REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto prima sezione civile in composizione monocratica in persona del Giudice ad essa assegnata Dott. Antonio Pensato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa in primo grado iscritta al n. 824/2024 R.G.
TRA
e rappresentati e difesi dall'Avv. Michele Luccarelli Parte_1 Parte_2
-attori-
E
e rappresentati e difesi dagli Avv.ti Paola De Filippis e Fabio Petruzzi Controparte_1 Controparte_2
-convenuti-
Le parti precisavano le conclusioni come da note scritte depositate telematicamente
COINCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
e convenivano in giudizio e Parte_1 Parte_2 Controparte_1 Controparte_2
chiedendo accertarsi che erano esclusivi proprietari dell'area destinata a parcheggio di pertinenza del primo piano della villa posta in Leporano località Gandoli censita in catasto al foglio 7 particella n. 786 sub

3.Chiedevano condannarsi i convenuti ad astenersi dall'utilizzo di detta area.Si costituivano i convenuti chiedendo il rigetto delle avverse domande sul rilievo della loro infondatezza.In diritto, le domande di parte attrice sono fondate e vanno accolte.Per accertare l'esatta estensione del compendio immobiliare alienato agli attori occorre fare riferimento al primo atto di alienazione compiuto dall'originario unico proprietario del lotto n. 5, al cui interno sono poste le proprietà confinanti delle due parti in lite appartenenti ad un'unica costruzione.Tale atto è rappresentato dal rogito di compravendita in forma pubblica del
18/5/1977 con cui , costruttore dell'intero complesso residenziale in cui è posto il lotto Persona_1
1 n.5, alienò a e la proprietà del solo primo piano della villa per cui è causa, Persona_2 Persona_3
rimanendo proprietario del piano rialzato e restante area circostante.Si legge in detto atto pubblico che viene alienato il primo piano con una striscia di terreno ad “L” già delimitata, il tutto censito in catasto al foglio n. 7 .La descrizione della porzione di immobile alienata continua con la individuazione dei confini che vengono indicati, “area annessa compresa”, a nord con viale condominiale.Viene, poi, aggiunto che è stata
Con presentata denuncia della parte di costruzione alienata all' con il n. 50 del 10/5/1977.Il grafico depositato in catasto con il n. 50 in data 10/5/1977 riporta, come facente parte della superficie esterna di pertinenza del primo piano, un'area scoperta indicata come parcheggio.Il grafico è coerente con la descrizione dell'area esterna alienata con il primo piano in quanto, compresa la zona indicata come parcheggio, compone una striscia di terreno di conformazione ad “L” che confina con il viale comune di accesso, come riportato nell'atto di vendita, sul lato nord.Rispetto alle aree esterne alienate unitamente al primo piano, il confine lato nord con il viale comune è segnato proprio dal lato corto della porzione di superficie identificata come parcheggio nel grafico depositato in catasto al n. 50 in data 10/5/1977 che,
unitamente alla restante superficie esterna accatastata insieme al primo piano, dà luogo ad una forma ad
“L”.Coerentemente con il grafico relativo al bene venduto in data 18/5/1977 il piano rialzato con area esterna, ora in proprietà dei convenuti e venduto dall'originario costruttore con successivo atto del
22/12/1977, è graficamente rappresentato nella denuncia all'UTE n. 49 del 10/5/1977 come comprensivo della sola area esterna rettangolare posta sul retro della costruzione, in posizione opposta all'ingresso,
residuata dopo il precedente frazionamento ed alienazione, con l'atto del 18/5/1977, dell'altra porzione di superficie esterna che, in origine, componeva l'intera pertinenza scoperta del lotto n.

