_2
, in forza del quale la prometteva in vendita al il
[...] Controparte_1 Controparte_2 fondo rustico sito nel territorio di C. da Capraro esteso complessivamente ha 4.73.90 con CP_2 entrostante pozzo a vasca. Denunciato al N.C.T. al foglio 52 part.lle 21, 23, 74, 192, 194, 265, 293, 294, 295, 296, 298 e 299, con annessi capannoni industriali estesi mq. 3.605,97, palazzina uffici estesa mq. 90,90 e cabina di trasformazione di energia prefabbricata IPA tipo P25.
In sede contrattuale le parti fissavano il prezzo di acquisto in € 486.740,00 oltre IVA, di cui € 40.000,00 venivano versati dal promissario acquirente a titolo di caparra confirmatoria;
disponevano l'immediato trasferimento del possesso degli immobili promessi in vendita al si Controparte_2 obbligavano alla stipulazione del contratto definitivo entro il 27.3.2006.
Nonostante l'impegno assunto e le sollecitazioni di parte attrice, il non adempiva Controparte_2 l'obbligo di stipulare il contratto definitivo né riconsegnava l'immobile alla Controparte_1
L'attrice, allora, adiva l'autorità giudiziaria per ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ai sensi dell'art. 2932 c.c., ma la sua domanda veniva rigettata in primo e secondo grado di giudizio a causa della nullità del contratto per assenza dell'impegno di spesa e della necessaria copertura finanziaria.
Con atto notificato al Comune di in data 23.4.2021 la dichiarava di CP_2 Controparte_1 rinunciare a proporre impugnazione avverso la sentenza e contestualmente chiedeva la riconsegna dell'immobile, alla quale tuttavia l'ente convenuto non provvedeva. Successivamente, effettuava un sopralluogo sugli immobili constatando lo stato di deterioramento e parziale perimento in cui versavano.
In data 7.1.2022, si costituiva in giudizio il deducendo che, al momento della Controparte_2 scadenza del termine previsto per la stipulazione del contratto definitivo, la cooperativa attrice veniva reimmessa nel possesso degli immobili promessi in vendita e che, pertanto, nulla era dovuto a titolo di indennità di occupazione né di risarcimento del danno, in quanto lo stato di abbandono e deterioramento degli immobili preesisteva alla stessa stipulazione del contratto preliminare. Lamentava, altresì: la violazione del ne bis in idem, essendo il rapporto giuridico tra le parti già stato definito con sentenza passata in giudicato;
la carenza di prova a sostegno della domanda risarcitoria;
la pagina 2 di 4 maturata prescrizione.
La causa veniva istruita con la prova testimoniale ammessa;
all'udienza del 5.5.2025 veniva rimessa in decisione, previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
La domanda è infondata e deve, pertanto, essere rigettata.
Anzitutto, la lamenta la mancata restituzione degli immobili promessi in Controparte_1 vendita e consegnati al giusta contratto preliminare del 27.9.2005. Controparte_2
L'art. 6 di detto contratto stabilisce “Contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto, la cooperativa trasferisce al il possesso degli immobili promessi in vendita […] Si Controparte_2 conviene espressamente che qualora non fosse stipulato, entro il termine indicato all'art. 5) l'atto definitivo di compravendita, il resta obbligato sin da ora alla restituzione degli Controparte_2 immobili a favore dei commissari liquidatori, su semplice richiesta degli stessi”.
Per quanto il negozio disponga espressamente il trasferimento del possesso, è noto che il contratto preliminare ad effetti anticipati non produce l'effetto traslativo, che si determina solo con la stipula del contratto definitivo;
ne consegue che la disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente prima del perfezionamento del contratto definitivo ha natura di detenzione qualificata, esercitata nel proprio interesse, ma alieno nomine, e non di possesso (Cass. n. 4863/2010; n. 13368/2005; n. 9802/2025).
