REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VO
Sezione CIVILE in composizione monocratica nella persona della dr.ssa Laura Serra, in funzione di
Giudice Unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 2486/2024, promossa con atto di citazione
DA
(C.F./P.IVA ) rappresentata e Parte_1 C.F._1
difesa dall'avv.to AMATEIS BE, come da procura allegata all'atto di citazione depositato telematicamente
PARTE ATTRICE
CONTRO
(C.F./P.IVA ), Controparte_1 C.F._2 Pt_2
(C.F./P.IVA ,
[...] C.F._3 Parte_3
(C.F./P.IVA ), rappresentati e difesi dagli avv.ti C.F._4
AC BE e VO TT, come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente

PARTE CONVENUTA
OGGETTO: responsabilità del venditore ex art. 1669 c.c.
CONCLUSIONI: all'udienza tenutasi in data 10.10.2025 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni come di seguito riportate:
Per parte attrice:
Pagina nr. 1 Voglia l'On.le Tribunale di Savona,
Salvis juribus, contrariis rejectis,
Riservato il diritto di ulteriormente produrre e dedurre,
- accertare e dichiarare, che l'immobile sito in Alassio, Via Alessandro Volta 40 accatastato al F 27, particella 165, sub.3 è affetto dai vizi evidenziati nella perizia di
ATP depositata in fascicolo, R.G. 2736/2020 Tribunale di Savona
- accertare e dichiarare che i danti causa dell'esponente hanno compravenduto un immobile oggetto di radicale ristrutturazione affetto da vizi che incidono sul normale utilizzo del bene e per gli effetti dell'art. 1669 cc dichiarare dovuta alla Sig.ra Parte_1 la somma di 20.717,00 oltre IVA o veriore a carico solidale dei convenuti.
Con vittoria di spese del presente giudizio e delle spese legali dell'Accertamento tecnico preventivo, oltre alle spese di CTU pari queste ultime ad € 2.627,08.
Per parte convenuta:
“Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, reiectis adversis, così giudicare:
I) In via principale, rigettare tutte le avverse domande in quanto prescritte, infondate in fatto e in diritto oltreché non provate e, per l'effetto, mandare assolti i conchiudenti da ogni pretesa dell'attrice.
II) Con vittoria di spese, diritti e onorari, compresi oneri previdenziali e fiscali di legge”.
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Pagina nr. 2 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato alla controparte, ha Parte_1 adito il Tribunale di Savona esponendo che:
• con atto stipulato l'8 marzo 2016, ella aveva acquistato l'immobile sito in Alassio, via Volta 40, dai signori e Controparte_1 Parte_2 Parte_3
• A seguito di copiose infiltrazioni verificatesi nell'anno 2020, l'attrice aveva accertato (mediante ctu) che la causa delle stesse era da rinvenirsi nelle opere di rifacimento del tetto, fatte eseguire dai venditori anteriormente alla vendita;

• Infatti, l'immobile compravenduto era stato oggetto di completa ristrutturazione nell'anno 2015, a seguito della quale era stato ricavato, anche mediante cambio di pendenza del tetto, totalmente rifatto, un ulteriore piano abitativo;

Sulla base di tali premesse, l'attrice ha chiesto accertare la responsabilità dei venditori ex art. 1669 c.c., e conseguentemente condannare i convenuti al risarcimento dei danni subiti, pari ai costi per il ripristino dell'immobile e alle spese di CTU sostenute in sede di ATP.
Si sono costituiti i convenuti, che alle avverse argomentazioni hanno replicato:
• In primo luogo, i vizi lamentati erano semplici infiltrazioni che non compromettevano in alcun modo la stabilità e la sicurezza dell'immobile e pertanto non potevano essere qualificati ai sensi dell'art. 1669 c.c. come “rovina o gravi difetti di cose immobili”;
• Sotto altro profilo, essi non potevano essere considerati costruttori venditori, in quanto avevano eseguito soltanto una modesta ristrutturazione dell'unità abitativa, nient'affatto completa o radicale;

