N. R.G. 5613/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Filomena Mari ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5613/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. VERILE FABIO, elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliato in CORSO GIANNONE 1/A FOGGIA presso il difensore avv. VERILE FABIO
Ricorrente contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. D'AGNELLI GIUSEPPE, CP_1 P.IVA_2 elettivamente domiciliato presso il difensore avv. D'AGNELLI GIUSEPPE in Canosa di Puglia alla Via Nicola Amore n.4/1; Resistente
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Il vaglio dovrà incentrarsi sul collegamento negoziale tra il contratto di locazione del 16 settembre 2020 e quello del contratto di “Rent to buy” del 17 settembre 2020 stipulato tra la e la Parte_2
. CP_1
Vale rilevare che è incontestato è dimostrato per tabulas che la Peg con scrittura del 6 Pt_2 settembre 2023 abbia conferito alla IU l'immobile per cui è causa.
Il contratto del 16 settembre 2020 si configura come contratto di locazione e nello stesso sono contenuti tutti gli elementi essenziali di detta fattispecie: la durata ed il canone di locazione.
Va, preliminarmente osservato che avuto riguardo alla sub locazione non vi è stato inadempimento del conduttore. Il documento n. 11 del fascicolo di parte resistente prova l'autorizzazione alla sub locazione.
Il giorno successivo alla conclusione del contratto di locazione tra le parti veniva stipulato un contratto di “ Rent to buy” in cui si dava atto che:
- le parti avevano stipulato un contratto di locazione in data 16 settembre 2020;
- sull'immobile locato gravava la trascrizione di una domanda giudiziale per revocatoria che il locatore si impegnava a far cancellare;

pagina 1 di 4 - il contratto di locazione si sarebbe risolto al momento della cancellazione della nota di trascrizione della domanda per revocatoria;

- alla risoluzione del predetto contratto di locazione le parti si impegnavano a stipulare un contratto di “Rent to buy”;
- i canoni di locazione alla stipula del contratto di “Rent to buy” sarebbero stati imputati ad acconto sul prezzo.
Lo schema contrattuale del Rent to buy è stato introdotto al fine di consentire la ripresa delle contrattazioni immobiliari soprattutto in presenza di un vasto numero di soggetti, potenziali acquirenti, con scarsa disponibilità attuale di contante.
Il Rent to Buy è una fattispecie contrattuale atipica - ad effetti obbligatori, ma con potenziali effetti traslativi differiti - introdotta nel nostro ordinamento dal D.L. 133/2014, convertito in Legge 164/2014 (art. 23), con cui il proprietario dell'immobile cede immediatamente la disponibilità dello stesso al conduttore, il quale si impegna, per tutta la durata del contratto, a pagare un canone, anche in funzione di una eventuale vendita successiva.
Il contratto di Rent to buy si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):
• la prima è quella della concessione dell'utilizzo dell'immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell'immobile (concedente) ha l'obbligo di consegnarlo al conduttore, sul quale invece grava l'obbligo di pagare al concedente il canone pattuito, costituito di due distinte componenti: una destinata al pagamento dell'utilizzo ( canone locativo vero e proprio, ossia di una somma in conto di remunerazione del godimento); l'altra come acconto sul prezzo di acquisto dell'immobile.
• la seconda fase è invece puramente eventuale, afferendo all'ipotesi in cui, al termine della durata del contratto, il conduttore decida di esercitare il proprio diritto all'acquisto dell'immobile: qualora non lo eserciti, il contratto cesserà di avere qualsiasi effetto, per cui il conduttore sarà obbligato al rilascio dell'immobile ed avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita, nella misura stabilita tra le parti;
qualora, invece, decida di acquistare l'immobile, allora il conduttore dovrà pagare il prezzo pattuito per la vendita del bene, al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. Il D.L. 133/2014 convertito nella legge 164/14 disciplina, inoltre, l'ipotesi della risoluzione del contratto per inadempimento di una delle parti.
L'art 23 del d.l. 2014, n. 133, in particolare, prevede che il contratto deve intendersi risolto per inadempimento del conduttore di entità superiore ad 1/20 ove le parti non abbiano pattuito una diversa soglia risolutiva ( anche con riferimento a canoni non consecutivi ) del loro complessivo numero, con diritto del futuro venditore e concedente di trattenere per sé in ritenzione le somme versategli a titolo di indennità .
Deve osservarsi che il contratto in esame è soggetto ex art. 23, co. I del D.L. 133 /2014 alla possibilità di trascrivere il contratto di godimento in funzione della successiva locazione, in richiamo la disciplina dettata dal codice civile per la trascrizione del contratto preliminare (art. 2645 bis c.c.) e per la trascrizione della locazione ultranovennale, prevista dall'articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. .
La norma sopracitata (art. 23, comma 1 D.L. 133 /2014) prevede dunque due fattispecie pubblicitarie: quella prenotativa tipica del preliminare (ex art. 2645 bis c.c.) e quella del contratto di locazione ultra novennale (ex art. 2643, comma 1, n. 8 c.c.)
La trascrizione del Rent to buy produce pertanto un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola:
pagina 2 di 4 • un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell'utilizzo. A tal fine la trascrizione è sempre necessaria anche se la durata convenuta è inferiore ai nove anni.
• un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare, con riguardo all'obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore. In altri termini, gli effetti della trascrizione dell'eventuale atto di vendita vengono fatti retroagire al momento della trascrizione del contratto medesimo. In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l'immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.
Nel contratto del 17 settembre 2020 manca un elemento essenziale e cioè il prezzo di vendita. Un contratto di "Rent to buy" senza l'indicazione del prezzo di vendita è nullo, perché la clausola fondamentale del contratto è la determinazione di un prezzo futuro da cui detrarre i canoni pagati. La mancanza del prezzo svuoterebbe il contratto della sua funzione economica e giuridica, causando l'arricchimento ingiustificato del venditore e la mancanza di una giustificazione causale per le somme pagate dall'acquirente.
I motivi della nullità devono ricondursi:
- alla mancanza della causa ( il trasferimento di proprietà a fronte del pagamento di un corrispettivo, in parte già incassato tramite i canoni e l'assenza del prezzo rende la causa inesistente);
- arricchimento ingiustificato del venditore che incasserebbe il canone senza l'obbligo di trasferire il bene, rimanendo proprietario ma arricchendosi ingiustificatamente;

