REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
II SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del Giudice AR ET BA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 9860 dell'anno 2021 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi promossa
DA
, nato a [...] il [...], c.f. , Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Fabio Lo Verso;
parte ricorrente
CONTRO
Controparte_1
TRA VIALE VIA SCOBAR
[...] Parte_2
N.45, VIA PLATEN N. 23, c.f. , rappresentato e difeso dall'Avv. P.IVA_1
IS PP;
parte resistente
OGGETTO: responsabilità da cose in custodia.
CONCLUSIONI: come in atti.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., depositato il 13.7.2021, ha Parte_1 convenuto in giudizio il , Controparte_1 sito in tra viale Regione Siciliana n. 2629, via Scobar n. 45 e via Platen 23, e CP_1 dopo avere allegato:
a. di essere proprietario, unitamente alla coniuge , di alcune unità Parte_3 immobiliari (box) site all'interno del complesso condominiale convenuto, e in particolare: del magazzino al piano scantinato con ingresso dalla rampa di accesso della via Holm civ. nn. 52-54, di mq. 314 circa, identificato catastalmente al foglio 49, part.lla 1972 sub. 98; del magazzino al piano
1 seminterrato con ingresso dalla via Adolfo Holm nn. 52-54, di mq. 138, in catasto al foglio 49, particella 1972 sub 86; del limitrofo magazzino al piano seminterrato con ingresso dalla via Adolfo Holm n. 52, di mq. 156 circa, con accesso dalla rampa che si diparte dal civico n. 52-54, in catasto al foglio 49, particella 1972 sub. 78;
b. che detti magazzini sono sovrastati dal cortile-campo da gioco in utilizzo esclusivo e di proprietà del convenuto, come indicato nel rogito in CP_1
NO del 31.7.1969, rep.40071, racc. 26253, con il quale era Persona_1 stato sostanzialmente riservato al detto condominio un diritto di superficie, alienando separatamente la proprietà dei piani cantinati;

c. che a causa delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal cortile/campo da gioco - negli anni oggetto solo di sporadiche e insufficienti interventi di manutenzione - nei propri magazzini si era verificato il distacco dell'intonaco e il crollo di calciacci con conseguente estremo pericolo nel loro utilizzo;

d. di aver già affrontato la spesa di euro 1.980,00 per eseguire delle riparazioni nelle parti ammalorate del tetto di uno dei magazzini;

e. che con nota del 25.2.2021 aveva chiesto invano all'amministratore del di procedere con urgenza ad effettuare i lavori di riparazione e CP_1 ripristino del tetto dei propri magazzini, nonché di intervenire al fine di eliminare le cause delle infiltrazioni strutturali che hanno determinato gli allagamenti ed i danni;
ha dedotto la responsabilità di parte convenuta ex art. 2051 c.c. per i danni patiti nei propri immobili, ed ha conseguentemente chiesto:
I) “Ordinare al ''Condominio , odierno resistente, in Controparte_2
persona del suo amm.re pro tempore, di eseguire le opere di ripristino, impermeabilizzazione e riparazione del cortile-campo da gioco, con annesse aiuole, muretti, lucernari e canali di scolo nella parte in cui sovrastano i magazzini di piano scantinato di proprietà del ricorrente, nonché il corridoio di accesso, e ciò secondo le indicazioni che verranno fornite dal Tribunale, anche
a seguito di apposita C.T.U.
II) Ordinare al convenuto di procedere alle riparazioni dei tetti e delle CP_1 mura e di ogni altra parte ammalorata dei magazzini di proprietà del sig. Pt_1
, nonché del corridoio di accesso, indicati in narrativa, secondo le
[...] indicazioni che darà il Tribunale, anche a seguito di apposita C.T.U.
2 III) Condannare il convenuto a rimborsare all'odierno ricorrente la CP_1 somma di € 1.980,00 oltre interessi dal 24/02/21 sino al soddisfo.
IV) (in subordine) Disporre la ripartizione delle spese necessarie alle riparazioni, ivi comprese le spese di progettazione e di esecuzione, secondo i criteri di ripartizione indicati in ricorso o altro criterio stabilito dal Tribunale.
V) Autorizzare sin d'ora il sig. , odierno ricorrente, ad eseguire le Parte_1 opere necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni, anche su proprietà condominiale e di parte convenuta, disponendo il diritto di rivalsa dello stesso per tutte le somme che lo stesso andrà a sostenere per l'esecuzione di opere, secondo le indicazioni del nominato C.T.U.”
2. Con comparsa di costituzione dell'11.2.2022, il convenuto si è CP_1 costituito in giudizio, al fine di eccepire la propria carenza di legittimazione passiva in ordine all'azione proposta nei suoi confronti e di contestare nel merito le domande spiegate da parte ricorrente.
In particolare, dopo aver dedotto:
a. che la causa delle infiltrazioni lamentate dal ricorrente va individuata nello stato di conservazione - dovuto a vetustà - della guaina impermeabilizzante posta a protezione del cantinato e sottostante alla pavimentazione del cd. campo giochi, nonché ad erronee pendenze-realizzate ab origine e a insufficienza del sistema di scarico;

