REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Erika Capanna Piscè, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 3177/2019 r.g. e vertente
TRA
, , , con il patrocinio degli avv. Parte_1 Parte_2 Parte_3
AR ES e DI AM AV
ATTORI
E
, , , con il patrocinio Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 dell'avv. DI GIUSEPPE MICHELE GABRIELE
MARANELLA SERIUCCIO, con il patrocinio dell'avv. FALACE GIUSEPPE
WOLTERS in persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio Controparte_4 dell'avv. PETRUCCI MARCO
CONVENUTI pagina 1 di 8 Controparte_5
CONVENUTI CONTUMACI
CONCLUSIONI
Come da note di trattazione scritte depositate per l'udienza cartolare del 15/12/2025.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, gli attori domandavano la divisione del compendio ereditario in comunione, deducendo:
- di essere comproprietari, per diritti di proprietà pari ad ¼ ciascuno, unitamente a SE LA per
6/24, per 2/24, per 2/24, per 2/24, dei Controparte_2 Controparte_1 Controparte_3 seguenti beni immobili siti nel Comune di Basciano:
1) foglio 2 particelle nn. 68, 119, 120, 133, 151, 204, 207, 380, 456, 457, 490, 642, 776, 777;
foglio 3 particelle nn. 167, 682, 792, 793, 794, 795, 796, 800, 801, 802, 803, 804, 805, 808, 809,
810, 811, 812, 813, 814, 815, 816, 869, 871, 873, 879, 886, 883, 41, 848, 850, 851, 852;
foglio 4 particelle nn. 6, 44, 69, 70, 71, 72, 203, 207, 395, 438, 725, 726, 727, 728, 729, 733, 734,
735, 738, 739, 3, 4, 210, 432, 433, 874, 876, 878, 919, 921, 964, 965, 966, 967, 945, 946, 947;
- di essere titolari pro indiviso, per diritti di enfitèusi pari ad ¼ ciascuno, unitamente a SE
LA per 6/24, per 2/24, per 2/24, per Controparte_2 Controparte_1 Controparte_3
2/24 dei seguenti beni immobili siti nel Comune di Basciano:
2) foglio 2 particella 971;
- di essere comproprietari, per diritti di proprietà pari ad 1/2 ciascuno dei seguenti beni immobili pervenuti per atto redatto dal Notaio del 5/1/1996, n. rep. 81490: Per_1
3) foglio 3 particelle nn. 61, 62, 63, 64, 130, 111, 112, 50, 51, 52, 117;
foglio 2 particella n. 492;
pagina 2 di 8 - che è comproprietario con diritti pari alla metà dell'intera proprietà unitamente a Parte_2
SE LA, che è proprietario della quota restante, dei seguenti immobili al loro pervenuti per atto redatto dal Notaio del 23 Aprile 2008 rep. numero 119.807: Per_1
4) foglio 3 particelle nn. 171, 746, 742, 834, 835, 836, 837, 838, 839;
- che essi attori sono altresì proprietari di altri immobili, per diritti pari ad 1/8 , unitamente a
[...] per 1/8 e SE LA per 1/8, loro pervenuti per atto del Notaio del CP_6 Per_1
16/9/1987
5) foglio 3 particella n. 41;
- di essere comproprietari di altri immobili che espressamente escludono dalla domanda di divisione, unitamente a , Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9 CP_10
e (per 2/60 ciascuno);
[...] Controparte_11
- che, quanto agli immobili di cui al superiore punto 1), essi erano in comunione ordinaria, per un mezzo ciascuno, tra i fratelli LA AB (deceduto il 21 Febbraio 2015) e Persona_2
(deceduto il 29 Marzo 2017), quest'ultimo in comunione con I due fratelli, quando Parte_4 erano ancora in vita, si attribuirono il possesso esclusivo di alcune porzioni immobiliari dei suddetti immobili, pervenendo ad una divisione di fatto delle due proprietà. In particolare, AB LA donò con atto a ministero del Notaio del 28 ottobre 2023 rep. 107881, ai propri figli SE Per_1
