TRIBUNALE DI NAPOLI
11 SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott.ssa Carla Sorrentini, preliminarmente dà atto che, con riferimento all'udienza del 30/10/2025, è stata disposta la trattazione scritta della causa ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con provvedimento ritualmente comunicato alle parti;
lette le note di trattazione scritta depositate dall'attore, che tengono luogo della discussione orale della causa;
rilevato che ai sensi dell'art. 281sexies comma 4 c.p.c., la sentenza può essere depositata nei trenta giorni successivi alla data dell'udienza;


p.q.m.

decide la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. come da sentenza che segue.

TRIBUNALE DI NAPOLI XI SEZIONE CIVILE REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale, in persona del Giudice monocratico dott.ssa Carla Sorrentini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 281-SEXIES C.P.C.
nella causa civile iscritta al n. 7228/2023 R.G.A.C., avente ad oggetto: vendita di cose immobili e vertente
TRA
(cod. fis. ), rapp.to e difeso Parte_1 C.F._1
dall'avv. Luca Vaccaro in virtù di procura in calce all'atto di citazione.
ATTORE
E
(c.f. , residente Controparte_1 C.F._2
in Napoli, alla via Cupa Eterno Padre, n. 4, int. 2 CONVENUTA - CONTUMACE
CONCLUSIONI
Come da verbali ed atti di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in Parte_1 giudizio, dinanzi all'adito Tribunale, esponendo: Controparte_1
- di aver acquistato da quest'ultima, con atto per Notar del Persona_1
26/11/2013, un locale terraneo a uso garage sito in Napoli, per il prezzo di €
15.000,00, integralmente corrisposto;

- che la venditrice aveva dichiarato che l'immobile era privo di licenza edilizia, ma che in relazione allo stesso era stata presentata domanda di condono n. 89692 del
10/12/2004;
- che, in sede di rogito notarile, la predetta aveva garantito la regolarità della suddetta domanda di condono edilizio e "l'inesistenza di vincoli” che ne pregiudicavano l'accoglimento, omettendo tuttavia di comunicare che, già in data
20/05/2009, la Procura della Repubblica di Napoli aveva emesso nei suoi confronti un'ingiunzione a demolire il predetto bene;

