N. R.G. 25228/2024 TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO TREDICESIMA CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 25228/2024 Ex art .127 bis cpc tra
Parte_1
ATTORE/I e
Controparte_1
CONVENUTO/I

***
Oggi 23 dicembre 2025 ad ore 10,30 innanzi alla dott.ssa Sabrina Bocconcello, sono comparsi: Per Pt_1
l'avv. SPAGNUOLI GIAMPAOLO oggi sostituito dall'avv. Grillo e Per
[...] Controparte_1
l'avv. CONTINI MI
[...] Il Giudice
-in conformità all'art. 196 duodecies disp att cpc per le udienze da remoto prende atto della dichiarazione d'identità dei procuratori delle parti. I procuratori delle parti dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza. Su invito del Giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza e a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del Giudice in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza
Il Giudice avverte che:
- la registrazione dell'udienza è vietata,
- in caso di malfunzionamenti, di scollegamenti involontari il Giudice tenterà il ripristino del collegamento tramite i recapiti inviati via e-mail o depositati in consolle e, ove non possibile, il giudice dovrà rinviare l'udienza, facendo dare comunicazione alle parti del verbale d'udienza contenente il disposto rinvio;


I procuratori delle parti si riportano agli atti Il Giudice Dato atto, si riserva in camera di consiglio;
le parti concordano di essere esentate dalla presenza al momento della lettura.
Su invito del Giudice i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente
In esito alla camera di consiglio, il Giudice ad ore 19,00 dà lettura della sentenza mediante deposito.
Il Giudice
Dott.ssa Sabrina Bocconcello

