REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI SULMONA in composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario dott. Angelo Di Francescantonio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta sul ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine 556 dell'anno 2023 vertente
TRA
(C.F. , in persona del Sindaco legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, con il patrocinio dell'avv. Monica Oddis, presso il cui studio in Castel di Sangro alla via della Stazione n. 30/b, è elettivamente domiciliato
- parte ricorrente =
E
(P.IVA , in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_2 con il patrocinio dell'avv. Christian Rucci, presso il cui studio in Castel di Sangro alla via Ponte Nuovo n. 12, è elettivamente domiciliato
- parte resistente =
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificata alla controparte, il in persona del Sindaco legale Parte_1 rappresentante pro tempore, conveniva in giudizio innanzi questo Tribunale, la società
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, sig. ed CP_1 Controparte_1 esponeva in sintesi: a. di essere proprietario del complesso turistico-sportivo ad uso bar - punto di ristoro con annessi due campi da bocce sito in località Colle della Croce, Parte_1 inizialmente concesso in locazione ad uso diverso dall'abitazione, con atto Rep. n. 748 a rogito del Segretario Comunale di al sig. al quale, a seguito di Parte_1 Persona_1
pagina 1 di 8 “cessione di ramo d'azienda” per Notar in Roccaraso del 09.11.2016, Persona_2 subentrava la società intimata b. che con atto Rep. n. 851 del Controparte_1
29/06/2016 a rogito del Segretario Comunale, il predetto contratto di locazione per uso diverso dall'abitazione degli immobili su descritti, già precedentemente ceduto alla società intimata, veniva rinnovato in favore di quest'ultima al canone rideterminato in € 6.084,00 annui, da versarsi in rate mensili di € 507,00 entro il giorno 15 di ogni mese;
c. che la conduttrice
[...] si era resa morosa della complessiva somma di € 22.120,07 (Euro Controparte_1
Ventiduemilacentoventi/07), per canoni scaduti e dovuti in forza del ridetto contratto di locazione da novembre 2016 ad agosto 2023, rivalutati annualmente secondo gli indici ISTAT;
d. che relativamente alla somma di € 14.901,03 il si era già munito di titolo esecutivo Pt_1 costituito da Ingiunzione ex R.D. n. 639/1910 n. 158 del 12/03/2019 (non opposta).
2. Su queste premesse, il chiedeva: a. in via principale, convalidare Parte_1
l'intimato sfratto per morosità per il caso di non comparizione della convenuta ovvero di sua non opposizione, e per l'effetto condannare quest'ultima al rilascio dell'immobile in questione e fissare la data per l'esecuzione; b. per il caso di opposizione dell'intimata, pronunciare ordinanza ex art. 665 c.p.c. disponendo che la stessa debba immediatamente rilasciare il sopra precisato immobile, e, conseguentemente, disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c., stabilendo il prescritto termine perentorio per il deposito delle eventuali memorie integrative e dei documenti;
c. pronunciare ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva contro la medesima intimata in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore ed a favore dell'intimante in persona del Parte_1
Sindaco legale rappresentante pro tempore, della somma complessiva di € 7.219,04, per canoni scaduti e rivalutati annualmente secondo gli indici ISTAT, oltre interessi al saggio legale da ogni singola scadenza di canone e sino al soddisfo, nonché dei canoni ancora da scadere e fino al rilascio oltre a spese del monitorio;
d. nel merito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, dichiarare che il precitato contratto di locazione si è risolto per fatto e colpa dell'intimata e per l'effetto condannarla ad immediatamente rilasciare Controparte_1
l'immobile de quo libero da persone e cose e nella piena disponibilità dell'intimante
[...]
in persona del Sindaco legale rappresentante pro tempore, e sempre con la più Parte_1 vicina fissazione dell'esecuzione, e con condanna dell'intimata medesima al pagamento di quanto dovuto a titolo di canoni di locazione non versati ed interessi di mora e come risulterà all'esito del giudizio;
e. con vittoria di spese e compensi del presente giudizio.
3. Con memoria difensiva depositata in atti si costituiva in giudizio la società Controparte_1
in persona del legale rappresentate pro tempore, opponendosi all'intimazione promossa in
[...] suo danno, chiedendo il rigetto della domanda di convalida di sfratto per morosità compresi tutti i provvedimenti in ordine al rilascio anche anticipato dell'immobile stesso rispetto alla sentenza definitiva, con vittoria elle spese di lite.
