REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Salvatori, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 16.9.2025, ha pronunciato in data 29.9.2025 la seguente
SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.

nella causa civile iscritta al n. 19610 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024,
TRA
(C.F. ), in persona dell'amministratore unico pro Parte_1 P.IVA_1 tempore elettivamente domiciliata in Roma alla via Alfredo Casella Parte_2
n. 37, presso lo studio dell'avv. Ilan David Barda, che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce all'atto di citazione.
–
[...]
[...]
[...]
[...] (C.F ), in persona di Controparte_1 P.IVA_2 CP_2
addetto al contenzioso in forza di procura speciale in atti, elettivamente
[...] domiciliata in Milano al corso Magenta n. 56, presso lo studio dell'avv. Serena Saggini, che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
– INTIMATA –
1 CONCLUSIONI:
- per parte intimante, “a) dichiarare risolto il contratto di locazione di cui in premessa per grave inadempimento della conduttrice e al contestuale rilascio dell'immobile sito in Roma,
Via Appia Nuova n. 38; b) respingere le domande proposte dalla convenuta in quanto del tutto infondate in fatto e diritto e comunque non provate;
c) con vittoria di spese e compensi di giudizio oltre oneri accessori, liquidati nella misura massima prevista dalla legge”;
- per parte intimata, “nel merito, accertata e dichiarata l'improcedibilità e/o inammissibilità e/o in ogni caso l'infondatezza della domanda di convalida dello sfratto per morosità nonché in ogni caso della domanda di risoluzione del Contratto di locazione per grave inadempimento imputabile alla Conduttrice, nonché in ogni caso, delle domande tutte avanzate da , ivi compresa quella di condanna al pagamento di somme e di Parte_1 rilascio immobile, per l'effetto rigettarle in toto per tutti i motivi esposti in narrativa o che risulteranno in corso di causa; in via riconvenzionale, accertato e dichiarato l'intervenuto pagamento da parte di della fattura n. 4 del 15.11.2022 in misura Controparte_3 superiore a quanto dovuto contrattualmente per l'importo di euro 10.856,38, condannare la
(C.F. ) con sede in Roma, Via Frattina n. 73, in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore unico sig.ra nata a [...] il [...], alla Parte_2 restituzione ex art. 2033 e ss. c.c. e/o 2041 c.c. in favore della del Controparte_4 predetto importo, o della maggiore o minor somma che risulterà in corso di causa, anche, in alternativa, autorizzando la a portarlo in compensazione sui canoni Controparte_4
a scadere” […] in ogni caso con vittoria di spese, diritti e onorari, oltre I.V.A. e CPA come per legge”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato in data 12.4.2024, la Parte_1 intimava alla lo sfratto per morosità, esponendo:
[...] Controparte_1
- che l'Intesa San Paolo s.p.a aveva concesso in locazione alla
[...]
, ora , il locale Parte_3 Controparte_1 commerciale sito in Roma, Via Appia Nuova n. 38, giusto contratto decorrente
2 dal 15.11.2014 e registrato all'Agenzia delle Entrate di Pavia il successivo
1°.12.2014, al n. 7789 serie 3T;
- di essere subentrata nel predetto contratto di locazione in data 30.9.2022, a seguito della comunicazione alla conduttrice dell'atto di acquisto dell'immobile in oggetto;

- che si era resa morosa nel pagamento del canone di Controparte_1
locazione per la somma complessiva di € 53.291,44, I.V.A. compresa, a saldo della fattura n. 4/2024 per il trimestre aprile /maggio/giugno 2024, oltre ad €
280,00 per oneri accessori,
e chiedendo, pertanto, la convalida dell'intimazione di sfratto e l'ingiunzione di pagamento per la somma di € 53.291,44, I.V.A. compresa, oltre interessi come indicati in contratto e spese di lite;
ovvero, in caso di opposizione, previa emissione di ordinanza non impugnabile di rilascio, la declaratoria del contratto di risoluzione per inadempimento della conduttrice e la condanna alla restituzione dell'immobile e al pagamento degli insoluti.
Si opponeva allo sfratto l'intimata, premettendo di avere sanato la morosità in data 17.4.2024 (a soli 17 giorni dalla scadenza indicata nel contratto), attraverso il pagamento a mezzo bonifico della fattura n. 4/2024, eccependo:

