N. R.G. 529/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cristina Cavaciocchi ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 529/2024 promossa da:
(C.F. ), nato a [...] il [...] e Parte_1 C.F._1
26 M Porta n 38, rappresentato congiuntamente e disgiuntamente dall'Avvocato Federica Cencioni (pec: e dall' Valeria Brizzi del Foro di Siena Email_1
elettivamente domiciliato presso lo studio Email_2 di Val d'LS (SI), Via G. Mazzini 4,
ATTORE contro
(C.F. ), nato a [...] il [...] Controparte_1 C.F._2 residente in [...] elettivamente domiciliato in Poggibonsi (SI) Via XX settembre n° 4 presso lo studio dell'Avvocato Alessandro Berti (email: - P.E.C.: Email_3 Email_4
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni. Parte attrice “Voglia l'Ill.mo Giudice, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere: IN VIA ISTRUTTORIA - Chiede ammettersi i seguenti capitoli di prova così come richiesti nella memoria ex art.171 ter n.2 c.p.c. depositata il 18.07.2024 che si riportano di seguito: PROVA TESTIMONIALE di A) residente in [...]
G.Giusti n.11 Che quale testimone diretto ed a conoscenza dei fatti potra' essere sentita sui seguenti capitolo di prova : 1) DCV )di aver visionato l'immobile di proprieta' del sig. sito in localita' Controparte_1
AN -AS d'LS(SI) ,immobile che il sig. aveva interesse ad acquistare;
2)DCV di Parte_1
pagina 1 di 17 aver visionato detto immobile anche insieme al sig. muratore di fiducia del sig. Persona_1 Pt_1
; 3)DCV di aver chiesto espressamente in tali occasioni al sig. se la realizzazione
[...] Controparte_1 iusura a vetri della terrazza che rendeva interno all'abitazione bagno esistente e la realizzazione della relativa copertura della terrazza fossero opere autorizzate e di aver ricevuto come risposta dal sig. che tali interventi erano stati regolarizzati;
4)DCV che in occasione di una Controparte_1 visita all'immobile del sig. furono effettuate riprese audiovideo con il suo apparecchio Controparte_1 telefonico dopo aver richiest se si potevano fare e dopo aver ricevuto la di lui Controparte_1 autorizzazione;
5)DCV che i files di tali riprese audiovideo sono STATI CONSEGNATI da lei al e da quest'ultimo al di lui avvocato per produrli nella causa pendente dinanzi al Tribunale di Parte_1
Siena e sono quelli che le mostriamo prodotti come doc. 3/A,3/B,e 3/C da parte attrice;
6)DCV che dopo aver avuto le rassicurazioni dal sig. riguardo alla regolarita' della chiusura a vetri della Controparte_1 terrazza, chiusura che rendeva interno l'unico e piccolo bagno esistente e riguardo alla regolarita' della copertura della terrazza il sottoscriveva il preliminare con il;
7)DCV che il Parte_1 Controparte_1 sig. sceglieva per la stipula dell'atto pubblico di compravendita il Notaio di Siena;
Parte_1 Tes_2
8)D mi informava del fatto di aver scritto una mail all'age mobiliare Parte_1 elencando i documenti indicatigli dal Notaio per stipulare e mi informava del fatto che tale tale richiesta di invio documenti rimaneva inevasa. 9) DCV che conferma la dichiarazione a sua.firma , dichiarazione che le si mostra come doc. 15 , e che riconosce come sua la firma apposta in calce alla dichiarazione medesima 10)DCV che la chiusura a vetri della terrazza risulta essere stata demolita in epoca successiva alla sottoscrizione della promessa di acquisto con . B) geom. con studio in Parte_1 Testimone_3
Colle di V al d'LS(SI) ,quale testimone d onoscenza d toli d i prova: 11) DCV che incontrava il giorno 4.9.2020 alle ore 18,00 il sig che la informava di un
Controparte_1 problema sorto con il sig. con cui aveva stipulato un pre oggetto l'immobile sito Parte_1 localita' AN comune di AS d'LS di proprieta' dello stesso 12)che il problema
Controparte_1 di cui la metteva a conoscenza il sig. era sorto ,co le riferiva , per la
Controparte_1 CP_1 presenza di una difformita' riguardante il disimpegno del terrazzo (nello specifico la terrazza presentava una chiusura su piu' lati che rendeva interno l'unico piccolo bagno esistente e presentava una copertura); 13)che con il verificavate che tale difformita' era stata eseguita dopo il condono edilizio L.47/85
Controparte_1
14)D mbre 2020 alle ore 8,30 lei, il sig. ed il sig. vi recavate tutti sul posto CP_1 Pt_1 in localita' AN per verificare lo stato dei luoghi e se vi fosse una soluzione al problema;
15)DCV che il 79.09.2020 alle ore 8,30 incontro' di nuovo il ,questa volta nel suo ufficio, e furono fatte Parte_1 valutazioni riguardo alla possibilita' di trovare una soluzione al problema con il Controparte_1
16)DCV che in data 21.09.2020 alle ore 16,00 incontrava di nuovo il Controparte_1 Pt_1 ed in tale occasione ,accertato che tale difformita' non era sanabile, prospettai come soluzione quella
[...] stituzione da parte del al della caparra di euro 10.000,00 che aveva Controparte_1 Parte_1 ricevuto alla firma della promessa di acquisto;
17)DCV che il si diceva , in sua presenza, Parte_1 disponibile ad accettare a tacitazione la restituzione della caparra 000,00 18)che il in CP_1 tale circostanza si dichiarava disponibile alla restituzione e diceva che avrebbe provveduto entro la fine della settimana , mettendo prima a conoscenza i suoi familiari 19) DCV che il la Parte_1 metteva a conoscenza del fatto che il ci aveva ripensato e non intendeva piu' restitutire la caparra di CP_1 euro 10.000,0020)DCV che la c a vetri non risultata regolare e' stata demolita nel 2021 o comunque in epoca successiva alla sottoscrizione della promessa di acquisto 21)DCV che conferma il contenuto della dichiarazione a sua firma che le si mostra come doc.16 e che riconosce come sua la firma pagina 2 di 17 apposta in calce alla dichiarazione medesima. C residente in [...]di Val Persona_1
d'LS(SI) Via G.Scarlini 10 ,quale testimone diretto ed a conoscenza dei fatti sui seguenti capitoli di prova 22)DCV che visionava almeno due volte ,quale muratore di fiducia del sig l'immobile Parte_1 sito in loc. AN -AS d'LS(SI) di proprieta' del sig. che il sig. era Controparte_1 Parte_1 interessato ad acquistare;
23)DCV che quando e' andato sul resentava su tutti i lati che rendeva interno all'appartamento l'unico piccolo bagno esistente e presentava una copertura . 24)DCV che conferma la dichiarazione a sua firma che le si mostra come doc.17 e che riconosce come sua la firma apposta in calce alla dichiarazione medesima. 25) DCV che si riconosce nei video che le facciamo vedere prodotti da parte attrice come doc.ti n.3/A,3/B,3/C e girati quando andava a vedere l'immobile di proprieta' del e che il aveva interesse ad acquistare ,occasione in cui si chiedeva al se le CP_1 Pt_1 CP_1 opere che si v chiusur la terrazza e copertura) fossero regolari ricevendo dal F r osta affermativa. D)geom. con studio in Colle di Val d'LS(SI) 26)DCV che conferma la Testimone_4 relazione a sua firma 13 che le si mostra . oi, integralmente alla CP_2 propria memoria ex 171 ter n.3 cpc reitera opposizione quanto alle prove testimoniali richieste ex adverso con le memorie ex art.171 ter n.2 e n.3 : quanto ai capitoli 1,2,3 perche' irrilevanti e comunque perche' trattasi di circostanze non contestate;
quanto al cap.4 perche' irrilevante E SE reitera CP_3 richiesta di prova testimoniale in prova contraria la sig.ra residente i ) Via Tes_5 della Porta 38 sul seguente capitolo di prova : A)DCV che in occasione della visita del 25.7.2020, all'immobile di proprieta' del in loc.AN , gia' preceduta dalla visita del 20 giugno Controparte_1
2020, era presente oltre al e lei sig.ra ,il sig ed il solo figlio maggiore di Parte_1 Tes_5 Controparte_1 quest'ultimo . quanto al perche' ap a irr sso in quanto circostanza comprovata dall' avvenuta sottoscrizione della proposta di acquisto da parte del Quanto ai Parte_1 capitoli 6 ,7, 8 e 9 ,10 e 11 ,12,13,14 in quanto gli stessi appaiono irrilev i ,generici e comunque volti a provare patti aggiungi che necessitano semmai di prova scritta. E SE AMMESSI reitera richiesta di prova testimoniale in prova contraria della teste sig.ra residente in [...]