• L'attrice era decaduta dalle eventuali ulteriori azioni ex art. 1667 e 1495 c.c.;
• In ogni caso, il diritto della controparte era da considerarsi prescritto, ex art. 1669
c.c., poiché l'azione avrebbe dovuto essere introdotta entro e non oltre un anno dalla denuncia dei vizi che, al più tardi, avrebbe dovuto essere comunicata entro l'anno dal deposito della relazione dell'arch. Invece, l'atto di citazione era stato Per_1 notificato soltanto nel dicembre 2024.
I convenuti hanno concluso per il rigetto delle domande avversarie.
Essendo già stata svolta CTU in sede di ATP nel contraddittorio delle parti, la causa è stata istruita mediante escussione di testimoni. All'esito, è stata rinviata per la
Pagina nr. 3 discussione orale all'udienza del 10.10.2025, ove è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 281 sexies c.p.c.
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La domanda attorea è fondata e deve essere accolta per le ragioni che di seguito si espongono.
1) sull'eccezione di prescrizione
Premettendo che, come verrà oltre meglio specificato, la domanda deve essere qualificata ai sensi dell'art. 1669 c.c., in via preliminare va rigettata la relativa eccezione di prescrizione sollevata dai convenuti.
La norma citata, all'ultimo comma, prevede che “il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia”.
Nel caso di specie, non è contestato che l'attrice abbia tempestivamente denunciato i vizi e ne abbia potuto avere effettiva contezza solo a seguito del deposito dell'ATP, avvenuto pacificamente nell'aprile 2021 (come affermato dalla stessa parte convenuta al punto 14 della comparsa di costituzione).
Da allora, è provato in via documentale che abbia periodicamente Parte_1 trasmesso ai convenuti atti di costituzione in mora, valevoli ad interrompere la prescrizione ai sensi dell'art. 2943 ultimo comma c.c., mediante lettere raccomandate inviate e ricevute da tutti i convenuti, sempre entro l'anno da quella precedente (cfr. diffida anno 2021 doc. 13, diffida anno 2022 doc. 14, diffida anno 2023 doc. 15 e diffida anno 2024 doc. 16), per poi agire in sede giudiziale a dicembre 2024. Risulta pertanto che il termine annuale di prescrizione, sempre correttamente interrotto da parte attrice sino all'introduzione del giudizio, non è spirato.
2) sull'applicazione dell'art. 1669 c.c. in relazione ai vizi contestati
Nel merito, i convenuti contestano in primo luogo che i vizi riscontrati dall'attrice siano sussumibili nell'ambito di applicazione dell'art. 1669 c.c., ritenendo trattarsi di semplici infiltrazioni, inidonee ad incidere sulla stabilità e la sicurezza dell'immobile.
L'argomentazione non può essere condivisa.
Ai sensi dell'ormai granitico orientamento della giurisprudenza di legittimità e di merito, i gravi difetti, che fanno sorgere la responsabilità ai sensi dell'art. 1669 c.c., consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.
Pagina nr. 4 A tal fine, da un lato, rilevano i vizi che, pur non riguardando parti essenziali dell'opera
(e perciò non determinandone la "rovina" od il "pericolo di rovina"), vanno ad incidere su elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata
(quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria), così pregiudicando negativamente ed in modo considerevole il godimento dell'immobile medesimo (Cass. 11740/2003), dall'altro lato, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come quelli relativi all'efficienza dell'impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell'edificio e non sulle singole proprietà dei condomini, quali la copertura del fabbricato (Cass. 18891/2017).
Dando applicazione di tali principi, ormai consolidati, in concreto deve ritenersi che i vizi prospettati dall'attrice, e poi riscontrati in sede di CTU, siano senz'altro da ricomprendere nell'alveo applicativo dell'art. 1669 c.c., in quanto consistenti in
“rilevanti problematiche infiltrative che coinvolgono svariati manufatti che costituiscono l'unità immobiliare, segno di un vizio diffuso di alcuni componenti edilizi”. La CTU ha infatti riscontrato “problemi infiltrativi importanti nel soggiorno al piano quarto”.., il forte degrado della muratura perimetrale di sud ovest, “sia nella parte bassa adiacente allo zoccolino battiscopa sia nella parte alta a ridosso della copertura, con macchie di umidità, rigonfiamenti e distacco/scrostamento dell'intonaco, con presenza di efflorescenze di Sali bianchi”. Uguali degradi sono presenti anche nel lato esterno della muratura e in corrispondenza della bucatura del solaio di pavimento.
Ulteriori fenomeni infiltrativi sono evidenti sulla muratura perimetrale lato nord-ovest, in misura più accentuata nella porzione verso ovest e più lieve verso nord, sulle pareti dell'abbaino e sulla muratura perimetrale lato sud-est. Ed ancora infiltrazioni localizzate sono state rilevate nel bagno al terzo piano in corrispondenza della nicchia all'interno della muratura lato est, nonché problematiche di distacco e rigonfiamento dell'intonaco presente sui parapetti del terrazzo.
