R.G. 54298/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
SESTA SEZIONE
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al 54298 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Via Panama 52- Parte_1 C.F._1
54 ROMA, presso e nello Studio dell'Avv. Costanza Acciai che, giusta procura in atti, lo rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all'Avv. Sara de Angelis
ATTORE
E
(C.F. ), in persona del legale rappresentate pro tempore Controparte_1 P.IVA_1
con sede in Viale Carnaro 5b-5c Roma
CONVENUTO CONTUMACE

1. fatti controversi.
Con atto di citazione ritualmente notificato, intimava a Parte_1 [...]
lo sfratto per morosità del fondo commerciale, ubicato in Roma Viale Carnaro CP_1
5b-5c n.c.e.u. fg 276 n.148 sub 2,3, concesso in locazione giusta contratto sottoscritto in data
11.3.2019, registrato in data 1.4.2019 telematicamente presso DPRM UT Roma 6 EUR TORRINO serie 3T n. 002619 (T002619000XF), per un canone mensile di Euro 1.300,00, per non aver corrisposto i canoni di locazione da agosto a novembre 2024, accumulando così un debito pari ad €
5.200,00 all'epoca della notifica dell'intimazione.
Chiedeva inoltre l'emissione di ingiunzione di pagamento per le somme intimate.
Il convenuto, pur ritualmente citato, non si costituiva.
Denegato il provvedimento rilascio in ragione dell'intervenuta riconsegna dell'immobile, avvenuta il
9 dicembre 2024, come segnalato alla difesa dell'intimante all'udienza del 20 dicembre 2024, veniva disposto il mutamento del rito per l'esame del merito delle opposizioni proposte.
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All'udienza del 7 febbraio 2024, discussa la causa, è stata data lettura del dispositivo della presente sentenza.

2. Motivi della decisione.
Alla luce delle risultanze processuali, occorre in primo luogo verificare se nel caso di specie possa dirsi essersi verificata una colpevole morosità, tale da determinare la risoluzione del contratto.
Passando in via preliminare all'esame della morosità preesistente alla notifica dell'intimazione, va rilevato come l'intimato, non costituendosi, abbia rinunciato a contestarne l'esistenza.
E' appena il caso di rilevare che, nel caso che ci occupa, l'esistenza di una consistente morosità al momento della notifica dell'intimazione, in uno alla circostanza per cui la stessa si sia protratta anche al mese di dicembre, almeno fino al rilascio, configura rilievi di inadempimento di gravità tale da legittimare la domanda di colpevole risoluzione del contratto.
La domanda di colpevole risoluzione per grave inadempimento del conduttore va quindi accolta, sussistendone tutti i requisiti di legge. A tal fine, in primo luogo deve rilevarsi come l'attore abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere, allegando il contratto di locazione e precisando l'importo della morosità, peraltro confermato nell'an e nel quantum dalla mancata costituzione de conduttore.
Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione, al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di
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Cassazione, Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015).
Come noto, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, “per le locazioni non abitative la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata, dunque, ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c. c. “Salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge n. 392 del '978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (Cass. sez. VI, 23 giugno 2011 n. 13887)”.
Nella fattispecie concreta la presenza di una plurima morosità maturatasi all'epoca della litispendenza può ben configurare un inadempimento grave, atteso il principio per cui, in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento in un solo canone, ex art. 5 della L. n.
392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza. Alla luce di tanto, deve rilevarsi come il mancato parziale pagamento per ben quattro mensilità costituisse già di per sè un grave inadempimento ai fini della domanda di risoluzione svolta (Tribunale Roma sez. VI, 15/02/2018,
n.3505).
La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002, sicut Corte d'Appello di Napoli del 06.05.2015). Nel caso di specie,
l'assenza di alcuna causa impeditiva o comunque giustificativa della mora costituisce il sintomo di un inadempimento talmente grave da interrompere il nesso di corrispettività tra le prestazioni e, quindi, da giustificare una risoluzione della locazione.
Alla risoluzione colpevole segue la condanna del conduttore al pagamento delle somme intimate, nonché di quelle corrispondenti all'ulteriore canone maturato nelle more del giudizio e fino all'intervenuto rilascio del bene, per un importo complessivo di € 6.500,00 oltre interessi legali dalle singole maturazioni al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate tenendo conto dei valori minimi attribuiti dal D.M. 147/2022 (applicabile ratione temporis), parametrati allo scaglione fino ad €
26.000,00, corrispondente alla morosità per canoni esistente al momento del rilascio.


Per Questi Motivi

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede: accoglie per quanto di ragione le domande svolte da ai danni di Parte_1 Parte_2
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[...] R.G. 54298/2024
e, per l'effetto: CP_1
- dichiara risolto per inadempimento il contratto di locazione sottoscritto in data 11.3.2019, registrato in data 1.4.2019 telematicamente presso DPRM UT Roma 6 EUR TORRINO serie 3T n.
002619 (T002619000XF) ad uso diverso, avente ad oggetto il fondo commerciale, ubicato in Roma
Viale Carnaro 5b-5c n.c.e.u. fg 276 n.148 sub 2,3;
- dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di condanna al rilascio, avvenuto il 9 dicembre 2024;
- per l'effetto, condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Pt_1 della somma complessiva di € 6.500,00 a titolo di canoni di locazione insoluti al 9
[...]
dicembre 2024, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo;

- condanna a rifondere a le spese di lite Controparte_1 Parte_1 che liquida in € 66,00 per esborsi ed € 1.293,00 per compensi di procuratore, oltre spese generali al
15%, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Roma, lì 07/02/2025.
Il gop designato
(Roberto Valentino)
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