N. R.G. 67574/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE VII CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Lucio Fredella ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 67574/2021 promossa da:

, con il patrocinio dell'avv. MENCARELLI ANDREA, in virtù di procura speciale Parte_1 in atti, elettivamente domiciliata in Roma, via Carlo Caneva, n. 58, presso lo studio del difensore;

PARTE ATTRICE contro
Controparte_1
PARTE CONVENUTA CONTUMACE
Controparte_2
PARTE CONVENUTA CONTUMACE
CP_3
PARTE CONVENUTA CONTUMACE

OGGETTO: risarcimento danni da infiltrazioni;

CONCLUSIONI: come da verbale di udienza dell'8 settembre 2023.

pagina 1 di 3 Coincisa esposizione dei fatti e delle ragioni di diritto
Con atto di citazione ritualmente notificato la signora ha dedotto: di essere proprietaria Parte_1 dell'appartamento sito in Roma, Via Vincenzo Santori 51, int.15; di essersi trasferita con decorrenza 30 marzo 2016 a Torino, ove oggi è residente, e di aver concesso in locazione dal 1 maggio 2016 il sopradetto immobile con contratto di affitto per anni quattro più quattro, al canone mensile pari ad euro
650,00, oltre le spese;
di aver ricevuto disdetta del contratto in data 31 marzo 2018, prima della sua scadenza naturale, a causa dello stato di degrado a cui era stato ridotto l'appartamento e la palazzina in conseguenza delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare e dall'appartamento interno 16, di proprietà dei signori , e , posto al piano superiore;
di Controparte_1 Controparte_2 CP_3 aver posto in essere numerosi interventi di manutenzione nel tempo, nonché infruttuose comunicazioni al Condominio ed alla signora in merito alla problematica indicata;
di avere subito Controparte_1 un danno patrimoniale di migliaia di euro in conseguenza della risoluzione anticipata del contratto di locazione;
di essersi vista costretta a mettere in vendita l'immobile ad un prezzo significativamente più basso, rispetto a quello del mercato, incaricando della vendita l'agenzia immobiliare Casa Roma s.r.l.; di avere avuto notizia, in data 21 gennaio 2020, dall'agenzia incaricata della vendita della possibilità di sottoscrivere un preliminare di compravendita con una potenziale acquirente, la signora Parte_2
, la quale richiedeva temporaneamente, una locazione transitoria di un anno, al fine di
[...] consentire alla stessa una valutazione oggettiva delle condizioni dell'appartamento al fine dell'acquisto; di aver sottoscritto in data giugno 2020 tale contratto di locazione transitoria;
di avere ricevuto disdetta cinque mesi dopo l'accordo iniziale;
di aver posto in essere ulteriori lamentele in merito ai fenomeni infiltrativi senza riscontro alcuno.
La signora rassegnava pertanto le seguenti conclusioni: “Piaccia al Ill.mo Tribunale, ogni Parte_1 contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, accogliere la domanda attrice, dichiarando i convenuti: - responsabili per i danni provocati dalle infiltrazioni provenienti dai lastrico solare, e per
l'effetto condannare gli stessi all'integrale risarcimento di tutti i danni materiali e patrimoniali, diretti ed indiretti, oltre alla rifusione delle spese sostenute così come documentalmente provate per un importo di Euro 200.000,00; In via subordinata condannare i predetti convenuti al risarcimento dei danni nella maggiore o minore misura che si riterrà di giustizia. In entrambi i casi con la condanna agli interessi legali dal dì del fatto alla rivalutazione monetaria come per legge. Con vittoria di spese competenze ed onorai di causa, con sentenza munita di provvisoria esecutività come per legge.”
Non si sono costituiti in giudizio i convenuti, per cui all'udienza del 6 maggio 2022 ne è stata dichiarata la contumacia.
Nel corso del giudizio, veniva espletata una CTU sullo stato dei luoghi.
Precisate le conclusioni, è stata trattenuta in decisione all'udienza dell'8 settembre 2023, con la concessione dei termini di legge per il deposito degli scritti difensivi.
All'esito delle risultanze peritali. la domanda risulta infondata, sì da essere rigettata.
Il ctu, l'arch. ha riscontrato nell'appartamento di parte attrice solo la presenza di Persona_1 piccole macchie di umidità nell'ambiente bagno, con particolare rilievo nell'intradosso solaio in corrispondenza del box doccia e lungo le pareti perimetrali. Analoga situazione è stata rilevata in corrispondenza del soppalco ispezionabile nella zona corridoio.
pagina 2 di 3 Il CTU non ha avuto accesso all'immobile soprastante pertanto ha concluso supponendo che la causa del danno potesse essere eventualmente riconducibile ad una cattiva manutenzione dei pluviali di raccolta delle acque meteoriche in corrispondenza del terrazzo di pertinenza interno 16, oppure eventualmente al deterioramento dello strato di impermeabilizzazione posto all'intradosso solaio di detto terrazzo, presumibilmente dovuto al normale invecchiamento del materiale ed ad una cattiva o assente manutenzione ordinaria.
La peculiarità e criticità della fattispecie in esame è rappresentata dalla circostanza che il CTU, non avendo avuto accesso, data l'indisponibilità dei contumaci, nell'immobile di questi ultimi, non ha potuto riferire direttamente nemmeno sull'esistenza delle infiltrazioni.
Il perito, infatti, solo dopo una “capillare analisi” dell'immobile ha riscontrato “piccole macchie” e conseguentemente ha affermato non con certezza, ma soltanto in via di mera supposizione (basata sulle affermazioni degli occupanti), peraltro anche in via alternativa, la possibilità di un cattivo stato manutentivo dei pluviali corrispondenti all'unità immobiliare oppure del deterioramento dell'impermeabilizzazione del lastrico.
Le deduzioni di parte attrice non hanno trovato conferma né nella prova documentale fornita né nella espletata consulenza tecnica.
Non risulta provato il danno né nella sua verificazione né nella sua quantificazione.
Quanto al mancato guadagno, non risulta documentato neanche il dedotto recesso dei conduttori.
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., la soccombenza regola le spese;
stante l'assenza di attività processuale della parte vittoriosa non ci sono spese processuali alla cui rifusione condannare la parte soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, nella contumacia dei convenuti, così provvede:
1) rigetta la domanda attorea;

2) nulla sulle spese di lite.
Così deciso in Roma, li 13 di febbraio 2025.
Il giudice
Lucio Fredella
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