REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Applicato
Dott.ssa Maria Luisa De Rosa, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 757/2022 promossa da:
(C.F. ), nata a [...] il [...] rappresentata Parte_1 C.F._1
e difesa dALAvv. Silvio Garofalo domicilio digitale eletto ALindirizzo PEC
con studio in Avellino, alla via Tagliamento n. 50; Email_1
- attrice - CONTRO
(C.F. , in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore p.t. rappresentato e difeso dALAvv. Pasquale Rossi, Controparte_2 elettivamente domiciliato in Avellino alla via Serafino Soldi n. 38;
- convenuto - Oggetto: Risarcimento danni da infiltrazioni.
Per parte attrice (come da memoria conclusionale del 08.10.2025): «Voglia il giudice adito accogliere le domande risarcitorie dell'attrice in conformità alla CTU depositata in atti e, per lo effetto, liquidare il danno per il ripristino del locale autorimessa dell'attrice in conformità alla spesa indicata dal CTU a carico del convenuto ed il danno per l'eliminazione delle CP_1 cause delle infiltrazioni dalla parete cd. di controterra in conformità alla spesa CP_3 indicata dal CTU a carico del convenuto, nonché liquidare il danno da mancato CP_1 utilizzo del locale autorimessa in giustizia ed equità come esposto in premessa. Vittoria di spese con attribuzione.». Per parte convenuta (come da note di trattazione scritta del 30.09.2025): «l'adito Giudice voglia rigettare la domanda in quanto infondata in fatto e diritto. Con vittoria di spese, onorario, rimborso del 15%, oltre accessori».
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione ritualmente notificato, la sig.ra conveniva in giudizio il Parte_1 vellino, per sentirlo condannare al risarcimento di Controparte_4 tutti i danni, patrimoniali e non, subiti dalla propria unità immobiliare ad uso autorimessa a causa di copiose infiltrazioni d'acqua originatesi, a suo dire, dal solaio in vetro-mattoni sovrastante il locale. L'attrice lamentava gravi danni strutturali, il completo inutilizzo del bene e un conseguente deprezzamento economico, fondando la propria domanda sulla responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. in capo al quale custode delle CP_1 parti comuni. Si costituiva in giudizio il convenuto, il quale contestava integralmente la CP_1 domanda, chiedendone il rigetto. In via pregiudiziale, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, sostenendo che le infiltrazioni provenissero da un'area (marciapiede pubblico) e da un manufatto (lucernario in vetro-cemento) non condominiali. In particolare, il convenuto deduceva che il lucernario fosse di proprietà e servizio esclusivo dell'unità immobiliare dell'attrice e che, in ogni caso, la responsabilità per i danni derivanti dal marciapiede sovrastante fosse da attribuire al , proprietario e gestore Controparte_5 dell'area pubblica. Eccepiva, inoltre, la prescrizione dell'azione risarcitoria. La causa veniva istruita mediante l'espletamento di una Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU), affidata ALNG. , al fine di accertare lo stato dei luoghi, la natura e la causa Parte_2 delle infiltrazioni, i danni conseguenti e le opere necessarie per il ripristino. L'NG. , ALesito delle indagini, individuava una duplice causa dei fenomeni infiltrativi: Parte_2 una prima causa veniva identificata nella perdita di tenuta idrica del lucernario in vetromattoni, dovuta alla vetustà dei materiali e alle sollecitazioni dinamiche del transito pedonale sul soprastante marciapiede pubblico;
una seconda causa veniva ricondotta a fenomeni infiltrativi di acque telluriche attraverso il muro controterra del locale garage, qualificato dal CTU come parte strutturale e, quindi, come comune dell'edificio condominiale. All'esito, le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea merita accoglimento solo in parte, per le ragioni di seguito esposte. Il presente giudizio trae fondamento dALaccertamento della responsabilità per i danni da infiltrazioni lamentati dALattrice nel proprio locale autorimessa. A tal fine, risultano dirimenti le conclusioni rassegnate dal CTU, NG. , nella sua dettagliata relazione, le Parte_2 cui risultanze, basate su un'analisi approfondita dello stato dei luoghi e sorrette da coerenti argomentazioni tecniche, sono pienamente condivisibili e vengono fatte proprie da questo Tribunale. In particolare, la presente controversia impone di affrontare distintamente le due cause di danno accertate in sede di CTU, data la loro differente natura e la conseguente diversa disciplina giuridica applicabile in punto di individuazione dei soggetti responsabili e di ripartizione degli oneri. Occorre, quindi, stabilire il regime di responsabilità per i danni derivanti dal lucernario, che funge da copertura a una proprietà esclusiva, ma è inserito in un'area pubblica, e per quelli originati dal muro controterra, quale parte comune dell'edificio. La CTU ha accertato che le infiltrazioni lamentate dALattrice derivano, in parte, dalla "perdita della tenuta idrica" del riquadro in vetromattoni (lucernario) e della sua struttura di sostegno – quale muro controterra, parte comune dell'edificio - causata dal "superamento della vita utile (invecchiamento naturale) dei giunti e/o reticolo armato" e dai "ciclici e continui cimenti dinamici indotti dai pedoni su di esso transitanti". In presenza di una simile conformazione, la giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito i criteri per l'imputazione della responsabilità e la ripartizione delle spese. Muovendo da un'interpretazione consolidata, si è affermato che, qualora un cortile o un viale di accesso a un edificio condominiale funga anche da copertura per locali sotterranei di proprietà esclusiva, non si applicano i criteri di cui ALart. 