N. 1836/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE
Sezione I civile Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Fabio Rivellini, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1836/2024 promossa da:
, (C.F. , ( C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 [...]
(C.F. ) (C.F. Parte_4 C.F._4 Parte_5
, (C.F. ), rappresentati e difesi C.F._5 Parte_6 C.F._6 dall'Avv. FURIO ARTONI del Foro di Varese, presso il cui studio in Varese, Via San Martino n. 11 sono elettivamente domiciliati
- ATTORI - contro (C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv. GIAN PIERO Controparte_1 C.F._7
AN del Foro di Varese, presso il cui studio in Varese, Via Finocchiaro Aprile n. 7 è elettivamente domiciliato
- CONVENUTO -

CONCLUSIONI DELLE PARTI
“Respingersi le eccezioni preliminari del convenuto perché infondate in fatto e diritto . Non si accetta il contraddittorio su eventuali nuove domande . Si precisano nel resto le conclusioni come da atto di citazione :Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, previo accertamento dei fatti esposti,, delle omissioni, negligenze e degli atti di mala gestio, meglio illustrati e provati, accertare e dichiarare la responsabilità dell' architetto nella sua qualità di amministratore del condominio Controparte_1 Stella Alpina con sede in Luino via Ronchetto 7/9 nel periodo che va dal gennaio 2004 al 17 luglio 2021, e condannare il predetto convenuto al risarcimento dei danni patiti dagli attori nella misura. di euro 126.799,31o in quella misura maggiore o minore che emergerà in corso di causa, determinati anche in via equitativa ex art. 1226 c.c., oltre rivalutazione monetaria.” Per parte attrice:
“IN VIA PRELIMINARE 1) dichiarare il difetto di legittimazione attiva degli attori per le ragioni esposte nelle proprie difese;
2)dichiarare il difetto della titolarità dell'azione vantata dagli attori in giudizio. NEL MERITO : rigettare le domande formulate dagli attori nei confronti del convenuto e la conseguente richiesta risarcitoria, non sussistendo nessuna responsabilità dell'Arch. ed Controparte_1 pagina 1 di 6 N. 1836/2024 R.G.
essendo infondate in fatto e in diritto le argomentazioni svolte da parte attrice. Con condanna alla rifusione delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio. IN VIA ISTRUTTORIA : ammettersi prova per testi sulle seguenti circostanze: 1) “Vero che in data 19 febbraio 2021 veniva revocato il mandato all'amministratore Geom. e che in data 2 marzo 2022 il Geom. Controparte_2 [...] consegnava i documenti relativi al tra cui i preventivi relativi ai CP_2 Parte_7 lavori straordinari, al nuovo amministratore Dott. . Si indica a teste: Geom. Persona_1 [...] con studio in Luino (VA), Via Creva n. 81. Si eccepisce l'inammissibilità dei capitoli di CP_2 prova ex adverso formulati: Il capitolo 1 è inammissibile in quanto del tutto generico e riferisce di un preventivo mai approvato dal;
Il capitolo 2 è inammissibile in quanto si Parte_7 tratta di meri preventivi da ridiscutere secondo la volontà del “ ”, come si Parte_7 evince dal verbale assemblea del 29.12.2022, allegato in atti. Con riserva di ulteriori mezzi istruttori nel prosieguo della causa.”. Per parte convenuta:
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
e hanno introdotto il presente giudizio nei confronti di Parte_5 Parte_6 Controparte_1 nella sua qualità di amministratore del chiedendo la condanna di Parte_7 quest'ultimo al risarcimento dei danni pari a € 126799,31, a titolo di inadempimento degli obblighi professionali nell'espletamento dell'ufficio di amministratore nel periodo compreso tra il gennaio 2004 al 17 luglio 2021
A fondamento delle proprie pretese gli attori hanno esposto:
- di essere 5 dei 12 condomini presenti del fabbricato denominato “Stella Alpina”, sito in Luino, via Ronchetto n. 7/9 che nel periodo dal 01 febbraio 2001 sino al 17 luglio 2021 era stato amministrato dall' architetto CP_3
- di aver contestato al suddetto amministratore la mancata/tardiva convocazione dell'assemblea condominiale e, conseguentemente, l'inerzia nell'esecuzione dei lavori di ripristino delle facciate e di allacciamento alla rete fognaria dell'edificio il che comportava un aggravio dei costi e la CP_4 perdita dei benefici fiscali;

