N. 19810/2021 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
IV SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Benedetta Ferone, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 19810 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, riservata per la decisione in data 18.11.2024, previa assegnazione, ex art. 190 c.p.c., di giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e di giorni venti per il deposito delle memorie di replica;

TRA
, nata a [...] il [...], C.F.: ed ivi Parte_1 CodiceFiscale_1 residente a[...], rappresentata e difesa dall'Avv. Paola
Grado, elettivamente domiciliata in Torre del Greco alla via C. Battisti n. 54, giusta procura;

- ATTRICE -
E
, nata a [...] il [...] ed ivi residente a[...], CP_1
C.F.: , quale procuratore generale di CodiceFiscale_2 CP_2
(nata a [...] il [...] ed ivi residente a[...], C.F.
[...]
) e (nato a [...] il [...] CodiceFiscale_3 Controparte_3
ed ivi residente a[...], C.F.: ), CodiceFiscale_4 rappresentata e difesa dall'Avv. Antonio Salierno (C.F.: C.F._5
) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Portici (NA)
[...]
alla Via Dalbono n. 15 (P.co Punzo is. 5);

- CONVENUTA –
Oggetto: usucapione
Conclusioni: come da atti e verbali di causa, da note in sostituzione dell'udienza del 15.11.2024 e da comparse conclusionali e memorie di replica.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, conveniva in giudizio e Parte_1 Controparte_2
affinché il Tribunale di Napoli dichiarasse l'acquisto in Controparte_3
capo alla stessa per usucapione ex art. 1158 c.c. della piena proprietà degli immobili siti in Pozzuoli alla via Antiniana 59, già via Scarfoglio 59, costituiti da due capannoni censiti nel NCEU del Comune di Pozzuoli al foglio 56, particella 248, sub 22, cat. C/6, cl. 1, mq 146, rendita euro 316,69, realizzati sul terreno, soppresso perché Ente Urbano, censito nel NCT del Comune di
Pozzuoli al foglio 56, particella 551, di are 59,20.
L'attrice deduceva: - di possedere e di avere posseduto, a far data dal dicembre 1992 e comunque da oltre vent'anni, in maniera pubblica, pacifica, ininterrotta ed esclusiva, l'immobile suddetto costituito da due capannoni;
- che detto terreno, risultava essere intestato a deceduto in Persona_1
data 20.3.2014; - di avere sempre provveduto, nel corso degli anni, a partire dal dicembre 1992, a fronte dell'inerzia del proprietario Persona_1
prima e degli eredi e poi, a sostenere Controparte_2 Controparte_3
in via esclusiva tutte le spese necessarie, comportandosi come esclusiva proprietaria nei confronti della collettività, senza incontrare ostacoli od opposizioni, né corrispondendo alcunché per il relativo godimento;
- di avere effettuato opere integrali di ristrutturazione del capannone preesistente e di avere realizzato un secondo capannone sull'area scoperta residua;
- di avere provveduto a presentare istanza di concessione in sanatoria in relazione agli abusi realizzati sul citato terreno prot. 24816 del 3.5.1996; - di avere provveduto al pagamento delle oblazioni previste dalla legge;
- di avere realizzato una recinzione in ferro chiusa da apposita serratura, escludendo
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l'accesso a chiunque;
- di avere volturato il cespite a suo nome sin dal