4. A sostegno della spiegata opposizione, l'intimata, deduceva sinteticamente: a. che successivamente al suo subentro nel contratto di locazione, inizialmente sottoscritto dal sig.
erano state eseguite nell'immobile locato opere di ordinaria e Persona_1 straordinaria manutenzione per un costo complessivo di € 97.132,43 di cui € 29.617,00, per opere straordinarie che erano state oggetto di una tacita compensazione con il canone di locazione;
b. che dal mese novembre 2016 in cui era effettivamente subentrata nel contratto di pagina 2 di 8 locazione, al dicembre del 2019, non aveva corrisposto il canone mensile concordato, ma che nessuna iniziativa di carattere giudiziario era stata intrapresa dall'ente comunale in suo danno, proprio in ossequio all'accordo intercorso tra le parti circa l'intervenuta compensazione tacita dei canoni con i riferiti costi delle opere straordinarie;
c. che tale contegno tenuto dell' CP_2 resistente aveva in lui ingenerato un legittimo affidamento sulla dedotta intervenuta compensazione tacita tra le parti;
d. che dunque la presunta morosità dedotta dal era Pt_1 solo quella che va dal novembre 2016 al dicembre 2019 e che, conseguentemente, a partire dal mese di gennaio 2020 aveva ripreso regolarmente il versamento dei canoni dovuti senza mai saltare una pigione fino alla data della citazione.
5. Su queste premesse ha dunque chiesto: a. accertato e dichiarato il legittimo affidamento riposto nella pubblica amministrazione per tutti i motivi illustrati in narrativa da intendersi come qui riproposti e trascritti e tutti richiamati, respingere sia la domanda di convalida di sfratto che quella inerente la pronuncia dell'ordinanza di rilascio azzerando, per l'effetto, in virtù della compensazione ripassata tra il e la società Parte_1 Controparte_1
[...
l'importo dovuto dall'intimata per le mensilità da novembre 2016 fino al mese di dicembre 2019; b. in via subordinata e solo e soltanto nella scongiurata ipotesi in cui non si dovesse rigettare la domanda del comune di concedere alla società Parte_1 Controparte_1 sempre per i motivi di cui in premessa, di sanare la morosità come dalla stessa calcolata procedendo, quindi, con una transazione e la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione;
c. con espressa riserva di chiedere in separata sede civile il risarcimento del danno derivante dai fatti come narrati nel caso in cui si dovesse procedere con la dichiarazione di risoluzione contrattuale per inadempimento;
d. con vittoria delle spese di giudizio.
6. Comparse le parti all'udienza del 04 ottobre 2023 per il tramite dei rispettivi difensori, l'Ente intimante, nel dichiarare la persistenza della morosità, precisava l'ammontare del credito in € 21.604,14 in luogo di € 22.120,00 indicato nell'atto introduttivo, ed insisteva affinché il Giudice emanasse ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. ed ingiungesse alla conduttrice il pagamento della somma di € 6.703,14 mentre il sig. presente personalmente, Controparte_1 nella qualità di legale rappresentante pro tempore della si dichiarava Controparte_1 disponibile a sanare la morosità in unica soluzione qualora l'Ente fosse stato disposto a transigere la vicenda e continuare il rapporto locatizio. La causa veniva dunque rinvia alla successiva udienza del 23.10.2023 per acquisire la volontà del in merito Parte_1 alla detta proposta.
7. Alla successiva udienza del 23 ottobre 2023 la società offriva banco Controparte_1 iudicis la somma di € 21.604,14, che veniva accettata dal di per il tramite Pt_1 Parte_1 del proprio legale, il quale tuttavia insisteva nella richiesta di rilascio dell'immobile ex art. 665 c.p.c. come da volontà espressa in tal senso dall'Ente intimante.