1. l'improcedibilità e inammissibilità del giudizio, in forza dell'applicazione dell'art. 5, l. 392/1978, essendo il pagamento avvenuto con un ritardo inferiore a venti giorni dalla scadenza del termine;

2. l'assenza di gravità del ritardo nell'adempimento;

3. la non imputabilità del ritardo e/o dell'inadempimento e la legittimità ai sensi dell'art. 1460 c.c.;

4. la condotta contraria a buona fede da parte della locatrice;

5. l'improcedibilità e inammissibilità della domanda di pagamento;

6. l'inammissibilità dell'ordinanza di rilascio;

e domandando, in via riconvenzionale, la ripetizione di € 10.858,38 in relazione alla fattura n. 4 del 15.11.2022.
3 In punto di fatto, l'intimata ascriveva l'imputabilità del ritardo alla condotta di
, la quale a partire dal 6.3.2024 aveva illegittimamente emesso fatture con Parte_1 applicazione dell'I.V.A. in relazione ai canoni di locazione, in contrasto con l'art. 15 del contratto. In particolare, , subentrata nella qualità di locatrice, dapprima Parte_1 aveva emesso fatture in regime di esenzione I.V.A., per poi, in data 6.3.2024, inoltrare note di credito riferite alle fatture emesse da settembre 2022 sino a marzo 2024 (nello specifico: nota n. 1/2022, n. 2/2022, nota n. 3/2022, nota n. 2/2023, nota n. 3/2023, nota n. 4/2023, nota n. 5/2023 e nota n. 1/2024) e contestualmente emettere “nuove” fatture in regime I.V.A.; tale condotta aveva reso necessari alcuni controlli contabili da parte della conduttrice, sia in relazione al rispetto dell'art. 15 del contratto, sia al fine di verificare il dovuto, a valle della trasmissione delle note di credito e delle successive nuove fatture.
All'udienza di convalida del 10.5.2024, avendo il procuratore di parte intimante attestato l'avvenuta sanatoria della morosità, il Giudice disponeva la prosecuzione del giudizio nelle forme ordinarie, assegnando termine per l'integrazione degli scritti di parte.
Nella propria memoria integrativa, l'intimante rilevava anzitutto l'applicabilità dell'art. 5, l. 392/1978 per le sole locazioni ad uso abitativo e non per quelle ad uso commerciale, per le quali restava operante il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento, stabilito dall'art. 1455 c.c.; nel merito, coltivava la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice, deducendo che era stata legittimamente esercitata l'opzione I.V.A., in quanto regime fiscale previsto in contratto e accettato poi dalla conduttrice;
che tale condotta comunque non escludeva l'inadempimento di controparte, risultando il pagamento del canone l'obbligazione principale del contratto di locazione;
che le fatture emesse con applicazione dell'IV.A. erano state tutte accettate dalla convenuta, mai contestate e comunque saldate per le mensilità precedenti a quelle intimate senza alcuna richiesta di chiarimenti.