7.12.1992 e di aver pagato le imposte comunali inerenti detto bene;
- di avere altresì provveduto al pagamento del contributo di bonifica della Parte_2
[...]
Pertanto, chiedeva al Tribunale di dichiarare acquisita in favore di essa attrice, ex art. 1158 cod. civ., la piena proprietà dei beni descritti nell'atto di citazione e di ordinare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli di trascrivere la emittenda sentenza, con vittoria delle spese di lite, in caso di resistenza alla domanda.
Si costituiva in giudizio , quale procuratore generale di CP_1 [...]
e di la quale eccepiva l'infondatezza della CP_2 Controparte_3
pretesa attorea, deducendo l'avvenuta stipula, a suo tempo, tra e Parte_1
dante causa degli odierni convenuti, di un contratto Persona_1
preliminare di vendita avente ad oggetto il terreno suddetto ed un capannone
(abusivo) sullo stesso esistente, alla luce del quale essa attrice veniva immessa nella detenzione, e non nel possesso, dei beni de quibus.
Mancando i presupposti di legge della chiesta usucapione, chiedeva il rigetto della domanda.
In prima udienza venivano assegnati i termini ex art. 183, VI comma, c.p.c.
Ammessa la prova orale ed escussi i testi, la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e, con ordinanza del 18.11.2024, il procedimento veniva riservato in decisione, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
La domanda è procedibile in quanto è stato esperito il procedimento obbligatorio di mediazione ex art. 5 Dlgs. 28/2010, concluso con verbale negativo in data 19.5.21.
Va poi disattesa l'eccezione sollevata dall'attrice con riferimento alla documentazione prodotta in copia dalla parte convenuta. In merito si osserva che secondo la Corte di Cassazione il disconoscimento della documentazione prodotta dalla controparte per esplicare la sua efficacia, deve essere effettuato
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in modo specifico (Cass. Civ. n. 15856/2004; n. 1609/2006 - Cass. n.
3574/2008 e 1591/2002; 28096/09 -12715/98; 1862/96); in altri termini, la contestazione della conformità all'originale di un documento prodotto in copia non può avvenire con clausole di stile e generiche, quali "impugno e contesto" ovvero "contesto tutta la documentazione perché inammissibile ed irrilevante", ma va operata - a pena di inefficacia - in modo chiaro e circostanziato, attraverso l'indicazione specifica sia del documento che si intende contestare, sia degli aspetti per i quali si assume differisca dall'originale (Cassazione civile, sez. III, 03/04/2014, n. 7775; Cass. civ., sez.
VI, 3 settembre 2013 n. 20166 -; Cass. civ., sez. II, 30 dicembre 2009 n.
28096 - Cassazione civile, sez. I, 27/02/2017, n. 4912 - Cassazione civile, sez.
I, 27/02/2017, n. 4912).
Nel merito, la domanda di usucapione proposta dall'attrice va esaminata alla luce dei principi che informano la materia e di seguito riportati.
Come si evince dall'art. 1158 c.c., perché si abbia possesso ad usucapionem della proprietà di beni immobili o di altri diritti reali di godimento sui beni medesimi, è necessario un possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico, esercitato con l'animus rem sibi habendi, vale a dire concretantesi in un potere che si manifesti in un'attività intenzionale del possessore corrispondente all'esercizio di un diritto dominicale sull'immobile o di altro diritto reale di godimento sullo stesso, nell'arco temporale di un ventennio.
Giova osservare che l'animus possidenti non corrisponde alla convinzione di essere titolare del diritto di proprietà, bensì nell'intenzione di comportarsi come tale, agendo, dunque, uti dominus.
Ai fini della configurabilità del possesso ad usucapionem, un ulteriore requisito si rinviene nella continuità, che si fonda sull'esplicazione costante del potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto. Tale potere deve essere manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche
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esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto.
La continuità del possesso va valutata anche con riferimento alla natura del bene che si assume posseduto, atteso che non occorre che gli atti di esercizio del possesso siano continui e ininterrotti, essendo sufficiente che essi vengano posti in essere ogni volta che il possessore lo voglia, quando l'intermittenza dei relativi atti di godimento, in relazione alle concrete e specifiche possibilità di godimento del bene medesimo, rivestono carattere di normalità.
Il possesso deve, peraltro, essere ininterrotto e non viziato da atti di violenza o clandestinità.
Ne consegue che l'acquisto debba avvenire pacificamente e che sia esercitato pubblicamente, in modo visibile ad un'apprezzabile ed indefinita generalità di soggetti e non al solo proprietario.
Sul piano processuale va osservato che è onere di chi chiede accertarsi l'intervenuta usucapione dimostrare di aver esercitato sul bene un potere di fatto che si è estrinsecato in un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà. Lo stesso deve, infatti, provare non solo il corpus - dimostrando di essere nella disponibilità del bene - ma anche l'animus possidendi per il tempo necessario a usucapire. Ai fini dell'usucapione è, infatti, necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene. (Cass. civ., sez. II,
03/11/2021, n. 31238, che richiama Cass. civ., sez. II, 02/10/2018, n. 23849).
Nel merito la domanda è infondata e va rigettata.
