REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 31780 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024,
vertente tra
ATTORE Parte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Adriana Cravotto
e
OL UC CONVENUTO – CONTUMACE
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il condominio di via in ha convenuto in giudizio LO RU Parte_1 Pt_1
deducendo quanto segue:
- il convenuto – in seguito alla vendita a terzi del box auto (int. 21) sito al piano S2 del fabbricato all'esito di procedura esecutiva (r.g. 942/2015) – ha occupato illegittimamente lo spazio di manovra confinante con tale box delimitando tale area con inferriate chiuse con lucchetto;

- in tale area sono collocati i pozzetti condominiali, fognari e di deflusso delle acque meteoriche, e la sua illegittima occupazione da parte del convenuto impedisce al Parte_1
di provvedere alla loro necessaria manutenzione da circa tre anni;

- la condotta del convenuto appare illegittima in quanto contrastante con il regime di pari utilizzo della cosa comune ex art. 1102 cod. civ. e con le prescrizioni del regolamento condominiale;
- nonostante varie richieste e diffide volte al rilascio di tale area, il convenuto ha proseguito nell'occupazione sine titulo.
Ha pertanto concluso per l'accertamento dell'illegittimità dell'occupazione della predetta area (e della sua delimitazione mediante inferriate) con la conseguente condanna del convenuto al rilascio ed al ripristino dell'area occupata.
Il convenuto non si è costituito in giudizio e la sua contumacia è stata dichiarata con decreto del
15.10.2024.
La causa è stata istruita mediante l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio ed infine trattenuta in decisione all'udienza del 22.10.2025 in cui parte attrice ha rinunziato ai termini ex art. 189 c.p.c..
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
La domanda è fondata.
Deve innanzitutto darsi atto che il consulente ha individuato con esattezza l'area in contestazione nello “Spazio di manovra, situato al piano S2 del condominio di Via F. Schupfer n. 69, confinante
con il box n. 25 (21); distinto al NCEU al foglio 376; particella 993; sub 535; così come riportato
negli elaborati grafici che precedono” (cfr. pag. 38 della c.t.u.).
Il perito ha poi accertato la natura condominiale di tale area e la sua illegittima occupazione da parte del convenuto (cfr. pag. 40 c.t.u.: “lo spazio attualmente chiuso e occupato con arredi, autovetture,
ecc. dal Dott. RU, in precedenza si presuppone fosse utilizzato come spazio di manovra per le
autovetture, comune a tutti i condomini proprietari dei relativi box auto”).
Deve in proposito rilevarsi che il convenuto – rimanendo contumace – non ha provato la sussistenza di alcun titolo tale da legittimare l'avvenuta appropriazione esclusiva di quell'area.
Ne consegue che lo stesso deve essere condannato a rilasciare l'area in questione ed a ripristinare lo stato dei luoghi rimuovendo le inferriate ed ogni altro oggetto ivi depositato. Le spese processuali – ivi comprese le spese documentate di mediazione – seguono la soccombenza del convenuto (su cui deve integralmente gravare anche le spese di c.t.u.).

P.Q.M.

condanna il convenuto a rilasciare nella libera disponibilità del l'area illegittimamente Parte_1
occupata – come meglio identificata nella c.t.u. – ed alla sua riduzione in pristino;

condanna il convenuto a rimborsare al condominio attore le spese processuali, liquidate d'ufficio euro
2.500,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, euro 545,00 per spese vive, euro 190,00
per spese di mediazione, VA e SA come per legge;

pone le spese di c.t.u. – nella misura già liquidata – a carico definitivo del convenuto.
22.10.2025. IL IC