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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. AN AE, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 33188 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 e vertente
TRA
nato a [...] il [...], codice fiscale , rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'Avv. Renato Di Felice, presso il quale è elettivamente domiciliato in Roma, Viale Bruno
Buozzi n. 45, per procura in calce all'atto di citazione ATTORE
E
nata a [...] il [...], c.f. , rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._2
dagli Avvocati Paolo Berruti e Maria Grazia Alfisi, presso i quali è elettivamente domiciliata in
Roma, Via Flaminia n. 135, per procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
Conclusioni precisate in vista dell'udienza del 23.9.2025 svolta in forma scritta a norma dell'art. 127 ter c.p.c.:
Per : Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
Nel merito Previa acquisizione del fascicolo per Accertamento Tecnico Preventivo recante R.G.
31880/2019:
1) Accertata l'esistenza dei vizi occulti contestati, dichiarare la responsabilità della signora ai sensi dell'art. 1490 c.c.; CP_1
2) Per l'effetto di quanto sopra, disporre la riduzione del prezzo di vendita, ai sensi dell'art. 1492
c.c., nella misura di € 52.183,22, o quella somma, maggiore o minore, che sarà accertata in corso di causa e conseguentemente condannare la signora alla refusione di detto importo;
CP_1
3) Accertare e dichiarare la responsabilità della signora ai sensi dell'art. 1494 c.c. Controparte_1
e, per l'effetto, condannarla al risarcimento del danno, da quantificarsi in € 14.472,12, di cui €
3.500,00 quantificati dal CTU per il mancato utilizzo del bene nel corso delle lavorazioni di ristrutturazione e di eliminazione dei vizi, € 2.000,00 per la penale pagata a causa della risoluzione del contratto di appalto, € 725,90 per i lavori di tamponamento nel frattempo effettuati ed € 2
8.246,22 per le spese sostenute per il giudizio di accertamento tecnico preventivo o quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà accertata in corso di causa.
Con vittoria di spese, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”
Per : Controparte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta,
- nel merito, accertata l'insussistenza dei 'vizi occulti', rigettare le domande avversarie, in quanto inammissibili ed improcedibili, nonché totalmente infondate in fatto e in diritto;