(GR)sui capitoli: B) DCV che quando il 25 luglio 2020 il si recava a casa Parte_1 Parte_2 per definire i termini dell'acquisto, lei era presente e p he si parlava unic
[...] prezzo d'acquisto C)DCV che della regolarita' della terrazza e della copertura ,che rendevano interno all'appartamento l'unico piccolo bagno esistente, il aveva dato rassicurazione nella visita Controparte_1 del 20 giugno 2020 dicendo che erano abusive ma erano state condonate ,come si sente nella registrazione prodotta in giudizio. Quanto al capitolo 15 in quanto lo stesso appare superfluo in quanto la circostanza risulta da prova documentale gia' in atti Quanto al capitolo 16, in quanto lo stesso appare superfluo in quanto la circostanza risulta da prova documentale gia' in atti Quanto al capitolo 17,18,19 20 21 ,in uanto gli stessi appaiono superflui in quanto al riguardo controparte ha gia' prodotto documentazione . E SE AMMESSI reitera richiesta di prova testimoniale in prova contraria di Tes_5
(generalita' indicate ut sopra ) e dell'Avvocata Falaguerra del foro di Siena sui seguenti capitolo di prova: D) DCV che l'invito del Notaio di Poggibonsi (SI) perveniva dopo la scadenza del termine previsto Per_2 per la stipula nella proposta di acquisto ,termine entro il quale il avrebbe dovuto inviare Controparte_1
,al Notaio gia' scelto dall'acuirente (Notaio di Siena) e co umentazione necessaria Tes_2 per la stipula . E) DCV che l'Avvocata Falaguerra /lei che assisteva nella controversia il Parte_1 scriveva all'Avv. Chessa che assisteva il contestando ed evidenziando la st Controparte_1 dell'invito presso il Notaio effettuato dopo la scadenza del termine entro cui si doveva sipulare Per_3 ilcontratto definitivo di com , rimanendo inevasa la richiesta del inviata con mail del 30 Pt_1
pagina 3 di 17 luglio 2020 all'Agenzia imm.re di far avere al Notaio la documentaziopne necessaria per stipulare. - Tes_2
REITERA RICHIESTA DI CTU TECNICA , in quanto non esplorativa e volta a confermare l'insanabilita' della veranda, che e' stata nel frattempo demolita, ma che esisteva all'epoca delle visite all'immobile,veranda che chiudeva la terrazza su piu' lati e rendeva interno all'appartamento l'unico piccolo bagno esistente nell'immobile . Cio' considerati i vincoli paesaggistici esistenti nella zona ,come illustrato nella relazione del geom. (doc. 13 prodotto). -SI RIPORTA , altresì, alla documentazione Tes_4 prodotta in giudizio. NE O - condannare il sig. ( ), Controparte_1 C.F._2 per le causali meglio spiegate nella narrativa dell'atto introduttivo del giudizio, al pagamento della somma di euro 20.000,00 (venti mila euro) quale restituzione del doppio della caparra confirmatoria, o di quella diversa somma che risultasse in corso di causa e/o che fosse ritenuta di giustizia e di ragione, oltre interessi legali su detta somma dal dì del dovuto al saldo. - Respingere la domanda riconvenzionale proposta dal sig.
ritenendola assolutamente infondata e/o comunque non provata. - Con vittoria di spese e Controparte_1 sa, oltre al rimborso forfettario per le spese generali, C.A.P. ed I.V.A. come per legge.

Parte convenuta: Con il presente atto il sig. precisa le conclusioni riportandosi agli atti Controparte_1 introduttivi e alle memorie ex art. 171 ter sia in ordine alle conclusioni che ai mezzi istruttori ivi richiesti. In particolare insiste e reitera le richieste istruttorie come formulate nelle memorie ex 171 ter comma II e comma III a cui la presente difesa si riporta integralmente e in particolare : 1) INAMMISSBILITA' MEMORIA EX ART. 171 ter comma I cpc di controparte. Si rileva che la memoria ex art. 171 ter comma I di controparte è stata depositata in data 05.07.2024 in ritardo rispetto al termine di scadenza per il deposito che era il 04.07.2024 calcolando 40 giorni prima e prevendo la sospensione feriale dalla data dell'udienza del 13.09.2024 come previsto dal Giudice . E' quindi da ritenersi tale memoria inammissibile e si chiede che venga dichiarata tale dal Giudice ed espunta dal fascicolo processuale. 2) DISCONOSCIMENETO DEI VIDEO PRODOTTI DA CONTROPARTE ALLEGATI N° 3A - 3B - 3C I video prodotti da controparte in atto di citazione sono video non integrali e manipolati devono ritenersi inammissibili, questa difesa le disconosce l'autenticità e ne chiede l'espunsione dal fascicolo processuale. 3) INAMMISSIBILITA' PROVA PER TESTIMONI Inoltre è inammissibile l'articolazione dei capitoli di prova avvenuta nell'atto di citazione da parte del sig. in quanto Parte_1 non possono essere ammesse prove per testi se hanno per oggetto patti aggiunti o cont nuto di un documento, per i quali si alleghi che la stipulazione è stata anteriore o contemporanea. Diventa quindi superfluo la nomina di CTU a cui questa difesa si oppone in quanti nell'atto preliminare allegato non è stata effettuata la vendita della chiusura a vetri della terrazza. 4) MEZZI ISTRUTTORI Si richiede inoltre ammettersi prove per testi sui seguenti capitoli: 1) “ D.C.V che prima del 25.07.2020 il sig. Pt_1 aveva visionato l'immobile di proprietà di sito in loc. AN AS d'LS “
[...] Controparte_1
C.V che prima del 25.07.2020 il sig. hiesto la natura e la caratteristica della Parte_1 copertura della terrazza al sig. dell'immobile di proprietà di sito in loc. Controparte_1 Controparte_1
AN AS d'LS” 3) a del 25.07.2020 il sig. mobile di Parte_1 proprietà di sito in loc. AN AS d'LS per contatto ricevuto dall'agente Controparte_1 immobiliare ” 4) “D.C.V che in data 25.07.2020 il sig. visitava Tes_6 Controparte_4 Parte_1
l'immobile di proprietà sito in loc. AN AS d'LS alla presenza del sig. Parte_3
e e 5) “ D.C.V che in data Controparte_1 Testimone_7 Testimone_8 Tes_9
25.07.2020 il sig. dichiarava di essere interessato all'immobile sito in loc. AN AS Parte_1
d'LS di proprietà alla presenza del sig. e Controparte_1 Controparte_1 Testimone_7
pagina 4 di 17 e 6) “D.C.V che in data 25.07.2020 il e il sig. Testimone_8 Tes_9 Parte_1 CP_1 iniziarono le trattative per l'acquisto dell'immobile sito in loc. AN AS d'LS di
[...]