1126 c.c. (lastrici solari ad uso esclusivo), bensì, in via analogica, quelli previsti dALart. 1125 c.c. Più precipuamente, sebbene con riferimento a un caso di risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionato da lastrico solare, la Corte di cassazione (n. 16625 del 20/12/2019, Presidente Pasquale D'Ascola, Estensore Antonio Scarpa) ha affermato che “l'obbligo del di CP_1 concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni [cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune a tutti i condomini] è correlato ALaccertamento in concreto di tale funzione di copertura dell'intero edificio o della parte di esso cui il bene serve in quanto superficie terminale del fabbricato. Se, [come accertato nel caso in esame], la terrazza a livello sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva, costituendo un autonomo corpo di fabbrica rispetto ALedificio condominiale, l'inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del , da quantificare secondo il criterio di CP_1 imputazione previsto dALart. 1126 cod. civ., discende dal difetto della funzione di copertura e protezione dell'edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione”. Ancora, in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso ALedificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dALart. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dALart. 1123, secondo comma, c.c. (Cass. n. 18006 del 23/06/2021 Tale principio, basato sulla regola ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio, distingue tra le spese per la pavimentazione, a carico di chi ne ha l'uso (in questo caso, il , Controparte_5 quale proprietario della strada e del marciapiede aperto al pubblico transito), e le spese per la manutenzione e ricostruzione della struttura sottostante, che vanno sostenute in parti eguali dal proprietario del piano superiore e da quello del piano inferiore (Cass. n. 18006/2021 cit.). Nel caso di specie, il lucernario è un elemento strutturale che funge da copertura per il garage dell'attrice e, al contempo, da piano di calpestio per il marciapiede pubblico. La sua funzione non è di copertura dell'edificio condominiale nel suo complesso, ma solo di una singola unità immobiliare. Pertanto, il convenuto è estraneo ALobbligo di custodia e CP_1 manutenzione di tale manufatto. La responsabilità per i danni da esso derivanti e le spese per la sua riparazione devono essere ripartite tra il proprietario del locale sottostante (l'attrice) e il soggetto che ne utilizza la superficie come piano di calpestio (il ), il quale Controparte_5 non è parte del presente giudizio. Ne consegue che la domanda proposta dALattrice nei confronti del per la parte CP_1 relativa ai danni e alle opere connesse al lucernario, deve essere rigettata. Diversa è la conclusione per quanto attiene ai fenomeni infiltrativi originati dal muro controterra. La CTU ha inequivocabilmente qualificato tale manufatto come parte strutturale dell'edificio condominiale, con "funzione di sostenere il terreno e, quindi, la spinta delle terre generata dal solido stradale" e di sopportare le sollecitazioni derivanti dalla sovrastante struttura del palazzo. Trattandosi di un muro maestro, esso rientra a pieno titolo tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c. La giurisprudenza è costante nell'affermare che il muro perimetrale è comune, perché dà sagoma ALedificio, ne assicura la fruibilità abitativa e la conservazione rispetto agli agenti atmosferici, anche ove privo di funzione portante (Cass. n. 1128 del 10/05/2018). In qualità di custode delle parti comuni, il risponde dei danni da queste cagionati CP_1 ai singoli condomini o a terzi ai sensi dell'art. 2051 c.c. Tale responsabilità ha carattere oggettivo e sorge per il solo fatto della sussistenza del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, a prescindere dalla condotta del custode. Per liberarsi, il custode deve fornire la prova del caso fortuito, inteso come un evento imprevedibile e inevitabile, esterno alla sua sfera di controllo, che può essere costituito anche dal fatto del terzo o dello stesso danneggiato. Nel caso di specie, la causa delle infiltrazioni è stata individuata dal CTU nel "superamento della vita utile del presidio idraulico deputato alla impermeabilizzazione" del muro o nella sua "inesistenza vera e propria". Tale circostanza, riconducibile a un difetto di manutenzione, non integra gli estremi del caso fortuito, ma rappresenta l'espressione tipica