- in via istruttoria, dichiarare inammissibili per carenza del presupposto dell'urgenza ed irrilevanti, ai sensi e per gli effetti dell'art. 698 c.p.c., le indagini svolte per mezzo dell'ATP, disponendo, se del caso, il rinnovo della consulenza di ufficio.
Senza accettazione del contraddittorio su qualsivoglia eventuale nuova domanda, eccezione, deduzione, produzione o istanza che fosse ex adverso tardivamente introdotta in causa.
Con riserva di ogni consentita ulteriore deduzione, produzione, istanza, modifica e/o integrazione delle rassegnate conclusioni.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari, oltre IVA e CPA, come per legge”
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 4.5.2022, conveniva dinanzi Parte_1 Controparte_1
al Tribunale di Roma e proponeva la domanda:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, Nel merito
Previa acquisizione del fascicolo per Accertamento Tecnico Preventivo recante R.G. 31880/2019:
1) Accertata l'esistenza dei vizi occulti contestati, dichiarare la responsabilità della signora
ai sensi dell'art. 1490 c.c.; CP_1
2) Per l'effetto di quanto sopra, disporre la riduzione del prezzo di vendita, ai sensi dell'art. 1492
c.c., nella misura di € 52.183,22, o quella somma, maggiore o minore, che sarà accertata in corso di causa e conseguentemente condannare la signora alla refusione di detto importo;
CP_1
3) Accertare e dichiarare la responsabilità della signora ai sensi dell'art. 1494 Controparte_1
c.c. e, per l'effetto, condannarla al risarcimento del danno, da quantificarsi in € 14.472,12, di cui €
3.500,00 quantificati dal CTU per il mancato utilizzo del bene nel corso delle lavorazioni di ristrutturazione e di eliminazione dei vizi, € 2.000,00 per la penale pagata a causa della risoluzione del contratto di appalto, € 725,90 per i lavori di tamponamento nel frattempo effettuati ed €
8.246,22 per le spese sostenute per il giudizio di accertamento tecnico preventivo o quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà accertata in corso di causa.
Con vittoria di spese, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario.” 3
A sostegno della domanda, l'attore esponeva che, con il contratto di compravendita rogato il
28.3.2019 dal notaio Dott. (repertorio n. 169.276, raccolta n. 10.479 – documento Persona_1
n. A-1), aveva acquistato dalla convenuta la proprietà del bene immobile sito in Roma, Via della
Mendola n. 146, al prezzo di € 1.150.000, il cui importo di € 20.000 era stato trattenuto dal notaio in attesa della concessione in sanatoria richiesta dalla venditrice per realizzare quattro verande;
che, con scrittura privata del 30.3.2019, intitolata “Contratto di appalto per lavori di ristrutturazione”, si era obbligata a eseguire opere di tinteggiatura, di pulitura e altre CP_2
finiture in tale appartamento (documento n. 1) e, nel rimuovere taluni arredi, aveva riscontrato il complessivo ammaloramento dell'immobile causato da infiltrazioni d'acqua e da perdite dall'impianto dei termosifoni;
che, con lettera raccomandata ricevuta da il 5.4.2019 (documento n. A-2), Controparte_1
l'esponente aveva tempestivamente denunciato i vizi del bene immobile, riservandone la migliore individuazione e specificazione dell'entità all'esito dell'incarico peritale conferito al tecnico di fiducia, Arch. la cui perizia era stata redatta il 30.4.2019 (documento n. A-5) e, con Persona_2 lettera raccomandata consegnata il 15.4.2019, l'aveva invitata ad accertare i vizi riscontrati in un accesso congiunto (documento n. A-3); che, con scrittura privata del 10.4.2019, il contratto stipulato con era stato risolto per CP_2 mutuo consenso, previo pagamento da parte del committente dell'importo di € 2.000 a titolo di penale e rimborso spese (documenti n. 2 e 3); che, con lettera di posta elettronica certificata (P.e.c.) del difensore in data 17.4.2019,
[...]
aveva contestato la denuncia dei vizi, affermando che l'acquirente aveva più volte CP_1
visitato il bene immobile, poi acquistato nello stato di fatto in cui si trovava, i cui lamentati difetti erano rimuovibili con l'ordinaria manutenzione (documento n. A-4); che, con tale relazione tecnica, l'Arch. aveva evidenziato: il malfunzionamento dei Per_3 termosifoni, un fenomeno infiltrativo comportante lo scollamento del parquet, l'eccessivo accumulo di acqua intorno agli infissi che comprometteva l'integrità di intonaci e stucchi, ampliamenti eseguiti sulla terrazza con “pilastrini in legno preesistenti ed ancorati a terra con piastre metalliche
e poi tamponati con pannelli prefabbricati”, non in muratura come era stato dichiarato nel contratto di compravendita;
che l'esponente aveva promosso dinanzi all'intestato Tribunale un procedimento a norma dell'art. 696 bis c.p.c., iscritto al n. 31880/2019 R.G. e l'ausiliario d'ufficio, con relazione tecnica, aveva accertato la presenza dei vizi, quantificando gli oneri di ripristino dello stato dei luoghi nel complessivo importo di € 52.183,12 (documento n. 4) e, in particolare, aveva indicato in € 3.500 4
l'indennizzo per il mancato utilizzo dell'immobile nel tempo necessario a eseguire i lavori e si era resa necessaria la spesa di € 725,90 per arginare le infiltrazioni;
che l'esponente aveva sostenuto costi per promuovere tale procedimento, a titolo di spese legali per
€ 4.233, per pagare la somma di € 832 a titolo di compenso al consulente di fiducia e l'onorario all'ausiliario d'ufficio pari a € 3.181,22 (documenti n. 7, 8 e 9) e, pertanto, chiedeva il risarcimento complessivo di € 14.472,12.
Con il decreto ex art. 168 bis, comma IV, c.p.c. del 14.6.2022, era fissata l'udienza del 30.9.2022.
si costituiva in giudizio il 29.9.2022 e proponeva la domanda: Controparte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta,
- nel merito, accertata l'insussistenza dei 'vizi occulti', rigettare le domande avversarie, in quanto inammissibili ed improcedibili, nonché totalmente infondate in fatto e in diritto;