L'intimata, con propria memoria ex art. 426 c.p.c, tempestivamente depositata, oltre a specificare quanto dedotto in sede di opposizione allo sfratto e a contestare le
4 deduzioni avversarie, insisteva poi formalmente sulla domanda riconvenzionale, chiedendo la ripetizione della somma di € 10.856,38 ai sensi dell'art. 2033 o, in subordine, 2041 c.c. ovvero, alternativamente, la compensazione dell'importo con i canoni a scadere. Sul punto, deduceva di aver erroneamente CP_1 Controparte_4 versato la suddetta somma, accorgendosi solo in un successivo momento che la fattura 4/2022 era stata emessa per un importo superiore al dovuto, in quanto maggiorato dell'I.V.A.
A seguito del differimento dell'udienza disposto ai sensi dell'art. 418 c.p.c,
depositava in data 12.7.2024 memoria difensiva in risposta alla Parte_1 riconvenzionale avversaria, controdeducendo: che il saldo della fattura 4/2022 era regolare, tanto che la stessa era stata inserita dalla conduttrice nella sua contabilità, avvantaggiandosi così della detrazione fiscale;
che era impossibile per la locatrice l'emissione di una nota di credito in rettifica della fattura stessa, trattandosi di importo riferito al mese di novembre 2022 ed essendo dunque trascorso più di un anno dall'operazione; che il contratto di locazione, all'art. 15, prevedeva solo per la prima locatrice, Intesa San Paolo, l'obbligo di non esercitare l'opzione per l'imposizione del canone di locazione ai fini dell'I.V.A.; che non vi era alcun obbligo diretto della parte acquirente di non procedere con l'esercizio dell'opzione, ma solo l'impegno di Intesa
San Paolo a stimolare tale obbligazione. L'intimante allegava, altresì, l'interrogazione dei servizi dell'Agenzia delle Entrate, a sostegno dell'assoggettamento del contratto ad I.V.A. dalla data dell'acquisto dell'immobile.
All'udienza del 5.9.2024, la conduttrice specificava di non compiere, in quanto istituto di credito, operazioni che danno diritto a detrazione I.V.A.; il Giudice, in accoglimento dell'eccezione della convenuta, disponeva lo stralcio delle pagine da 1 a
4 della memoria depositata in data 12.7.2024 da , in quanto non conferenti Parte_1 rispetto alla domanda riconvenzionale, e, rilevata la mancata proposizione della domanda di mediazione, fissava l'udienza del 10.12.2024 per la prosecuzione del giudizio, poi differita stante la pendenza della procedura.
All'udienza del 23.4.2025, constatato l'esito negativo del procedimento di mediazione, nonostante la partecipazione di entrambe le parti, respinte con ordinanza
5 riservata le istanze di prova articolate dalla convenuta, reputate irrilevanti, e ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata udienza di discussione con le modalità della trattazione scritta all'11.6.2025 (data poi differita al 16.9.2025 per istanza congiunta delle parti).
* * * * *