5.Il grafico relativo al piano rialzato, relativamente alla individuazione dell'area esterna pertinenziale, non indica la presenza di alcun parcheggio in adiacenza all'ingresso della villa, a differenza di quello relativo al primo piano, ma indica la presenza di un solo giardino ubicato dalla parte opposta rispetto all'area assegnata al primo piano.Relativamemte al primo piano si sono susseguiti altri atti di rialienazione che, nella descrizione delle aree esterne e nei successivi accatastamenti, sono sovrapponibili all'atto originario del 18/5/1977 ed, anzi,
contengono una descrizione anche più dettagliata delle aree esterne.In particolare, l'atto in data 2/10/2003
descrive le aree esterne come giardino e striscia di terreno ad “L” e l'atto in data 18/7/2019 descrive le aree esterne parte come giardino e parte come parcheggio.All'atto del 2014 è allegata piantina grafica del tutto identica a quella depositata il 10/5/1977.E l'atto del 18/7/2019, a favore degli attori, riporta la
2 dichiarazione che quanto venduto è rappresentato nella piantina accatastata in data 2014.Il rilievo dell'attribuzione in proprietà esclusiva dell'area di parcheggio confinante con il viale comune all'unità
immobiliare posta al primo piano è stato comunicato anche dall'Agenzia Delle Entrate agli attori con provvedimento del 16/2/2022, allegato a controdeduzioni del tecnico di parte attrice, nell'ambito di una variazione catastale operata a seguito di lavori di ridistribuzione di spazi interni.Come è noto, i grafici descrittivi dell'immobile sono elementi idonei alla interpretazione del contratto di vendita al fine di individuare la esatta estensione di quanto alienato (in tal senso Cass. Civ. nn. 6764/2023, 26609/2016 e
14500/2017) soprattutto quando, come nella specie accaduto relativamente al rogito del 18/5/1977, sono coerenti con la individuazione dei confini.Infatti se l'area a parcheggio riportata in grafica non fosse stata attribuita alla proprietà esclusiva del primo piano il confine nord, in quanto comprensivo anche dell'area esterna di forma ad “L” come si legge nel rogito, non avrebbe potuto essere indicato nel viale comune ma avrebbe dovuto essere indicato nell'area comune a parcheggio.E' evidente che la seconda alienazione,
relativa al piano rialzato, ha omesso la costituzione di una servitù di passaggio a favore di detta proprietà e per l'accesso alla porta di ingresso di tale unità immobiliare da individuarsi sull'area assegnata al primo piano e destinata a parcheggio.Non considerando, evidentemente, gli effetti prodotti dalla precedente alienazione del primo piano che, con la cessione di tutta l'area esterna ad “L” fino al confine con il viale comune, aveva intercluso l'accesso al piano rialzato, posto su quell'area esterna come si rileva dai grafici agli atti.L'indicazione, nei due rogiti di vendita del 1977, di un'area comune a parcheggio è del tutto equivoca in quanto ne manca una descrizione, sia in termini di estensione che di confine, e non può certo essere individuata in quella per cui è causa, inequivocabilmente assegnata alla proprietà esclusiva del primo piano allorquando l'originario unico proprietario ha venduto una porzione della villa frazionandola dalla restante consistenza.Verosimilmente il richiamo ad un'area comune a parcheggio va riferito alla porzione di viale prospiciente il lotto n. 5 ove, secondo i grafici allegati al progetto di costruzione reperito dal CTU
geometra , era prevista la realizzazione di n. 4 posti auto in corrispondenza di ciascun lotto.Rispetto Per_4
alle evidenze degli originari rogiti di vendita dei due piani del lotto n. 5 provenienti dall'originario unico proprietario non hanno rilievo giuridico le tabelle millesimali prodotte dai convenuti che non sono idonee a costituire titolo per il trasferimento di diritti reali relativi ad immobili occorrendo, a tal fine, a pena di nullità, un contratto in forma scritta che contenga la volontà di trasferire determinati diritti reali riferiti ad un bene determinato (art. 1325 e 1350 c.c.).Dunque, la proprietà esclusiva dell'area a parcheggio si
3 appartiene a , con diritto di abitazione a favore di , avendo gli stessi Parte_2 Parte_1
provato, con una successione di alienazioni risalenti al 1977, il consolidamento del diritto reale ben oltre il tempo necessario per la maturazione della usucapione ventennale, assolvendo l'onere della prova in materia di rivendica.Onere che, peraltro, risulta attenuato ove il convenuto, come nella specie accaduto essendo pacifico che l'originario unico proprietario del lotto era , non contesti la originaria Persona_1
proprietà del bene in capo ad un comune dante causa.Per effetto della esistenza di tale diritto dominicale,
che comprende la facoltà di escludere ogni estraneo dal godimento, i convenuti vanno condannati ad astenersi da atti di invasione di detta area, su cui non vantano alcun diritto di uso.La circostanza dell'utilizzo di detta area da parte dei convenuti è pacifica in quanto non contestata nei termini di cui all'art. 171 ter c.p.c. ed, anzi, ammessa atteso che gli stessi hanno incentrato le proprie difese sulla natura di bene comune di detta area che darebbe loro il diritto di uso.Va, invece, dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale avanzata dai convenuti, di costituzione di servitù coattiva di passaggio, in quanto non formulata nei termini per la costituzione in giudizio, e con la relativa comparsa di risposta, in violazione degli artt. 167 e 166 c.p.c..Alla soccombenza dei convenuti segue la solidale condanna (art. 91 c.p.c.) alla rifusione delle spese di lite sia della fase di mediazione che del presente giudizio in favore degli attori,
liquidate e distratte come da separato dispositivo e secondo valore indeterminato non elevato della controversia

P.Q.M.


Il Tribunale di Taranto seconda sezione civile in composizione monocratica in persona del Giudice ad essa assegnato Dott. Antonio Pensato definitivamente pronunciando nella causa di cui all'epigrafe, così
provvede:
1) Accoglie le domande proposte dagli attori e, per l'effetto, accerta e dichiara che
[...]
è proprietario esclusivo dell'area indicata come parcheggio nel grafico depositato in Parte_2
catasto con il n. 50 in data 10/5/1977 e che è titolare di diritto di Parte_1
abitazione su tale pertinenza e, per l'effetto, condanna i convenuti ad astenersi da qualsiasi uso di detta area;

2) Dichiara inammissibile, in quanto tardivamente proposta, la domanda riconvenzionale di parte convenuta;

4 3) Condanna i convenuti, in solido, alla rifusione delle spese di lite in favore degli attori liquidate per la fase di mediazione in euro 308,30 per esborsi ed euro 1848,00 per compensi e per il presente giudizio in euro 306,00 per esborsi ed euro 7616,00 per compensi, oltre IVA, CAP e rimborso spese generali in misura di legge da distrarsi in favore dell'Avv. Michele Luccarelli
dichiaratosi anticipatario.
Taranto, 24/10/2025
Il Giudice Dott. Antonio Pensato
5