b. di non essere titolare passivo ex art. 2051 c.c. di un obbligo di custodia e di non essere proprietario di nessuno dei manufatti deteriorati e da ripristinare o riparare;

c. che le opere di manutenzione straordinaria relative alla guaina sottostante la pavimentazione del campo giochi e alle strutture portanti in cemento armato sono di pertinenza dei proprietari del corpo box-magazzini sottostante;

d che “la situazione proprietaria” del complesso condominiale è stata delineata contrattualmente nell'atto del 19.12.1968 in NO (rep.40071, Persona_1 racc.26253), trascritto il 2.1.1969 ai nn.100/79, che costituisce il primo atto di compravendita del complesso con il quale vennero costituiti i singoli condomini ed il supercondominio, e con cui la società si era riservata la proprietà Pt_4 del corpo, oggi box-magazzini, inizialmente progettato quale sala
3 cinematografica e del relativo solaio di copertura, che costituisce il piano di calpestio del campo da gioco;
ha chiesto il rigetto della domanda principale, in ragione della non applicabilità nei suoi confronti dell'art. 2051 c.c., non ritenendosi proprietario o superficiario del cd.
“cortile-campo di gioco”, né custode obbligato alla riparazione e alla manutenzione delle strutture danneggiate;
della domanda subordinata, non potendo trovare nella specie applicazione l'art. 1226 c.c..
3. All'udienza del 21.2.2022, ritenute incompatibili le difese svolte dalle parti con un'istruzione sommaria, è stato disposto il mutamento del rito;
quindi, concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 c.p.c., la causa è stata istruita in via documentale e disponendo c.t.u. affidata all'ing. , al fine di: Testimone_1 descrivere lo stato dei luoghi;
di accertare la natura e le cause dei fenomeni infiltrativi lamentati dal ricorrente e i danni conseguenti nell'immobile di sua proprietà; di indicare le opere necessarie per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni e dei danni verificatisi con quantificazione dei relativi costi;
di accertare la congruità della fattura 6/2021 relativa ai lavori fatti eseguire dal ricorrente.
Infine, all'udienza del 17.9.2025, la causa è stata posta in decisione, concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
4. Per questioni logiche ancor prima che giuridiche, appare necessario innanzitutto soffermarsi sull'esito delle verifiche tecniche demandate all'ausiliario in ordine alle condizioni degli immobili di parte ricorrente e delle cause che ne hanno determinato l'ammaloramento, per poi, sulla base di ciò, procedere alla disamina dell'eccezione di difetto di legittimazione passiva proposta dal CP_1 convenuto.
Va premesso, che gli accertamenti tecnici esperiti dal C.T.U. (e non le valutazioni giuridiche che di certo non competono all'ausiliario) si ritengono condivisibili, perché eseguiti seconda rigorosa metodologia tecnico scientifica e non si ritengono scalfiti dai rilievi dei CTP cui l'ausiliario ha dato compiuta risposta.
Nella propria relazione, identificati i beni immobili di parte ricorrente, oggetto di causa, il C.T.U., circa le condizioni degli stessi e le causa delle infiltrazioni lamentate in ricorso, ha rilevato che: “Allo stato attuale si riscontrano notevoli fenomeni di umidità causa le copiose infiltrazioni di acqua piovana proveniente dal solaio soprastante.