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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sabrina Bocconcello ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 25228/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. SPAGNUOLI GIAMPAOLO, Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in PIAZZA GUARDI 11 MILANO presso il difensore avv. SPAGNUOLI GIAMPAOLO
ATTORE/I
Contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. CONTINI Controparte_1 P.IVA_1
MI elettivamente domiciliato in via della liberazione 20068 CH EO presso il difensore avv. CONTINI MI
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
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SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU., con la sentenza n. 642 del
16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att.
c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente controversia è stata introdotta da con atto di citazione, regolarmente notificato il Parte_1
3.7.2024,con il quale ha convenuto in giudizio il sito in Opera alla via NZ 2 , per sentire Controparte_1
accogliere le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare la nullità o, in subordine, l'annullabilità della delibera assembleare del 29 gennaio 2024, nella sua interezza e per tutti i punti previsti dall'ordine del giorno, in quanto contraria al regolamento condominiale contrattuale ed assunta in violazione delle normative in materia condominiale previste dal c.c. e per l'errata situazione patrimoniale redatta dall'amministratore e per l'effetto ordinare la costituzione di 5 distinti condomini in aggiunta al supercondominio, con nomina di ciascun nuovo condominio di differente amministratore e convocare una nuova assemblea – tanto per il RC di via
Don NZ 2 che per il – ai fini dell'approvazione della corretta situazione patrimoniale al CP_2
30.6.2023, risultante dal presente giudizio. Nel merito, in via subordinata: per tutti i motivi esposti in narrativa,
accertare e dichiarare la nullità o, in subordine, l'annullabilità della delibera assembleare del 29 gennaio 2024,
relativamente a tutti i punti dell'ordine del giorno avente rilevanza contabile-economica ovvero i puti 1), 2), 5), 6),
in quanto assunta in violazione delle normative in materia condominiale previste dal c.c. e per l'errata situazione patrimoniale redatta dall'amministratore, e per l'effetto convocare una nuova assemblea ai fini dell'approvazione della corretta situazione patrimoniale al 30.6.2023 risultante da presente giudizio…..
pagina 3 di 8 Si costituiva in giudizio il convenuto chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “- Controparte_1
IN VIA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE Per le motivazioni in atti accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza di controparte dal diritto di impugnare ex art. 1137 c.c. la delibera impugnata col libello introduttivo e per l'effetto respingere le domande tutte ivi dispiegate avverso il convenuto. SEMPRE IN VIA CP_2
PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE Accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o improcedibilità, ex art. 1337 c.c.,
della domanda relativa alla costituzione di 5 distinti condomini in aggiunta al RC con nomina di differente amministratore e convocazione di nuova assemblea – tanto per il che per il Controparte_1
Condominio E. NEL MERITO - premesso ogni opportuno accertamento, con ogni opportuna statuizione,
rigettare in ogni caso tutte le domande di controparte in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi tutti esposti. IN OGNI CASO con vittoria di spese, compensi d'avvocato, nonché rimborso spese forfetario 15%,
Cassa Avvocati ed IVA nonché dei costi e degli onorari di mediazione come quantificati ovvero da liquidarsi in via equitativa tenuto conto delle tariffe applicabili..
Depositate le memorie ex art. 171 ter c.p.c., in esito all'udienza di prima comparizione delle parti, con ordinanza del 27.1.2025, la causa – ritenuta matura per la decisione- veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.
All'udienza del 14.10.2025 le parti precisavano le conclusioni e all'esito della discussione orale, la causa all'udienza odierna viene decisa con la presenta sentenza.
Preliminarmente si dà atto che essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi negativamente in data 4.6.2024, la condizione di procedibilità prevista dalla legge può considerarsi assolta.
Nel merito parte attrice, proprietaria di un bene immobile presso l'edificio E del convenuto, ha Controparte_1
dedotto l'illegittimità della delibera 29.1.2024 sul presupposto :
- Di vizi formali di costituzione per la violazione dell'art 5 e 7 del regolamento contrattuale che prevede la nomina di un amministratore per ogni edificio di cui è composto il RC nonché dei consultori che lo devono coadiuvare
- Vizi sostanziali per violazione dell'art. 1130 bis cc in assenza del conto patrimoniale, del riepilogo finanziario e della specifica analitica del compenso, nonché uno sbilancio di €.30083,71.
Il RC eccepisce:
pagina 4 di 8 - La decadenza dall'impugnazione per aver tardivamente instaurato con la notifica del 3.7.2024 dell'atto di citazione il giudizio ordinario in esito alla proposizione della mediazione in data 26.3.2024
- La insussistenza dei vizi di convocazione atteso il dettato dell'art. 72 disp att c.c. e quindi della sola applicabilità degli art. 66 e 67 disp att c.c. in tema di convocazione e costituzione dell'assemblea
- La insussistenza dei vizi sostanziali in relazione alla tenuta della contabilità.
Va preliminarmente rilevato che trattandosi di impugnativa di delibera assembleare che riguarda esclusivamente motivi di annullabilità della stessa, è dirimente la statuizione in merito alla dedotta tardività atteso che la eventuale fondatezza della domanda comporta l'assorbimento di ogni ulteriore domanda svolta dalle parti .
Dalla documentazione in atti è risultato provato che:
parte attrice ha ricevuto il verbale dell'assemblea del 29.1.2024 in data 1.3.2024 (doc 2 attore)
parte attrice ha promosso la mediazione il cui primo incontro originariamente fissato per il 23.4.24 (cfr. doc. 3) si
è tenuto il 6.5.2024 (doc. 11 parte convenuta)
In assenza di accordo, all'incontro del 4.6.2024 è stato formato verbale negativo di mediazione (doc 5 attore)
la notificazione dell'atto introduttivo è stata effettuata in data 3.7.2024
Atteso che la condizione di procedibilità ex art. 5, comma 4, D. Lgs 28/2010 si è avverata con la redazione del verbale negativo del 4.6.2024, da tale data inizia a decorre nuovo termine decadenziale ex art. 1137 c.c. di giorni 30 .
Va quindi rilevata la tempestività del presente giudizio e conseguentemente va disattesa l'eccezione di tardività.
Quanto alla dedotta contrarietà al regolamento contrattuale della convocazione e costituzione della assemblea del 29.1.2024, si rileva quanto segue.
Parte attrice lamenta la illegittimità della delibera del quo per essere stati convocati tutti i condomini in violazione del disposto dell'art. 5 e 7 del regolamento del RC che prevede la convocazione degli amministratori di ogni singolo edificio di cui è composto il supercondominio (peraltro mai nominati) unitamente ai consultori
Il si difende assumendo la regolare convocazione di tutti i condomini facenti parte del Controparte_1
RC.
Dalla documentazione risulta provato e comunque è pacifico che pagina 5 di 8 Il ha un regolamento contrattuale Controparte_1
All'art 5 del regolamento è previsto che “ l'assemblea della comunione è costituita dagli amministratori dei singoli
stabili in condominio, assistiti da due consultori per ogni singolo condominio. Essa deve essere convocata
almeno una volta all'anno dall'amministratore in carica della comunione per l'esame e l'approvazione del
rendiconto e del preventivo per l'esercizio successivo, nonché delle altre questioni che eventualmente saranno
da esaminare. La convocazione deve essere fatta con lettera raccomandata da inviarsi almeno cinque giorni
liberi prima. L'assemblea decide validamente con l'intervento ed il voto favorevole di almeno tre degli
amministratori dei singoli stabili per quanto concerne l'ordinaria amministrazione e di almeno quattro degli
amministratori dei singoli stabili per quanto concerne la straordinaria amministrazione e le eventuali innovazioni.
L'esercizio finanziario si chiude annualmente il trenta giugno”.
L'art. 7 sulla Ripartizione delle Spese prevede che “L'assemblea degli amministratori dei condominii si riunirà per
approvare il consuntivo dell'anno precedente e il preventivo della gestione successiva e quant'altro del caso,
entro il giorno 1 dicembre di ogni anno”
All'assemblea del 29.1.2024 sono stati invitati tutti i condomini facenti parte tutta la compagine di tutti e 5 gli edifici di cui è composto il RC .
Come noto l'art. 67 disp att c.c. stabilisce al comma 3 “Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio…..”
Il successivo art. 72 disp att c.c. stabilisce che “I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.”
Consegue che l'art.5 del regolamento contrattuale del RC che prevede che “l'assemblea della
comunione è costituita dagli amministratori dei singoli stabili in condominio, assistiti da due consultori per ogni
singolo condominio” deve ritenersi nullo perché viola il disposto dell'art. 72 disp.att. c.c. nella parte in cui non prevede la nomina del rappresentante per ogni edificio di cui è composto il RC, nomina che deve avvenire – stante il tenore della norma - esclusivamente mediante manifestazione di volontà espressa dai pagina 6 di 8 condomini di ogni singolo edificio per il tramite di idonea assemblea del condominio.
Fermo quanto sopra, va detto che come noto “I beni ed i servizi che sono comuni non soltanto ad un singolo edificio, ma all'intero complesso immobiliare composto da più condomìni, devono essere gestiti attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari, l'assemblea dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c. (per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell'amministratore) e dall'amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato2 (Cass. n.
1366 del 2023; n. 40857 del 2021; Cass. n. 2279 del 2019; Cass. n. 19558 del 2013; Cass. n. 5172 del 2001).
Ed ancora “Alle assemblee del supercondominio partecipano, dunque, tutti i condòmini, o i loro rappresentanti nelle materie di cui al citato art. 67, comma 3, c.c. e le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle deliberazioni, le quali sono immediatamente obbligatorie per gli stessi condòmini, si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto ed al valore dell'intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni
aventi quella o quelle parti comuni in discussione, avendo riguardo sotto il profilo dell'elemento personale al numero dei contitolari (da convocare personalmente o tramite il rappresentante designato) e sotto il profilo reale al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio” (ove si tratti di assemblea dei rappresentanti, nella vigenza dell'art. 67,
comma 3, c.c.). Cass.