8. Con ordinanza emessa fuori udienza in data 24 ottobre 2023, a scioglimento della riserva precedentemente assunta, il Tribunale di Sulmona respingeva per i motivi ivi esposti, sia la domanda di adozione dell'ordinanza di convalida di sfratto ex art. 663 c.p.c. e sia quella di adozione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., disponeva quindi il mutamento del rito fissando l'udienza di discussione al 20.03.2024 ed assegnando termine alle parti per il deposito di memorie integrative. pagina 3 di 8 9. Con la memoria integrativa del 15.02.2024 depositata in atti, la ricorrente rilevava l'infondatezza delle avverse deduzioni, contestava l'asserita esistenza di un accordo ripassato con il avente ad oggetto la compensazione dei canoni di locazione Parte_1 relativi ai mesi da novembre 2016 a dicembre 2019 con il costo delle opere straordinarie realizzate nell'immobile, ribadiva comunque il grave inadempimento della conduttrice perché, solo successivamente all'intimazione di sfratto, aveva eseguito il pagamento dei canoni pregressi. Deduceva che la morosità pregressa a partire dal mese di novembre 2016 al mese di settembre 2023 - dedotti i versamenti per complessive € 23.900,87 effettuati dalla conduttrice a partire dal mese di gennaio alla data della citazione - ammontava ad € 21.604,14 dalla quale andava dedotta l'ulteriore somma di € € 14.901,03 (già munita di titolo esecutivo) per cui restava l'importo di € 6.703,11 di cui aveva chiesto l'emissione l'ingiunzione di pagamento ex art. 633 c.p.c. con l'atto di citazione. Evidenziava infine che la suesposta morosità risultava ad oggi interamente sanata dalla società opponente.
10. Con la predetta memoria integrativa l'Ente ricorrente chiedeva quindi: a. accertato e dichiarato il grave e reiterato inadempimento della agli obblighi Controparte_1 contrattualmente assunti, dichiarare la risoluzione del precitato contratto di locazione meglio descritto nelle premesse;
b. per l'effetto, condannare in persona del Controparte_1
l.r.p.t., al rilascio dell'unità immobiliare concessale in locazione, libera e vuota da persone e cose in favore dell'istante con fissazione a breve della data per Parte_1
l'esecuzione dello sfratto;
c. con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre accessori come per legge.
11. La resistente, con la memoria integrativa del 08.03.2024 depositata in atti, ribadiva le proprie difese, evidenziava che il presunto mancato pagamento eccepito dall'Ente ricorrente, da ritenersi comunque compensato con l'importo delle opre di manutenzione straordinaria eseguite nell'immobile, risultava risalire al novembre del 2016 e fino al dicembre 2019 e che, dal gennaio 2020 e fino a oggi non risultavano canoni insoluti. Deduceva che il debito, ove mai esistente, non era legato a canoni scaduti di recente e che, in ogni caso, successivamente all'azione introdotta per la risoluzione aveva provveduto a sanare, pur mantenendo ferme le sue eccezioni di compensazione, l'intero importo come precisato in udienza dal comune intimante. Negava dunque, per tuttu i motivi esposti e ribaditi nei propri scritti difesivi, l'asserita esistenza di un grave inadempimento allo stesso imputabile.
12. Con la predetta memoria integrativa la società resistente chiedeva dunque: a. accertata la non gravità dell'inadempimento e la sussistenza della eccepita compensazione, rigetti la domanda di risoluzione del contratto di locazione invocata dall'ente comunale di Parte_1 in persona del sindaco pro tempore, con prosecuzione del rapporto di locazione fino alla naturale scadenza contrattuale;
b. con vittoria di spese e onorari
13. La causa, istruita con produzioni documentali e prova testimoniale, previo esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio con esito negativo, sulle conclusioni precisate dalle parti ed all'esito di discussione orale, è stata decisa come da separato dispositivo di cui si è data lettura in aula in assenza delle parti.
14. Richiamati, per quanto non espressamente riportato, gli atti delle parti ed i verbali di causa pagina 4 di 8 per ciò che concerne lo svolgimento del processo, e ciò in ossequio al disposto di cui al n. 4 dell'art. 132 c.p.c. così come introdotto dall'art. 45 legge 18/06/2009, n. 69.
15. Premesso preliminarmente che secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, cui deve darsi seguito in questa sede, “nel procedimento di convalida di sfratto per morosità e/o per finita locazione, l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario” (cfr. Cass. civ. sez. III, 28/02/2023, n. 5955; Cass. civ. sez. II, 12/12/2023, n. 34713).
16. Tanto premesso, in primo luogo, va esaminata la domanda di risoluzione del contratto formulata da parte ricorrente per morosità pregressa nel pagamento dei canoni di locazione risalente al novembre del 2016 e fino al dicembre 2019 atteso che, al momento dell'intimazione, la conduttrice risultava morosa per il residuale importo di € 6.703,11 (sempre riferita al predetto periodo.