- che sin dal 2004 le assemblee condominiali avevano previsto la necessità di procedere ai suddetti lavori, come risultante dai verbali del 12 giugno 2004, del 9 luglio 2012, del 24 giugno 2017, del 30 giugno 2018 e del 20 giugno 2019, nei quali si ribadiva la necessità di dare seguito a degli interventi di manutenzione straordinaria richiedendo all'amministratore di predisporre i preventivi di spesa;

- che nonostante i ripetuti solleciti rivolti all'amministratore affinché provvedesse alla convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei preventivi e l'avvio delle opere, tale convocazione non è mai avvenuta, il che ha comportato un costante aumento dei costi, fino ad arrivare ad un incremento di circa
€ 234.091,05 pari alla differenza tra il costo dei lavori da sostenere nel 2023 e il costo per gli stessi lavori che sarebbe stato possibile sostenere nel 2020 qualora l'amministratore di condominio avesse convocato l'assemblea condominiale in maniera tempestiva;

- che la condotta omissiva del convenuto costituiva un grave inadempimento delle obbligazioni dovute dall'amministratore in base agli artt. 1710 e 2236 c.c.; CP_4
- che il danno patrimoniale consiste nella differenza tra il costo complessivo che i lavori straordinari avevano nel 2023, al momento dell'introduzione del giudizio, e quello che gli stessi lavori avrebbero pagina 2 di 6 N. 1836/2024 R.G.
avuto nel 2020, nonché nella perdita dei benefici fiscali cui il condominio avrebbe potuto accedere in caso di tempestiva esecuzione delle opere;

- che il tentativo obbligatorio di mediazione veniva esperito con esito negativo, come da verbale prodotto in atti. Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata si è costituito in giudizio l'architetto già amministratore del sino al 17 luglio 2021, Controparte_1 Parte_7 il quale, a mezzo del proprio difensore, ha contestato integralmente la fondatezza delle domande avanzate dagli attori chiedendone il rigetto integrale, oltre alla condanna degli attori alle spese del giudizio. Segnatamente il convenuto ha eccepito in via preliminare il difetto della titolarità dell'azione in capo agli attori per la mancanza della prova della proprietà delle unità immobiliari situate nel condominio. In relazione alla fondatezza della domanda, il convenuto ha eccepito che essa si riferisce a dei lavori di ripristino delle facciate e dei lavori necessari per l'allacciamento delle fognature che non sono mai stati deliberati dall'assemblea condominiale durante il periodo in cui il convenuto ha svolto il ruolo di amministratore e nemmeno successivamente, come emerge dalla stessa documentazione CP_4 prodotta dagli attori (in particolare dai verbali del 14 aprile 2022 e del 29 dicembre 2022 risulta che il non ha mai deliberato definitivamente l'esecuzione dei lavori, rinviando ogni decisione in Parte_7 attesa della possibilità di usufruire della cessione del credito fiscale o dello sconto in fattura). Ha inoltre rilevato l'assenza di allegazione e prova del nesso di causalità tra il danno dedotto da parte attrice, e quantificato in via del tutto generica, e la gestione posta in essere dall'amministratore nell'esercizio del proprio incarico. Di conseguenza, ha concluso il convenuto, non può essere addebitata all'amministratore del condominio la responsabilità per la mancata esecuzione di opere straordinarie mai decise, tantomeno chiedere un risarcimento per danni che non si sono mai verificati perché parametrati su spese che non sono mai state sostenute dal e tantomeno dagli attori. Parte_7 In sede di prima udienza di trattazione, a domanda del giudice le parti attrici hanno rilevato che i lavori oggetto dei preventivi non sono stati eseguiti precisando che tali lavori (rifacimento facciata condominiale, balconi, asfaltatura piazzale e fognatura) sono stati deliberati dall'assemblea condominiale e considerati i prezzi richiesti avranno necessità di richiedere un finanziamento.