1. Sulle questioni preliminari.
In via preliminare, essendo state coltivate nelle note depositate ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., va ribadita l'inammissibilità delle istanze istruttorie riproposte da parte intimata, già rilevata con ordinanza del 23.4.2025; stessa inammissibilità, per irrilevanza rispetto alla decisione da assumere, attinge la richiesta dell'intimata di essere autorizzata all'acquisizione del provvedimento di convalida adottato dal
Giudice nel distinto giudizio di finita locazione intercorso tra le parti (R.G.
34651/2024), formatosi successivamente alle preclusioni istruttorie.
Sempre in via preliminare, in ordine all'eccezione di improcedibilità/inammissibilità del giudizio sollevata da ai sensi Controparte_1 dell'art. 5, l. 392/1978 ( “Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del Codice civile”), deve osservarsi che, per orientamento consolidato della Corte di Cassazione, la disposizione richiamata, che ha predeterminato la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione, trova applicazione esclusivamente per le locazioni ad uso di abitazione, non essendo estensibile al tipo contrattuale della locazione per uso diverso (cfr. sul punto Cass. n. 12321 del 10.6.2005; n. 8628 del 12.4.2006; n. 1428 del 20.1.2017). Tale circostanza comporta che, a differenza delle locazioni abitative in cui il parametro della gravità dell'inadempimento è sottratto al vaglio del Giudice, nelle locazioni ad uso commerciale, come nel caso di specie, trova applicazione l'articolo 1455 c.c., al fine di valutare in concreto se l'inadempimento sia stato o meno di scarsa importanza.

