n. 6625/2024 r.g.a.c.
Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano

Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore
Alinante, ha deliberato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 6625/2024 RGAC e vertente
TRA

elettivamente domiciliata in Portici alla Via Libertà 80 presso l'avv. Parte_1
IC EL, dal quale è rappresentato e difeso come da procura allegata telematicamente all'atto di citazione
ATTRICE
E
, elettivamente domiciliato in Torre del Greco alla Via Roma 62 presso Controparte_1
l'avv. Franco Maglione, dal quale è rappresentato e difeso come da procura allegata telematicamente alla comparsa di risposta pagina 1 di 9 CONVENUTO

Oggetto: Risarcimento danni da infiltrazioni
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata e va accolta, per quanto di ragione. ha convenuto nel presente giudizio chiedendo di Parte_1 Controparte_1
dichiarare il convenuto responsabile di infiltrazioni d'acqua verificatesi nell'agosto 2022 nell'appartamento di proprietà dell'attrice sito in Portici alla Via Libertà 80 piano 1° int.
6, adibito a studio legale, provenienti dal soprastante immobile di proprietà – e CP_1
condannare il convenuto a risarcire i danni subiti dall'attrice, da liquidare come danno emergente in € 2.612,89 (una volta detratto quanto già versato da e dal CP_1
che amministra il fabbricato in cui si trovano gli immobili), come spese CP_2
processuali dell'accertamento tecnico preventivo svoltosi prima del presente giudizio in
€ 2.160, come parcella del CTU dell'Atp in € 3.157,10, come spese per compenso al
CTP in € 1.100, come lucro cessante per non aver potuto l'attrice disporre dell'immobile per l'attività professionale di studio legale e dietologo/nutrizionista in € 13.500, con vittoria delle spese di lite con distrazione;
si è costituito il convenuto chiedendo di rigettare la domanda perché inammissibile, improcedibile ed infondata;
nel corso della istruttoria sono stati escussi i testi , e;
ora la Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3
causa va decisa.
La parte convenuta non contesta che effettivamente nell'agosto 2022 l'acqua proveniente dall'immobile si sia infiltrata nell'immobile e lo abbia CP_1 Pt_1
danneggiato, ma adduce una serie di argomenti per dimostrare di non essere tenuta a pagare nulla, in questa sese, a titolo di risarcimento.
L'attrice fonda la sua domanda di risarcimento sulla relazione del CTU nominato nel corso del procedimento di accertamento tecnico preventivo svoltosi, prima che iniziasse pagina 2 di 9 il presente giudizio, dinanzi a questo Tribunale col n. 26243/2022 – relazione dalla quale risulta un danno emergente complessivo di € 13.222,89. Da tale somma vanno detratti €
6000, versati dal convenuto con bonifico bancario del 1/11/2022, ed altri € 5.420 CP_1
riconosciuti (e poi pagati) da quale assicuratrice del Controparte_3
in Portici, Via della Libertà 80, con “atto di accertamento di danno” del CP_2
21/12/2022, per un totale di € 11.420 (un atto di accertamento del quale comunque
, ad esso estraneo, non può avvalersi per ridurre l'entità del risarcimento dovuto); CP_1
poiché però nello “atto di accertamento di danno” si legge che “dell'importo totale stimato € 810,00 rappresenta il supplemento d'indennità, quale differenza tra il danno a nuovo e quello allo stato”, questa è una voce di danno suppletiva non considerata dal
CTU dell'Atp, e conseguentemente non andrebbe detratta da quanto calcolato da quest'ultima; pertanto, in definitiva, secondo parte attrice il convenuto dovrebbe ancora pagare, a titolo di danno emergente, € (13.222,89 – 11.420 + 810) = 2.612,89.
Nella comparsa di risposta della parte convenuta si sostiene che, nel valutare il danno subito dall'attrice, si dovrebbe considerare che l'attrice, prima di concedere in locazione il proprio immobile per attività professionali (avvocato e biologo nutrizionista) avrebbe dovuto essere autorizzato dal Comune di Portici, e poi variare la categoria castale del bene da A10 (civile abitazione) in A2 o A3. Poiché non risulta che per adibire l'immobile, che si trova indiscutibilmente in un edificio residenziale, a studi professionali, siano stati eseguiti lavori che richiedessero il permesso a costruire,