Ritenuto che

le prove orali fossero irrilevanti ai fini della decisione e che la causa si presentasse sufficientemente istruita sulla base della documentazione agli atti, è stata fissata l'udienza per trattenere la causa in decisione previa assegnazione dei termini di cui all'art. 189 c.p.c. Preliminarmente, ritiene il Tribunale che la causa possa essere decisa con riferimento a tutte le domande svolte sulla base degli elementi istruttori a disposizione, dovendosi all'uopo confermare il contenuto e le statuizioni assunte con l'ordinanza del 13.02.2025. Gli attori, che rappresentano 5 dei 12 partecipanti al condominio Stella Alpina, intendono ottenere il risarcimento dei danni conseguenti al ritardo nell'esecuzione delle opere sul condominio, che hanno causato un forte aumento dei relativi prezzi, nonostante i solleciti dei condomini rivolti all'amministratore pro tempore, arch. affinché provvedesse alla convocazione CP_3 dell'assemblea sulla base dei preventivi di spese relativi ai lavori di ripristino delle facciate e per l'allacciamento delle fognature. Sostengono infatti gli attori che nell'ottobre 2020 il preventivo relativo al ripristino delle facciate, che teneva conto della lattoneria, del ponteggio e dei balconi senza ringhiere nonché per l'allacciamento delle fognature ammontava complessivamente ad euro 79477,80. Nel mese di dicembre 2022 per le stesse opere i costi ammontavano ad euro 268790,27. I ritardi nell'assumere decisioni in merito alla convocazione di assemblea e all'inizio dei lavori hanno quindi causato il danno pagina 3 di 6 N. 1836/2024 R.G.
quantificato nella differenza tra quanto sarà necessario spendere per le predette opere e quanto poteva essere speso nel 2020. Gli attori in particolare fanno riferimenti a cinque verbali di assemblea:
-il verbale del 12 giugno 2004 punto 5 dell'ordine del giorno con cui l'assemblea condominiale deliberava di aprire una denuncia di inizio attività per lavori straordinari (…) futuri(…) allacciamento alla fognatura comunale e separazione delle acque chiare e nere , asfaltatura del piazzale ( …) al fine di poter accedere al beneficio del 36%;
- il verbale del 9 luglio 2012 punto 7, con cui l'assemblea condominiale portava a conoscenza dei condomini che “con nuovo decreto sviluppo in caso di ristrutturazione immobili o manutenzione straordinaria degli stessi, ha previsto una detrazione fiscale del 50 %. Detta detrazione sarà in vigore a partire dal giugno 2012 sino al giugno 2013. Visto che il abbisogna di manutenzione (…)”; Parte_7
- il verbale del 24 giugno 2017 al punto 4, con cui l'assemblea condominiale decideva di: “ Chiedere all'ufficio tecnico comunale preposto se hanno in previsione nel breve periodo di effettuare i lavori per la posa di nuove tubazioni per le acque nere e bianche ( ad oggi la tubazione è ancora mista).”
- il verbale del 30 giugno 2018 al punto 4 l'assemblea condominiale deliberava: “Verranno richiesti preventivi per lavori straordinari, di risanamento facciate e balconi a castello, sistemazione copertura, pulizia e isolamento della soletta di sottotetto, ecc I preventivi verranno visti nell'assemblea che si terrà a fine gestione”;
- infine, il verbale del 20 giugno 2019 con cui l'assemblea deliberava: “Verranno richiesti preventivi per lavori straordinari, risanamento facciate e balconi a castello, sistemazione copertura, pulizia e isolamento della soletta di sottotetto, ecc I preventivi verranno visti nell'assemblea che si terrà a fine gestione”. Per l'inerzia dell'amministratore, che non ha convocato la delibera assembleare per deliberare i lavori, si è arrivati al periodo della pandemia nel quale si è registrato un generale aumento dei prezzi delle materie prime e di conseguenza di tutte le opere edilizie. La domanda proposta dagli attori è infondata. In primo luogo, come affermato da parte convenuta, nessuna delle assemblee richiamate dagli attori, durante il periodo in cui il convenuto era amministratore del , ha mai deliberato di Parte_7 provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e pertanto non è configurabile un inadempimento dell'amministratore in termini di mancata esecuzione della deliberazione dell'assemblea (art. 1130 n. 1 c.c. ). A questo punto, gli attori nella loro prima memoria integrativa (art. 171 ter n.1 c.p.c.) precisano che, seppur vero che nessuna delibera assembleare ha imposto all'amministratore di dare esecuzione ai lavori straordinari, ciò lo è stato per solo motivo che l'amministratore non si è mai attivato per richiedere un preventivo come espressamente stabilito in sede di assemblea. A maggior