della responsabilità del custode per la conservazione della cosa comune. L'eccezione del convenuto, relativa alla condotta colposa dell'attrice che non avrebbe tempestivamente segnalato il danno, è infondata. Dagli atti emerge che l'attrice ha più volte sollecitato un intervento, e in ogni caso, la responsabilità ex art. 2051 c.c. prescinde da una specifica segnalazione, essendo l'obbligo di manutenzione e controllo delle parti comuni un dovere primario dell'amministrazione condominiale. Pertanto, il deve essere dichiarato responsabile per i danni cagionati CP_1 ALautorimessa dell'attrice dalle infiltrazioni provenienti dal muro controterra. Sulla base della distinzione delle responsabilità si procedere alla quantificazione dei danni risarcibili. Il CTU ha quantificato i lavori di ripristino ALinterno del locale garage, necessari a rimediare ai danni causati dalle infiltrazioni provenienti dalla parete controterra (rimozione intonaco, risanamento, finiture), in € 6.930,72 oltre IVA. Tale importo, congruo e dettagliatamente motivato, deve essere posto a carico del convenuto. CP_1
Pertanto, il in persona dell'amministratore p.t., va Controparte_4 condannato al pagamento in favore di , a titolo di risarcimento del danno, della Parte_1 somma di € 6.930,72 oltre IVA. Gli importi liquidati a titolo di risarcimento costituiscono debito di valore. Pertanto, la somma complessiva deve essere rivalutata secondo gli indici ISTAT dalla data della domanda giudiziale sino alla pubblicazione della presente sentenza. Sulla somma così rivalutata sono dovuti gli interessi legali dalla data della presente sentenza fino al saldo effettivo (Cass. n. 13840 del 17/05/2024). Va precisato che, sebbene l'attrice abbia diritto al risarcimento del danno subito nella sua proprietà esclusiva, in qualità di condomina sarà tenuta a contribuire, secondo i propri millesimi, alle spese che il Condominio dovrà sostenere per la riparazione della parte comune (la parete controterra), in applicazione del principio secondo cui il condomino danneggiato non è esonerato dALobbligo di contribuire alle spese per la riparazione delle parti comuni (Cass. n. 14511 del 28/05/2019; conf. Cass. n. 20546 del 21/07/2025). Invece, i costi per la riparazione della causa delle infiltrazioni provenienti dal lucernario, quantificati dal CTU in € 3.037,04 oltre IVA, non possono essere addebitati al per CP_1 le argomentazioni testè declinate. L'attrice ha richiesto il risarcimento del danno morale ed esistenziale. Tale domanda non può trovare accoglimento. La risarcibilità del danno non patrimoniale, al di fuori delle ipotesi di reato, è ammessa solo in caso di lesione grave di diritti inviolabili della persona, costituzionalmente garantiti. Nel caso di specie, l'attrice non ha allegato né provato un pregiudizio di tale natura, limitandosi a lamentare i disagi connessi al danneggiamento del bene immobile, che trovano ristoro nel risarcimento del danno patrimoniale. In considerazione dell'esito del giudizio, che vede un accoglimento solo parziale della domanda attorea, sussistono giusti motivi per una compensazione parziale delle spese di lite nella misura della metà. La restante metà, liquidata come in dispositivo, segue la soccombenza e va posta a carico del convenuto. Le spese della Consulenza CP_1
Tecnica d'Ufficio, essendo state necessarie per accertare entrambe le cause di danno, una a carico del convenuto e l'altra no, devono essere poste definitivamente a carico di entrambe le parti in egual misura (50% a carico dell'attrice e 50% a carico del convenuto).



P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino nella persona del Giudice Applicato, Dott.ssa Maria Luisa De Rosa definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti del Parte_1
Controparte_1 ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede: Accerta e dichiara la responsabilità esclusiva del Controparte_6
, per i danni cagionati ALunità immobiliare dell'attrice dalle infiltrazioni provenienti
[...] dalla parete controterra comune. Per l'effetto, condanna il convenuto, in persona dell'amministratore p.t., a pagare CP_1 in favore di la somma di € 6.930,72, oltre IVA come per legge a titolo di Parte_1 risarcimento del danno, oltre rivalutazione monetaria secondo indici ISTAT dalla data della domanda alla data della presente sentenza, e oltre interessi legali sulla somma rivalutata dalla data della sentenza al saldo. Rigetta la domanda di risarcimento per i danni derivanti dal solaio in vetro-mattoni (lucernario). Rigetta la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale. Liquida le spese di lite in € 1.800,00 e le compensa per la metà tra le parti, conseguentemente condanna il convenuto a rifondere ALattrice la somma di € CP_1
900,00 per compensi, oltre rimborso forfettario per spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge. Pone le spese della Consulenza Tecnica d'Ufficio, come liquidate in corso di causa, definitivamente a carico di parte attrice e di parte convenuta nella misura del 50% ciascuna. Così deciso in data 1 dicembre 2025.
Il Giudice applicato Dott.ssa Maria Luisa De Rosa