- in via istruttoria, dichiarare inammissibili per carenza del presupposto dell'urgenza ed irrilevanti, ai sensi e per gli effetti dell'art. 698 c.p.c., le indagini svolte per mezzo dell'ATP, disponendo, se del caso, il rinnovo della consulenza di ufficio.
Con vittoria degli onorari e spese di lite.”
In particolare, la parte convenuta esponeva che la compravendita era stata preceduta da numerosi sopralluoghi effettuati dall'acquirente in presenza del responsabile dell'agenzia immobiliare, nelle date indicate nel prospetto appuntamenti (documento n. 2), durante i quali non aveva contestato alcunché; che, nei contratti preliminare e di compravendita, l'attore, di professione architetto, aveva dichiarato di aver visionato l'immobile e di averlo trovato di suo gradimento, accettandolo nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava;
che la consulenza tecnica d'ufficio svolta nel procedimento promosso dalla controparte era lacunosa.
Concessi i termini previsti dall'art. 183, comma VI, c.p.c. e prodotta documentazione, precisate le conclusioni trascritte in epigrafe, la causa passava in decisione all'udienza del 23.9.2025, con i termini ex art. 190 c.p.c., indicati in complessivi sessanta giorni.
La domanda di parte attrice è fondata e va accolta nei limiti esposti in motivazione.
Va considerato il principio secondo cui: “l'acquisizione della relazione di accertamento tecnico preventivo tra le fonti che il giudice di merito utilizza per l'accertamento dei fatti di causa non deve necessariamente avvenire a mezzo di un provvedimento formale, bastando anche la sua materiale acquisizione, ed essendo sufficiente che quel giudice l'abbia poi esaminata traendone elemento per il proprio convincimento e che la parte che lamenti la irritualità dell'acquisizione e l'impossibilità di esame delle risultanze dell'indagine sia stata posta in grado di contraddire in merito ad esse.” (Cass., 5
Sez. 2 civ., sentenza n. 6591 del 5.4.2016, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 639479 – 01; conf. Cass.,
Sez. 2 civ., sentenza n. 17990 del 7.9.2004 Rv. 576826 - 01).
Circa i rilievi critici d'inattendibilità dell' l'accertamento tecnico preventivo svolto a norma dell'art. 696 bis c.p.c. nel procedimento n. 31880/2019 R.G., formulate dalla parte convenuta per mancata constatazione dello stato dei luoghi e della presenza d'infiltrazioni d'acqua o umidità, si osserva che le operazioni peritali sono state svolte nel contraddittorio delle parti e che il consulente di parte resistente aveva formulate critiche analoghe circa la relazione tecnica d'ufficio del Dott. Ing.
[...]
il quale aveva osservato che “le indagini peritali condotte sui luoghi di causa in tre Persona_4
distinti sopralluoghi (di cui ai verbali allegati del 04/07/2019, 02/10/2019 e 25/11/2019) [erano] state sempre condotte in contraddittorio e alla continua presenza dei Consulenti Tecnici delle
Parti” […]
L'ausiliario d'ufficio ha esposto: “Le prove di allagamento del terrazzo, che il CTP di parte resistente lamenta non essere state svolte, sono state di fatto effettuate in detto ultimo sopralluogo, volutamente scelto a seguito di giorni intensamente piovosi e che hanno evidenziato (come riportato nel relativo verbale di sopralluogo) la sussistenza e l'attualità del lamentato fenomeno infiltrativo dal terrazzo a livello verso l'interno dell'appartamento, segno evidente di una non corretta pendenza della pavimentazione del terrazzo stesso verso i bocchettoni di scarico bensì verso le murature perimetrali dell'appartamento ivi determinando le situazioni infiltrative lamentate in ricorso ed effettivamente accertate.
Quanto al grado di occultamento o meno di alcuni dei vizi accertati, lo scrivente in effetti non è in grado di stabilirne con esattezza l'entità anche perché, effettivamente, come deduce l'Arch.
l'immobile è stato oggetto, dopo l'acquisto, di lavori di ristrutturazione ad opera CP_3 dell'odierno ricorrente, lavori che potrebbero effettivamente aver alterato i luoghi.
Peraltro la relazione tecnica dell'Arch. allegata al ricorso introduttivo o, ancorché di parte, Per_2
è da ritenersi sufficientemente veritiera circa i fenomeni lamentati, ivi ben documentati fotograficamente.
Nella propria relazione lo scrivente dichiara peraltro che i vizi riscontrati e sopra descritti
“appaiono solo in parte riconoscibili dall'acquirente -ricorrente prima della compravendita, mentre in alcuni casi essi appaiono effettivamente definibili come “vizi occulti”, ovvero non immediatamente riscontrabili, nelle condizioni di compravendita dell'immobile in questione, e per i quali appare necessario operare interventi specifici risolutivi”.
Tanto premesso, le risultanze della relazione tecnica d'ufficio elaborata nell'ambito del procedimento ex art. 696 bis c.p.c. iscritto al n. 31880/2019 R.G., sono fondate sull'esame diretto dello stato dei luoghi e sorrette da motivazioni congrue, si prestano ad essere poste a base della 6
presente decisione e confermano la presenza di vizi di costruzione dell'immobile – per loro natura non immediatamente percepibili nella fase dell'acquisto (circa la legittimità processuale della motivazione cd. per relationem cfr. Cass., S.U. civ., sentenza 16.1.2015, n.642; conf. Cass., Sez. 5, sentenza n. 9334 del 8.5.2015; Cass., Sez. 6-2, ordinanza n. 22562 del 7.11.2016).
L'ausiliario d'ufficio, a seguito di verifiche aventi a oggetto l'immobile acquistato da
[...]
, effettuate, in condizioni metereologiche con e senza condizioni di pioggia, per accertare i Pt_1 fenomeni lamentati dal medesimo, ha evidenziato che “l'immobile in parola presenta effettivamente alcune zone compromesse da infiltrazioni di acqua, per lo più di origine meteorica, responsabili di danni alle finiture dell'unità abitativa con riscontrata presenza di muffe e umidità per condensa, così come evidenziato nella menzionata relazione tecnica dell'Arch. Per_2
Tali manifestazioni risultano, ad avviso dello scrivente, solo in parte riconoscibili dall'acquirente - ricorrente prima della compravendita, mentre in alcuni casi esse appaiono effettivamente definibili come “vizi occulti”, ovvero non immediatamente riscontrabili, nelle condizioni di compravendita dell'immobile in questione, e per i quali appare necessario operare interventi specifici risolutivi.
Tra questi ultimi si ritengono in particolare necessari i seguenti interventi:
- Isolamento delle zone condonate con idonee guaine, appositi intonaci e pitture traspiranti;