ragione, rilevano gli attori “la mancata convocazione dell'assemblea per approvare i lavori da eseguire, conferma come da parte dell'amministratore non ci sia mai stata una diligenza tale da escludere una sua responsabilità per i ritardi nell'esecuzione delle opere”. In realtà il preventivo sembra essere stato fornito dall'arch. come dimostrato dal documento n. CP_1 7, nel quale per l'appunto vengono elencati i lavori da eseguire per un prezzo complessivo di € 59470. Ciò detto, in linea generale non è escluso che la mancata convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore possa costituire, in presenza degli ulteriori presupposti, il fondamento di una domanda risarcitoria. Tuttavia, nel caso di specie non è stato chiarito perché e quando precisamente l'amministratore condominiale, nell'arco temporale preso in considerazione (2004-2017) avrebbe dovuto convocare l'assemblea per consentirle di deliberare le innovazioni descritte nell'atto di citazione. pagina 4 di 6 N. 1836/2024 R.G.
Vi è da rilevare, inoltre, che la mancata convocazione da parte dell'amministratore non è un ostacolo insormontabile, in quanto l'art. 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, al comma primo secondo periodo attribuisce a due condomini che rappresentino un sesto del valore del condominio il potere di convocare direttamente l'assemblea, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta rivolta all'amministratore. Non da ultimo, non vi è alcuna dimostrazione che, qualora fosse stata convocata, l'assemblea avrebbe certamente deliberato l'esecuzione dei lavori descritti in citazione con le maggioranze prescritte dalla legge. A dimostrazione di ciò si deve rilevare che l'attore non ha allegato né documentato che l'esecuzione dei lavori in oggetto è stata effettivamente deliberata e che il condominio si è effettivamente obbligato al pagamento del relativo prezzo. Allo stesso modo la perdita del beneficio fiscale deve essere dimostrata come danno da lucro cessante;
l'attore è, cioè, onerato di dimostrare che avrebbe avuto tutti i requisiti per ottenere e fruire di tale beneficio al momento in cui afferma essersi verificato l'inadempimento della controparte in relazione alla normativa di riferimento. Ebbene, in mancanza della documentazione di un'obbligazione assunta dal al pagamento Parte_7 di un determinato corrispettivo per i lavori oggetto di causa, non si vede come poter individuare un danno patrimoniale del tipo di quello lamentato dagli attori. In altri termini, in mancanza dell'esborso della somma (o quantomeno del relativo obbligo) da parte del non è configurabile la fattispecie risarcitoria dedotta in giudizio, per l'assenza Parte_7 dell'elemento costitutivo rappresentato dal pregiudizio patrimoniale (perlomeno del tipo di quello lamentato dagli attori). Oltre a ciò, l'attore pretende di quantificare il risarcimento nel maggior prezzo che le opere avrebbero nel 2022 rispetto al prezzo che le stesse opere avrebbero avuto nel 2020. In particolare, la parte attrice ha quantificato l'importo del risarcimento così come segue: “Il costo totale delle opere ad ottobre 2020 ammontava a 79.447,80 al mese di dicembre 2022 il totale delle medesime opere ammonta ad euro 313.568,685. Con una differenza di 234.091,05. Essendo cinque i condomini che promuovo l'azione su 12, l'ammontare spettante complessivamente agli attori è di euro 97.537,93” (atto di citazione pag. 6, indicando peraltro una cifra diversa per il costo dei lavori al dicembre 2022 indicata alla pagina 3 dello stesso atto “Nel mese di dicembre 2022 per le stesse opere i costi ammontano ad euro 268.790.27”). Tuttavia, la prova di tale danno e del relativo nesso di causa-effetto con la condotta, il cui onere è indubbiamente a carico del creditore che agisce per far valere la responsabilità per inadempimento contrattuale, non è desumibile dalla documentazione prodotta. Anzitutto non è dato capire in base a quale criterio siano state determinate tali cifre e non è possibile verificare se effettivamente il computo metrico che quantifica le spese in € 313568 nel dicembre 2022 si riferisce agli stessi lavori oggetto del computo metrico dell'ottobre del 2020, come apoditticamente affermato dagli attori. Inoltre, la determinazione del risarcimento non può essere semplicemente calcolata dividendo l'importo complessivo per il numero dei condomini (12) e moltiplicando il quoziente per il numero dei condomini che hanno proposto l'azione risarcitoria (5). Se infatti il risarcimento è parametrato alle spese che il dovrebbe sostenere (che comunque non ha sostenuto e allo stato non è Parte_7 obbligato a sostenere) il risarcimento spettante agli attori dovrebbe determinarsi in ragione della rispettiva quota di partecipazione alle spese, che andrebbe determinata in proporzione al valore della proprietà di ciascuno di essi (art. 1123 c.c.), aspetto che tuttavia non viene considerato dagli attori. La parte convenuta ha poi rilevato che l'aumento dei prezzi delle materie prime, che giustifica tale sostanziale stravolgimento dei prezzi, dipendeva dalle conseguenze della pandemia che si era diffusa in quel biennio e pertanto non poteva essere addebitato alla responsabilità del convenuto.
