Sentenza n. 43/2026
Depositata il 22/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LIGURIA Sezione 2, riunita in udienza il
13/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
PIOMBO BRUNO, Presidente
SISTO VA, Relatore
CHITI ALFREDO, Giudice
in data 13/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 385/2025 depositato il 08/05/2025

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova - Via Fiume, 2 16121 Genova GE
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 993/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado GENOVA sez. 1
e pubblicata il 11/11/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 23010083055 REGISTRO 2023
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 19/2026 depositato il
15/01/2026

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con appello N. 385/2025 l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Genova impugnava la sentenza n. 993/01/24 della Corte di Giustizia tributaria di primo grado di Genova, depositata il 11/112024, con la quale veniva accolto il ricorso presentato in primo grado dal Notaio Dr. Resistente_1, rappresentato e difeso dall'avv.to Nominativo relativo a Imposta di registro, specificamente al recupero dell'agevolazione prima casa in ordine a posto auto pertinenziale ai sensi dell'art. 4 Bis Nota II Bis posta in calce all'art. 1 della tariffa parte prima allegata al D.P.R. 131/1986, per violazione e/o falsa applicazione della normativa in materia di agevolazione prima casa prima casa, specificando che:
1) le norme che prevedono agevolazioni e benefici rispetto al regime ordinario sono per loro natura, di stretta interpretazione, sicché non è possibile ricorrere al criterio analogico o all'interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati ( ex multis Corte di Cassazione ordinanza 12 luglio 2021 n. 17979).
2) Le imposte agevolate per l'acquisto della “prima casa” si applicano anche per l'acquisto di pertinenze a condizione che sia presente il vincolo pertinenziale, limitatamente ad una per ciascuna catastale C/2, C/6
e C/7, evidenziando come, nel caso di compresenza di più unità immobiliari appartenenti alle categorie C/2,
C/6 e C/7, una sola di esse potrà fruire del beneficio e nel caso di specie al momento dell'acquisto e, quindi, dell'accesso al beneficio l'acquirente già possedeva un'altra autorimessa.
3) Al contrario di quanto affermato dai Primi Giudici, l'art. 4 bis, aggiunto nella nota II-bis all'art. 1 della tariffa, parte prima, DPR 131/86 non è applicabile aposto auto pertinenziale, poiché, da un punto di vista oggettivo, tale norma nel disporre l'applicazione dell'aliquota del 2 per cento “non può che intendersi come richiamato al secondo periodo dell'art. 1 medesimo, relativo ai trasferimenti di «….case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis» e ed alla sussistenza delle condizioni di cui alle lett. a), b) e c) del medesimo comma (da intendersi riferite all'abitazione)”.
Non si costituiva il Notaio dottor Resistente_1.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il notaio Resistente_1 ricorreva contro l'avviso di liquidazione dell'imposta di registro N. 23010083055 per
€ 631,75 relativo a rogito da lui ricevuto il 15/9/2023, registrato il 29/9/2023 al n. 31547 Serie 1T, con cui la
Sig.ra Nominativo_1 acquistava un appartamento e posto auto coperto pertinenziale in Sestri Levante, chiedendo di fruire dell'aliquota agevolata del 2% ai fini del registro ai sensi della Nota II bis) all'art. 1 Tariffa
Parte I allegata al dPR 131/86.
In detto rogito l'Acquirente, sempre ai fini di fruire dell'agevolazione per casa di prima abitazione e con riferimento alla condizione di cui alla lett. c) della predetta Nota II bis), precisava di non esser titolare sul territorio nazionale di diritti reali su altri immobili acquistati fruendo dell'agevolazione di cui alla detta Nota
II bis) all'art. 1 citato, ad eccezione di un appartamento e annesso locale pertinenziale a uso autorimessa siti nel Comune di Chiavari, acquistati nel 2015 con rogito Nominativo_2i, e si impegnava in proposito a vendere detti immobili entro un anno dalla data di stipula del rogito Res_1, dichiarando inoltre di aver maturato dalla stipula del rogito Nominativo_2 del 2015 un credito d'imposta di € 2.354,00 non ancora utilizzato.
L'Ufficio Territoriale, con l'avviso di liquidazione qui impugnato, sul rilievo che l'acquirente Sig.rNom_1 aveva già fruito dell'agevolazione ai sensi della Nota II bis) art.1 della Tariffa P.I in riferimento all'autorimessa pertinenziale acquistata col rogito Nominativo_2 del 2015 e che in base al comma 3 della medesima nota II –bis) il contribuente può fruire dell'agevolazione per la prima casa limitatamente ad una sola pertinenza, disconosceva la fruizione dell'agevolazione in riferimento all'acquisto del posto auto pertinenziale effettuato col rogito Resistente_1 del 15/9/2023, disconoscendo in relazione all'acquisto di tale posto auto la fruizione del credito d'imposta maturato con il rogito Nominativo_2 del 2015 e applicando a tale acquisto l'aliquota ordinaria del 9%, con recupero quindi di un'imposta di registro pari a € 631,75.