- violazione del sinallagma poiché il contratto è a prestazioni corrispettive- il godimento e l'acconto sul prezzo da parte dell'acquirente in cambio della proprietà- e, dunque, senza il prezzo, il rapporto non sarebbe più equilibrato.
In questo caso, la nullità riguarda la clausola che non prevede il prezzo, e con essa l'intero contratto non sarebbe valido come "Rent to buy.
Se ne ricava che le pattuizioni efficaci tra le parti sono solo quelle consacrate nel contratto di locazione. Il contratto del 17 settembre 2020 è nullo nella sua interezza poiché tutte le clausole ivi apposte sono ricollegabili al Rent to buy, privo di causa.
Il contratto di locazione del 16 settembre 2020 prevedeva una durata di anni sei a far data dal 1ottobre 2020 al 30 settembre 2026.
Il locatore, versandosi in ipotesi di locazione per uso diverso da quello abitativo, dunque, può disdire solo alla prima scadenza e per motivi specifici previsti dalla legge, con un preavviso di 12 mesi.
Il locatore con pec dell'11 maggio 2023 ha manifestato espressamente la volontà di ritornare nella disponibilità dell'immobile.
Detta missiva deve ritenersi un'esplicita volontà di risolvere il contratto di locazione e di non rinnovare lo stesso alla prima scadenza.
E' opportuno evidenziare che la disdetta va delineata come dichiarazione negoziale, unilaterale e recettizia ( Cass. Civ. 3 luglio 1979, n. 3763; Cass. Civ., 9 maggio 1991, n. 5164; Cass. Civ. 23 novembre 1994, n. 9916; Cass. Civ. 19 febbraio 2002, n. 2388; Cass. Civ. 14 gennaio 2005, n. 689; Cass. Civ. 19 dicembre 2005, n. 27931; Cass. Civ. 12 gennaio 2006, n. 409; Cass. Civ., 2 aprile 2009, n. 8006).
pagina 3 di 4 La natura negoziale deriva dal fatto che gli effetti che scaturiscono dal predetto atto trovano la loro fonte nella volontà negoziale dell'autore e non direttamente nella legge (come avviene, invece, per gli atti giuridici in senso stretto). La normatività degli effetti di un diniego di rinnovazione non è prevista in ragione di una specifica e determinata norma o come diretta conseguenza della voluntas legis, ma si verifica quale effetto della dichiarazione di volontà di chi l'ha realizzata, meritevole di protezione per l'ordinamento in virtù del principio di autonomia contrattuale. Quindi si applicano le norme codicistiche sul contratto e le obbligazioni.
Deve quindi accertarsi se vi è stata la volontà di parte locatrice di disdettare il contratto.
Dagli atti di causa si evince chiaramente che vi è stata comunicazione da parte del locatore al conduttore di non volere rinnovare il contratto alla prima scadenza.
Tale disdetta del locatore, essendo un atto recettizio, ha prodotto i suoi effetti dal momento della consegna al destinatario e soltanto la volontà concorde delle parti avrebbe potuto paralizzarne effetti e determinare un rinnovo del contratto o un altro contratto con gli stessi elementi o con elementi diversi su volontà concorde delle parti. Invero, dagli atti di causa risulta che, successivamente a tale disdetta, non vi era una volontà concreta di entrambe le parti alla prosecuzione del rapporto.
Facendo applicazione delle coordinate sin qui esplicitate deve ritenersi che il contratto scadrà il 30 settembre 2026 con conseguente permanenza fino a tale data di tutti gli obblighi cristallizzati nel contratto di locazione.
Deve anche rilevarsi, quanto alla congruità del canone di locazione, che il dato letterale della clausola relativa all'entità dello stesso sembra costituire una valida e cosciente manifestazione della volontà delle parti senza che possa rilevare un eventuale valore di mercato superiore a quello previsto.
Residua la questione relativa al risarcimento del danno afferente al taglio degli alberi, questione che merita un approfondimento istruttorio e in ordine alla quale la causa va rimessa sul ruolo.
Le spese saranno regolate con la sentenza definitiva.


P.Q.M.


Il Tribunale, parzialmente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: accoglie parzialmente la domanda avanzata da parte attrice di risoluzione del contratto di locazione per volontà di entrambe le parti dando atto che il contratto s'intenderà risolto alla data del 30 settembre 2026. Rigetta nel resto la domanda. Rigetta, altresì, la domanda subordinata di risoluzione per inadempimento.
Rimette la causa sul ruolo avuto riguardo al risarcimento del danno derivante dal taglio degli alberi.
Spese al definitivo.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale.
Così deciso in Foggia il 2 dicembre 2025.
Il Giudice dott.ssa Filomena Mari
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