- Ricostituzione dei pozzetti di scolo delle acque piovane, chiusi dalla costruzione dei volumi condonati;

- Realizzazione di un massetto con pendenze idonee al deflusso delle acque piovane verso i pozzetti di scolo o verso l'esterno del terrazzo;

- Trattamento isolante degli elementi strutturali lignei dei manufatti sanati;

- Chiusura delle fessure tra pareti verticali e pavimento lungo il perimetro dei volumi sanati;

- Revisione della copertura dello studio;

- Revisione degli infissi, delle soglie e degli scoli dello studio;

- Adeguamento e posa in opera di pluviali di raccolta acque piovane provenienti dal terrazzo condominiale e grondaie per lo smaltimento della stessa.
Il tempo necessario per le predette lavorazioni si stima essere di 30 giorni.
Il sottoscritto CTU ha operato una stima delle lavorazioni anzidette che ammontano complessivamente a circa € 50.000,00 (euro cinquantamila/00) come da allegato computo metrico al quale si rimanda per maggior dettaglio.
Quanto, infine, al canone mensile di un immobile in zona avente caratteristiche similari a quello in parola per il tempo necessario all'esecuzione dei suddetti interventi si ritiene che esso sia stimabile in € 3.500,00 (euro tremilacinquecento/00).” 7
L'attore ha esercitato l'azione di riduzione del prezzo di cui all'art. 1492 c.c. e l'azione ex art. 1494
c.c., rubricato Risarcimento del danno, che prevede: “In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.
Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa.”
La giurisprudenza di legittimità ha enunciato il principio secondo cui: “L'azione di risarcimento dei danni proposta dall'acquirente, ai sensi dell'art. 1494 c.c., non si identifica né con le azioni di garanzia, di cui all'art. 1492 c.c., né con quella di esatto adempimento, in quanto, mentre queste prescindono dalla colpa e sono volte solo ad eliminare lo squilibrio determinato dall'inadempimento del venditore, l'azione risarcitoria, presupponendo la colpa di quest'ultimo, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi della cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente, e quindi non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei difetti accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione del bene o al lucro cessante per la mancata rivendita dello stesso;
ne consegue che l'azione di risarcimento può essere proposta in via alternativa, o anche cumulativa, rispetto alle azioni di adempimento, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto.” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 26852 del 29.11.2013, C.E.D. Corte di cassazione, Rv. 629111-01; conf. Cass., Sez. 2 civ., sentenze 7.3.2007 n. 5202 e 5.2.2015 n. 2115; Cass., Sez. 2 civ., ordinanza n. 14986 del
28.5.2021).
I vizi del bene immobile accertati dal consulente tecnico d'ufficio non erano percepibili e ne è stata appresa l'esistenza quando, conclusa la compravendita, sono stati intrapresi i lavori di ristrutturazione dell'unità immobiliare.
Non sono rilevanti le visite dell'immobile effettuate dall'attore in vista della compravendita, in quanto il grado della diligenza esigibile va apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa e alla qualità dell'acquirente ed è da escludere che l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o lo svolgimento di indagini penetranti a opera di tecnici del settore, al fine di individuare eventuali vizi (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 2981 del 27.2.2012; Cass., Sez. 6-2, ordinanza n. 2756 del 6.2.2020).