Il Notaio Res_1 incentrando le proprie difese sul richiamo al comma 4-bis della Nota II –bis) all'art. 1 Tariffa P. I allegata al d.P.R. 131/86 e osservava che il regime fiscale delle pertinenze segue quello del bene principale e che la norma richiamata non esclude dall'applicazione dell'agevolazione le pertinenze, in forza dell'applicazione del principio generale in base al quale le pertinenze seguono il regime fiscale dell'immobile principale, così come dispone l'art. 23, terzo comma, d.p.r. 131 del 1986, secondo cui “le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate”.
Il Giudice di Primo Grado accoglieva il ricorso, avverso il quale l'Agenzia delle Entrate proponeva i motivi sopra esposti.
Il comma 55 dell'art. 1 della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità 2016) ha modificato la nota
II-bis all'art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986, aggiungendo il comma 4-bis, ai sensi del quale
“l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4”. La disposizione, ai sensi del comma 999 dell'art. 1 della legge di stabilità 2016, è entrata in vigore il 1° gennaio 2016. La nuova disposizione rende più elastica la fruizione dell'agevolazione, tenendo evidentemente conto delle attuali esigenze del mercato immobiliare e consente l'applicazione dell'aliquota del 2 per cento agli acquisti per i quali l'acquirente non soddisfi il requisito di cui alla lett. c) della medesima nota II-bis, essendo cioè ancora titolare (pure per quote, ed anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un'altra abitazione già acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni ivi elencate, anche qualora questa sia ubicata nello stesso
Comune in cui si trova il nuovo immobile da acquistare. La condizione per l'applicazione dell'aliquota del 2 per cento è che il precedente immobile acquistato con le agevolazioni di cui alla lettera c) venga alienato entro un anno dal nuovo acquisto e il riferimento all'alienazione senza ulteriori specificazioni induce a ritenere che la stessa integri la condizione posta dal comma 4-bis. Il comma 4-bis – aggiunto nella nota II-bis all'art. 1 cit. – nel disporre l'applicazione dell'aliquota del 2 per cento non può che intendersi come richiamo al secondo periodo dell'art. 1 medesimo, relativo ai trasferimenti di “….case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis”. Ne consegue che oggetto dell'acquisto di cui al comma 4-bis deve essere una casa di abitazione con esclusione delle categorie catastali A1, A8 e A9. Il riferimento, contenuto nel comma 4-bis, alla verifica dei “requisiti di cui alle lettere a) e b)” del comma 1 della nota II-bis, produce un esplicito riferimento all'intero immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni di cui alla lett. c), comprensivo dell'abitazione della pertinenza, perché la norma fa riferimento all'agevolazione che ha riguardato anche la pertinenza, oltre che l'abitazione, piuttosto che alla singola unità immobiliare e ciò comporta evidentemente che l'acquisto di cui al comma 4-bis possa usufruire dell'aliquota del 2 per cento se ricorrono le condizioni ivi previste, riguardanti anche il posto auto pertinenziale. Rispetto alla ricorrenza di tale requisito non risulta agevole comprendere quale significato vada attribuito all'inciso di cui al comma 4-bis secondo il quale il requisito stesso va verificato
“senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c)”. Il suddetto inciso potrebbe essere inteso quale mera precisazione che, quanto alla residenza dell'acquirente, rilevi quella riferibile al Comune in cui è ubicato il nuovo immobile, con obbligo pertanto di trasferirvi la stessa anche laddove il precedente immobile agevolato fosse situato in un altro Comune. Ai sensi del comma 3 della nota
II-bis ”le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato”. Il precedente ragionamento e le relative osservazioni, inducono a ritenere che, nonostante il riferimento testuale alle “agevolazioni di cui al comma 1” ed alla sussistenza delle “condizioni di cui alle lett. a), b) e c) del medesimo comma” (da intendersi riferite all'abitazione) sarebbe irragionevole e asistematico negare l'applicabilità del regime di favore all'acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze (nei limiti di cui al comma 3 cit.) dell'abitazione agevolata ai sensi del comma 4-bis. Infatti, non solo può osservarsi come la nuova disposizione non indichi quale sia l'oggetto dell'acquisto, con ciò intendendo che sia lo stesso disciplinato negli altri commi della medesima nota II-bis, ma deve considerarsi soprattutto come il comma 4-bis disciplini un acquisto per il quale l'integrale realizzazione delle condizioni “prima casa”(e, più precisamente, la sussistenza della condizione di cui alla lett. c, ed eventualmente quella di cui alla lett. b) può verificarsi successivamente, purché nel termine massimo di un anno. In altre parole, la novella incide semplicemente su una delle condizioni soggettive “prima casa” sotto il profilo