REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI RIETI in composizione monocratica, in persona del Giudice onorario Dott.ssa Francesca Tosi, ha pronunciato mediante lettura contestuale del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero 1034 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi dell'anno 2024, discussa e decisa all'udienza del 7.11.2025 vertente
TRA
), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1
tempore, con sede in Rieti alla Via Emilio Greco 12, rappresentata e difesa dall'Avv.
RB CH ed elettivamente domiciliata in Rieti, Via Contigliano n. 15, presso lo studio dell'Avv. Elena Rosi come da procura in atti.
Intimante
E
), con sede in Cittaducale (Rieti), Via Controparte_1 P.IVA_2
Palmiro Togliatti n.16, in persona del legale rappresentante pro tempore, Sig. CP_2
elettivamente domiciliata in Rieti, Via Roma n.19 presso lo studio dell'Avv.
[...]
RI Petrucci che la rappresenta e difende come da procura in atti.
Intimata
FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità l'intimante chiedeva la convalida dello sfratto nei confronti della conduttrice e, in caso di opposizione, pronuncia di ordinanza di rilascio dell'immobile sito in Rieti, via Emilio Greco n.12 e con emissione di decreto ingiuntivo per mancato pagamento dei canoni per l'importo di € 30.093,71.
Si costituiva in giudizio la conduttrice la quale chiedeva il rigetto delle domande proposte, in ragione dell'inadempimento della agli obblighi Parte_1
1 previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c., con accoglimento della domanda riconvenzionale proposta, relativa al danno subito dalla a causa delle infiltrazioni Controparte_1
di acqua piovana.
Il Giudice rigettava la richiesta di condanna della parte intimante al rilascio dell'immobile, disponeva il mutamento del rito, fissava udienza per la discussione ex art. 420 c.p.c. con i termini per il deposito delle memorie integrative, previo esperimento ad opera di ciascuna parte obbligata, del tentativo di mediazione obbligatoria davanti all'organismo competente.
Venivano depositate le memorie integrative e la parte opponente formulava domanda riconvenzionale con richiesta di spostamento della udienza ex art. 418 c.p.c..
La causa veniva istruita solamente con la documentazione in atti.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
La parte intimante ha dimostrato, con il deposito del contratto di locazione di aver diritto alla corresponsione dei canoni non pagati.
In applicazione del principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite della Suprema
Corte con la sentenza del 30 ottobre 2001 n. 13533, a mente del quale «in materia contrattuale, sia che agisca per la risoluzione che per l'esatto adempimento, che per il risarcimento del danno, l'attore si può limitare a provare la fonte del suo diritto e ad allegare l'inadempimento, mentre grava sul convenuto dimostrare l'esatto adempimento, cioè il pagamento dell'importo dovuto, così estinguendo il diritto azionato, ovvero l'impossibilità sopravvenuta a sé non imputabile».
L'intimata avrebbe dovuto provare di aver corrisposto i canoni di locazione per i periodi indicati in ricorso, estinguendo così le relative obbligazioni, secondo le regole sulla distribuzione dell'onere della prova codificate dagli artt. 1218 e 2697 c.c.. mentre si è limitata a sollevare una serie di eccezioni e a contestare le condizioni in cui l'immobile locato si trovava mettendo in correlazione l'altrui asserito inadempimento con il proprio.
Come più volte affermato dalla Suprema Corte, la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può
2 prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede. (ex plurimis, Cass.,
Sez. 3 - , Ordinanza n. 11783 del 12/05/2017).
Il mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore, e dunque l'inadempimento della principale obbligazione posta a suo carico, non può intendersi legittimato dall'eccezione di inadempimento sollevata dalla medesima parte ai sensi del disposto di cui all'art. 1460 c.c., avente fondamento su una riduzione o una diminuzione di godimento del bene, per evento ricollegabile al fatto del locatore (Cassazione civ.,
Sez. III, 4 novembre 2014, n. 23447).