Ciò è sufficiente a configurare la responsabilità della parte venditrice a titolo di colpa ai sensi dell'art. 1494 c.c.
Per conseguenza, si ritiene meritevole di accoglimento la domanda di riduzione del prezzo, che va ridotto da € 1.150.000a € 1.100.000, con la conseguente condanna della parte convenuta alla restituzione della somma di € 50.000, oltre gli interessi al saggio legale dalla domanda (5.4.2019); nulla è dovuto a titolo di rivalutazione monetaria, in difetto di allegazione e prova di alcun danno 8
per la perdita del potere di acquisto della valuta nel periodo trascorso da tale data, in misura eccedente l'importo degli interessi legali ex art.1224, u.c., c.c.).
Vanno poste a carico della convenuta le spese relative all'accertamento tecnico preventivo, essendo stato chiarito che “le spese dell'accertamento tecnico preventivo 'ante causam' devono essere poste,
a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, in virtù dell'onere di anticipazione e del principio di causalità, e devono essere prese in considerazione, nell'eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e
92 c.p.c. (Cass., Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 9735 del 26.5.2020, ivi, Rv. 658013 - 01) può essere liquidato in € 6.225,90, di cui € 3.500, quantificati dall'ausiliario d'ufficio per il mancato utilizzo del bene immobile nel corso delle lavorazioni di ristrutturazione e di eliminazione dei vizi, € 2.000 per la penale dovuta per risoluzione del contratto di appalto con la € 725,90 per i Controparte_4 lavori di tamponamento d'infiltrazioni precedenti all'accertamento ex art. 696 bis c.p.c.
Le spese processuali del presente giudizio e del procedimento ex art. 696 bis c.p.c. (n. 31880/2019
R.G.) seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo a favore dell'Avv. Renato De
Felice a norma dell'art. 93 c.p.c., secondo i valori medi dello scaglione da € 52.001 a € 260.000, complessità media, in base al D.M. 55/2014, aggiornato al D.M. 147/2022, entrato in vigore il
23.10.2022.
Le spese dell'accertamento tecnico preventivo, liquidate dal Giudice assegnatario di tale procedura con decreto del 22.7.2021, sono poste a carico della parte convenuta.

P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e domanda, eccezione e deduzione, in parziale accoglimento delle domande proposte da parte attrice, condanna
[...]
a pagare a la complessiva somma di 56.225,90, oltre interessi come in CP_1 Parte_1
motivazione;
a norma dell'art. 93 c.p.c., condanna a rifondere all'Avv. Renato Di Felice le spese Controparte_1 di lite del procedimento ex art. 696 bis c.p.c. iscritto al n. 31880/2019 R.G., che liquida in €
3.827,00 (1.134 fase studio, 992 fase introduttiva, 1.701 fase di trattazione e istruttoria), oltre I.v.a.,
C.p.a. e rimborso spese generali come per legge;

a norma dell'art. 93 c.p.c., condanna , a rifondere all'Avv. Renato Di Felice le spese Controparte_1 processuali della presente causa, che liquida in € 9.942,00 (800 anticipazioni, 2.552 fase studio,

1.628 fase introduttiva, 2.835 fase di trattazione e istruttoria, 2.127 fase decisoria), oltre I.v.a.,
C.p.a. e rimborso spese generali come per legge. pone a carico di , le spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio svolta nella Controparte_1
procedura n. 31880/2019 R.G., ivi liquidate con decreto del 22.7.2021. Roma, 23.12.2025
9
Il Giudice
AN AE