2. Sulle domande dell'intimante.

2.1. Procedendo all'esame del merito delle pretese fatte valere dall'intimante,
6 deve anzitutto darsi atto che nelle conclusioni contenute nelle note ex 127-ter c.p.c non è richiamata la richiesta di condanna della controparte “al pagamento di tutti i canoni di locazione, penali e oneri accessori non corrisposti, oltre interessi di legge”, così che questa deve ritenersi oggetto di rinuncia.

2.2. Le ulteriori domande formulate da (accertamento del grave Parte_1 inadempimento della conduttrice, dichiarazione di risoluzione del contratto e condanna della locataria al rilascio dell'immobile), invece, all'esito del procedimento non risultano meritevoli di accoglimento.
Vertendosi in materia contrattuale, giova, anzitutto, osservare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass. 15659/2011; 3373/2010; 9351/2007; 1743/2007; 13674/2006;
8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id., sez. unite, 13533/2001; ancora Cass.
20288/2011).
Nel caso di specie, la parte intimante ha assolto gli oneri probatori su di lei incombenti, producendo in giudizio il contratto intercorso tra le parti, il cui art. 4 prevede il pagamento del canone di locazione in rate trimestrali anticipate di eguale ammontare, entro il 1° del mese di luglio, ottobre, gennaio e aprile di ogni anno, nella misura di € 186.537,00 annui (cfr. all. 1 all'atto di citazione), così onerando l'intimata di fornire la prova, a mente dell'art. 2697 c.c., di fatti estintivi, impeditivi o modificativi della propria obbligazione di pagamento.
Non è oggetto di contestazione, ed è comunque documentalmente provato, che la convenuta abbia saldato tardivamente il canone di locazione per il trimestre aprile/maggio/giugno 2024, per il quale la scadenza prevista in contratto era fissata al
1°.4.2024, essendo stato eseguito il bonifico a saldo della relativa fattura solo il
17.4.2024 (cfr. all. 4 alla memoria integrativa di parte convenuta).
Il ritardo nel pagamento ammonta dunque a diciassette giorni, dovendosi
7 prendere in considerazione, in applicazione dell'art. 1182 c.c., non la data di esecuzione del bonifico ma quella in cui la somma perviene sul conto corrente del ricevente, dunque il 18.4.2024, data di accredito indicata dall'attore nella propria memoria integrativa e non contestata dalla controparte.
Ciò detto, il Tribunale ritiene che il ritardo nel pagamento non raggiunga la soglia di gravità sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto intercorrente tra le parti.
Non va dimenticato come la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento vada condotta alla stregua di un duplice criterio: oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile sull'economia del rapporto, e soggettivo, tenendo conto anche del comportamento tenuto da entrambe le parti. A ben vedere, nell'elemento soggettivo rientrano i comportamenti dell'una e dell'altra parte tali da rendere, nel caso concreto, meno grave un inadempimento che sotto il profilo oggettivo, avuto riguardo all'interesse della parte non inadempiente, raggiungerebbe astrattamente la soglia della risoluzione
(cfr. Cass. n. 22346/2014).
Sul punto, merita altresì ricordare come, sebbene l'art 5, l. 392/1978 non trovi applicazione diretta nelle locazioni ad uso commerciale, il criterio temporale dettato da tale disposizione normativa può essere valorizzato dal giudice ai fini della valutazione in concreto necessaria ai sensi dell'art. 1455 c.c. (si vedano Cass. n. 1428 del 20.1.2017 e n. 30730 del 26.11.2019).
Ciò detto, dunque, il Giudice può certamente tenere conto anche della tempestività della sanatoria della morosità, ove in relazione alla particolarità del caso concreto possa attenuare l'intensità dell'inadempimento.
Nel caso di specie, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, deve poi considerarsi l'affermazione dell'intimata, nella parte in cui attribuisce il ritardo alla complessità delle vicende che hanno caratterizzato il periodo immediatamente antecedente alla scadenza del termine previsto in contratto e, dunque, all'emissione della fattura 4/2024. Il riferimento è all'inoltro improvviso, da parte della locatrice, di note di credito e di fatture maggiorate da I.V.A. (cfr. all. 9 e 10
8 alla memoria difensiva di .). Controparte_1
Nello specifico, la vicenda trae origine dalla stipulazione tra Intesa San Paolo
e di un contratto di locazione commerciale, nel quale è poi subentrata Controparte_1
l'odierna intimante, a seguito dell'acquisto dell'immobile, con comunicazione alla conduttrice in data 30.9.2022.
È incontestato che, per tutta la durata del rapporto contrattuale con la precedente locatrice, quest'ultima non abbia mai emesso fatture comprendenti Iva, in ossequio all'art. 15 del contratto, nella parte in cui “il Locatore si obbliga a non esercitare
l'opzione per l'imposizione del canone di locazione ai fini dell'imposta sul valore aggiunto ai sensi dell'art. 10 comma 1 n. 8 DPR n. 633/1972”.
È poi fatto documentalmente provato che , dal subentro del Parte_1 contratto, abbia emesso fatture in regime di esenzione fiscale, fino al 31.3.2024 (cfr. all. 8 alla memoria integrativa della convenuta, da cui risulta anche il richiamo al regime di esenzione ex art. 10, d.p.r. 633/1972).
È altresì fatto incontestato che, dal 6.3.2024, abbia emesso e Parte_1 inoltrato alla conduttrice varie note di credito rispetto a canoni già saldati, stornando le relative fatture per il periodo da settembre 2022 a marzo 2024 (cfr. all. 9 richiamato).
Successivamente, ha proceduto all'emissione di nuove fatture in regime Parte_1
I.V.A., anche queste ultime, come risulta dall'all. 10 alla memoria integrativa dell'intimata, per i canoni dal 30.9.2022 al 31.3.2024.
Risulta dunque credibile, anche considerata la vicinanza temporale tra il