Il pacifico ed ininterrotto possesso ed utilizzo dei cespiti per cui è causa in capo all'attrice, invero, è escluso, nel caso di specie, dall'esistenza di un contratto preliminare di vendita, a suo tempo stipulato tra e Parte_1
dante causa degli odierni convenuti, avente ad oggetto il Persona_1
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terreno sito in Pozzuoli alla via Antiniana 59, già via Scarfoglio 59, ed un capannone (abusivo) sullo stesso esistente.
Orbene, nel caso di specie, si osserva che ricorre un'ipotesi tipica di contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati.
Si tratta di uno schema negoziale con il quale le parti contraenti non si limitano ad assumere reciprocamente l'obbligo di contrarre ma anticipano le prestazioni che solitamente discendono dal contratto definitivo, quali, ad esempio, la consegna del bene e il pagamento, parziale o totale, del prezzo.
L'inquadramento giuridico di questo particolare tipo di contratto è stato a lungo dibattuto. Nel 2008 le Sezioni Unite (Cass. civ., Sez. Unite, 27 marzo
2008, n. 7930) hanno composto il contrasto tra i diversi orientamenti che si sono susseguiti nel tempo, giungendo a qualificare la fattispecie in esame come più contratti casualmente autonomi ma funzionalmente collegati.
I Giudici hanno rilevato come le parti, con la stipula del preliminare di compravendita, stipulano altresì dei “contratti accessori al preliminare necessariamente perché funzionalmente connessi e, tuttavia, autonomi rispetto ad esso, rispondendo ciascuno ad una precisa tipica funzione economico-sociale”. Tali negozi collegati vengono individuati nel comodato, per quanto attiene la consegna anticipata del bene, e nel mutuo gratuito, con riferimento alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore.
Connessa alla natura giuridica del preliminare ad effetti anticipati, è la questione, che qui ci occupa, relativa alla posizione assunta nella dinamica contrattuale dal promissario acquirente immesso nel godimento anticipato del bene.
Il Supremo Consesso ha stabilito che “Nel preliminare di vendita, quando le parti convengono la consegna dell'immobile prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, poiché la disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente si fonda su un contratto di comodato funzionalmente collegato al preliminare. Pertanto,
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l'anticipata disponibilità dell'immobile in capo al promissario acquirente è qualificabile come detenzione (nella consapevolezza del riconoscimento dell'altrui diritto di proprietà) e non come possesso utile ad usucapionem”.
Ancora, “In tema di contratto preliminare di compravendita di un immobile, il promissario acquirente non può essere considerato possessore neppure nell'ipotesi in cui ottenga dal promittente la disponibilità anticipata del bene, che, esercitata nel proprio interesse ma “nomine alieno”, costituisce una situazione di detenzione qualificata e non di possesso utile all'usucapione.
Invero, nella consegna anticipata del bene, prima della stipulazione del contratto definitivo, può ravvisarsi un'ipotesi di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori” (App. Napoli 13/03/2023, n. 1109).
Solo con la stipula del definitivo, il promissario acquirente, divenuto proprietario, muterebbe la propria posizione da quella di detentore a quella di possessore, escludendo, per tal via, anche l'eventualità che possa essersi verificata, nelle more, una interversio possessionis.
Né valga in contrario richiamare la mancanza di data certa del preliminare, essendo stato, quest'ultimo, debitamente sottoscritto dalle parti contraenti al momento della stipula e non impugnato nei modi e nei termini di legge.
Peraltro, la stessa produzione del contratto preliminare, di cui parte attrice contesta l'esistenza e la validità, ad opera del difensore della stessa il quale provvedeva ad inoltrarlo al difensore delle parti convenute nelle more del procedimento di mediazione, conferma la provenienza del contratto dalla stessa parte contro la quale è prodotto.
Si rileva, altresì, come correttamente osservato da parte convenuta, che le testimonianze rese nulla aggiungono a quanto già statuito nel preliminare, ossia la possibilità di eseguire lavori e la circostanza che gli stessi siano stati effettivamente eseguiti da essa attrice.
La domanda va pertanto rigettata.
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Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, alla luce dei parametri di cui al regolamento emanato con il D.M. 10 marzo 2014
n. 55, così come modificato con D.M. 147/2022 entrato in vigore il 23 ottobre
2022 (competenza: giudizi di cognizione innanzi al Tribunale - scaglione da €
52.001 a € 260.000), con l'applicazione dei parametri medi ridotti del 50% per la non particolare complessità delle questioni giuridiche trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, IV Sezione civile, in composizione monocratica, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così definitivamente provvede:
- rigetta la domanda proposta da Parte_1
- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Parte_1
, quale procuratore generale di e di CP_1 Controparte_2
che liquida in € 7.052,00 per compensi, oltre Controparte_3
rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Napoli il 12.3.2025 Il Giudice
Dr.ssa Benedetta Ferone

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