Dalla documentazione versata in atti non è emersa la circostanza di una limitazione all'uso dell'immobile a causa dei “vizi” lamentati ovvero, delle opere di manutenzione richieste né, tantomeno, è stata dimostrata una impossibilità totale di utilizzo in quanto la conduttrice ha continuato a occupare l'immobile e a svolgere la propria attività commerciale senza interruzioni né limitazioni.
Inoltre, vi è documentazione in atti relativa alla esecuzione da parte della locatrice delle riparazioni e manutenzioni necessarie al fine di eliminare le infiltrazioni presenti nel locale.
Richiamando l'orientamento della giurisprudenza di legittimità sul punto, si rileva come nell'ipotesi di esistenza di vizi che diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità del bene locato per l'uso pattuito, il conduttore potrà chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, a patto di adire l'autorità giudiziaria, essendo devoluto soltanto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (cfr. Cass. sent. nn. 13887/ 2011 e 10639/2012).
Manca, allora, la proporzionalità tra i due inadempimenti.
La valutazione sulla proporzionalità, d'altra parte, deve essere oggettiva e non legata alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano.
Pertanto, secondo le regole sulla distribuzione dell'onere della prova codificate dagli artt. 1218 e 2697 c.c., mentre la parte intimante ha dimostrato di aver diritto alla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della obbligazione del pagamento dei canoni di locazione, l'intimata, opponendosi in sede di convalida eccependo l'inadempimento del locatore, nella fase di merito non solo non ha dato prova della fondatezza del proprio assunto ma, soprattutto, non ha dimostrato di aver
3 adempiuto all'obbligo principale a lei derivante dal contratto di locazione ossia, il pagamento del canone.
Viene, pertanto, dichiarata la risoluzione del contratto di locazione dell'immobile sito in
Rieti, Via Emilio Greco n. 12 per grave inadempimento della conduttrice e per l'effetto, condanna la in persona del legale rappresentante pro tempore alla Controparte_1 immediata liberazione dell'immobile suddetto da persone e cose.
Quanto all'importo dovuto a titolo di mancato pagamento dei canoni di locazione, sulla base della documentazione depositata in atti, viene disposta la condanna della
[...]
al pagamento della somma di Euro 55.072,00 in favore della Controparte_1 [...]
per canoni di locazione scaduti (Euro 17.600,00 per l'anno 2022; Euro Parte_1
14.052,00 per l'anno 2024; Euro 23.420,00 per l'anno 2025 fino al mese di ottobre), oltre ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile oltre interessi legali dal dovuto al soddisfo.
Rigetta la domanda riconvenzionale avanzata dalla parte conduttrice in quanto non provato il danno nella sua entità, riferito alla condizione dell'immobile nel quale, comunque, la conduttrice ha continuato a svolgere la propria attività commerciale.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM 147/22 riducendo quello relativo alla fase istruttoria per la natura prevalentemente documentale della causa.

PQM


Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Dichiara la risoluzione per grave inadempimento della conduttrice al contratto di locazione dell'immobile sito in Rieti, Via Emilio Greco n. 12
2) Condanna la in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, all'immediato rilascio dell'immobile libero da persone e cose;

3) Condanna la in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore al pagamento in favore della dei canoni di Controparte_3
locazione scaduti per Euro 55.072,00, come precisato in motivazione, oltre al pagamento di quelli a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile oltre interessi legali;

4) Rigetta la domanda riconvenzionale avanzata dalla conduttrice;

4 5) Condanna la in persona del legale rappresentante alla Controparte_1
refusione delle spese di lite in favore della per complessivi Controparte_3
Euro 6.713,00 (Euro 1.701,00 per la fase di studio, Euro 1.204,00 per la fase introduttiva, Euro 903,00 per la fase istruttoria, Euro 2.905,00 per la fase decisionale) per compensi professionali oltre Iva e Cap come per legge e rimborso spese al 15%.
Rieti, 7 novembre 2025.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Francesca Tosi
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