del sig. alla presenza del sig. e Controparte_1 Controparte_1 Testimone_7 Tes_8
e 7) “D.C.V che in data 25.07.2020 il si accordò per l'acquisto dal sig.
[...] Tes_9 Parte_1 immobile al prezzo di €. 75.000,00 sito iano AS d'LS di proprietà Controparte_1 del sig. alla presenza del sig. e e Controparte_1 Controparte_1 Testimone_7 Testimone_8
che in data 25.07.2 g. Tes_9 Parte_1 dell'immobile al prezzo di €. 75.000,00 sito in loc. AN AS d'LS di proprietà Controparte_1 alla presenza del sig. e e Controparte_1 Controparte_1 Testimone_7 Testimone_8
9) “D.C.V che in data 25.07.2020 il sig. si accordò per l'acquisto dal sig. Tes_9 Parte_1 dell'immobile sito in loc. AN AS oprietà del sig. Controparte_1 Controparte_1 chiedendo se la copertura della terrazza fosse regolare alla presenza del sig. e Controparte_1 Tes_7
, e 10) D.C.V che in 25.07.2020 il
[...] Testimone_8 Tes_9 Testimone_7 al sig. che la copertura della terrazza dell'immobile sito in loc. AN AS d'LS di Parte_1 proprie non era regolare e che sarebbe stata rimossa sempre alla presenza del sig. Controparte_1
e , e;
11) D.C.V che in data 25.07.2020 Controparte_1 Testimone_7 Testimone_8 Tes_9
i e della terrazza dell'immobile sito in loc. Testimone_7 Parte_1
AN AS d'LS diproprietà del sig. non era regolare e che sarebbe stata rimossa e Controparte_1 che doveva informarsi presso il comune per l llazione o regolarizzazione alla presenza del sig. e e ” 12) D.C.V che in data Controparte_1 Testimone_7 Testimone_8 Tes_9
25. v ina non poteva essere inserita la Testimone_7 copertura della terrazza in loc. AN AS d'LS di proprietà del sig. in quanto Controparte_1 irregolare e che sarebbe stata rimossa;
13) D.C.V che in data 25.07.2020 accettò di Parte_1 acquistare dal sig. l'immobile in loc. AN AS d'LS di proprietà del sig. Controparte_1
s della terrazza alla presenza del sig. e Controparte_1 Controparte_1 Tes_7
, e 14) D.C.V che in data 25.07.2020 il sig. accettò di
[...] Testimone_8 Tes_9 Parte_1
'immobile in loc. AN AS d'LS del sig. Controparte_1 senza la copertura della terrazza alla presenza del sig. e Controparte_1 Controparte_1 Tes_7
e e le parti senza indugio chiamarono e
[...] Testimone_8 Tes_9 CP_4
per la stesura della proposta irrevocabile d'acquisto; 15) D.C.V che in data 31.07.2020 il sig.
[...]
e il sig. dinanzi al agente immobiliare sottoscrissero la Parte_1 Controparte_1 Controparte_4 proposta irrevocabile per l'acquisto dell'immobile in loc. AN AS d'LS di proprietà del sig. senza la copertura della terrazza;
16) D.C.V che in data 31.07.2020 il sig. Controparte_1 Pt_1
e il sig. dinanzi al agente immobiliare sottoscrisserola proposta
[...] Controparte_1 Controparte_4 bile per mobile in loc. AN Cas prietà del sig. CP_1 facendo visionare la documentazione planimetrica da cui risultava assente la copertura della
[...]
17) D.C.V che il sig. agente immobiliare veniva contattato in data 26.09.2020 Controparte_4 dal sig. perché sollecitasse il sig. a nominareun notaio e ad inviarle la Controparte_1 Parte_1 documen .V che 29.09.2020 il sollecitò il sig. Controparte_1 Parte_1 invitandolo alla stipula dell'atto presso il Notaio di Poggibonsi per il giorno 16.10.2020; 19) Per_2
D.C.V che 29.09.2020 il sig. tò il sig. invitandolo alla stipula Controparte_1 Parte_1 dell'atto presso il Notaio di Poggibonsi per il giorno 16.10.2020 e inviandole tutta la Per_2 documentazione sulla regola anistica del bene” 20) D.C.V che in 16.10.2020 il sig. CP_1
pagina 5 di 17 si presentò presso il Notaio di Poggibonsi alla presenza del sig. , CP_1 Per_2 Testimone_7 CP_4
e 21) D.C.V che in 16.10.2020 il sig. si presentò presso il
[...] Tes_9 Controparte_1 bonsi alla presenza del sig. e ma il Per_2 Testimone_7 Controparte_4 Tes_9 sig. non si presentò. Si indicano a testi I sig.ri residente in Poggibonsi loc. Fosci Parte_1 Testimone_7 sui n° 1 al n° 22 Il sig. resid D'LS via sui capitoli dal 1 al Testimone_8
n° 14 La sig.ra residente in [...] al n° 14 Il Tes_10 sig. e in Poggibonsi via Borgo Marturi sui capitoli dal n° 1 al n° 22. E inoltre si Controparte_4 riporta alla inammissibilità dei singoli capitoli di prova come articolati nella memoria da parte di questa difesa ex art. 171 ter n° 3 e si reitera la richiesta di in prova contraria sui seguenti capitoli di controparte: Sui capitoli 1-2-3-4-5-6-7-8-10 di controparte in controprova si indica il teste sig. Controparte_4 residente in [...] di controparte in controprova si indica il teste sig. residente in [...]loc. Fosci. Ciò Testimone_7 premesso questa difesa precisa le conclusioni ripor introduttivi“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: 1) IN VIA PRINCIPALE, NEL MERITO, respingere tutte le domande formulate in quanto totalmente dal sig. in quanto infondate in fatto e in diritto e perché Parte_1 comunque integralmente sprovviste di prova per tutti i motivi meglio indicati nel corpo del presente atto;
2) IN VIA RICONVENZIONALE, NEL MERITO, dichiararsi il recesso del contratto e/o proposta irrevocabile d'acquisto del 31.07.2020 e si dichiari l'inadempimento contrattuale del sig. per le Parte_1 ragioni dedotte in narrativa e lo si condanni al pagamento della somma di €. 10.000,00 parra confirmatoria già ricevuta e nella disponibilità del sig. e quindi si autorizzi quest'ultimo a Controparte_1 trattenere tale somma o alla maggiore o minore som corso di causa anche per mezzo di valutazione equitativa o a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo per i motivi tutti meglio dedotti nel corpo del presente atto;
IN VIA ISTRUTTORIA, con ogni più ampia riserva di aggiungere, integrare, modificare, precisare e di formulare istanze anche istruttorie nonché di produrre documenti nei modi e nei termini stabiliti dalla legge anche in relazione al comportamento processuale di controparte anche in ordine alle memorie di cui all'art. 171 ter cpc;
Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”.