4 Le infiltrazioni d'acqua piovana penetrando da “punti deboli” presenti lungo i punti di contatto del piazzale soprastante degradano i muri corrodendo prima la pittura esterna e successivamente l'intonaco, portando al loro sfarinamento e sfoliamento. Insinuandosi sotto lo strato di intonaco, l'acqua, aggredisce le armature della struttura: ben visibile il deterioramento dei travetti e dei ferri di armatura.
(…) La copertura degli ambienti appena descritti costituisce, per la maggiore estensione, il piano di calpestio del cortile/campo da gioco a cui afferiscono i condomini con accesso rispettivamente da viale Regione Siciliana n. 2629, via
Scobar n. 45, via Platen n. 23 e via Holm n. 52.
Allo stato attuale al cortile/campo da gioco possono accedere esclusivamente i condomini dei tre edifici sopra menzionati in quanto l'area risulta delimitata da una grata e da un cancelletto in ferro. La pavimentazione del cortile si presenta in parte ricoperta da mattoni, in parte in cemento.
Annegate nel cemento vi sono delle mattonelle di vetrocemento che, insieme alle sopracitate aiuole, consentono il passaggio di luce ed aria agli ambienti sottostanti. All'interno dell'area, inoltre, sono state realizzate delle piazzole circolari e rettangolari per l'inserimento di aiuole verdi.
Lo stato in cui versa l'intera zona appena descritta è di abbandono e fatiscenza. I chiusini, distribuiti lungo tutta la superficie del cortile, risultano sottodimensionati e le pendenze quasi del tutto inesistenti.
I muretti perimetrali realizzati con pilastrini di cemento che incorniciano mandolati in cotto, cioè aree a graticcio di cotto, presentano numerose lesioni nel cemento, ferri a vista totalmente corrosi e parti di graticcio completamente assenti”.
In ordine, poi, alla natura ed alle cause delle infiltrazioni lamentate dal ricorrente, a pag. 29 della relazione, il CTU ha sottolineato che: “I fenomeni di infiltrazione d'acqua, all'interno degli immobili di proprietà del ricorrente e lungo tutto il muretto prospiciente la rampa per raggiungere i suddetti ambienti, sono il risultato di una serie di eventi concatenati, quali:
• mancata manutenzione del lastrico soprastante e delle strutture in c.a. Il primo presenta diversi punti di discontinuità, parti deteriorate e lesionate, ed usura della sottostante guaina impermeabilizzante. Il secondo mostra i segni dell'aggressione del tempo sulle strutture e la mancanza di interventi atti a frenarne il fenomeno;

5 • dai punti “deboli” del cortile/campo da gioco creati dalla compresenza di diversi tipi di pavimentazione non omogenei tra di loro. Tali punti deboli costituiscono delle vie preferenziali per le infiltrazioni d'acqua piovana. Le discontinuità di forma e dimensione, di inserimenti di elementi estranei e di connessioni con sistemi e materiali di qualsiasi natura, genera dei punti deboli chiamati “singolarità” e questi sono riscontrabili nella presenza di angoli, spigoli, bocchette, gradini e risvolti mal definiti;