6.3.2024 e il 1°.4.2024, data di scadenza per il pagamento della fattura 4/2024, che abbia avuto la necessità di effettuare dei controlli contabili in relazione Controparte_1 alla correttezza delle suddette operazioni.
Anche tenendo conto del parametro puramente oggettivo discendente dall'articolo 1455 c.c., il Tribunale ritiene che l'inadempimento in questione non abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto in quanto, pur risultando il pagamento del canone l'obbligazione principale del contratto di locazione, assume rilevanza la natura isolata e non reiterata della morosità. Merita, altresì, osservare come nel caso di specie la conduttrice si sia resa inadempiente
9 rispetto ad una sola rata del canone, sebbene trimestrale, essendo invece incontestato il pagamento regolare per tutto il precedente periodo di validità del contratto.
A questo elemento si aggiunge poi la circostanza, provata documentalmente, che la conduttrice, oltre ad aver sanato la morosità, stia regolarmente adempiendo agli obblighi discendenti dal contratto, versando regolarmente il canone locatizio (cfr. all.
20 alla memoria integrativa di parte convenuta): non vi è dubbio, in proposito, che il giudice debba valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore anche alla stregua del suo comportamento successivo alla notifica dell'intimazione di sfratto, e alla domanda di risoluzione del contratto, vertendosi nell'ambito di un rapporto di durata e dovendosi dunque valutare l'inadempimento con riferimento alle singole prestazioni dovute finché perduri il rapporto (cfr. ex multis Cass. n. 6518/2004 e Cass. n.
8076/2002). Alla luce di questo principio, l'avvenuto regolare pagamento, da parte della locataria, nelle more del giudizio, non può non incidere sulla valutazione prognostica del futuro comportamento del conduttore stesso così da escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori inadempimenti da parte sua (cfr. Cass. n. 20551/2014).
Dal punto di vista soggettivo (che pure deve essere considerato nella valutazione dell'inadempimento), deve poi attribuirsi rilevanza al fatto che l'inadempimento si sia verificato solo a seguito della decisione di avvalersi dell'opzione
I.V.A., trasmettendo alla controparte note di credito a storno delle fatture precedentemente emesse in assenza dell'imposta e riemettendo le fatture con applicazione della stessa (cfr. doc. 8/10 del fascicolo di parte convenuta). Posto che nessun inadempimento si era in precedenza verificato, risulta convincente la deduzione di circa il fatto che il ritardo di pochi giorni nel saldo della Controparte_1 fattura 4/2024, la prima emessa dopo la citata operazione di , sia stato Parte_1 conseguenza delle verifiche contabili resesi necessarie per effetto del comportamento della locatrice.
Per queste ragioni, in assenza del grave inadempimento della conduttrice, le domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna alla restituzione della cosa locata debbono essere rigettate.
10 3. Sulla domanda riconvenzionale.
Delibate le richieste attoree, può ora passarsi al vaglio della domanda riconvenzionale proposta da , volta al recupero della somma di € Controparte_1
10.856,28 versata in relazione alla fattura 4/2022, nei termini di seguito indicati.
Preliminarmente, vanno affrontate alcune tematiche rilevanti ai fini dell'applicazione dell'I.V.A. nel settore delle locazioni immobiliari, al fine di verificare se il pagamento in oggetto risulti o meno giustificato.
In primo luogo, la disciplina di riferimento muta a seconda che il contratto di locazione abbia ad oggetto fabbricati abitativi o fabbricati strumentali, basandosi la distinzione su un criterio oggettivo legato alla classificazione catastale degli stessi.
Rispetto ai fabbricati strumentali, opera l'articolo 10, I comma, n. 8, d.p.r.
633/1972, su cui ha inciso il d.l. 83/2012. In seguito a tali modifiche, i contratti di locazione di fabbricati strumentali, stipulati a partire dal 26.6.2012, sono soggetti al regime naturale di esenzione, salva la possibilità per il locatore di optare per l'applicazione dell'I.V.A. nel relativo contratto.
Dal tenore letterale della disposizione menzionata, si ricava che il locatore deve dunque manifestare espressamente tale scelta all'interno del contratto: “[…] per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione […]”. Il regime I.V.A. prescelto al momento della stipula del contratto di locazione è poi vincolante per tutta la sua durata.