17. Ciò posto, è notorio che, in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, come quella in esame, la disciplina regolante la risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore non è quella di cui all'art. 5 delle legge n 392/1978, bensì quella generale contenuta nell'art 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti avuto riguardo all'interesse dell'altra.
18. Difatti secondo il consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità e di merito, cui deve darsi seguito in questa sede, la norma di cui al ricordato art. 5, che ha predeterminato la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione, è applicabile esclusivamente per il tipo contrattuale della locazione abitativa e non è estensibile al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall'abitazione, rispetto al quale resta operante il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento stabilito dall'art. 1455 c.c. e conseguente inapplicabilità, altresì, della L. n. 392 del 1978, art. 55 (cfr. Cass. civ. sez. III, 11/01/2011, n. 446; nel medesimo senso si veda Cass. civ. sez. III, 12/04/2006, n. 8628).
19. È stato altresì chiarito che, in materia di responsabilità contrattuale e, quindi, anche in caso di preteso inadempimento da parte del conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo, la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell'art. 1455 cod. civi., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito, ed è insindacabile in sede di legittimità ove sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (cfr. Cass. civ. sez. III, 19/03/2009, n. 6669; nel medesimo senso si veda Cass. civ. sez. III, 12/04/2006, n. 8628; Cass. civ. sez. II, 29/11/2004, n. 22415; Cass. civ. sez. III, 25/11/2002, n.16579; Cass. civ. sez. III, 11/01/2011, n. 446).
20. È stato altresì affermato in giurisprudenza che, in tema locazioni non abitative, la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore deve essere effettuata non solo in relazione alla entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che pagina 5 di 8 l'altra parte intende realizzare, si deve conseguentemente, accertare la gravità in concreto dell'inadempimento, ossia l'idoneità a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del rapporto. È necessario valutare l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio e l'elemento soggettivo, legato principalmente al comportamento della parte inadempiente, l'importanza assunta per il locatore dalla mancata corresponsione dei canoni e l'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico (cfr. Cass. civ. sez. III, 28/07/2014, n. 17066; nel medesimo senso si veda Cass. civ. sez. III, 22/10/2014, n. 22346; Cass. civ sez. III, 29/12/2023, n. 36494; Corte appello Roma sez. VIII, 28/01/2021, n. 254
21. È inoltre notorio che costituisce elemento utile per la valutazione della gravità dell'inadempimento, il comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda.
22. Difatti costituisce principio consolidato, cui deve darsi seguito in questa sede, quello per cui
“In tema di contratto di locazione, ai fini della risoluzione per morosità, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento anche alla stregua del comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda in quanto l'avvenuto pagamento della somma richiesta dal locatore, nelle more del giudizio, non può non incidere sulla valutazione prognostica del suo futuro comportamento così da escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori inadempimenti (cfr. Cass. civ. sez. III, 30/09/2014, n. 20551; nel medesimo senso si veda Cass. civ. sez. III, 29/12/2023, n. 36494; Cass. civ. sez. III, 02/04/2004, n. 6518).
23. Considerato che, nella fattispecie in esame, risulta pacifico come il conduttore, alla data della citazione (5 settembre 2023) aveva versato tempestivamente tutti i canoni contrattualmente dovuti, decorrenti dal mese di gennaio 2020 ed aveva continuato a versare regolarmente anche quelli successivi senza alcuna interruzione (circostanza ammessa dallo stesso Ente ricorrente) mentre, la morosità dedotta dal a fondamento della citazione Pt_1 per la convalida dello sfratto (per canoni asseritamente non versati perché ritenuti compensati con il costo dei lavori di manutenzione straordinaria eseguita nell'immobile locato), risulta essere soltanto quella decorrente dal mese di novembre 2016 al mese di dicembre 2019. Morosità che la società intimata si era offerta di sanare integralmente sin dalla sua costituzione in giudizio nella fase cautelare del presente procedimento e che poi (come ammesso dallo stesso che, tramite il proprio difensore, ha accettato il relativo pagamento offerto Pt_1 banco iudicis) ha provveduto effettivamente a sanare integralmente nel corso del giudizio e prima dell'emissione della richiamata ordinanza del 24 ottobre 2023.