La presenza di tali diffusi fenomeni infiltrativi, definiti dalla CTU importanti e significativi e coinvolgenti diversi ambienti dell'unità immobiliare, costituisce con evidenza un ostacolo al normale utilizzo del bene ed è destinata necessariamente a pregiudicarne il godimento.
Ne discende la sussunzione nell'ambito della fattispecie di responsabilità prevista dall'art. 1669 c.c.
Pagina nr. 5 3) sull'applicazione della responsabilità ex art. 1669 c.c. ai venditori
Sotto altro profilo, gli alienanti contestano l'applicabilità dell'invocato regime di responsabilità, deducendo che essi si sono limitati ad una modesta ristrutturazione dell'appartamento ed in ogni caso non sono dotati delle competenze tecniche che consentirebbero di qualificarli come “venditori costruttori”.
Anche tale argomentazione non può essere condivisa.
Secondo il consolidato indirizzo giurisprudenziale, “l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, può essere esercitata, in ragione della sua natura extracontrattuale, non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, ed abbia perciò esercitato un potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, tale da rendergli addebitabile l'evento dannoso” (così
Cass. Sez. 2, 17/04/2013, n. 9370; Cass. Sez. 2, 16/02/2012, n. 2238; Cass. Sez. 2,
29/03/2002, n. 4622).
La responsabilità del venditore, in ordine alle conseguenze dannose dei gravi difetti di costruzione incidenti profondamente sugli elementi essenziali dell'opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione, è configurabile sia quando questi abbia costruito l'immobile e lo abbia poi alienato all'acquirente, sia quando il medesimo venditore abbia incaricato un terzo appaltatore della costruzione del bene prima della sua vendita (arg. da Cass. Sez. 2, 16/02/2006, n.
3406).
Inoltre, va considerato che le Sezioni Unite della Suprema Corte (SS. UU., 27/03/2017,
n. 7756), componendo il contrasto di pronunce esistente sul punto, ha stabilito che l'art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo.
Recependo tali linee interpretative, la Corte di Cassazione ha, più recentemente, affermato espressamente il principio di diritto per cui “l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, di cui all'art. 1669 c.c., può essere esercitata anche
Pagina nr. 6 dall'acquirente nei confronti del venditore che, prima della vendita, abbia fatto eseguire sull'immobile ad un appaltatore, sotto la propria direzione ed il proprio controllo, opere di ristrutturazione edilizia o interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti” (Cass. Sez. 2 -, Sentenza n. 18891 del 28/07/2017).
Dando applicazione di tali principi, nel caso in esame, risulta accertato dalla CTU svolta anteriormente al giudizio, nonché dall'istruttoria orale in corso di causa che: i) i venditori, in epoca anteriore all'alienazione, nell'anno 2015 (fine lavori in data
9.11.2015) avevano commissionato una importante ristrutturazione edilizia con recupero a fini abitativi del sottotetto esistente;
ii) a differenza di quanto sostenuto dai convenuti, nell'ambito di tali lavori il tetto era stato integralmente demolito e rifatto, come affermato concordemente dai testimoni escussi;
iii) essi si erano avvalsi di un
Direttore Lavori dai medesimi nominato, che si interfacciava con l'impresa appaltatrice e seguiva i lavori nell'interesse dei committenti, come dallo stesso confermato in sede di escussione testimoniale.
Alla luce di questi dati, i convenuti sono chiamati a rispondere dei danni subiti dall'attrice ai sensi dell'art. 1669 c.c., sia in quanto all'interno dell'immobile è avvenuta una opera di rifacimento invasiva, mediante la quale è stato recuperato un piano abitativo e modificata la pendenza del tetto, demolito e poi rifatto;
sia poiché essi hanno assunto la veste di committenti ed hanno seguito l'esecuzione delle opere mediante un direttore lavori all'uopo incaricato ed avente le competenze tecniche necessarie ad ingerire e orientare il lavoro dell'appaltatrice.
4) sulla riconducibilità causale dei danni lamentati dall'attrice ai lavori effettuati dai venditori
Qualificata, dunque, la responsabilità dei convenuti ex art. 1669 c.c., deve rilevarsi che l'attrice ha idoneamente dimostrato la riconducibilità causale di tutte le infiltrazioni verificatesi nell'appartamento ai lavori svolti dagli alienanti nell'anno 2015. Infatti, dalla CTU svolta in sede di ATP, è emerso che gli importanti fenomeni infiltrativi riscontrati dipendono eziologicamente da tre distinte cause: una prima, consistente in un vizio nella copertura, e precisamente nella sigillatura delle converse che coinvolge tutti i punti di raccordo e i compluvi presenti sulla stessa ed in particolare in corrispondenza dell'abbaino, del raccordo tra la falda principale e la falda del tetto del bagno esterno e dei due camini;
una seconda (cagionante il degrado delle murature del terrazzo) consistente nell'assenza di risvolto dell'impermeabilizzazione sulle pareti perimetrali;