l'attrice avrebbe dovuto presentare una scia, ma non sembra averlo fatto;
però, per tale ragione il Comune di Portici dovrebbe irrogare sanzioni pecuniarie nei confronti di ma il contratto con cui è stato locato quell'immobile resterebbe valido. Parte_1
Per quanto concerne la difforme classificazione catastale, accertata dal CTU dell'Atp
(“effettivamente l'immobile del convenuto, sebbene acquistato nello stato di fatto attuale, non risulta catastalmente conforme e non risulta la variazione regolarizzata presso gli uffici comunali”), l'art. 29.1bis L. 52/1985 stabilisce che: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o pagina 3 di 9 lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia' esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo' essere sostituita da un'attestazione di conformita' rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei registri immobiliari.”; ma il contratto di locazione non trasferisce, non costituisce e non scioglie diritti reali, per cui non è nullo se i dati castali non corrispondono allo stato di fatto.
Sempre in comparsa di risposta, il convenuto evidenzia che “la sig. ha inteso Pt_1
citare il solo comparente, e non anche il , innanzi a codesto Tribunale, al CP_2
fine di ottenere una integrazione del risarcimento … che, se fondato … dovrebbe essere solo in parte assolto dal sig. …”; non considera, parte convenuta, che se Controparte_1
il fosse corresponsabile dei danni subiti dall'attrice, si applicherebbe l'art. CP_2
2055.1 cc per il quale “Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.”, per cui comunque l'attrice avrebbe potuto agire nei confronti di uno dei due corresponsabili, l'odierno convenuto. Va comunque segnalato che secondo il CTU dell'Atp “Le cause dei danni riscontrati sono le infiltrazioni di acqua che sicuramente provenivano dall'impianto di scarico dell'appartamento superiore.”, ossia sembrerebbe solo la parte di tubazione non condominiale bensì di proprietà esclusiva (a prescindere dalla scelta CP_1
dell'assicuratrice del Condominio di indennizzare parzialmente il danno).
Parte convenuta, in comparsa di risposta, sostiene che la relazione del CTU dell'Atp sia
“dequalificata” perché il CTP del resistente aveva comunicato di non poter partecipare all'accesso nel giorno fissato, ma la CTU non aveva considerato tale impedimento ed aveva proceduto comunque;
a parte il fatto che la “dequalificazione “ non è una pagina 4 di 9 categoria del diritto processuale, non è documentato che il CTP di VO avesse subito quel giorno un impedimento assoluto alle operazioni peritali: si sa solo che aveva chiesto di rinviare l'accesso, e rientrava nel potere discrezionale del CTU stabilire se accogliere o meno tale richiesta – posto, come detto, che un impedimento assoluto non era stato provato.
Nel determinare l'entità del risarcimento dovuto a il CTU dell'Atp ha incluso Pt_1
l'IVA, ma il convenuto contesta che l'attrice avrebbe dovuto provare, e non lo ha fatto, di avere pagato tale imposta;
e sostiene che comunque su lavori edilizi di riparazione si applica l'aliquota IVA agevolata del 10%, e non quella del 10% calcolata dal CTU dell'Atp. Come affermato da Cass. 22580/2022: “In tema di danno patrimoniale il risarcimento si estende, in linea di principio, anche agli oneri accessori e conseguenziali, con l'effetto che la liquidazione determinata in base alle spese da affrontare per riparare un bene strumentale all'esercizio dell'attività d'impresa comprende anche l'iva, anche se la riparazione non sia ancora avvenuta;
diversamente tale estensione non spetta allorché il danneggiato, per l'attività svolta, abbia diritto al rimborso o alla detrazione dell'Iva versata per tale riparazione.”; pertanto, anche in caso di risarcimento del danno all'immobile, l'IVA è dovuta sui costi di riparazione. E' invece vero che l'art.

