REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale di Lecce
Prima Sezione Civile in funzione di Giudice di Appello, in composizione monocratica nella persona del Giudice, Dott.
GI TA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8764/2022 R.G.A.C., trattenuta in decisione all'udienza del 20 novembre 2025 ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., con sostituzione dell'udienza mediante note scritte ex art. 127 ter c.p.c., vertente
TRA
, nato ad [...] il [...] (C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dell'Avv. Anna D'Amelio (C.F. ), elettivamente C.F._2 domiciliato presso il di lei studio in Gricignano di Aversa (NA) alla via Marconi n. 31
Appellante
E
con sede legale in Castrignano del Controparte_1
Capo Contrada Masseria Li Turchi (C.F. ), in persona del suo Amministratore Pro – P.IVA_1 tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti ) e Parte_2 CodiceFiscale_3
( ), elettivamente domiciliato presso il loro studio in Parte_3 C.F._4
Tricase alla Via Dei Pellai 124 (p.e.c.: ; Email_1
Appellato
Conclusioni
Per l'appellante:
Voglia l'Ecc.ma Corte :
1) ritenere fondati i motivi esposti e per l'effetto, dichiarare nulla e/o inesistente la sentenza n.
7493122 del 06/09/2022, pubblicata in data 11/10/2022 e notificata in data 17.10.2022, emessa dal Giudice di Pace di Lecce 53/2022, nella parte in cui riconosce esistente il credito del
1 rideterminandolo nell'importo di Euro Controparte_1
949,00* oltre interessi;

2) Condannare, in ogni caso, il convenuto al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, con attribuzione”.
Per l'appellato:
“Piaccia all'Ill.mo TRIBUNALE di LECCE, contrariis reiectis, così provvedere: a) rigettare
l'appello così come proposto dal Sig. perché infondato in fatto ed in diritto, per le Parte_1 considerazioni di cui in narrativa;
c) confermare in toto la sentenza n.7493/22 resa dal Giudice di Pacse di Lecce, con condanna della appellante al pagamento delle spese e competenze di lite,da distrarsi a favore dei sottoscritti procuratori”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
I)
Con atto di citazione ritualmente notificato il 14 novembre 2022, ha Parte_1 proposto appello avverso la sentenza n. 7493/22 resa dal Giudice di pace di Lecce del 6 settembre
2022, pubblicata in data 11 ottobre 2022 e notificata in data 17 ottobre 2022, con la quale, pur essendo stata accolta l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 907/2021 reso in favore del
, con sede legale in Castrignano del Controparte_1
Capo Contrada Masseria Li Turchi – originariamente portante la somma di euro 1.440 a titolo di oneri condominiali per gli anni dal 2014 al 2019 relativi all'appartamento n. 217, settimana 26, codice 10, tipologia B1, come da bilancio consuntivo 2018 e preventivo 2019 – era stata disposta la sua condanna al pagamento della minor somma di euro 949, oltre accessori e spese legali¹.
Il Giudice di pace, in estrema sintesi, superate le eccezioni in punto di competenza territoriale ed improcedibilità della domanda, ha ritenuto che l'opponente fosse tenuto al pagamento degli oneri condominiali nella misura sopra indicata in ragione della avvenuta sottoscrizione di un contratto preliminare in seno al quale era stato espressamente previsto l'onere da parte sua di sopportare i costi di gestione della cosa comune, dovendo di contro escludersi la sussistenza dell'obbligazione per gli anni 2018 e 2019 in ragione della intervenuta risoluzione del contratto.
A fondamento del gravame, ha posto tre motivi: Parte_1
2 a) l'insussistenza della titolarità del a richiedere nei suoi confronti il pagamento CP_1 degli oneri condominiali in ragione della vigenza dell'obbligazione nei soli confronti della parte promittente alienante, la Controparte_2
b) l'omessa valutazione e il rigetto implicito dell'eccezione di incompetenza territoriale sollevata;

c) la sua carenza di legittimazione passiva in ordine alle obbligazioni dedotte, in ragione della sua dichiarata carenza di proprietà del bene, stante la mancata redazione del contratto definitivo;

d) l'improcedibilità della domanda, stante il mancato avvio del necessario procedimento di mediazione.
Si è costituito il appellato, invocando il rigetto del gravame in ragione della CP_1 sua rilevata infondatezza.
L'appellato, in particolare, ha sostenuto:
a) che la questione circa l'incompetenza era stata risolta e rigettata con ordinanza del 18 febbraio 2022, avente natura di sentenza, non impugnata e comunque da qualificare infondata in ragione della allocazione del Condominio;

b) tardiva era da considerare l'eccezione di improponibilità giacché sollevata dopo la prima udienza, sì come rilevato dal Giudice di prime cure;