LA, , e tutti i diritti di proprietà indivisa, immettendoli nel possesso CP_1 CP_2 CP_12 delle relative aree. e donarono ai propri figli e PP i Persona_2 Parte_4 Pt_2 diritti indivisi sui predetti cespiti con atto a ministero del Notaio del 27 ottobre 2003 rep. Per_1
107890;
- il 6 Marzo 2018 veniva a mancare anche PP LA e a lui sono succeduti il figlio e Parte_1 la moglie che hanno accettato l'eredità con beneficio di inventario;
Parte_3
- tutti i comproprietari cessionari di diritti indivisi del punto 1) hanno aderito ad una ipotesi divisionale attraverso cui i discendenti ed aventi causa di e AB LA dividevano le proprietà in Per_2 due masse di uguale valore lasciando tuttavia resistere la comunione sulle masse tra i discendenti diretti di da una parte e AB dall'altra; Per_2
- nel frattempo, , con atto dell'11 Febbraio 2011 rep. 123.805, cedeva la quota di Controparte_13 proprietà in favore di che acquistava al prezzo non versato di 35.000 € ed aderiva alla Controparte_3 convenzione sulla divisione;

pagina 3 di 8 - che, essendo la proprietà indivisa attinta da iscrizioni pregiudizievoli, ritenevano di citare in giudizio anche i creditori ipotecari. In particolare, i pesi gravanti sui beni erano i seguenti:
Ipoteca giudiziale a favore di in danno di caduta sugli immobili Controparte_14 Controparte_3 di cui al foglio 3, particella n. 848 sub 3,4,5,6,7,8; particella n. 850 sub 4, 5, 6; particella n. 851 sub 3, e particella n. 852 sub 6;
Ipoteca legale a favore di Equitalia Centro Firenze in danno di caduta sui beni Controparte_3 immobili di cui al foglio n. 3, particelle numero 869,871,873,879,883,886,848 sub 3,4,5,6,7,8, particella n. 850 sub 4,5,6, particella n. 851 sub 3, particella n. 852 sub 6;
Ipoteca legale Equitalia Centro Firenze in danno di caduta sui beni immobili censiti al Controparte_3
Catasto Terreni foglio 2, particelle numero 971, 68, 119, 120, 133, 151, 204, 207, 380, 456, 457, 490,
642, 776, 777, foglio 3, particelle numero 167, 682, 792, 793, 794, 795, 796, 800, 801, 802, 803 ,804,
805, 808, 809, 810, 811, 812, 813, 814, 815, 816, 869, 871, 873, 879, 883, 886, Catasto Fabbricati foglio n. 3, particelle nn. 848, sub 3,4,5,6,7,8, part. 850 sub 4,5,6, part. 851 sub 3, part. 852 sub 6, foglio 4, part. nn. 6, 44, 69, 70, 71, 72, 203, 207, 395, 438, 725, 726, 727, 728, 729, 733, 734, 735, 738, 739, 3, 4,
210, 432, 433, 438, 874, 876, 878, 919, 921, 964, 965, 966, 945, 946, 947, 967;
Ipoteca legale iscritta da Equitalia Centro spa in danno di SE LA sugli immobili di cui al foglio 3, part. n. 850 sub 4 e 5;
Domandavano, pertanto, che il Tribunale procedesse allo scioglimento della comunione e alla restrizione delle ipoteche ai beni da assegnare ai comproprietari debitori con conseguente cancellazione della formalità pregiudizievoli sui restanti immobili.
In data 04.02.2020 si costituivano i convenuti comproprietari, i quali non si opponevano alla divisione.
In data 06.02.2020 si costituiva in giudizio la creditrice ipotecaria , la quale non si Controparte_14 opponeva alla domanda di divisione e confermava la sussistenza delle trascrizioni pregiudizievoli innanzi esposte.
pagina 4 di 8 La causa veniva istruita, a seguito dell'esperimento della mediazione obbligatoria e del deposito delle memorie istruttorie, attraverso una CTU volta alla stima del compendio ereditario nonché alla valutazione di praticabilità delle operazioni divisionali.
