N. R.G. 750/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA
SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 750/2025 tra
Parte_1
ATTORE/I e
Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 14 novembre 2025 ad ore 9,10 innanzi al dott. Nadia Mencarelli, sono comparsi:
Per 'avv. PANGRAZI AN Parte_1 Per l'avv. RA IL Controparte_1 Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. L'avv. Pangrazi precisa le conclusioni come da note conclusionali rimettendosi al Giudice per le spese. L'avv. Caporalini precisa le conclusioni come da note conclusionali autorizzate rimettendosi al Giudice per la liquidazione delle spese. Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in Camera di Consiglio. All'esito della Camera di Consiglio il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Nadia Mencarelli
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nadia Mencarelli ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 750/2025 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. PANGRAZI Parte_1 C.F._1 AN elettivamente domiciliato in VIA ZARA N. 1 60021 CAMERANO presso il difensore avv. PANGRAZI AN
ATTORE/I contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._2 RA IL elettivamente domiciliato in G. MATTEOTTI N° 54 ANCONA presso il difensore avv. RA IL
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, conveniva in giudizio, avanti il sovra intestato Tribunale, Parte_1 [...]
al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità e fissare la data di Controparte_2
esecuzione del rilascio, con vittoria delle competenze e spese di lite. L'intimante premetteva: di avere concesso in locazione ad uso non abitativo all'intimato l'immobile sito a Castelfidardo (AN), Via
Recanatese n. 39, con contratto del 03.02.2014, registrato il 25.02.2014, per la durata di anni sei;
che attualmente il canone ammontava ad € 350,00 mensili ed il conduttore ometteva di corrisponderlo a partire dal mese di novembre 2023.
pagina 2 di 7 Con comparsa di costituzione depositata in data 17.02.2025 si costituiva in Controparte_2
giudizio per opporsi alle domande avversarie eccependo di avere corrisposto somme in eccedenza rispetto a quelle dovute a titolo di canone, anche per aiutare economicamente la madre versando una parte del canone di locazione, da quest'ultima dovuto, per altro contratto intercorrente con il medesimo intimante. Alla prima udienza del 18.02.2025 l'intimante, contestate le avverse allegazioni, chiedeva termine per verificare gli asseriti pagamenti. Alla successiva udienza del 18.03.2025 il Giudice, ritenuta l'opposizione fondata su prova scritta, alla luce dei pagamenti dimostrati dall'intimato, negava la concessione della ordinanza provvisoria di rilascio, ex art. 665 c.p.c., richiesta dalla difesa dell'intimante, assegnava il termine per l'espletamento del procedimento di mediazione, ex D.lgs
28/2010, nonché disponeva il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., con termine alle parti per la integrazione degli atti introduttivi con memorie e documenti.
Con memoria integrativa del 02.09.2025 il ricorrente, evidenziato l'esito negativo della mediazione per la ingiustificata assenza del chiamato, chiedeva, previo differimento della udienza ex art. 420 c.p.c., ai sensi dell'art. 418 c.p.c., l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “ accertato il grave inadempimento dell'opponente conduttore per le ragioni tutte espresse in narrativa e da considerarsi qui integralmente riprodotte e richiamate, dichiarare, con ogni statuizione, la risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto di locazione stipulato in data 03.02.2014 e registrato il 25.02.20214 condannare
l'intimato al rilascio immediato dell'immobile sito in 60022 Castelfidardo (AN), via Recanatese n. 39, libero da persone e cose, con esecuzione a breve termine;
condannare l'intimato al pagamento dei canoni insoluti pari ad € 4.900,00 ( nov. 2023 – gen. 2025 ), oltre ulteriori € 2.450,00 ( marzo - settembre 2025 ), per complessivi € 7.350,00, oltre agli interessi legali e rivalutazione fino al saldo nonché ai canoni che matureranno fino all'effettiva riconsegna;
in via subordinata: condannare
l'intimato al pagamento dei canoni insoluti da marzo 2025 a settembre 2025, per complessivi €
2.450,00, oltre agli interessi legali e rivalutazione fino al saldo, nonché ai canoni che matureranno fino all'effettiva riconsegna;
in via riconvenzionale nel merito: Voglia l'Ill.mo Giudice designato convalidare, all'esito della presente procedura, la licenza per finita locazione alla data del 31.01.2026 relativamente all'immobile sito in Castelfidardo (AN), via Recanatese n. 39, concesso in locazione con contratto del 03.02.2014, registrato il 25.02.2014, ordinandone il rilascio libero da cose e/o persone anche interposte nella disponibilità dell'intimante per la data del 31.01.2026 e fissando congrua data pagina 3 di 7 per la esecuzione del rilascio in denegata ipotesi di mancata riconsegna alla scadenza. Dare comunque, atto, ex art. 8, co.