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In effetti, può ritenersi un fatto notorio che per effetto della pandemia, della rottura di alcuni importanti equilibri geopolitici (al febbraio 2022 risale l'avvio della guerra in Ucraina) e dell'aumento della domanda interna indotta dall'approvazione di forti misure di stimolo fiscale nel settore edilizio (c.d. superbonus 110 %) i prezzi per i lavori edilizi tra il 2020 e il 2023 hanno conosciuto un forte rialzo, che non può essere riconducibile alla responsabilità del convenuto. Tale circostanza non era prevedibile al momento in cui era sorta l'obbligazione (art. 1225 c.c.) in quanto l'amministratore condominiale non poteva prevedere nel 2019-2020, periodo in cui l'attore sembra collocare la colpevole inerzia del convenuto, che di lì a poco i prezzi per i lavori oggetto di causa avrebbero subito un simile aumento, trattandosi dell'effetto della combinazione di fattori (, la diffusione della pandemia, la speculazione e l'adozione di politiche fiscali che hanno aumentato la domanda e di lì a poco di un importante fattore geopolitico costituito dall'inizio della guerra) del tutto imprevedibile ed eccezionale. Tale eccezionalità, a giudizio dello scrivente, rileva addirittura a monte sotto il profilo causale ai sensi dell'art. 1223 c.c. I danni risarcibili devono infatti essere una conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento; può essere risarcito anche il danno mediato e indiretto purché esso sia un effetto normale dell'inadempimento secondo il principio di regolarità causale (vedasi Corte di Cassazione sent. 31546 del 6.12.2018 secondo la quale in tema di illecito civile, la selezione dei pregiudizi risarcibili, di cui all'art. 1223 c.c., è improntata, al pari della causalità materiale che avvince la condotta all'evento di danno-, al principio di regolarità causale, alla cui stregua sono risarcibili tutte le conseguenze - anche indirette e mediate - che, secondo l'id quod plerumque accidit, si pongano in una correlazione probabilistica ordinaria rispetto all'evento dannoso, con esclusione, quindi, di quelle del tutto atipiche). Nel caso in esame, la concomitanza dei menzionati fattori eccezionali ha interrotto qualsiasi relazione causale tra la condotta (mancata convocazione dell'assemblea) ed evento dannoso lamentato (aumento dei prezzi per i lavori); la mancata convocazione dell'assemblea potrebbe per ipotesi porsi in diretto collegamento con l'insorgere di ammaloramenti, vizi o rovina di una parte dell'immobile ma non con il sopravvenuto aumento dei prezzi per i lavori di ripristino se esso è dipeso da circostanze del tutto eccezionali e che nulla hanno a che vedere con l'obbligo dell'amministratore di convocare l'assemblea e dare pronta esecuzione alle relative delibere. Sulla base di queste motivazioni, assorbenti rispetto ad ogni ulteriore questione, la domanda proposta dagli attori deve essere rigettata. Le spese di lite del presente procedimento seguono la soccombenza e sono liquidate, attesa la natura documentale del presente procedimento, alla luce dei valori medi previsti dal d.m. n. 55/2014, come aggiornati dal d.m. n. 147/2022, per le fasi di studio e introduttiva, dimidiati con riferimento alla fase istruttoria, che si è limitata al deposito di poca documentazione, e alla fase decisionale che non è seguita ad una trattazione complessa.

P.Q.M.

Il Tribunale di Varese, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda o eccezione disattesa: 1) Rigetta le domande proposte dagli attori , Parte_1 Parte_2
, , e nei Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 confronti del convenuto Controparte_1 2) Condanna gli attori in solido tra loro alla rifusione in favore del convenuto delle spese di lite relative al presente procedimento, che si liquidano in euro 9142,00 per compensi, oltre CPA ed IVA (se dovuta), come per legge e spese generali al 15%. Così deciso in Varese il 11.11.2024.
Il Giudice
dott. Fabio Rivellini pagina 6 di 6