pagina 6 di 17 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
avanti all'intestata affinchè, tamento dell'inadempim
[...] CP_5 quest'ultimo al contratto preliminare del 31.7.2020 di compravendita immobiliare per presenza di abuso edilizio insanabile, volesse condannarlo al pagamento in favore dell' attore della somma di € 20.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria versata.
In via di estrema sintesi deduceva a sostegno della propria doglianza:
- di aver sottoscritto in data 31.7.2020, presso l'Agenzia Immobiliare Centro, sita in Poggibonsi, di , proposta irrevocabile d'acquisto con il Sig. Controparte_4 CP_1
promittente venditore, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo di proprietà
[...] ultimo, sito in AS d'LS, Loc. AN distinto al Catasto Fabbricati di AS d'LS al foglio 25, particella 57 sub. 19, cat. A/4, Classe 1 e magazzino con forno, un pollaio e piccolo resede con posto auto, beni distinti al Catasto Fabbricati di AS d'LS al foglio 25, particella 57 sub 20 cat. C/2, Classe 1 ( cfr doc. 1);
- che le parti, convenivano il prezzo della futura vendita in euro 75.000,00;
- che all'atto della sottoscrizione l'attore versava € 10.000,00 a titolo di caparra conformatoria tramite assegno bancario N 0300800875-11 del 31.07.2020 tratto su Chianti. Banca, intestato a , che ne entrava in possesso con l'accettazione della Controparte_1 proposta irrevocabile ( cfr doc. 2);
- che per comune accordo il rimanente importo, pari ad euro 65.000,00 sarebbe stato corrisposto al momento del perfezionamento del contratto definitivo di compravendita da stipularsi entro e non oltre il 30.09.2020;
- che prima di sottoscrivere l'accordo pre-negoziale l'attore deduceva di aver visionato l'immobile e di aver ricevuto rassicurazioni da parte del promittente venditore in ordine alla regolarità urbanistica dello stesso ed in particolare con riguardo alla veranda chiusa e munita di copertura delimitante una parte della terrazza, che rendeva interno e collegato all'appartamento il piccolo ed unico bagno presente ( cfr file audio video doc. 3 (3/a-3/b- 3/c, e doc. n 4);
- che l'attore, in aderenza al punto 5 del sottoscritto accordo negoziale, nominava per la stipula il Notaio con studio in Siena, inviando una mail all'Agenzia Immobiliare Tes_2
Centro con un o di documenti richiesti dallo studio notarile per la stipula e precisamente: attestato di prestazione energetica e relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale (Cfr. doc. n. 5);
- che tale documentazione non perveniva nei tempi contrattualmente previsti, tant'è che con missiva raccomandata A.R. del 29.9.2020, ricevuta dal convenuto in data 1.10.2020, parte attrice esercitava il diritto di recesso negozialmente previsto, contestando la sopravvenuta conoscenza di difformità edilizie non sanabili afferenti l'immobile promesso in vendita idonee a renderlo inutilizzabile all'uso convenuto, chiedendo la corresponsione del doppio della caparra allora versata;
pagina 7 di 17 - che sempre in pari data parte attrice deduceva come “ del tutto strumentalmente” parte convenuta avesse inoltrato diffida ad adempiere in ragione della mancata manifestazione di volontà alla stipula del definitivo entro il termine previsto;

- che nei primi giorni dell'ottobre del 2020 si deduce essere avvenuto una fitta rete di incontri e colloqui col promittente venditore destinati a trovare soluzione alla problematiche emerse anche per il tramite di comune incontro presso lo studio del EO.
in esito al quale, emersa l'assenza della veranda di cui si discute nell'atto di condono Tes_3 del 1986 e la sua insanabilità ai sensi delle vigenti disposizioni urbanistiche, suggeriva alle parti di tacitare ogni diversa contrapposizione mediante la semplice restituzione della caparra al Pt_1
- che l'intento conciliativo, dedotto dalla stessa difesa attorea come accettabile, non venne nei fatti accolto dal promittente venditore che chiamato in sede di negoziazione assistita a mezzo del proprio legale, contestava per contro l'inadempimento del all'accordo Pt_1 preliminare sotto il profilo della insussistenza di qualsivoglia giustificato motivo ostativo alla stipula del definitivo.
In ragione di quanto sopra rassegnava le seguenti conclusioni “ -NEL MERITO “Piaccia all'On.le Tribunale civile di Siena, contrariis reiectis, condannare (C.F.: Controparte_1
), per le causali di cui in narrativa, al pagamento della somma di euro C.F._2 ione del doppio della caparra confirmatoria, o di quella diversa somma che risultasse in corso di causa e/o che fosse ritenuta di giustizia e di ragione, oltre agli interessi su detta somma dal dì del dovuto al saldo. Con vittoria di spese, e competenze legali di causa”
Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto della domanda attorea in Controparte_1 quanto infondata sia in fatto che in diritto.
Esponeva sostanzialmente una diversa ricostruzione delle circostanze fattuali, deducendo come parte attrice non fosse in alcun modo mai stata rassicurata sulla conformità urbanistica della cennata veranda insistente sul terrazzo, tant'è che nella proposta irrevocabile di acquisto non se ne faceva menzione.
Peraltro deduceva ed argomentava come in seno agli asseriti accordi intercorsi fra le parti, era onere dello stesso rappresentare, mediante manifestazione di volontà, l'interesse a Pt_1 mantenere o meno la descritta veranda, e che in difetto l'attore avrebbe proceduto alla sua demolizione.
Silenzio serbato nonostante l'invio di diffida ad adempiere mediante presentazione per la data ivi indicata innanzi al Notaio per la stipula del definitivo che non avvenne per Per_2 fatto imputabile esclusivamente all'inadempimento del promissario acquirente ( cfr diffida in atti).
