N. R.G. 1267/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI
II sezione CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice IA DE, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1267/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
LO LA ATTRICE contro

Controparte_1 Controparte_2
CONVENUTE -contumaci ol patrocinio dell'avv. STEFANO CHESSA Controparte_3
CONVENUTA Oggetto: compravendita immobiliare- risoluzione CONCLUSIONI PER PARTE ATTRICE: “1) Condannare la convenuta al versamento del Controparte_3 doppio della caparra confirmatoria versata, per un importo complessivo di € 15.666,66 oltre interessi legali dal 04.04.2022 ed interessi ex art. 1284, 4° co. a far data dalla domanda giudiziale;
2) in subordine dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare inter partes e la conseguente condanna della convenuta a restituire la somma dell'importo versato a titolo di Controparte_3 caparra pari ad € 7.833,33 oltre interessi con condanna al pagamento delle spese sostenute e pari ad € 3.640,00; 3) con vittoria di spese e compensi di lite”. PER PARTE CONVENUTA: “1) Reietta ogni contraria istanza azione e eccezione;
2) Rigettare la domanda dell'attrice in quanto infondata in fatto e diritto, dichiarando la risoluzione del contratto preliminare in data 04.04.2022 per inadempimento della attrice e la legittimità Pt_1 dell'incameramento definitivo da parte di della caparra confirmatoria versata Controparte_3 dall'attrice in forza del preliminare di vendita in data 04.04.2022. 3)Con vittoria, in ogni caso di competenze legali e spese anche forfetarie da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che fin d'ora si dichiara antistatario”. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con citazione notificata il 21 maggio 2024 la (già Parte_1 Controparte_4
conveniva davanti a questo tribunale
[...] Controparte_1 Controparte_2
e chiedendone la condanna al pagamento in suo favore del doppio
[...] Controparte_3 della caparra confirmatoria versata in forza di un contratto preliminare rimasto inadempiuto. pagina 1 di 4 Esponeva la società attrice di aver stipulato con le convenute, in data 4 aprile 2022, un contratto preliminare con cui queste si erano obbligate a venderle un fabbricato di loro proprietà sito in Porto Torres nella via Roma n. 1, per il prezzo di 235000 euro, da pagarsi contestualmente al rogito, previsto per il 30 aprile 2023. L'esponente, promissaria acquirente, aveva versato a ciascuna promittente alienante a titolo di caparra confirmatoria la somma di € 7.833,33, mediante assegni regolarmente riscossi. Aveva inoltre sostenuto spese per complessivi 3640,00 euro. Assumeva l'attrice che, dopo la stipulazione del preliminare, erano stati eseguiti accertamenti rivelatori di una situazione di criticità dell'immobile promesso, per il cui superamento sarebbero occorse onerose opere di consolidamento. La promissaria acquirente aveva quindi proposto alle sorelle CP_3 una riduzione del prezzo concordato e, comunque, l'esecuzione delle necessarie indagini strumentali sul bene. Proposta disattesa dalle promittenti alienanti che il 27 marzo 2024, con atto a rogito notaio avevano venduto l'immobile ad un terzo, per il minor prezzo di 150.000,00 euro. Controparte_5
L'attrice aveva quindi immediatamente contestato alle venditrici il grave inadempimento contrattuale ed esercitato il legittimo recesso dal contratto preliminare, chiedendo il pagamento del doppio della caparra, oltre interessi e spese. Sulla base di tali assunti, sottolineando che nessun invito a stipulare il contratto definitivo era stato comunicato all'esponente, che il bene era stato venduto ad un prezzo nettamente inferiore e che, inoltre, alla data prevista per il rogito l'immobile era ancora gravato da iscrizioni ipotecarie, la Parte_1
concludeva come sopra trascritto.
[...]
Si costituiva tempestivamente e contestava la domanda, esponendo che il Controparte_3 prezzo era stato concordato e ritenuto congruo dopo un'accurata perizia dell'immobile, che il debito per cui era stata iscritta ipoteca era stato estinto tempestivamente e che entro la data concordata per la stipulazione del contratto definitivo nessuna comunicazione le era stata inviata dalla società promissaria, tenuta ad indicare il notaio rogante. Essa convenuta aveva quindi comunicato il 19 aprile 2024 il recesso dal contratto per inadempimento della , trattenendo Parte_1 legittimamente la caparra versatale. Osservava che il termine del 30 aprile 2023 era stato concordato come essenziale e quale ultima data utile per la stipula del rogito, aggiungendo che prima della sua scadenza l'attrice non aveva mosso alcun rilievo sulle condizioni dell'immobile promessole, né formulato alcuna proposta di rinegoziazione, manifestando in tal modo il suo definitivo disinteresse alla stipulazione della compravendita. Domandava quindi che fosse dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento della controparte, concludendo come riportato in epigrafe. Le altre convenute e restavano contumaci, avendo Controparte_6 Controparte_2 concluso, nelle more, con parte attrice una transazione in forza della quale avevano restituito alla promissaria acquirente la somma ricevuta a titolo di caparra. La dichiarava con Parte_1 memoria depositata il 28 agosto 2024 di rinunciare agli atti e all'azione nei confronti delle predette convenute contumaci, insistendo nella domanda proposta contro Controparte_3