4-bis e art. 12 D.lgs 28/2010, della mancata partecipazione ingiustificata dell'intimato alla mediazione, con condanna dello stesso al versamento di una somma corrispondente al contributo unificato dovuto e valutazione della condotta ai fini della decisione delle spese. Con vittoria di spese, competenze legali di causa, rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge “.
Anche la difesa della resistente in data 09.09.2025 depositava memoria integrativa con la quale, precisato di non avere preso parte alla procedura di mediazione a seguito della notifica di un'intimazione di sfratto per morosità nei confronti della madre da parte del ricorrente, che non imputava al rapporto con la madre alcuna delle somme versate né avendo ulteriori disponibilità economiche per le spese di un giudizio nel quale non doveva essere coinvolto, rassegnava le seguenti conclusioni “ disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, rigettare integralmente le conclusioni formulate dal sig. nella memoria di costituzione depositata in data Parte_1
03.09.2025 “.
Alla successiva udienza del 17.10.2025 la difesa del convenuto depositava contabile attestante il pagamento di € 150,00 a saldo del canone del mese di ottobre 2025. Il Giudice, stante la natura documentale della controversia, rinviava, per la precisazione delle conclusioni e discussione orale, alla udienza del 14.11.2025, con termine alle parti per il deposito di note conclusionali. Alla suddetta udienza le parti rassegnate le conclusioni come da verbale, da intendersi quivi richiamate, discutevano oralmente la causa che, all'esito il Giudice decideva dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione.
Le emergenze processuali hanno evidenziato la insussistenza ab origine dei presupposti di cui agli artt.
1453 e 1455 c.c., posti dal locatore ricorrente a fondamento della domanda principale di risoluzione del contratto di locazione per cui è causa, avendo l'intimato resistente dimostrato di avere corrisposto tutti i canoni scaduti sino al mese di ottobre 2025.
Il conduttore ha documentato di avere versato in favore del ricorrente, dal novembre 2023 e sino al mese di gennaio 2025, la complessiva somma di € 8.250,00 ben superiore ai canoni dovuti secondo contratto. Non avendo il locatore accettato di imputare parte di detti pagamenti a titolo di canoni dovuti dalla madre del conduttore ( nei confronti della quale nel settembre 2025 - RG 2394/2025 - ha ottenuto convalida di sfratto per morosità per canoni non corrisposti dal mese di febbraio 2023 ), né dimostrato pagina 4 di 7 l'esistenza di altro titolo che potesse legittimare la pretesa di pagamenti ulteriori, rispetto al canone pattuito, da parte del convenuto, appare evidente a chi scrive che tutte le somme corrisposte dal FF debbano essere imputate a titolo di canone di locazione. Di conseguenza né alla data di notifica della intimazione, né in corso di causa è mai sussistita una condizione di morosità.
La domanda principale veicolata dal ricorrente deve, pertanto, essere respinta siccome infondata.
Deve essere invece accolta la domanda riconvenzionale formulata dal medesimo ricorrente, a seguito di mutamento del rito ( domanda pienamente ammissibile avendo la Suprema Corte chiarito che è con la memoria integrativa che si cristallizza la posizione delle parti in quanto “ nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità per il locatore di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale “ - Cass. Civ. 21242/2006 e conformi 23908/2006 –
15399/2010. Si è affermato, ovvero, in questo quadro che nel procedimento per convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426
c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle ( cfr. Cass. Civ. 12247/2013 – 26356/2014 – 7430/2017 ) di dichiarazione di cessazione del contratto di locazione per cui è causa alla prossima scadenza del
31.01.2026, in forza della disdetta inviata in data 30.10.2024 ( a seguito di mutamento del rito è stata superata la fase sommaria per cui in nessun modo si può discutere di licenza per finita locazione ). Ai sensi del combinato disposto degli artt. 27 e 28 della L. 392/78, in caso di locazioni ad uso diverso da quello abitativo la disdetta deve, infatti, essere inviata almeno 12 mesi prima della scadenza, termine ampiamente rispettato dal locatore.
Non rileva in senso contrario che la disdetta non sia stata ritirata dal convenuto in quanto, ai fini del contratto per cui è causa, questi aveva eletto domicilio presso l'immobile oggetto di locazione: di pagina 5 di 7 conseguenza deve ritenersi che la disdetta sia pervenuta nella sua sfera di conoscibilità, ex art. 1335
c.c.. Sul punto, peraltro, nulla parte convenuta ha eccepito.
La disdetta inviata in data 30.10.2024 è, quindi, idonea a provocare la risoluzione del rapporto per la prossima scadenza del 31.01.2026, data nella quale il convenuto dovrà rilasciare l'immobile locato nella disponibilità del ricorrente, libero da cose e/o persone anche interposte. Ai sensi dell'art. 56 LEC, in denegata ipotesi di mancata riconsegna alla scadenza contrattuale, la esecuzione del rilascio viene fissata al 16.02.2026 considerato l'ampio margine di tempo trascorso dalla disdetta.
Per quel che concerne la mancata partecipazione del convenuto alla procedura di mediazione reputa la scrivente che la parte resistente abbia fornito un giustificato motivo rappresentato dall'evidente assenza di spazio per trovare un punto di mediazione a fronte della pervicacia del ricorrente, anche dopo avere intimato alla madre del conduttore lo sfratto per morosità, nell'asserire la sussistenza di morosità grave del convenuto a fronte del documentato pagamento di tutti i canoni scaduti addirittura sino al mese di settembre 2025 ( il saldo del mese di ottobre per € 150,00 è avvenuto il 06.10.2025 ).
Stante le pregresse conclusioni si reputano sussistenti giustificati motivi per la integrale compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ancona, ogni diversa domanda, eccezione e conclusione respinta od assorbita, definitivamente pronunciando:
• Respinge la domanda di risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti il 03.02.2014 registrato il 25.02.2014 per inadempimento grave del conduttore;
Controparte_2
• In accoglimento della domanda riconvenzionale veicolata da dichiara che il Parte_1
contratto di locazione per cui è causa cesserà alla prossima scadenza del 31.01.2026 con conseguente obbligo in capo al convenuto di rilasciare nella disponibilità del ricorrente l'immobile sito a Castelfidardo (AN), Via Recanatese n. 39, libero da cose e/o persone anche interposte per la suddetta scadenza;

• In denegata ipotesi di mancata riconsegna per la suddetta scadenza fissa, per l'esecuzione del rilascio, la data del 16.02.2026;
• Dichiara giustificata la mancata partecipazione del convenuto alla procedura di mediazione;

• Compensa integralmente tra le parti le spese e competenze di lite. pagina 6 di 7 Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Ancona 14.11.2025
Il Giudice dott. Nadia Mencarelli
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