Trattasi, in particolare, di un contratto preliminare collegato ad un contratto di comodato con scadenza fissata al 27.3.2006, termine per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita.
L'ente convenuto ha, quindi, ottenuto la materiale disponibilità degli immobili a titolo di detenzione e ha contestualmente assunto l'obbligo di restituirli su semplice richiesta di parte attrice in caso di mancata stipulazione del contratto definitivo entro la data convenuta. La non Controparte_1 ha, tuttavia, documentato richieste di restituzione antecedenti all'atto dichiaratorio del 23.4.2021, risalente a circa 15 anni dopo la scadenza del contratto preliminare.
Conformi in tal senso anche le dichiarazioni del teste escusso , Dirigente del Testimone_1 [...]
dal 2004 al 2009, che alla domanda “Vero è che, fino a quando sono rimasto a dirigere CP_2 l'Ufficio Tecnico comunale, non ho mai ricevuto alcuna disposizione per procedere alla riconsegna degli immobili alla ?” ha risposto “non ho mai ricevuto disposizioni né di procedere alla Parte_1 consegna né alla riconsegna degli immobili” (cfr. verbale di udienza del 23.4.2024).
La mancata riconsegna dei beni dipende, pertanto, da un comportamento imputabile alla stessa cooperativa attrice, la quale ha maturato il diritto a chiederne la restituzione al momento della scadenza contrattualmente prevista per la stipulazione del contratto definitivo e, ciononostante, ha dapprima agito in due gradi di giudizio ai sensi dell'art. 2932 c.c., così manifestando la sua volontà di ottenere la conclusione coattiva del contratto definitivo, e solo a seguito della doppia soccombenza ha avanzato la sua pretesa restitutoria.
A ciò si aggiunga che non c'è prova che il abbia perdurato nell'occupazione dei Controparte_2 luoghi a seguito della mancata stipulazione del contratto definitivo o che ne abbia acquisito il possesso;
invero, l'ente convenuto non ha realizzato alcuna opera sugli immobili oggetto del preliminare, né ha tenuto comportamenti che ne impedissero la fruizione da parte della Deve, Controparte_1 piuttosto, ritenersi che parte attrice non ha mai perso il possesso degli immobili. Nel periodo di vigenza del contratto preliminare, tale possesso è stato esercitato in via indiretta mediante detenzione del terzo;
a far data dal 27.3.2006, i beni sono rientrati nella sfera di disponibilità di parte attrice, che poteva acquisirne il corpus mediante semplice richiesta o materiale apprensione, ma ha deciso di rimanere inerte. pagina 3 di 4 Alla luce di quanto sopra, deve essere rigettata la domanda della volta ad Controparte_1 ottenere la condanna dell'ente convenuto all'immediata riconsegna dei beni, in quanto gli stessi si trovano già nella disponibilità di parte attrice.
Deve parimenti essere rigettata la domanda di risarcimento del danno per i beni periti o deteriorati di cui non è possibile la restituzione. Invero, a partire dal momento della scadenza del termine per la stipulazione del contratto definitivo, il rischio del perimento o deterioramento dei beni è tornato a gravare in capo alla cooperativa proprietaria degli immobili.
Infine, atteso che non è stata provata alcuna occupazione dei beni ad opera di parte convenuta successiva a quella contrattualmente prevista per il periodo di vigenza del preliminare, deve essere rigettata la domanda di parte attrice volta ad ottenere una somma di denaro a titolo di indennità di occupazione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 3392/2021, disattesa ogni contraria istanza, difesa o eccezione: rigetta le domande della Controparte_1 condanna la in persona dei commissari liquidatori, al pagamento in favore del Controparte_1
delle spese di lite, che liquida in € 19.000,00, oltre a IVA, CPA e spese generali al Controparte_2 15%.
Ragusa, 22/07/2025.
Il Giudice
dott. Giovanni Giampiccolo
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