Ciò detto, emerge chiaramente dall'art. 15 del contratto, registrato, si ricorda, in data 1°.12.2014, che il precedente soggetto locatore, Intesa San Paolo, abbia optato per il regime di esenzione I.V.A., obbligandosi a “non esercitare l'opzione per l'imposizione del canone di locazione ai fini dell'imposta sul valore aggiunto ai sensi dell'art. 10 comma 1 n. 8
DPR n. 633/1972”. La medesima clausola recita poi che: “Il Locatore si obbliga inoltre a far sì che prima di qualsiasi trasferimento dell'immobile l'acquirente si obblighi a sua volta a non esercitare tale opzione. In caso di inadempimento di tali obblighi da parte del locatore, l'importo del canone sarà ridotto di modo che il canone annuo di locazione dovuto dal Conduttore, ivi l'I.V.A. applicabile, non superi l'ammontare concordato esente I.V.A., con espressa deroga in favore del
Conduttore del disposto di cui all'art. 1467 c.c.”.
11 Quanto alla posizione dell'odierna intimata, va sottolineato come, in caso di subentro nel contratto di un terzo in qualità di locatore, quest'ultimo possa modificare il regime I.V.A. cui assoggettare il canone di locazione tramite comunicazione all'Agenzia delle Entrate, con particolari modalità operative (Circolare n. 22/E
Agenzia delle Entrate del 28.6.2013). Nello specifico, con provvedimento direttoriale del 29.7.2013, è stato approvato un modello apposito, da inviare telematicamente
(prot. 2013/92492).
Nel caso di specie, non ha fornito alcuna prova utile Parte_1 all'accertamento della già menzionata comunicazione o, comunque, alcun elemento utile a provare l'avvenuto mutamento del regime di esenzione. La locatrice si è difatti limitata ad allegare documentazione attinente alla registrazione del contratto, con denominazione “Locazione di immobili strumentali con esercizio di opzione I.V.A.” (allegato alla memoria difensiva in risposta alla riconvenzionale), tuttavia ciò non inficia le considerazioni di seguito richiamate: nel contratto non è prevista alcuna clausola espressa di esercizio dell'opzione I.V.A., come invece richiesto dall'articolo 10, d.p.r.
633/1972 ; non è stata fornita la prova di alcuna comunicazione idonea a mutare il regime originario, a seguito del subentro nel contratto.
Ciò premesso, non sono dirimenti le osservazioni dell'intimante circa la mancata assunzione, differentemente dalla precedente locatrice, di una obbligazione avente ad oggetto il non esercizio dell'opzione I.V.A., discendendo tale conseguenza direttamente dall'art. 10 del decreto richiamato, il quale individua il regime di esenzione come quello naturale del contratto in oggetto.
Ad ogni modo, non si giungerebbe a conseguenze diverse da quelle esposte nemmeno tenendo conto del solo tenore letterale dell'art. 15 del contratto, nella parte in cui prevede una riduzione del canone di locazione, così che “non superi l'ammontare concordato esente IVA”, in caso di inadempimento degli obblighi assunti dal locatore originario: il mancato esercizio dell'opzione I.V.A. costituiva infatti obbligo solo per
Intesa San Paolo, mentre il locatore subentrante avrebbe potuto optare per l'applicazione dell'imposta, ma, ove questi legittimamente decidesse di modificare il regime di esenzione, sarebbe rimasto comunque vincolato dalla seconda parte dell'art. 12 15, nella parte in cui prevede che “In caso di inadempimento di tali obblighi da parte del locatore, l'importo del canone sarà ridotto di modo che il canone annuo di locazione dovuto dal
Conduttore, ivi l'I.V.A. applicabile, non superi l'ammontare concordato esente I.V.A., con espressa deroga in favore del Conduttore del disposto di cui all'art. 1467 c.c.”.
Ora, risulta documentalmente provato, e comunque non contestato, il pagamento da parte della conduttrice della somma di € 10.856,38 a titolo di I.V.A., a saldo della fattura 4/2022, a fronte della mancanza, fin dall'origine, di un titolo che giustificasse tale versamento, non potendosi questo identificare con il contratto intercorso tra le parti, per le ragioni sopra esposte (cfr. all. 25 alla memoria integrativa parte convenuta).
Ad abilitare il solvens alla ripetizione di quanto indebitamente pagato è sufficiente l'obiettiva inesistenza di una legittima causa solvendi, non rivestendo alcuna rilevanza l'eventuale inescusabilità dell'errore per l'effetto del quale il pagamento è avvenuto (cfr. Cass. 11.11.1967, n. 2727). Lo stesso principio opera anche nell'ipotesi in cui, come quella in esame, il pagamento risulti dovuto solo in parte, per essere stata l'eccedenza versata in assenza di idonea causa giustificativa (cfr. Cass. 12.6.2020,