-che era venuto a conoscenza di tale ordine solo nel marzo 2015 e che, nonostante i tentativi di ottenere l'annullamento del provvedimento, il bene acquistato era stato effettivamente demolito in ottemperanza all'ordine giudiziario, con conseguente perdita totale della proprietà.
Tanto premesso, chiedeva accertarsi la responsabilità precontrattuale e contrattuale della convenuta per le dichiarazioni mendaci e per quelle omesse in relazione a circostanze essenziali;
dichiararsi, conseguentemente, la nullità e/o l'annullamento del contratto di compravendita per vizio della cosa compravendita e per illiceità della causa;
in ogni caso dichiararsi la risoluzione del contratto, con condanna della alla restituzione del prezzo di € 15.000,00 e al CP_1 risarcimento di tutti i danni subiti da quantificarsi secondo equo apprezzamento del
Giudice, il tutto oltre interessi dal dì del dovuto sino al soddisfo.
Instauratosi il contraddittorio, la , sebbene ritualmente citata, non CP_1 si costituiva in giudizio, sicchè, all'udienza del 16/10/2023, veniva dichiarata contumace. Con ordinanza in data 25/9/2024, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata l'udienza di discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127ter c.p.c.
Così riassunti i termini della controversia, rileva il Tribunale che la domanda attorea è fondata e va, pertanto, accolta, sia pure per quanto di ragione..
La pretesa azionata dall'attore trova titolo nel contratto di compravendita per
Notar del 26/11/2013, con il quale il acquistava il locale terraneo Per_1 Pt_1 uso garage descritto in citazione per il prezzo di € 15.000,00. Nell'atto di compravendita la venditrice dava atto che l'immobile era stato costruito in assenza di licenza edilizia e che in relazione allo stesso era stata presentata domanda di condono, di cui garantiva la regolarità e l'insussistenza di ostacoli al suo accoglimento.
Ebbene, risulta ex actis (v. ordinanza del Tribunale di Napoli del ) che l'immobile compravenduto, sin dal 20/5/2009, è stato oggetto di un ordine di demolizione pronunciato con sentenza del Tribunale di Napoli, confermata in appello e divenuta irrevocabile in data 13/5/2008, ordine che l'istante assume essere stato anche eseguito.
Ciò posto, va in primo luogo rilevato che l'atto di compravendita stipulato dalle parti non è affetto da nullità in quanto ai fini della validità dello stesso è sufficiente l'indicazione degli estremi della domanda di condono ed il versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35 della L.
47/1985. Infatti, la presentazione dell'istanza di condono edilizio e del pagamento delle prime due rate dell'oblazione presuppone che la domanda in questione sia connotata dai requisiti minimi perchè possa essere presa in esame, con probabilità di accoglimento dalla P.A. (cfr. Cass. n. 20714/2012). Inoltre, le Sezioni Unite hanno chiarito che l'atto di compravendita immobiliare è valido “in costanza di una dichiarazione sul titolo urbanistico reale e riferibile all'immobile”, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, e ciò per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità, in quanto, non è previsto dalle disposizioni che la comminano (cfr. Cass. 22/3/2019, n. 8230).
Piuttosto, l'avvenuto trasferimento dell'immobile, che già all'atto della compravendita era stata oggetto di un'ingiunzione di demolizione, integra senz'altro un inadempimento grave della parte venditrice, che legittima la risoluzione del contratto a norma dell'art. 1453 c.c., esponendo il compratore alla perdita del bene medesimo.
Discende da ciò, pertanto, che deve essere dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento grave della convenuta, la quale, di conseguenza, va condannata alla restituzione, in favore del , della somma di € 15.000,00 Pt_1 corrisposta a titolo di prezzo, oltre gli interessi legali a decorrere dalla data del
26/11/2013 di avvenuto pagamento.
Quanto alla domanda risarcitoria, se è indubbio che la condotta della
, consistita nell'aver taciuto l'esistenza di un ordine di demolizione CP_1 gravante sull'immobile e nell'aver, al contempo, fornito garanzie mendaci sulla regolarità urbanistica dello stesso, integri, al contempo, la violazione del dovere di buona fede nelle trattative contrattuali (art. 1337 c.c.) e la violazione della lex contractus per inesatta attuazione del risultato traslativo, ciò nondimeno, la domanda risarcitoria non può trovare accoglimento, avendo l'attore omesso ogni tipo di allegazione in merito ai pregiudizi subiti, essendosi limitato, puramente e semplicemente, a richiedere il risarcimento dei danni secondo il prudente apprezzamento di questo Giudice.
Infatti, l'accertamento di un inadempimento grave legittimante la risoluzione del contratto non esonera colui che agisce per il risarcimento dei danni dall'onere di allegare e provare specificamente il pregiudizio, patrimoniale e/o non patrimoniale, subito, e ciò anche quando la liquidazione del danno sia domandata in via equitativa, non potendo tale liquidazione sopperire alla mancata prova del danno nella sua stessa esistenza (ex multis Cass. 25/9/2024, n. 25696).
Ne deriva, pertanto, che la domanda di risarcimento danni deve essere rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono poste a carico della convenuta contumace nella misura liquidata come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta, con distrazione in favore del procuratore antistatario avv. Luca Vaccaro.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1 Controparte_1 così provvede: a) accoglie per quanto di ragione la domanda e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto di compravendita per Notar Persona_1 stipulato in data 26/11/2013 per grave inadempimento di CP_1
[...]
b) condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 Pt_1
, della somma di € 15.000,00, oltre interessi legali a decorrere dal
[...]
26/11/2013 al saldo;

c) condanna la convenuta al pagamento, in favore di , delle Parte_1 spese di lite, che liquida in € 237,00 per spese ed € 4.237,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, I.V.A.
e C.P.A. come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Luca Vaccaro.
Napoli, 4/11/2025
IL GIUDICE MONOCRATICO
(dott.ssa Carla Sorrentini)