c) corretta era da ritenere la sentenza in punto di sussistenza dell'obbligazione di versamento della quota condominiale, quantificata in euro 230 annui, stante specifica indicazione di essa nel contratto preliminare sottoscritto, contenente specifica previsione in tal senso anche prima del trasferimento definitivo della proprietà.
Dopo una serie di rinvii, con proprio decreto del 23 ottobre 2025, il Giudice designato dal
Presidente del Tribunale – giusta provvedimenti n. 141 del 14 ottobre 2025 e n. 148 del 21 ottobre
2025 resi ai sensi dell'art. 3 D.L. 117/2025, convertito nella Legge 3 ottobre 2025, n. 148 – ha fissato l'udienza del 13 novembre 2025 per la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., sostituendola con note ex art. 127 ter c.p.c. e fissando termine perentorio per il deposito di memorie illustrative.
Le parti hanno depositato memorie conclusive e note di udienza.
II)
In ossequio al principio della ragione più liquida, deve essere preso in esame il motivo di gravame relativo al denunciato difetto di titolarità ad esigere l'adempimento dell'obbligazione al pagamento degli oneri condominiali da parte del a fronte della qualità dello CP_1 Parte_1
3 di promissario acquirente del bene – evidentemente pure immesso nel suo possesso – alla luce della specifica previsione in tal senso contenuta nel contratto preliminare sottoscritto con la società promittente alienante.
Il motivo si profila fondato in ragione della applicazione del dettato dell'art. 1372 c.c., norma che come è noto prevede che “Il contratto ha forza di legge tra le parti…. Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge”.
Si tratta di cristallizzazione vincolante del brocardo “res inter alios acta, tertio neque nocet, neque prodest”.
Orbene, nel caso in esame è stata allegata copia del contratto preliminare stipulato il 21 settembre 2013 tra lo e la società proprietaria dell'immobile, con il quale la Parte_1 CP_2
“si obbligava(va) a vendere e l'acquirente ad acquistare presso il complesso Messapia Hotel
[...]
e Resort la proprietà della quota indivisa di diritto reale e di godimento turnario” individuata come da calenderio perpetuo allegato.
Il contratto preliminare espressamente prevedava l'onere per il promissatrio acquirente di provvedere al versamento della somma di euro 230 annui a titolo di spese di manutenzione.
È allora del tutto evidente che l'adempimento dell'obbligazione non poteva essere preteso che dalla società contraente.
Né sussiste alcun atto sottoscritto tra la parte promittente alienante, la parte promissaria acquirente ed il nascente condominio circa l'assunzione della predetta obbligazione e la possbilità che ad esigerne il pagamento fosse quest'ultimo nei confronti dello . Parte_1
A fronte della incontestata mancanza di acquisizione della qualità di (com)propretario da parte dell'opponente, nessun obbligo in oridne al versamento delle quote il Condomio avrebbe potuto azionare nei suoi confronti.
Ne discende – assorbiti tutti gli ulteriori profili di doglianza – la fondatezza dell'appello e l'annullamento della sentenza di condanna impugnata.
Le spese seguono la soccombenza per entrambi i gradi di giudizio e vengono liquidate come da dispositivo, con riferimento a quanto indicato nei DD.MM. 55/2014 e 147/202022, causa del valore compreso nel range che va ino ad € 5.200, parametro minimo, distrazione.

P.Q.M.

il Tribunale di Lecce, Prima Sezione Civile, in funzione di Giudice di Appello, in composizione monocratica nella persona del Giudice, Dott. GI TA, definitivamente decidendo sull'impugnazione proposta con atto di citazione notificato il 14 novembre 2022 fa SS
4 avverso la sentenza n. 7493122 resa dal Giudice di pace di Lecce del 6 settembre 2022, Parte_1 pubblicata in data 11 ottobre 2022 e notificata in data 17 ottobre 2022, così dispone:

1. accoglie l'appello, annulla la sentenza gravata e rigetta le richieste avanzate dal con sede legale in Castrignano Controparte_1 del Capo Contrada Masseria Li Turchi nei confronti di;
Parte_1

2. condanna il con sede legale in Controparte_1
Castrignano del Capo Contrada Masseria Li Turchi al pagamento delle spese processuali in favore di , che liquida per il primo grado in € 98 per spese vive e in Parte_1
€ 633 per compensi, e per il secondo grado in € 91,50 per spese vive e in € 1.278 per compensi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dell'Avv. Anna D'Amelio.
21 novembre 2025
Il Giudice
Dott. GI TA
5 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Questo il dispositivo
“1) Accoglie l'opposizione e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo opposto;
2) Ridetermina il credito del in Euro 949,00 oltre interessi legali dalla data della domanda Controparte_1 monitoria al soddisfo”; 3) Condanna a rivalere il Parte_1 Controparte_1 di 2/3 delle competenze del giudizio che liquida in euro 933,33 oltre spese generali, IVA e CPA se dovute
[...] con distrazione dell'Avv. e del Dott. dichiaratisi procuratori antistatari”. Parte_2 Parte_3