• dal sottodimensionamento dei chiusini presenti nel cortile che per la maggior parte risultano occlusi ed inadatti a svolgere la loro funzione a far defluire l'acqua all'interno delle tubazioni, sicché l'acqua ristagnando in superficie trova altre vie di penetrazione all'interno della struttura.
Insinuandosi all'interno della struttura, l'acqua corrode prima la pittura esterna
e successivamente l'intonaco, portando al loro sfarinamento e sfoliamento.
Superato lo strato di intonaco, l'acqua, a contatto con l'aria presente, aggredisce le armature portando al fenomeno di ossidazione dei ferri ed al distacco dello strato di calcestruzzo di protezione. Il processo di ossidazione è un processo inarrestabile;
esso spinge il copriferro sempre più verso l'esterno, inducendo stati tensionali di trazione a cui il calcestruzzo non è in grado di resistere e come conseguenza si fessura, portando il copriferro ad un sicuro distacco dall'elemento.
Questo fenomeno, definito carbonatazione del calcestruzzo, determinerà una notevole riduzione della durata e della sicurezza delle strutture stesse.
Il danno non è solo di natura estetica ma anche e soprattutto strutturale, in quanto l'area dei ferri d'armatura prevista dal progetto non è più rispettata a causa della ruggine che ha consumato l'acciaio e risulta impellente effettuare interventi strutturali per ripristinare il calcestruzzo.
I danni all'interno dei box di proprietà del ricorrente sono, come sopra descritto, ben visibili nel deterioramento dei travetti e dei ferri di armatura e nelle diffuse macchie”.
Rispondendo ai rilievi del CTP di parte convenuta, ha poi chiarito che “non si può assolutamente asserire che i fenomeni di infiltrazioni lamentati dal ricorrente sono da porre in stretta relazione a mancata manutenzione straordinaria del solaio di copertura…” ed ha ribadito che “il campo giochi presenta una pluralità di pavimentazioni, di discontinuità, di non livellamento del piano di calpestio che hanno, sicuramente, dato all'acqua piovana la possibilità di infiltrarsi, di aprirsi una strada
6 all'interno della struttura, di raggiungere il ferro, di farne aumentare il volume tanto da creare dei fenomeni di distacco dei strati superficiali dal supporto sottostante fino ai danni riscontrati. Non possono, in alcun modo, i danni lamentati essere ricondotti, esclusivamente a fisiologica vetustà dell'immobile”.
Ora, ciò esposto, dovendosi ricondurre le cause preminenti delle infiltrazioni che hanno danneggiato gli immobili di parte ricorrente alle condizioni di mancata manutenzione del lastrico soprastante, costituente il c.d. “campo giochi o cortile”, va affermata la responsabilità del (super) convenuto ex art. 2051 c.c.. CP_1
Ed invero, innanzitutto va rilevato che deve ritenersi che il sia CP_1 anche titolare della detta superficie.
Tale circostanza, infatti, oltre ad evincersi chiaramente dall'atto di compravendita del 1968 sopra richiamato – relativo alla vendita di un appartamento facente parte di uno degli edifici condominiali da parte della società costruttrice dell'intera struttura edilizia – è confermata dal contratto di compravendita del
31.7.1969, prodotto da parte ricorrente, relativo alla vendita di alcuni magazzini del complesso condominiale.
Ed invero nel primo contratto si dà atto che “all'interno di tale complesso edilizio ed al servizio di tutti e tre gli edifici (…) sarà realizzato a cura e spese della società a parziale copertura del costruendo locale di piano scantinato destinato a cinema, il campo da gioco” ed altresì che nella “vendita è compresa oltre la comproprietà del campo da gioco…”, seppur viene espressamente riservata alla società venditrice la porzione del sottosuolo interna al complesso edilizio sui cui avrebbe dovuto essere costruito un cinema e specificato che “il solaio di copertura nonostante costituisca anche il calpestio del campo da gioco fa parte dei detti locali sottostanti a cui rimane aggregato in esclusiva proprietà” .