Pagina nr. 7 una terza, individuata nella rottura dell'intonaco esterno nello spigolo della finestra lato nord.
Tutti i vizi rilevati derivano inequivocabilmente dall'esecuzione dei lavori di ristrutturazione non a regola d'arte.
5) sul quantum risarcitorio
Ne discende il diritto dell'attrice di ottenere il risarcimento dei danni subiti, all'interno dell'appartamento acquistato, commisurati ai costi necessari per effettuare le opere di ripristino dell'appartamento (analiticamente descritte dalla CTU), quantificati congruamente in sede di ATP in euro 25.551,74, importo comprensivo di IVA, di cui
22.468,74 euro quale corrispettivo delle opere, 366 e 277 euro per l'occupazione del suolo pubblico, 2.440,00 euro per spese tecniche e di coordinamento sicurezza.
Pertanto, i convenuti devono essere condannati a pagare, in solido tra loro, in favore dell'attrice, la somma di euro 25.551,74. Sulla somma capitale così determinata, all'evidenza debito di valore in quanto posta risarcitoria, in base ai pacifici principi generali vanno conteggiati:
- rivalutazione monetaria, dal momento del deposito dell'accertamento peritale (aprile
2021), data in cui è stato stimato il danno, al saldo;

- gli interessi compensativi al tasso legale per la ritardata corresponsione dell'equivalente pecuniario del danno dalla data del deposito dell'accertamento peritale alla data della presente sentenza, posto che, nelle obbligazioni di valore, il debitore è in mora dal momento della produzione dell'evento di danno. Peraltro, avuto riguardo ai principi enunciati dalla sentenza n. 1712/1995 delle SS.UU. della Corte di Cassazione, al fine di evitare un lucro ingiustificato per il creditore, e per meglio rispettare la funzione compensativa dell'interesse legale riconosciuto sulla somma rivalutata, gli interessi devono essere calcolati non sulla somma rivalutata (o espressa in moneta attuale) al momento della liquidazione, né sulla somma originaria, ma debbono essere computati sulla somma originaria che via via si incrementa, a partire dal livello iniziale fino a quello finale, nei singoli periodi trascorsi;

- interessi legali dalla presente pronuncia al saldo effettivo.
6) sulle spese processuali
Le spese processuali seguono la soccombenza e pertanto vengono poste a carico di parte convenuta, liquidate in dispositivo in base ai parametri indicati dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa, della modesta complessità delle questioni giuridiche
Pagina nr. 8 trattate, dell'attività difensiva in concreto svolta e dunque facendo applicazione degli importi previsti dallo scaglione di riferimento sia per la fase di istruzione preventiva, sia per le fasi di esame, introduttiva, istruttoria, decisionale del presente giudizio, ridotte del
30% (tenuto conto che non si è svolta istruttoria, che la fase decisionale è stata circoscritta nella discussione orale, che l'atto introduttivo riprendeva quello già redatto in sede di atp).
L'attrice ha altresì diritto al rimborso delle spese di ATP dalla medesima anticipate, pari ad euro 2.627,08 (documentate sub doc. 8 e 9 fascicolo attoreo), che per orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità non costituiscono posta risarcitoria ma spese processuali.


P.Q.M.

il Tribunale di Savona, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
1) Accertata la responsabilità dei convenuti ai sensi dell'art. 1669 c.c., condanna e a pagare, in solido tra Controparte_1 Parte_2 Parte_3 loro, in favore di , l'importo di euro 25.551,74 oltre Parte_1 rivalutazione monetaria ed interessi legali come specificati in parte motiva;

2) Condanna i convenuti, in solido tra loro, a rimborsare in favore dell'attrice le spese di ctu, sostenute all'esito dell'ATP, pari ad euro 2.627,08;
3) condanna i convenuti, in solido tra loro, a pagare in favore dell'attrice le spese processuali che liquida in € 545,00 per esborsi, ed in € 5.190,00 per compensi, oltre al 15% dei compensi per rimborso forfettario spese generali, I.V.A. (se non recuperabile in virtù del regime fiscale della parte) e C.P.A.
Sentenza per legge esecutiva.
Savona, 20/10/2025 Il Giudice
Dr.ssa Laura Serra
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