In ragione di quanto sopra concludeva affinchè il Tribunale di Siena “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: 1) IN VIA PRINCIPALE, NEL MERITO, respingere tutte le domande formulate in quanto totalmente infondate in fatto e in diritto e perché comunque integralmente sprovviste di prova per tutti i motivi meglio indicati nel corpo del presente atto;
2) IN VIA RICONVENZIONALE, NEL MERITO, dichiararsi il recesso del contratto e/o proposta pagina 8 di 17 irrevocabile d'acquisto e si dichiari l'inadempimento contrattuale del sig. per le ragione dedotte in Parte_1 narrativa e lo si condanni al pagamento della somma di €. 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ricevuta che è già nella disponibilità del sig. e quindi lo si autorizzi a trattenere tale Controparte_1 somma o alla maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa anche per mezzo di valutazione equitativa o a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo per i motivi tutti meglio dedotti nel corpo del presente atto;
IN VIA ISTRUTTORIA, con ogni più ampia riserva di aggiungere, integrare, modificare, precisare e di formulare istanze anche istruttorie nonché di produrre documenti nei modi e nei termini stabiliti dalla legge anche in relazione al comportamento processuale di controparte anche in ordine alle memorie di cui all'art. 171 ter cpc;
Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”
La causa veniva istruita documentalmente e mediante sfogo delle prove orali, ammesse come da ordinanza del 9.1.2025, nella successiva data del 14.4.25.
All'esito ritenuta non bisognevole di ulteriore istruttoria, veniva trattenuta in decisione alla udienza cartolare ex art. 127 ter c.p.c. del 7.11.2025 sulle conclusioni precisate dalle parti e sulle comparse e repliche da queste depositate in ossequio al disposto normativo di cui all'art. 189 c.p.c.
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Orbene all'esito della espletata istruttoria la domanda di parte attrice merita integrale accoglimento per le ragioni che di seguito saranno esposte, riservando nel proseguo della motivazione ogni questione in punto di ammissibilità delle prove orali ed utilizzabilità del CD depositato in cancelleria dalla difesa attorea contenti le riprese audio video delle visite antecedenti alla stipula del preliminare di compravendita immobiliare di cui si discorre.
Occorre innanzitutto qualificare la domanda proposta dall'attore attori che ha chiesto accertarsi il recesso dal contratto preliminare del 31.7.2020 ai sensi dell'art. 1385 c.c. nonché la condanna del promissario venditore inadempiente al pagamento del doppio della caparra.
E' noto, infatti, che il recesso costituisce una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte e che si esercita con la semplice comunicazione con la richiesta del doppio della caparra, come è avvenuto nel caso in esame.
L'art. 1385 c.c. dispone che “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra porre recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
sei inadempiente e invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra parte può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
La norma contempla due possibilità di scioglimento del vincolo negoziale, in caso di inadempimento di una parte, ove sia stata pattuita la dazione di una caparra confirmatoria: il pagina 9 di 17 recesso per altrui inadempimento, con ritenzione della caparra o esazione del doppio della stessa, a titolo di forfetizzazione del danno;
la risoluzione per inadempimento con diritto al risarcimento del danno secondo le regole ordinarie.
Il recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, «consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente, sicché, nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso procedere (attraverso un apprezzamento in fatto che, in quanto tale, è sindacabile in cassazione solo per il vizio dell'omesso esame di un fatto decisivo risultante dagli atti del giudizio) ad una valutazione comparativa in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto), si sia (eventualmente) resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale» (v. ex plurimis Cassazione civile sez. II sentenza n.6992 del 03/03/2022).
I rapporti tra i due rimedi sono stati oggetto di pronunce della corte di legittimità di segno non uniforme, secondo percorsi argomentativi, diversi e sovente contrastanti, fino all'intervento delle SS.UU. Cassazione con la sentenza n.553 del 14/01/2009 che, risolvendo il contrasto interpretativo hanno confermato alcune conclusioni indiscusse in seno alla giurisprudenza e cioè che « - i due rimedi disciplinati, rispettivamente, dall'art. 1385 c.c., commi 2 e 3 a favore della parte non inadempiente nell'ipotesi di inadempimento della controparte hanno carattere distinto e non cumulabile;
-l'inadempimento si identifica in ogni caso con quello che dà luogo alla risoluzione, di cui il giudice è tenuto comunque a sindacarne gravità e imputabilità (Cass. 2032/1993; 398/1989; 4451/1985); - la parte non inadempiente che abbia esercitato il potere di recesso riconosciutole dalla legge è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata: la caparra confirmatoria assume, in tal caso, la funzione di liquidazione convenzionale e anticipata del danno da inadempimento.
Qualora, invece, detta parte abbia preferito domandare la risoluzione (o l'esecuzione del contratto), il diritto al risarcimento del danno, che rimane regolato dalle norme generali, postula che il pregiudizio subito sia provato nell'an e nel quantum, con conseguente possibilità di rigetto della relativa domanda in ipotesi di mancato raggiungimento della prova (Cass. 7180/1997; 4465/1997); - la parte che ha ricevuto la caparra, se destinataria di una richiesta di restituzione ex art. 1385 c.c., comma 2, sul presupposto del suo inadempimento, può limitarsi ad eccepire l'inadempimento dell'altra parte, senza bisogno di proporre domanda riconvenzionale di risarcimento del danno, essendo questa una facoltà ulteriore, riconosciutale dal terzo comma dello stesso articolo (Cass. 4777/2005; 11684/1993); - introdotta la domanda di risoluzione per inadempimento e di risarcimento dei danni, non è applicabile la disciplina della caparra di cui al secondo comma dell'art. 1385 c.c. (Cass. 13828/2000; 8881/2000; 8630/1998; 3602/1983); pagina 10 di 17 è illegittima la condanna della parte inadempiente a restituire il doppio della caparra ricevuta, stante la non cumulabilità dei due rimedi (Cass. 18850 del 2004); è necessaria la prova del danno secondo le regole generali (Cass. 17923/2007; 1301/2003; 849/2002; 4465/1997); - mancando la prova del danno, se inadempiente è l'accipiens, la restituzione della caparra è un effetto della risoluzione come conseguenza del venir meno della causa che aveva determinato la corresponsione (Cass. 8630 del 1998); l'obbligo di restituzione della somma ricevuta, privo di funzione risarcitoria, rimane soggetto al principio nominalistico (Cass. 5007/1993; 2032/1993; 944/1992); se l'accipiens è adempiente, viceversa, la caparra svolge funzione di garanzia dell'obbligazione di risarcimento (funzione che si esplica nell'esercizio del diritto - da parte di chi l'abbia ricevuta e abbia titolo risarcitorio - a ritenere l'importo fino alla liquidazione del danno), conserva tale funzione sino alla conclusione del procedimento per la liquidazione dei danni derivanti dall'avvenuta risoluzione, non trova giustificazione la richiesta di restituzione sino alla definizione di tale procedimento (Cass. 5846/2006), con conseguente compensazione con il credito risarcitorio».
Così ricostruiti in termini generali la disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c., può dirsi non contestato che tra le parti sia stata sottoscritta in data 31.7.2020 proposta irrevocabile destinata al futuro acquisto dell'immobile di proprietà del promittente venditore CP_1
meglio identificata al Catasto Fabbricati di AS d'LS al foglio 25, particella 57
[...]
così come risulta incontestato, sotto il profilo giuridico, che al predetto accordo pre-negoziale debba essere riconosciuta la natura di contratto preliminare.
Ciò che invece è risultato controverso riguarda la conoscibilità o meno della parte promissaria acquirente della difformità urbanistica che assisteva la veranda insistente il terrazzo già alla data della sottoscrizione del preliminare ed i conseguenti profili di reciproco inadempimento che le parti in lite si sono contestate vicendevolmente per il tramite degli scritti difensivi.