La causa, istruita solo con produzioni documentali, era assunta in decisione all'udienza cartolare del 6 novembre 2025 sulle riferite conclusioni.
*** La domanda attrice è fondata e dev'essere accolta, risultando ascrivibile alla convenuta CP_3
il lamentato inadempimento contrattuale.
[...] pagina 2 di 4 Col preliminare in data 4 aprile 2022 (doc. 1 attrice) le parti si erano infatti reciprocamente obbligate a stipulare la compravendita definitiva “entro il 30 aprile 2023” stabilendo che la promissaria acquirente avrebbe versato la caparra confirmatoria, come effettivamente avvenuto, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare stesso, corrispondendo il residuo prezzo alla data del rogito, da stipulare
“presso un notaio da definire entro e non oltre il 30 aprile 2023”, termine “prorogabile solo di comune accordo tra le parti”. Tanto premesso circa il contenuto testuale degli accordi preliminari, deve osservarsi che nessun inadempimento può ascriversi alla promissaria acquirente, odierna attrice, che ha versato la caparra a suo carico, come pattuito, e non risulta aver colpevolmente procrastinato la stipulazione della vendita definitiva, difettando la prova di alcun sollecito in tal senso da parte delle promittenti alienanti. Risulta, anzi, documentato che a seguito di successive verifiche sull'immobile effettuate nei primi mesi del 2023 la aveva avviato una trattativa per sollecitare una riduzione del prezzo (docc.4 e Parte_1
5), proposta cui, per quanto emerge, la controparte non aveva dato riscontro, procedendo poi alla vendita definitiva del bene ad un terzo, per un corrispettivo fortemente ribassato, in data 27 marzo 2024, senza alcuna comunicazione alla società promissaria. Ora, a fronte dell'intervenuta vendita ad altri dell'immobile oggetto del preliminare, la parte promittente alienante avrebbe dovuto puntualmente dimostrare che il termine concordato era effettivamente essenziale nell'economia del contratto, sì da non consentire il perseguimento dell'interesse alla compravendita una volta inutilmente superata la data prevista per la sua stipulazione. Difetta, invero, un'adeguata prova al riguardo, posto che non depongono univocamente in tal senso né il testo del contratto né la natura della prestazione e che, peraltro, nessun sollecito, nemmeno informale, era stato inoltrato alla società attrice affinché indicasse il notaio o si rendesse comunque disponibile alla stipulazione del rogito. Né emerge alcun significativo elemento di prova che induca a ritenere un obiettivo venir meno dell'interesse o della volontà della promissaria acquirente di pervenire alla vendita definitiva, tale da sorreggere nella controparte la legittima convinzione di poter ritenere risolto il preliminare. Risulta anzi, perché allegato dalla convenuta, come la stessa avesse CP_3 comunicato solamente il 19 aprile 2024, a vendita già avvenuta (il 27 marzo 2024: doc.6), il suo recesso dal contratto per inadempimento della , ritenendo evidentemente Parte_1 ancora valido ed efficace il preliminare. Una volta esclusa, perché non confortata dal testo contrattuale del preliminare né dal suo oggetto, la natura essenziale del termine, ex art. 1457, c.c., non apparendo dirimente in tal senso l'uso dell'espressione “entro e non oltre” sopra richiamata ed essendo peraltro detto termine prorogabile anche per accordo informale fra le parti (trattandosi di elemento accidentale del negozio) deve parimenti escludersi una risoluzione dell'accordo preliminare per comportamenti concludenti. Trattandosi infatti di contratto soggetto alla forma scritta ad substantiam (artt. 1350 e 1351, c.c.) il suo scioglimento per mutuo dissenso avrebbe comunque richiesto la medesima forma, in difetto della quale il preliminare non poteva reputarsi sciolto per fatti concludenti, con la conseguente persistenza e vincolatività degli obblighi assunti dalle parti (al riguardo, Cass. Civile, ordinanza n. 19323 del 2025). In definitiva, l'avvenuta vendita a terzi da parte delle promittenti alienanti costituisce palese e definitivo inadempimento, giustificante il recesso legittimamente esercitato dalla società attrice (doc.7). Il contraente ha quindi diritto, ex art. 1385, c.c., alla ritenzione del doppio della caparra versata, in accoglimento della domanda. pagina 3 di 4 Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, sono poste a carico della convenuta
Controparte_3

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra e contraria istanza, così dispone:

1. Accertato il legittimo recesso dell'attrice dal contratto preliminare stipulato fra le parti in data 4 aprile 2022, condanna la convenuta al versamento in favore della Controparte_3 Parte_1 della somma di € 15.666,66, per il titolo di cui in parte motiva, oltre interessi legali dal 4
[...] aprile 2022 ed interessi ex art. 1284, 4° co., dalla domanda.

2. Dichiara cessata la materia del contendere nei confronti delle convenute Controparte_1
e Controparte_2

3. Condanna la convenuta alla rifusione in favore della società attrice delle spese Controparte_3 processuali, liquidate in complessivi € 5000,00, oltre rimborso forfetario spese generali, iva e cpa come per legge. Sassari, 15 dicembre 2025 Il giudice
IA DE
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