5.1.2024 n. 2406)
Occorre quindi verificare se l'assemblea del 29.1.2024 ha avuto ad oggetto delibere inerenti la gestione ordinaria per il quale di applicherebbe l'art. 67 disp att c.c. Comma 3 o inerenti la gestione straordinaria per la quale sarebbe necessaria la partecipazione di tutti i condomini del RC , secondo le disposizioni di cui all'art. 1136 c.c..
Va rilevato che rientrano nella gestione ordinaria tutte quelle attività normali e ricorrenti durante l'anno necessarie per garantire il corretto funzionamento del condominio e dei servizi in essi ricompresi. Rientrano,
invece, nella gestione straordinaria, tutte quelle attività che vengono eseguite una tantum e che comportano un notevole esborso di spesa (Cass.Civ.Sez.II, n.20136 del 17.08.17).
Per quanto sopra, nel caso in esame, da una semplice lettura dell'ordine del giorno dell'assemblea del
29.1.2024 (doc 1 di parte attrice) emerge che gli argomenti all'odg su cui era chiamata a deliberare l'assemblea del concerneva la gestione ordinaria dello stesso ovvero l'apporvazione del consuntivo e Controparte_1
pagina 7 di 8 preventivo di esercizio, la nomina dell'amministratore, la nomina dei consiglieri i ratei .
Con la conseguenza che per quanto riguarda i punti all'ordine del giorno della assemblea del 29.1.2024 inerenti la trattazione della gestione ordinaria del , la assemblea non era validamente costituita atteso Controparte_1
che non risulta siano stati convocati i rappresentanti dei condominii ai sensi dell'art. 67, comma 3, disp. Att. C.c.
La delibera quindi va annullata per vizio di convocazione.
Con assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione sollevata nel presente giudizio, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014; Cass. n. 12002 del
28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008).
Quanto alle spese legali, tenuto conto dell'esito del presente giudizio le spese, e le competenze dello stesso e della procedura di mediazione vanno poste a favore dell'attore ed a del convenuto, CP_3 Controparte_1
secondo il principio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c. e le stesse, determinata sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, n. 140 e del valore della domanda, vengono liquidate come in dispositivo, ma stante la complessità della materia trattata vengono ridotte a metà.
Sentenza esecutiva ex lege .


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano definitivamente pronunciando sul ricorso di cui in epigrafe, ogni altra istanza ed eccezione disattesa:
- annulla la delibera resa dal convenuto in data 29.1.2024 per le motivazioni di cui in Controparte_1
narrativa.
- condanna il RC convenuto a rifondere le spese di lite a favore dell'attore che liquida in Euro
150,00 per esborsi ed Euro 3.150,00 per compensi anche di mediazione , oltre rimborso forfettario per spese generali oltre I.V.A. se e in quanto dovuta e C.P.A. come per legge, che pone a favore degli avvocati antistatari .
Sentenza esecutiva per legge.
Così deciso in Milano, 23 dicembre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Sabrina Bocconcello
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