Questa è la ragione assorbente che ha sorretto la decisione esternata nella ordinanza istruttoria resa in corso di causa e che in questa sede richiede la compiuta rappresentazione della ragioni per le quali è da confermarsi la infondatezza delle doglianze difensive di parte convenuta sia sotto il profilo della inammissibilità della prova orale dedotta dall'attore per divieto di cui all'art. 2722 c.c. sia in punto di illegittimità e conseguente inutilizzabilità del CD materialmente prodotto dalla medesima difesa concernenti le riprese audio video effettuate nel corso delle visite che hanno preceduto la stipula dell'accordo pre-negoziale.
Quanto al primo aspetto si richiama ancora un volta il principio di diritto contenuto nella ordinanza riservata in base al quale nel concetto di patti aggiunti o contrari al contenuto del documento contrattuale, in relazione ai quali opera il divieto di ammissione della prova testimoniale di cui all'art. 2722 c.c., non rientrano quelle pattuizioni il cui contenuto od oggetto non risulti in alcun modo previsto dal contratto e che non possono, perciò, ritenersi comprese nel negozio consacrato nell'atto scritto, ma che non siano in contrasto con la volontà contrattuale precisamente e compiutamente espressa, così che la prova testimoniale deve ritenersi ammissibile quando essa non miri ad ampliare, modificare o alterare la disciplina obiettiva prevista nel contratto stipulato per iscritto ma abbia ad oggetto elementi di mera integrazione e chiarificazione del contenuto della volontà negoziale;
ne consegue che, in caso di vendita di un immobile, quando il bene sia stato contrattualmente individuato, nella sua localizzazione e struttura, in modo sufficientemente certo, ma non ne pagina 11 di 17 sia stata precisata la consistenza e siano da escludere sia la vendita a corpo che quella a misura oppure di specie, è ammissibile la prova testimoniale volta ad accertare l'intervenuta pattuizione circa la misura del bene e la sua entità ( cfr ex multis Corte Cassazione Civile Sez. 2 Sentenza n. 28407 del 07/11/2018- Sez. 2 , Ordinanza n. 1742 del 20/01/2022 (Rv. 663575 - 01).
Orbene dal testo negoziale del 31.7.2020 richiamato delle parti appare oltre modo evidente che gli estremi catastali nonché la sommaria descrizione dei locali sia già di per sé inidonea a determinarne la esatta consistenza ed entità, non foss'altro perché in quella narrativa manca proprio il locale bagno certamente esistente, certamente facente parte dell'appartamento promesso in vendita ma diversamente raggiungibile dall'interno degli altri locali in assenza della copertura di cui si discorre.
Peraltro dal testo negoziale richiamato non risulta che i contraenti abbiano subordinato la stipulazione del contratto definitivo al rilascio di eventuali sanatorie della ridetta copertura della cui esistenza prima della stessa sottoscrizione del preliminare neppure la difesa di parte convenuta ha mai contestato.
Tale circostanza peraltro è stata configurata dalla stessa parte attrice come presupposto implicito per stipula del definitivo: infatti, «in materia di contratti, si ha presupposizione quando una determinata situazione di fatto o di diritto - comune ad entrambi i contraenti ed avente carattere certo e obiettivo - sia stata elevata dai contraenti stessi a presupposto condizionante il negozio, in modo tale da assurgere a fondamento, pur in mancanza di un espresso riferimento, dell'esistenza ed efficacia del contratto (v. Cassazione civile sez. I sentenza n.40279 del 15/12/2021; Tribunale Cagliari sez. II sentenza n.932 del 06/04/2022; Tribunale Pavia sez. III sentenza n.422 del 29/03/2022).
È di tutta evidenza, infatti, che la mancanza della sanabilità della stessa, in ragione della natura non meramente pertinenziale che le era attribuita nella sostanza dei fatti, incideva in maniera essenziale sulla causa in concreto del contratto di compravendita, facendo venir meno l'interesse dell'acquirente alla conclusione del definitivo.
Conseguentemente la prova orale, ammessa nei limiti di ciò che si è ritenuto rilevante ai fini del decidere, non incorreva, allora, come oggi nel cennato divieto.
Ancora deve essere analizzata la dedotta illegittimità della produzione dei CD non già sotto il profilo di un possibile contrasto col DPCM n. 44/11 e succ. modd., ma in punto di loro inutilizzabilità per modalità di captazione delle immagini video e loro presunta manipolazione.
Preliminare all'esame dei motivi adotti dalla difesa è l'accertamento peraltro ufficioso che il GI ha condotto allorquando la difesa attorea ha fatto istanza di produzione del CD per impossibilità di carica i files audio video in PCT.
Orbene l'art.12 decreto del Ministero della giustizia del 21 febbraio 2011, n. 44 (così come modificato dal decreto del Ministro della giustizia del 29 dicembre 2023, n. 217, è rubricato "formato dei documenti informatici allegati" e stabilisce che: - "I documenti informatici allegati all'atto del processo sono privi di elementi attivi e hanno i formati previsti dalle specifiche tecniche stabilite ai pagina 12 di 17 sensi dell'articolo 34" (comma 1); - "È consentito l'utilizzo dei formati compressi, secondo le specifiche tecniche stabilite ai sensi dell'articolo 34, purché contenenti solo file nei formati previsti dal comma precedente" (comma 2).
Ne deriva che vi è rispondenza dei documenti informatici allegati alla elencazione contenuta nelle specifiche tecniche ex art. 34 del medesimo decreto.
Quanto alle specifiche tecniche, l'art.34 summenzionato stabilisce che esse debbano essere stabilite dal responsabile per i sistemi informativi automatizzati del Ministero della giustizia, sentito DigitPA e, limitatamente ai profili inerenti alla protezione dei dati personali, sentito il Garante per la protezione dei dati personali. Inoltre le specifiche devono essere rese disponibili mediante pubblicazione nell'area pubblica del portale dei servizi telematici.
La Direzione generale per i sistemi informativi automatizzati del Ministero della giustizia ha recentemente posto in consultazione una nuova versione delle menzionate specifiche tecniche, ma fino all'emanazione delle nuove specifiche tecniche continuano ad applicarsi le disposizioni vigenti.
Ciò comporta che in base alla normativa vigente alla data di introduzione del presente giudizio non era possibile effettuare un deposito telematico genuino dei formati audio e video.
Tuttavia il deposito di file in formati non consentiti dalle Specifiche tecniche del processo telematico, come i file video e audio, può essere alternativamente effettuato mediante deposito in cancelleria del supporto informatico (CD- ROM), accompagnato
• da una nota di deposito con le specifiche dei file contenuti nell'unità e
• dalla motivazione per la quale si procede al deposito tradizionale in cancelleria.
Ebbene fatte queste superiori premesse va dato conto della assoluta insussistenza dei profili di doglianza della difesa del convenuto.
Quanto alla mancata autorizzazione alla ripresa degli incontri, va dato conto che la stessa venne effettuata dal titolare del diritto oggi azionato in giudizio e non da un terzo estraneo al rapporto;
ad ogni buon conto la produzione in giudizio civile di riprese audio video finalizzate all'esercizio del diritto di difesa, costituzionalmente garantito ex art. 24 Cost., è prevalente rispetto a quello della eventuale privacy ( peraltro non dedotto) specialmente allorquando, come nel caso che qui occupa, esula dai c.d. dati sensibilissimi.