In via preliminare, occorre evidenziare la corretta instaurazione del contraddittorio, stante la evocazione in giudizio di tutti i comunisti nonché dei creditori ipotecari, , e Controparte_5 CP_5 [...]
cui è stato notificato l'atto introduttivo del giudizio, pur essendosi costituita solo l'ultima. Controparte_15
Passando, a questo punto, alla domanda di divisione, l'espletata consulenza tecnica d'ufficio ha permesso di accertare che i fabbricati di cui trattasi sono stati oggetto di abusi edilizi. In particolare, è emerso che gli immobili non risultano conformi allo stato assentito.
Ci si riferisce:
- al pianto terra del ristoro part. 850 sub.6 (dove non risulterebbe presente un pilastro al p.t.);
- alle due palazzine part. 848 (difformità prospettiche ed interne);
- al porcile ed al fienile della part. 851 (difformità prospettiche);
- alla tettoia part. 852 (non presente);
- all'immobile A della part. 852 per il quale non è presente alcun titolo edilizio, non essendo, allo stato, nemmeno garantita una possibile sanabilità.
Il CTU ha concluso: “I suddetti immobili di fatto per essere commerciabili devono essere integralmente sanati sia al Comune (tutti) che al servizio ex Genio Civile (fabbricati agricoli, tettoie, piano terra del ristoro e immobile come A di cui alla part. 852) con le precisazioni di cui a pag. 36 della presente relazione”.
Ne consegue l'incommerciabilità e, di conseguenza, l'indivisibilità dei fabbricati per cui è causa.
Ora, com'è noto, il diritto potestativo individuale riconosciuto al singolo condividente di domandare, in ogni tempo, lo scioglimento della comunione trova, ad avviso della giurisprudenza di legittimità (Cass., Sez. Un., 7 ottobre 2019, n. 25021), un duplice limite nelle norme dettate dal legislatore in tema di conformità catastale e urbanistico-edilizia. La disciplina sulla conformità catastale assolve una funzione anzitutto di carattere fiscale, poiché la corretta identificazione dei fabbricati e dei titolari dei diritti reali ad essi inerenti consente l'applicazione delle imposte ai sensi di legge;
rispetto alla normativa urbanistica, occorre invece osservare come il diritto di proprietà abbia sì carattere assoluto, ma la facoltà di edificare sul suolo sia limitata dalla necessaria presenza di un titolo abilitativo alla costruzione nei limiti di legge, ad eccezione delle ipotesi in cui ricorra una c.d. attività di edilizia libera o si tratti di costruzioni realizzate prima del 1967.
pagina 5 di 8 La ratio sopra richiamata è garantita dall'ordinamento prevedendo, per quanto rileva ai nostri fini, la sanzione civile della nullità degli atti di scioglimento della comunione di diritti reali su beni immobili non rispondenti allo stato di fatto o realizzati abusivamente: così è sancito dall'art. 29, co. 1 bis della legge n. 52/1985, che richiede, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, e dagli art. 46 del d.p.r. n. 380/2001 e 40, co. 2 della legge n. 47/1985, che richiedono gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 del d.p.r. n. 380/2001 ovvero, per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre
1967, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata ante 1967.
In tal senso si sono peraltro pronunciate le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, nella nota decisione n.
25021/2019, con la quale è stato chiarito che, in materia di conformità edilizia ed urbanistica, gli atti di scioglimento delle comunioni relativi ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della L. n. 47 del 1985 dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al
1 settembre 1967.