n.11294; Id. 23.11.2022, n. 34427).
Conformemente alla giurisprudenza citata dall'intimata, non è ostativo il pagamento della fattura in assenza di animus solvendi, o in mancanza di specifica contestazione: “La proponibilità dell'azione di ripetizione d'indebito oggettivo non è esclusa dall'avere il solvens effettuato il pagamento non già nell'erronea consapevolezza dell'esistenza dell'obbligazione, ma, al contrario, nella convinzione di non essere debitore, e quindi senza l'animus solvendi, nemmeno quando tale convinzione sia stata enunciata in una espressa riserva formulata in sede di pagamento effettuato al solo scopo di evitare l'applicazione di eventuali sanzioni, giacché
l'errore scusabile del solvens è richiesto dalla legge come condizione della ripetibilità esclusivamente con riguardo all'indebito soggettivo ex persona debitoris, solo in quest'ultima ipotesi ricorrendo
l'esigenza di tutelare l'affidamento dell'accipiens, il quale riceve ciò che gli spetta sia pure da persona diversa dal vero debitore, mentre nel primo caso (cui va assimilato l'indebito soggettivo ex persona creditoris) non vi è alcun affidamento da tutelare, in quanto l'accipiens non ha alcun diritto di conseguire, ne' dal solvens ne' da altri, la prestazione ricevuta” (cfr. Cass. n. 2525 dell'11.3.1987;
13 n. 9624 del 15.11.1994; più di recente, n. 3894 del 17.2.2020).
Non milita in senso contrario alle conclusioni raggiunte dal Tribunale
l'eccezione di parte intimante, secondo la quale la ripetizione della somma sarebbe impedita dall'essere trascorso più di un anno dal compimento dell'operazione e quindi dall'essere superato il termine per l'emissione della nota di credito, oltretutto facoltativa per il contribuente: dovendo, difatti, trovare applicazione i principi generali in materia di ripetizione dell'indebito, e risalendo l'emissione del bonifico a mezzo del quale è stata saldata la fattura del 4/2022 al 23.11.2022, non risulta decorso il termine di prescrizione previsto per la proposizione della domanda ex art. 2033 c.c.
Nemmeno risulta fondata l'eccezione secondo la quale vi sarebbero dei termini specifici per la contestazione della fattura, oltretutto non venendo in gioco, nel caso di specie, una contestazione del contenuto della stessa o della sua autenticità, ma unicamente una richiesta di riconoscimento di pagamento avvenuto in assenza di titolo giustificativo.
Infine, quanto alla contestazione secondo la quale la somma versata a titolo di
I.V.A. non sarebbe ripetibile in quanto già portata in detrazione da , la Controparte_1 circostanza risulta non provata, oltre ad essere stata contestata dall' intimata, la quale ha affermato di non detrarre l'I.V.A. sulle fatture di cui è soggetto passivo per la locazione di immobili urbani, in quanto istituto di credito.
In virtù delle superiori considerazioni, l'attrice va dunque condannata a rimborsare alla convenuta l'ammontare di € 10.856,38, oltre interessi calcolati al saggio legale dalla data del versamento e sino all'effettivo soddisfo.

4. Sulle spese di lite.
Circa la regolamentazione delle spese di lite, alla soccombenza dell'attrice fa seguito la condanna della stessa alla refusione delle spese di lite, nella misura indicata in dispositivo (con riferimento al d.m. 55/2014, aggiornato al d.m. 147/2022, parametri medi per le fasi di studio/introduttiva e minimi per le fasi di trattazione/decisione per le controversie di valore ricompreso tra € 52.001,00 ed €
260.000,00).

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P. Q. M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:
- rigetta le domande dell'attrice;
- in accoglimento della domanda riconvenzionale, condanna l'attrice a rimborsare alla convenuta l'ammontare di € 10.856,38, oltre interessi calcolati al saggio legale dalla data del versamento e sino all'effettivo soddisfo;

- condanna l'attrice a rifondere alla convenuta le spese di lite, che si liquidano in € 9.142,00 per compenso, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge.
Così deciso in Roma, 29.9.2025.
Il Giudice
Chiara Salvatori
Provvedimento redatto con la collaborazione della ott.ssa Silvia Ripiccini. CP_5
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