Nel secondo contratto, invece, viene esclusa dalla vendita la comproprietà del campo da gioco e degli altri beni condominiali (androne, scala ascensori, impianto di riscaldamento, casa del portiere) al fine evidente di estromettere i meri proprietari dei magazzini dall'utilizzo dei servizi e dei beni già condominiali, tra cui il campo da gioco.
E, ad ogni modo, non è contestato che il (c.d. supercondominio) CP_1 resistente abbia la piena ed esclusiva disponibilità (uso) del cortile/campo da gioco, ossia un effettivo potere fisico su di, e ciò è di certo in sé sufficiente a configurare la
7 sua responsabilità ex art. 2051 c.c., quale custode del bene su cui incombe il dovere di vigilare onde evitare che produca danni a terzi.
In tema di responsabilità ex art. 2051 c.c., il presupposto della custodia va inteso, infatti, quale relazione meramente fattuale che determina il dovere di adottare tutte le misure necessarie affinché la “res” custodita non rechi pregiudizio ad alcuno e non è dubitabile che il sia “custode” delle aree comuni in uso esclusivo e CP_1 tenuto al loro controllo onde evitare che producano danni a terzi.
In punto di diritto, giova poi ricordare che per costante giurisprudenza, in base all'art. 2051 c.c., il condominio di un edificio, quale custode dei beni e servizi comuni,
è obbligato a adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde – in forza del suddetto disposto normativo – dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini o, comunque, di terzi.
La responsabilità di che trattasi è di natura oggettiva nel senso che il fondamento della responsabilità del custode non va ricercato nella violazione di un suo obbligo, ma esclusivamente nella relazione di fatto e di diritto intercorrente con la cosa in custodia.
Poi, ai fini probatori, è sufficiente che il danneggiato dia prova dell'esistenza del danno e del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno;
mentre il danneggiante può andare esente da responsabilità soltanto dando prova che il fatto dannoso si è verificato a causa di un evento imprevedibile ed eccezionale, ovvero per caso fortuito.
Ebbene, nel caso di specie, per quanto già esposto in relazione all'esito della
C.T.U., deve ritenersi che il ricorrente ha esaurientemente assolto al proprio onere probatorio e che sia indubitabile la responsabilità del per i danni sofferti CP_1 dal ricorrente in ragione delle infiltrazioni provocate dalla cattiva manutenzione del campo da gioco/cortile comune;
e che di contro il non ha affatto provato CP_1 che le infiltrazioni si siano verificate per “caso fortuito”.
Secondo il prevalente indirizzo della suprema Corte, peraltro, nel caso in cui un cortile funga da copertura di un locale interrato di un terzo, se la cattiva manutenzione del cortile provoca infiltrazioni d'acqua nel sottostante locale,
l'obbligazione risarcitoria del trova la sua fonte nel disposto dell'art. 2051 CP_1
c.c. (Cass. Civ. n. 14771999, Cass. n. 7727/2000, Cass. Civ. n. 10686/2002).
8 Nella situazione in disamina, del resto, in ragione dell'esito della C.T.U., deve ritenersi che le infiltrazioni provenienti dalla cattiva manutenzione del selciato del campo da gioco (discontinuità e lesioni nella pavimentazione;
occlusione dei chiusini ecc.) siano la causa determinante dei danni patiti dal ricorrente, considerato che gli ulteriori inconvenienti quali la vetustà del solaio non avrebbero provocato alcun danno in assenza delle infiltrazioni.
Concludendo sul punto, va quindi affermata la responsabilità del CP_1 resistente in ordine ai danni lamentati dal ricorrente e lo stesso va condannato a rimuoverne le cause, oltre a dover ripristinare lo status quo ante degli immobili lesionati
5. Venendo al concreto rimedio al pregiudizio subito dal ricorrente, il C.T.U., nella propria relazione, condivisibilmente afferma: “Per rimuovere le cause delle lamentate infiltrazioni è necessario operare sull'intero piazzale compreso tra i tre condomini costituenti il supercondominio, rimuovendo la presente pavimentazione, il sottostante massetto, la guaina impermeabilizzante ed il loro totale ripristino con