temporale, considerando egualmente meritevole del trattamento di favore rispetto ad un nuovo acquisto il contribuente che non abbia mai acquistato un'altra abitazione e un'autorimessa, usufruendo delle agevolazioni indicate nella lettera c), il contribuente che abbia già acquistato un'abitazione e un'autorimessa e le alieni prima di procedere al nuovo acquisto, il contribuente che abbia già acquistato un'abitazione e un'autorimessa, usufruendo delle agevolazioni indicate nella lettera c) e le alieni successivamente al nuovo acquisto, purché entro un anno. Quindi se si acquista, anche con atto separato, la pertinenza dell'abitazione, agevolata ai sensi del comma 4-bis, prima che l'immobile preposseduto sia alienato, le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) devono essere verificate ai sensi del comma 4-bis stesso;
e dunque la condizione di cui alla lettera c) (e nei limiti più sopra esposti quella di cui alla lettera b) deve essere verificata - almeno ai fini della responsabilità del notaio in solido per il pagamento dell'imposta principale di registro (quella derivante dal controllo immediato dell'atto) o per l'imposta complementare (quella accertata successivamente dall'Agenzia delle Entrate con valutazioni complesse o estranee all'atto stesso, per quanto relativamente a questa imposta possa ricorrere la responsabilità del Notaio) - al momento dell'atto di acquisto della pertinenza, non al momento della sua cessione, essendo, invece, la verifica dell'alienazione dell'abitazione agevolata preposseduta, o meglio dell'abitazione e della pertinenza, anche con atti separati e in tempi diversi, entro l'anno (dall'acquisto dell'abitazione e della pertinenza) attinente all'imposta riguardante l'acquirente e non il Notaio.
Nel caso di specie, nel quale l'avviso di liquidazione è stato notificato il 05.10.2023, entro sessanta giorni dal rogito stipulato il 15/09/2023, registrato il 29/9/2023 al n. 31547 Serie 1T, il notaio rogante, Dottor Res_1 non poteva essere chiamato a rispondere, neppure in via solidale, delle imposte (e sanzioni) richieste con il predetto avviso, perché legittimamente aveva ricevuto dall'acquirente, la dichiarazione di impegno d a vendere gli immobili, compresa l'autorimessa entro un anno dalla data di stipula del rogito Resistente_1. Al fine dell'applicazione e del pagamento, quale responsabile di imposta dell'agevolazione prima casa anche sul posto auto pertinenziale, ciò era sufficiente, alla luce dell'interpretazione data al comma 4-bis della nota II- bis all'art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986.
Si ricorda, infatti, che in base a quanto previsto dall'art 3 ter d.lgs. 463/1997 l'Ufficio può chiedere al notaio – in qualità di responsabile d'imposta – il pagamento della maggior imposta emergente dall'atto da lui ricevuto, solo qualora si tratti di maggiore imposta “principale”, emergente da elementi desumibili dall'atto, e comunque solo entro e non oltre il termine (ormai decorso) di sessanta giorni dalla registrazione dell'atto, ma nel nostro caso, nemmeno detta richiesta era possibile ai sensi del comma 4-bis della nota II-bis all'art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986.
Inoltre in base all'art 57 comma 2 dpr 131/1986, la responsabilità dei pubblici ufficiali in materia di imposta di registro non si estende al pagamento delle imposte complementari (quali quelle recuperate dall'Ufficio con il presente avviso di liquidazione) e suppletive;
e, in virtù di quanto previsto dall'art 57 comma 4 dpr
131/1986, l'imposta complementare dovuta per un fatto imputabile solo ad una delle parti (come nel caso della revoca dei benefici prima casa) è a carico esclusivamente di questa. (Cfr Cass. 13373/08, 15353/10 riportata nella sentenza Cass. 6918 del 20 marzo 2013 (ud 12 dicembre 2012).
Ne consegue che, prescindendo dalle censure sull'applicazione analogica di norme fiscali agevolativa o di un'interpretazione estensiva delle stesse, ostacolate e non permesse dall'ordinamento, attraverso un'interpretazione sistematica e tenendo in considerazione la ratio legis, il regime fiscale delle pertinenze deve seguire quello del bene principale. E ciò, per esplicito principio enunciato quale criterio ispiratore dallo stesso art. 23, terzo comma, d.p.r. 131 del 1986, al quale è allegata la Tariffa in cui è inserita la nota 2 bis, comma 4 bis, art. 1, Tariffa d.p.r. 131 del 1986, il quale dispone espressamente che “le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate”. Pertanto, coglie nel segno la sentenza di primo grado nell'accogliere il ricorso avendo riguardo alla sussistenza del vincolo pertinenziale, che rende il bene servente una proiezione del bene principale e consente di attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale,.
Ne consegue il rigetto dell'appello e, anche in considerazione della mancata costituzione dell'appellato, oltre che per il fatto che la questione è controversa, compensa le spese di lite.

P.Q.M.

Respinge l'appello. Spese compensate.