Ancora non è provata la presunta manipolazione non potendo la stessa essere desunta dalla data di creazione indicata nella estensione del file per come rappresentato nella seconda memoria ex art. 171 ter c.p.c., di parte convenuta afferenti alla cartella compressa e non alle immagini.
Del resto che quelle immagini non corrispondessero alla rappresentazione dei fatti oggetto di giudizio non è elemento neppure addotto dalla stessa difesa.
Anche la dedotta tardività della prima memoria ex art. 171 ter c.p.c., depositata da parte attrice, pur sussistendo nei fatti, non muta la sostanza della ordinanza emessa, in ragione pagina 13 di 17 della portata che il Legislatore le ha attribuito.
Conseguentemente se ne va dichiarata l'inammissibilità per tardività di deposito la stessa è priva di risultato utile posto che non ha modificato le domande principali e non ha formulato alcuna reconventio reconventionis.
Chiarita in questi termini l'ordinanza istruttoria assunta, in questa sede confermata in ogni sua parte, risulta ampiamente provato che all'atto delle visite effettuate in data anteriore dal la copertura fosse presente e che consentisse di collegare internamente gli altri locali Pt_1 all'unico bagno esterno agli stessi.
Altrettanto pacifico, perché non espressamente contestato, il fatto che l'immobile così come visto e visionato nella sua struttura fattuale abbia rappresentato la ragione del manifestato consenso di parte promissaria acquirente alla sottoscrizione del preliminare.
In questo senso, anche a voler prescindere dai video contenuti nel CD di cui prima si è fatto cenno, ma anche dalle stesse prove orale dedotto e non ammesse e da quello comunque sfogate, è pacifico che la veranda esistesse sin dalla visite all'immobile, così come esistessi in epoca prossima e coeva alla sottoscrizione del preliminare.
È altrettanto pacifico che la stessa sia stata demolita sul finire dell'estate ( cfr doc. 4 di parte attrice non contestata dalla convenuta quanto al dato storico, altro sono le ragioni) ed è altrettanto pacifico che una diversità tra l'impegno assunto dal promittente venditore all'atto del preliminare rispetto al finire del settembre 2020 si sia verificato;
infatti è mail proveniente dal quella in cui si fa riferimento a problematiche insorte dopo il CP_1 preliminare che no indotto a ribassare di € 10.000,00 il prezzo della vendita dell'immobile de quo, così come è documentale la successiva mail del che ribadisce Pt_1 non essere un problema di prezzo ma difformità sostanziale tra ciò che to promesso e ciò che veniva realmente venduto, richiamando anche ai fini di quanto si dirà infra l'incontro avvenuto dal EO. . ( cfr doc. 6 e 7 parte attrice). Tes_3
Ebbene con particolare riferimento alle dichiarazioni rese da tale ultimo alla udienza del 14.4.2020 le uniche ad essere ampiamente credibili perché scevre da possibili rappresentazioni personalistiche della vicenda ( ben diverse dal dichiarare un fatto non vero) ed equidistante dalle parti in lite, è emerso come la veranda di cui si discute non solo non rientrasse nel condono del 1985/86, perché costruita in assenza di titolo in epoca successiva, ma neppure sanabile ai sensi delle vigenti normative urbanistiche ed edilizie.¹
Posto che detto incontro è pacifico che si collochi prima del 10.10.2020, non è dato capire ¹ “ Viene introdotto il successivo teste EO. che rende la dichiarazione di rito e sulle generalità risponde: Testimone_3 nato a [...] [...], con studio in Colle di V.e. Località San Marziale n. 16. Interrogato sui capitoli in prova diretta di parte attrice così risponde: sul cap. 11: non ricordo la data ma ricordo la circostanza;
sul cap. 12 quel fabbricato fu condonato nel 1985 e le pratiche le fece il mio studio. Quella terrazza era libera e non c'era quella struttura in ferro e vetro alla data di presentazione del condono. Sul cap. 13: ho già risposto sicuramente si;
sul cap. 16: ho incontrato varie volte sia tesi sia franchi e documenti alla mano fece rilevare che questa difformità non era sanabile perché è zona vincolata e quindi ascoltando il franchi che a mio giudizio era in buona fede ma anche il tesi che acquistava qualcosa che non corrispondeva al suo gradimento proposi la restituzione della caparra con annullamento del compromesso. Ed in quella circostanza la cosa fu accettata da entrambe le parti. Sul cap. 17: si è vero senza penalità per nessuno. Sul cap. 20: non lo so.” ( cfr estratto verbale udienza del 14.4.25). pagina 14 di 17 se prima del termine del 30.9.2020 o successivamente ( circostanza irrilevante per quanto si dirà infra) quello che in questa sede conta è il fatto che prima della stipula del definitivo fosse oltremodo chiaro allo stesso promittente venditore che la presenza di quella veranda era elemento essenziale per il promissario acquirente.
Del resto la dedotta infondatezza di una simile ricostruzione avversata dalla difesa del anche per il tramite di capitoli di prova diretti a dimostrare che l'attore consapevole CP_1
n conformità della stessa, non ha provato la sussistenza di un presunto accordo tacito tra le parti in virtù del quale, in assenza di diversa comunicazione, prima del definitivo la veranda pacificamente abusiva sarebbe stata demolita.
Circostanza tale ultima riferita dal , figlio della parte convenuta, ma che in Testimone_7 alcun modo può dirsi provata po ebbe di una condizione sospensiva che impatta nel preliminare e che per il principio della simmetria delle forme di cui all'art. 1350 c.c. doveva essere espressamente prevista.
Non essendo stata prevista nell'accordo del 31.7.2020, la stessa oltre ad apparire frutto di una valutazione personale, risulta comunque non provata.²
Ed allora all'esito di quanto sopra detto, nonché del narrato della teste ( Tes_1 moglie dell'attore) che certamente è da ritenersi credibile perché coere ti rappresentati nei video di cui si discorre, nonché corroborato dalle ulteriori circostanze meramente documentali di cui si è fatto cenno in parte motiva, risulta pacificamente accertato che già alla data di demolizione della veranda avvenuta a fine estate, quindi ben prima del termine indicato per la stipula del definitivo, il promittente venditore si fosse già reso inadempiente all'accordo del 31.7.2020 posto che la promessa in vendita del bene
“nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, come “visto e piaciuto”, riportava la dichiarazione del venditore di impegnarsi a garantire la conformità edilizia dell'immobile al definitivo.