7.1 L. 488/1999 stabilisce: “… sono soggette all'imposta sul valore aggiunto con l'aliquota del 10 per cento: “le prestazioni aventi per oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio”, …; pertanto, la somma di € 2.346,36 inserita dal CTU
a titolo di Iva si dimezza, passando da € 2.346,36 ad € 1.173,18.
Ancora, in comparsa di risposta si legge che da parte del CTU dell'Atp “la valutazione dei mobili danneggiati, siccome effettuata dal consulente, è alquanto esagerata, basta guardare la foto dei mobili stessi allegata alla relazione, e comunque è voce certamente aleatoria che andrebbe, comunque, sottoposta agli obblighi di cui all'art. 2697 c.c.”; la
CTU dell'Atp ha stimato a corpo in € 1.500 i beni mobili danneggiati indicati dal CTP dell'attrice nelle sue osservazioni alla relazione, sulla base delle fotografie in atti;
trattandosi di scaffalatura in legno nel vano ripostiglio, scrivania con due cassetti, due pagina 5 di 9 stampanti ed un pc portatile fulminato, lampadario nelle due stanze, libreria, si ritiene che la stima a corpo sia adeguata, dato che da sola una libreria usata può valere anche €
700.
In definitiva, il danno emergente da liquidare è pari ad € (2.612,89 – 1.173,18 =)
1.439,71.
Il danno da lucro cessante richiesto dall'attrice risulterebbe provato secondo parte attrice da tre documenti tutti denominati “Contratto di locazione di natura transitoria di porzione di unità immobiliare” aventi ad oggetto ciascuno una camera dell'immobile tutti per la durata di mesi 18 con decorrenza dal 1/9/2022, per un canone Pt_1
mensile di € 250. Rispettivamente con , ed . Testimone_2 Testimone_3 Testimone_1
I tre soggetti indicati come conduttori nei contratti sono stati escussi come testimoni nel presente processo, ed hanno riferito quanto segue. : “ADR Indifferente. Testimone_1
ADR Nel corso dell'anno 2022 mi misi d'accordo con la signora per Parte_1
utilizzare un locale sito in Portici alla Via Libertà 80, primo piano, per iniziare la mia attività di nutrizionista. Il 1°/8/2022 firmammo un contratto di locazione temporanea per
18 mesi Il 1°/9/2022 avrei dovuto iniziare l'attività; avevo già installato in loco la scrivanie, le sedie, la mia attrezzatura. Quel giorno giunsi allo studio perché avevo già degli appuntamenti fissati, e trovai l'immobile allagato. ADR L'appartamento si componeva di 4 o 5 stanze, a me ne era assegnata una. Quel giorno, c'era acqua a terra in tutto l'appartamento; l'acqua scendeva da sopra, nel ripostiglio dell'appartamento al primo piano, e poi si allargava. Avvertii la proprietaria. Poiché si prospettavano tempi lunghi per riparare l'appartamento, cercai un'altra sistemazione;
attualmente lavoro a
Roma. ADR Il contratto di locazione prevedeva 250 euro al mese, ma non l'ho mai pagato.”. : “ADR Indifferente. ADR Nel 2022, ad agosto, mi accordai Testimone_2
con la signora per prendere in locazione ad uso studio di avvocato una Parte_1
stanza nell'immobile sito in Portici alla Via Libertà 80 piano 1° ; immobile composto da un corridoio con tre stanze sulla sinistra, e tre sulla destra, in tutto sei stanze compreso il bagno, e poi c'è una vano ripostiglio. ADR All'epoca collaboravo con la collega avv.
pagina 6 di 9 , la quale aveva anche lei preso in locazione una stanza in quell'immobile. La Tes_3
signora alla fine di agosto (27 o 28, credo) mi avvisò che non si sarebbe Pt_1
potuto applicare la locazione perché c'era stata una grossa infiltrazione d'acqua, che aveva rovinato l'immobile. Entrai poco dopo in quell'immobile, c'erano due dita d'acqua a terra;
si rovinarono anche un vecchio computer ed una vecchia stampante che avevo poggiato su una scaffalatura a terra. Solo a gennaio di quest'anno, ossia adesso, sono riuscito ad entrare in quello studio;
nel frattempo ho lavorato un po' a casa, un po' presso un collega che mi ha ospitato. ADR Il canone previsto dal contratto del 2022 era di euro 250 al mese;
a causa degli eventi, non ho versato nulla. ADR L'acqua proveniva dall'appartamento soprastante. La mia stanza, l'ultima a destra, di fronte a quella de dr.
, era la più interessata dalle infiltrazioni;
il soffitto grondava acqua.” Tes_1 Tes_3
“ADR Indifferente. ADR A inizio agosto 2022 firmai con la signora
[...] [...]
un contratto per prendere in locazione una stanza nell'immobile della signora Pt_1
in Portici alla Via Libertà 80 piano primo, per la mia attività di avvocato. ADR Anche un mio collega, l'avv. avrebbe dovuto prendere una stanza lì, e anche un medico Tes_2
(dietologo o nutrizionista). ADR a fine agosto mi recai lì per portare arredi, prendere misure, e trovai l'immobile allagato, le stanze inagibili, soffitti bagnati, intonaco a terra, cassette elettriche bruciate;
nella stanza che avrebbe dovuto fungere da archivio i mobili erano danneggiati;
l'acqua era molta, almeno tre dita a terra. A quel punto rescissi il contratto, e poi ho trovato posto a Napoli, con un costo maggiore e disagio (risiedo a
Portici). Il canone previsto era 250 euro, non ho mai versato nulla, neanche un acconto.
Il contratto era di 18 mesi.”. I documenti prodotti, secondo parte convenuta, non proverebbero nulla, perché i contratti non furono registrati, e perché il contratto di natura transitoria può essere stipulato solo per uso abitativo. I contratti in questione però risultano stipulati tutti l'1/8/2022, per cui quando si verificò
l'evento che rese impossibile lo svolgersi del rapporto, non erano nemmeno decorsi i 30 giorni entro i quali registrare i contratti: pertanto, il danno si ripete impedì ai rapporti di svolgersi, essendosi verificato quando ancora i rapporti contrattuali non potevano essere pagina 7 di 9 divenuti nulli. Quanto all'uso transitorio, premesso che nei contratti in questione non è specificato l'uso dell'immobile per studio professionale, e che quindi formalmente erano validi – anche a voler considerare che erano invece per uso studio professionale, non per questo erano nulli, ma solo relativamente simulati, con conseguenze sulla durata dei rapporti: restavano però validi. Ciò detto, occorsero 10 mesi a parte attrice, dal novembre 2022 al settembre 2023 per ottenere che il CTU dell'Atp ispezionasse l'immobile, e da quel momento sarebbero potuti partire i lavori di ripristino, stimabili ragionevolmente in due mesi di durata (il CTU dell'Atp infatti non affermò che si dovesse attendere altro tempo per procedere al ripristino); dopodiché si possono stimare ulteriori 3 mesi perché l'attrice riuscisse a locare nuovamente l'immobile (non doveva essere un tempo troppo lungo, visto che l'attrice era riuscita a trovare tre conduttori contemporaneamente agli inizi di agosto 2022): quindi, considerato che già nel settembre 2022 avrebbe potuto depositare il ricorso per Atp, sono 15 mesi di Pt_1
inutilizzabilità imputabili al convenuto, moltiplicati per un canone complessivo di €
750, totale € 11.250 dovuti per lucro cessante. Sulle due somme sono dovuti rivalutazione ed interessi: per il danno emergente, dal 1/9/2025; per il lucro cessante, dalla scadenza di ciascun canone oerso a partire da novembre 2022.
Le spese dell'Atp e del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo (le spese di Atp sono dovute sia perché i pagamenti di e non CP_3 CP_1
furono comunque idonei a risarcire integralmente il danno emergente subito da , CP_1
sia perché l'atto di accertamento tra l'attrice e è del dicembre 2022, quindi CP_3
successivo all'espletamento dell'Atp).