l'inserimento dei giunti sopra menzionati (vedasi allegato 1.a - C.M.E.). Un intervento parziale, infatti, non sarebbe risolutivo e potrebbe contribuire alla formazione di ulteriori punti deboli”.
L'elencazione delle opere da eseguire nel piazzale esterno è riportata nel computo metrico estimativo allegato alla relazione che qui si richiama, ed in via esemplificativa gli interventi necessari sono: la rimozione dell'attuale pavimentazione esterna, la rimozione del massetto di sottofondo, la realizzazione del nuovo massetto di sottofondo, la realizzazione di spianata di malta in preparazione del piano di posa dell'impermeabilizzazione, l'impermeabilizzazione con guaina bituminosa, la collocazione di nuova pavimentazione con marmettoni pressati di cemento con scaglie di marmo, la fornitura e la posa in opera di giunto tecnico, la sigillatura e l'impermeabilizzazione dei giunti tecnici.
Riguardo ai box del ricorrente, il CTU afferma che gli interventi da eseguire per il ripristino e l'eliminazione dei danni sono: il risanamento delle travi, la rimozione del controsoffitto, la rimozione dell'intonaco interno, considerato per 2 cm di spessore, la stesura di intonaco civile per interni, la collocazione dello strato di finitura e la tinteggiatura per interni.
9 Orbene, ritenuto che l'obbligazione risarcitoria del abbia la sua CP_1 fonte nella responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. e debba essere regolata dai relativi principi di natura aquiliana e non già dalle norme in materia di ripartizione degli oneri condominiali, il resistente va condannato ad eseguire la complessità CP_1 delle opere sia sul cortile di utilizzo comune, sia nei locali magazzini di proprietà del ricorrente, per come indicate nel computo metrico del 16.3.2025 allegato alla relazione di consulenza tecnica.
In ordine alla predetta pronuncia di condanna, va, invece, ritenuta inammissibile, perché tardivamente avanzata, la domanda proposta dall'attrice volta alla condanna della controparte al pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nello svolgimento dei lavori (cfr. cass. n. 14461/2024 con riferimento ai procedimenti pendenti anteriormente alla riforma dell'art. 614 bis c.c.).
6. In ultimo, in ragione dell'accertamento da parte del CTU della congruità della fattura del 24.2.2021 relativa al costo dei lavori sostenuti da parte ricorrente per il ripristino urgente dei controsoffitti dei propri magazzini, ammalorati a causa dei fenomeni infiltrativi provenienti dall'area condominiale, il è tenuto al CP_1 rimborso, in favore del ricorrente, della relativa spesa pari ad € 1.980,00.
7. Per il principio della soccombenza le spese di CTU, già liquidate in corso di causa, e le spese di lite che si liquidano secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014
(valore della causa fino a € 260.000,00, parametri medi per tutte le fasi processuali) vanno poste a carico del resistente. Controparte_3


P.Q.M.


Il Giudice, disattesa ogni contraria istanza, deduzione e difesa:
- dichiara la responsabilità del del Controparte_4 complesso edilizio sito in tra viale Regione Siciliana n. 2629, via Scobar n. CP_1
45, via Platen n. 23 per i danni subiti da ai propri immobili;
Parte_1
- condanna il del complesso edilizio sito Controparte_4 in tra viale Regione Siciliana n. 2629, via Scobar n. 45, via Platen n. 23 CP_1 all'esecuzione dei lavori stabiliti dal c.t.u necessari per la rimozione delle cause delle infiltrazioni lamentate dal ricorrente e il ripristino dello status quo ante degli immobili di proprietà del medesimo, per come complessivamente indicate nel computo metrico allegato alla relazione di CTU;

10 - condanna il predetto al pagamento di € 1.980,00 in favore di CP_1
, oltre interessi al saggio legale dalla decisione sino al soddisfo;
Parte_1
- pone a carico del resistente le spese di lite di , che CP_1 Parte_1 liquida in € 14.103,00, oltre spese generali, CPA e spese vive per € 286,00, e le spese di CTU.
Così deciso in Palermo, lì 11 dicembre 2025
Il Giudice
AR ET BA

Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal giudice AR ET BA
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