Del resto, è oramai indubbio che tale disciplina non sconti alcuna eccezione rispetto allo scioglimento della comunione ereditaria, che va assimilato, quanto alla natura e ai suoi effetti, all'atto di scioglimento della comunione ordinaria: entrambi costituiscono contratti plurilaterali ad effetti reali e con funzione distributiva, con i quali i contraenti si ripartiscono le cose comuni in proporzione alle rispettive quote, facendo cessare lo stato di contitolarità in cui essi si trovano rispetto ad un bene o ad un complesso di beni;
entrambi i negozi producono i loro effetti col mero scambio dei consensi espresso nelle forme di legge (Sez. Un., n. 25021/2019, cit.).
Anche l'eventuale sanabilità dei citati abusi non sposterebbe i termini della questione, essendo evidente, da un lato, che la sanatoria debba avvenire prima e non dopo che la divisione sia giudizialmente disposta e, dall'altro, che non possa concepirsi – pena la violazione del principio di ragionevole durata del processo – una quiescenza del giudizio in attesa che le parti provvedano alla regolarizzazione della situazione di abuso.
pagina 6 di 8 In definitiva, le difformità riscontrate rendono impossibile emanare una pronuncia di divisione, con conseguente inammissibilità della domanda di scioglimento della comunione, mancando una condizione dell'azione, ciò poiché: "La pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti;
in altri termini, non può accogliersi una lettura del sistema che consenta alle parti di eludere la disposizione dettata del comma
1 bis dell'articolo 29 l. 52/1985 mediante la stipula di un contratto preliminare di immobile catastalmente non regolare seguita dalla introduzione di un giudizio che si concluda con sentenza di trasferimento dell'immobile medesimo", per cui "Il disposto del comma 1 bis dell'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, aggiunto dall'articolo 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, con la legge
30 luglio 2010, n. 122 trova applicazione anche in ordine al trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell'articolo 2932 c.c." (Cassazione civile sez. II, 25.6.2020, n. 12654).
Il suddetto principio di diritto, enunciato con riguardo alla sentenza ex art. 2932 c.c., può essere pacificamente esteso, per identità di ratio, anche alle divisioni giudiziali. Dandosi atto, infatti, che la divisione ereditaria è, come precisato dalle Sezioni Unite (sent. n. 25021/2019, cit.), un atto inter vivos ("fatto di scioglimento della comunione ereditaria costituisce un negozio inter vivos, allo stesso modo dell'atto di scioglimento della comunione ordinaria"), essa rientra a pieno titolo tra "gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto (…) lo scioglimento di comunione di diritti reali' di cui alla richiamata disposizione. Ne deriva, dunque, che gli atti di scioglimento delle comunioni (ereditarie o meno) sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 29, comma 1 bis, l. 52/1985 (che espressamente prescrive l'"identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie" "a pena di nullità').
Né le parti hanno domandato lo scioglimento della comunione in relazione ai soli terreni, manifestando implicitamente la volontà di procedere ad una divisione integrale dell'asse, di talché la domanda dev'essere dichiarata improcedibile.
L'esito del giudizio giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite tra i comproprietari (attori e
, , , LA SE), i quali dovranno solidalmente Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 provvedere alla rifusione delle spese in favore di secondo quanto precisato nel Controparte_15 dispositivo.
Le spese di CTU, liquidate con decreto del 6/11/2025, si pongono a carico definitivo e solidale degli attori e di
, , , LA SE. Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
pagina 7 di 8

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, istanza od eccezione disattesa, così provvede:
1. - dichiara improcedibile la domanda di scioglimento della comunione;

2. - condanna gli attori, , , , LA SE, in Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 solido, alla rifusione delle spese di lite in favore di da liquidare in € 7616,00 per Controparte_15 compensi d'avvocato, spese forfettarie al 15%, iva e cpa come per legge;

3. - dichiara interamente compensate tra le altre parti le spese del giudizio;

4.- pone le spese di CTU, liquidate con decreto del 6/11/2025, a carico definitivo e solidale degli attori e di
, , , LA SE. Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
Teramo, 29/12/2025.
Il Giudice
dott. Erika Capanna Piscè
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