PQM


pagina 8 di 9 Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore
Alinante, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 6625/2024 tra: Parte_1
attrice; VO salvatore, convenuto;
così provvede:
[...]
1) Condanna il convenuto a pagare all'attrice, a titolo di risarcimento del danno emergente, la somma di € 1.439,71; oltre rivalutazione secondo indici Istat dal
1/9/2022 alla pronuncia;
oltre interessi legali sulla somma via via annualmente rivalutata dal 1/9/2022 alla pronuncia;
oltre interessi legali sulla somma definitivamente rivalutata dalla pronuncia al soddisfo;

2) Condanna il convenuto a pagare all'attrice, a titolo di risarcimento del lucro cessante, la somma di € 11.250; oltre rivalutazione secondo indici Istat su ciascuna somma mensilmente maturata di € 750 a partire dal 30/11/2022 sino al 29/2/2024; oltre interessi legali su ciascuna somma mensilmente maturata con le scadenze come sopra;
oltre interessi legali sulla somma complessivamente rivalutata dal 29/2/2024 al soddisfo;

3) Condanna il convenuto a rimborsare all'attrice le spese del procedimento di accertamento tecnico preventivo, che si liquidano in € 2.160;
4) Condanna il convenuto a rimborsare all'attrice ogni somma che questa proverà di aver pagato al CTU dell'Atp in base ai decreti di liquidazione in etti;

5) Condanna il convenuto a rimborsare all'attrice le spese per la consulenza tecnica di parte, che si liquidano in € 1.100;
6) Condanna il convenuto a rimborsare all'attrice le spese del giudizio, che liquida in € 264 per esborsi ed € 5077 per compenso, oltre spese generali, Iva e Cpa.
Così deciso in Portici in data 30/11/2025 Il giudice unico pagina 9 di 9