24. Ebbene, applicato il richiamato principio nel caso di specie ritiene il Tribunale che, l'avvenuto pagamento nelle more del giudizio, dell'intera somma richiesta dal
[...]
e, soprattutto, il regolare pagamento dei canoni contrattualmente dovuti a partire Parte_1 sin dal gennaio 2020 e continuato regolarmente anche durante il presente giudizio effettuato dalla conduttrice, non può non incidere sulla valutazione prognostica del futuro comportamento della società conduttrice, così da poter escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di successivi inadempimenti, da parte di quest'ultima, nel pagamento dei canoni.
pagina 6 di 8 25. Ritiene pertanto il Tribunale non sufficientemente grave l'asserito inadempimento atteso che la conduttrice, oltre ad aver sempre e regolarmente versato i canoni a partire dal mese di gennaio 2020 (ciò che impedisce un turbamento all'equilibrio del rapporto sinallagmatico sotteso al contratto di locazione), ha sanato anche interamente ed in un'unica soluzione, la pregressa morosità sottesa alla domanda di sfratto, riferita al periodo novembre 2016 – dicembre 2019 nel corso del procedimento, mentre il ha continuato a Parte_1 percepire i canoni con continuità dal gennaio 2020, sicché la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della società conduttrice non è meritevole di accoglimento.
26. Deve invece essere disattesa la domanda di compensazione formulata dalla società intimata attesa che la stessa non risulta sufficientemente provata. Difatti la conduttrice non ha provato l'esistenza di un accordo intercorso con il per compensare i canoni Parte_1 maturati riferiti al periodo novembre 2016 e dicembre 2019 ed il costo per le opere di manutenzione straordinaria dell'immobile locato sopportato dalla società conduttrice. Peraltro, l'esistenza di tale presunto accordo non risulta confermato dal sig. Testimone_1 responsabile dell'area tecnica del addotto quale teste dalla conduttrice, Parte_1 sentito all'udienza del 22.4.2024 (cfr. verbale).
27. Conclusivamente, per i motivi esposti, va rigettata la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore formulata dal Comune di Rivisondoli e va ugualmente rigettata la domanda/eccezione di compensazione formulata dalla conduttrice
Controparte_1
28. Le spese di giudizio vanno compensate in misura del 30% in ragione della parziale soccombenza della conduttrice e vanno per il resto poste integralmente a carico del
[...]
in persona del Sindaco legale rappresentante pro tempore, e da corrispondere in Parte_1 favore della convenuta in persona legale rappresentante pro tempore e Controparte_1 liquidate come da dispositivo, secondo lo scaglione del valore della domanda, sulla base dei valori medi di cui al D.M. 55/2014, avuto riguardo altresì allo svolgimento del processo e all'attività defensionale, con l'ulteriore precisazione che i compensi vanno decurtati in misura del 20%, stante il valore della causa in misura prossima a quella minima dello scaglione di riferimento e non implicando il procedimento la soluzione di questioni di particolare complessità sotto il profilo giuridico.

P.Q.M.


Il Tribunale di Sulmona, nella persona del Giudice Onorario, dott. Angelo Di Francescantonio, definitivamente pronunciando nella causa n. 556/2023 R.G., ogni altra domanda, difesa ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1. rigetta la domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione stipulato tra il Comune di e la società con Atto Rep. n. 851 del Parte_1 Controparte_1
29/06/2016 a rogito del Segretario Comunale, avente ad oggetto: rinnovo anticipato contratto Rep. n. 758/2005 di locazione per uso non abitativo, relativo agli immobili di proprietà comunale siti in in Località Colle della Croce descritti nell'atto introduttivo del Parte_1 giudizio.
pagina 7 di 8 2. conferma la precedente ordinanza di emessa in data 24.10.2023;
3. rigetta la domanda di compensazione formulata dalla società convenuta;

3. dichiara la compensazione delle spese del giudizio tra l'attore ed il convenuto in misura del 30% condannando il primo a rifondere alla convenuto il residuo Controparte_3
70%, che liquida operata già la compensazione, in € 2.360,96 per compenso professionale per le fasi studio, introduttiva e decisionale (calcolato secondo lo scaglione del valore della domanda, sulla base dei valori medi di cui al D.M. 55/2014 ulteriormente ridotto del 20%, avuto riguardo allo svolgimento del processo e all'attività defensionale, e stante il valore indicato della causa in misura prossima a quella minima dello scaglione di riferimento e non implicando il procedimento la soluzione di questioni di particolare complessità sotto il profilo giuridico), oltre al rimborso forfetario delle spese generali (15%), CPA e IVA.
Sulmona 07.11.2025.
Il Giudice Onorario
f.to digit. Angelo Di Francescantonio


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