Garanzia che non può dirsi assolto dalla demolizione del manufatto affetto da contrasto ² Viene introdotto il successivo teste che rende la dichiarazione di rito e sulle generalità risponde: Testimone_7 nato a [...] il [...] res. A Poggibonsi località Fosci 11/A. sono il figlio di . Interrogato sui capitoli 2 e Controparte_1 4 di parte convenuta in via diretta così risponde: sul cap. 2: non ricordo la data. Ma se il 25.7.2020 era la data del preliminare mi ricordo che prima di questo momento ci si incontrò e si parlò dell'appartamento in generale e del prezzo. Ma la domanda fu che copertura era. Gli fu specificato che la copertura non era condonata e che se voleva si poteva lasciare e se non ci faceva sapere nulla veniva tolta perché non era possibile metterla in contratto. Sul cap. 4: si è vero allora la data è questa quella in cui ci trovammo tutti su all'appartamento. Interrogato in controprova così risponde: sul cap. 3 quando ci trovammo nell'appartamento sempre nel luglio del 2020 ci si divise a gruppi. La domanda avvenne quando si usci dall'appartamento giu nel piazzale, ma mio padre non dette alcuna rassicurazione sulla regolarità della copertura e del bagno anche perché noi e lui, al quale gli fu spiegato, erano consapevoli che non erano opere regolari. ADR preciso che questo accadde il giorno della visita in cui era presente tesi. Sul cap. 4: quando c'ero io no. Sul cap. 10: mi ricordo che la chiusura a vetri fu demolita a fine estate. Eravamo rimasti d'accordo che se la voleva ce la lasciavamo, ma non ci fece sapere nulla. però noi per essere in regola la togliemmo come da accordi precedenti. Sul cap. 11: si è vero andammo dal EO;
sul cap. 12: il punto del discorso con pacella non fu assolutamente quello indicato nel Tes_3 capitolo. Noi andammo da perché noi cercavamo di aiutarlo a trovare una soluzione per il bagno esterno e per Tes_3 fargli fare un bagno all'interno dell'appartamento. Sul cap. 13: già lo sapevamo che non era regolare. Al geometra non veniva chiesto quello. Sul cap. 16: non so nulla non ero presente. Sul cap. 17: non lo so;
sul cap. 20: ho già risposto;
sul cap. 22: : quando c'ero io no. Io sono stato presente solo una volta. Sul cap. 23: quando c'ero io no.( cfr estratto verbale del 14.4.25). pagina 15 di 17 insanabile con la normativa edilizia, posto che all'esito si alterava un modo di essere di carattere sostanziale sul quale il aveva espresso il proprio consenso. Pt_1
La presenza di irregolarità edilizie consistenti nella parziale difformità dell'immobile rispetto al titolo edilizio è dunque un fatto pacifico.
E' quindi dimostrato che alla data delle visite così come alla data di sottoscrizione del preliminare al TESI fosse stata rappresentata quanto meno la bontà urbanistica dell'immobile che non corrispondeva alla realtà dei fatti.
All'opposto preme evidenziare che anche una ipotetica buona fede in cui avrebbe potuto versare il all'atto del preliminare, per come rappresentato dal EO. , CP_1 Tes_3 sarebbe per quanto si dirà irrilevante;
buona fede da intendersi come pensiero che la veranda seppur non assistita da titolo edilizio potesse successivamente essere sanata.
Non è infatti in discussione la validità del contratto preliminare di vendita di un immobile che presenta abusi edilizi/urbanistici (che è valido, essendo la nullità di cui all'art. 40 della legge 47 del 28.2.1985 e dell'art. 46 DPR 380 del 6.6.2001 riferita esclusivamente ai contratti ad effetti traslativi dunque non al contratto preliminare che ha effetti obbligatori = Cass. sez. VI 29.4.2016 n 8483), e neppure rileva la possibilità di stipulare un contratto definitivo relativo ad un immobile con irregolarità edilizie, ma la controversia attiene all'accertamento dell'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza del promittente venditore per la presenza di abusi edilizi la cui insanabilità è emersa solo successivamente alla sottoscrizione del contratto preliminare.
L'insanabilità degli abusi è un elemento che attiene alle caratteristiche sostanziali dell'immobile che è certamente rilevante per l'acquirente in quanto incide sullo stato e sulle potenzialità dell'immobile e sul suo valore, attuale e futuro, pertanto integra un inadempimento di non scarsa importanza del promittente venditore.
La promessa di vendita di un immobile che presenta abusi insanabili è, inoltre, un inadempimento imputabile alla parte venditrice, quale proprietaria del bene, e le circostanze addotte dal EO. a dimostrazione della sua buona fede anche del non Tes_3 CP_1 sono idonee ad escludere l'inadempimento colpevole ed imputabile alla stessa parte in quanto non integrano la prova liberatoria di cui all'art. 1281 c.c..
L'art. 1218 c.c. richiede infatti la prova dell'impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile mentre, nella specie, il convenuto allega situazioni relative alla sua sfera soggettiva di conoscenza, quindi a sé imputabili, che avrebbe potuto superare verificando la situazione edilizia dell'immobile prima della sottoscrizione del contratto preliminare.
L'accoglimento della domanda attorea determina, per assorbimento, la reiezione della domanda riconvenzionale del convenuto, posto che l'inadempimento del promissario venditore per come sopra ricostruito è pacificamente accertato alla data di demolizione della copertura, anteriore alla stessa diffida ad adempiere, ed in alcun modo da potersi ritenere equipollente all'impegno di garantire la conformità urbano catastale assunta in sede di preliminare che, come chiarito, non poteva certo sostanziarsi in interventi di modificazione sostanziale dell'immobile sui quali il promissario acquirente aveva formato il proprio pagina 16 di 17 assenso.
Per quanto sopra esposto, deve essere accolta la domanda attorea e, stante la legittimità del recesso dal contratto preliminare, il convenuto deve essere condannato al pagamento a favore degli attori della somma di € 20.000,00 pari al doppio della caparra, oltre agli interessi moratori dalla sentenza al saldo.
Le spese di lite vanno poste a carico della parte convenuta in quanto soccombente prevalente e si liquidano come da dispositivo ex D.M. 55/2014 così come modificato dal DM 147/22, secondo lo scaglione indicato nel libello introduttivo in base a valori non superiori a quelli medi previsti per tutte le fasi.
Non accoglibile la richiesta di liquidazione in via equitativa delle spese di negoziazione assistita posto che risulta totalmente pretermessa ogni allegazione sul punto. Si ricorda infatti che i precedenti richiamati dalla difesa attorea in punto di equità presuppongono la impossibilità di assolvere all'onere di allegazione del fatto;
circostanza che in questo caso neppure è stata adombrata. Ancora non può essere accolta la richiesta ex art. 96 c.p.c., posto che la mancata adesione alla negoziazione assistita è elemento inconferente a tal fine, dovendosi anche in queste sede ricordare che la cennata norma avente carattere sanzionatorio presuppone quanto meno un onere di allegazione circa le conseguenze pregiudizievoli derivanti dalla resistenza in giudizio della parte avversa, che non si sostanzia nella accertata infondatezza delle sue difese.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: 1) Accerta e dichiara la legittimità del recesso dal contratto preliminare esercitato dall'attore ex art. 1385 c,c. e condanna il convenuto al pagamento al favore di Controparte_1
dalle somma di € 20.0 ella caparra oltre interessi Parte_1 moratori al tasso legale dalla sentenza al saldo;

2) Rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta.
3) Condanna la parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore della parte attrice, che si liquidano in € 4.700,00 per compenso, € 264,00 per spese esenti, oltre 15 % per spese forfetarie, c.p.a. e i.v.a. Siena, 3 dicembre 2025 Il Giudice
dott. Cristina Cavaciocchi
Nota : La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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